Jak probíhá koupě bytu od developera?

29. 7. 2021

Developerské projekty přinášejí lákavou příležitost lidem, kteří chtějí bydlet ve svém, zbrusu novém bytu či domu. Koupě novostavby má své zvláštnosti a je třeba k ní přistupovat s maximální opatrností, protože ve hře jsou miliony korun a v okamžiku podpisu smlouvy nemovitost existuje pouze „na papíře“. Investice do nemovitosti je pro většinu lidí životní a její zmaření by mělo fatální důsledky. Naším úkolem je vás ochránit před všemi riziky a provést obchodem tak, aby vše proběhlo rychle, hladce a bezpečně. Na co si dát pozor při koupi novostavby domu či bytu?

Rizika číhají na každém kroku

Koupě starší nemovitosti, rekonstrukce a vědomí, že ve vašem domově už někdo dříve bydlel není pro každého. Koupě domu či bytu z developerského projektu garantuje, se stanete prvním majitelem a většinou si budete moci během dostavby vybrat vybavení na míru dle svého vkusu (např. podlahy, žaluzie, gauč, kuchyňskou linku, spotřebiče).

Při podpisu první smlouvy s developerem zpravidla probíhá výstavba nemovitosti nebo se k ní dokonce teprve schyluje. Zatímco starší nemovitost si můžete prohlédnout, projít a vše fyzicky zkontrolovat, nové byty a domy existují pouze na papíře. Luxusní vizualizace zájemce o koupi navnadí. Když se k tomu přidá tlak ze strany realitní kanceláře (nebo developera během koupě bytu bez realitky) na rychlý podpis, kupující mají tendenci ztratit ostražitost a bezhlavě se vrhnout do obchodu. Pravidlo jedna přitom zní – už první smlouvu, kterou uzavíráte, vám musí zkontrolovat zkušený a dobrý advokát se specializací na právo nemovitostí. Bez kontroly odborníkem vám hrozí, že:

  • novostavba bude při převzetí vypadat odlišně od předchozí vizualizace,
  • bydlení se bude podstatně lišit v rozměrech,
  • bude chybět součást či příslušenství (parkovací stání, sklep, terasa nebo vybavení),
  • přijdete o kupní cenu nebo její část,
  • výstavba se protáhne o měsíce a roky, anebo k ní dokonce vůbec nedojde,
  • v bezprostřední blízkosti dojde k výstavbě průmyslové zóny, dálnice či jiného rušivého objektu.

TIP: Chcete znát nejnovější trendy na realitním trhu a v právu nemovitostí? Přihlaste se k odběru našeho newsletteru.

Už první smlouva je klíčová aneb „slibem nezarmoutíš“

Nikdy se nespoléhejte na ústní dohody. Máte od developera příslib, že si těsně před dokončením stavby budete moci vybrat kuchyňskou linku, vymalování, podlahu a spotřebiče dle svých preferencí? „Plácli“ jste si na to, že váš sklep bude nejblíže vchodu nebo garážové stání bude přímo sousedit s výtahem?

V pořádku. Každá dohoda však musí být vždy písemná. V opačném případě je jen těžko vynutitelná. Pamatujte, že čím více detailů smluvní dokumentace upravuje, tím větší máte jistotu, že vysněný byt či dům bude vypadat dle vašich představ a při předání se vyhnete nepříjemným dohadům ohledně nesrovnalostí a vad.

Před pár lety se na nás obrátil pan Bořek, který si chtěl koupit bydlení na důchod a podepsal s developerem rezervační smlouvu na byt s terasou a parkovacím stáním. Developer Bořkovi před podpisem slíbil, že jeho parkovací stání bude hned vedle výtahu, aby se Bořek v pokročilém věku příliš nenadřel při nošení nákupu a cestách z/do auta. U slibu nebyl žádný svědek a dohoda nebyla ani součástí smlouvy. Bořek byl pak nepříjemně překvapen, když mu developer při převzetí bytu ukázal parkovací stání, které bylo prakticky na druhé straně od výtahu. Vzhledem ke skutkovým okolnostem případu se s tím však nedalo už nic dělat. Kdyby Bořek vyhledal Realitní advokáty před podpisem, ujednání bychom zahrnuli do smlouvy a koupi po všech stránkách pečlivě ošetřili.

Při prvotním kontaktu developera s kupujícím nemovitost ještě vůbec neexistuje, anebo se teprve staví. Už v ten okamžik však chtějí mít obě strany jistotu, že na obchod dojde. Developer usiluje o co nejrychlejší obsazení všech nemovitostí a peníze kupujícího mu často pomohou s dostavbou projektu. Kupující zase potřebuje nabýt jistoty, že developer neprodá vyhlédnutou nemovitost movitějšímu zájemci a on se ve sjednaném termínu bude moci přestěhovat, resp. přestat platit nájem za dosavadní bydlení. Vzhledem k povaze koupě nemovitosti od developera zpravidla obchod provází uzavření hned několika dokumentů:

Pozornost musíte věnovat všem smlouvám, a to vč. té první, kterou transakce začíná. Z praxe víme, že lidé mají nebezpečnou tendenci nad rezervační smlouvou nebo smlouvou o smlouvě budoucí kupní „mávnout rukou“ a uzavřít ji bez předchozí konzultace s advokátem. Říkají si, že „jde jen o základní dokument“, „důležitá je až kupní smlouva“ nebo „advokátovi se ozvu až těsně před podpisem kupní smlouvy, aby na to rychle mrkl“.

To ale není pravda a podobné úvahy silně nedoporučujeme. Již rezervační nebo tzv. budoucí smlouva stanoví důležité parametry – zejm. výši a způsob úhrady kupní ceny, termín výstavby, specifikaci nemovitosti vč. rozměrů, vybavení a příslušenství, jakož i podmínky převzetí bytu kupujícím. Od formulace se také odvíjí případná možnost odstoupení od rezervační smlouvy na nemovitost, pokud by něco nebylo v pořádku, banka vám neschválila úvěr apod. (to stejné platí pro budoucí a kupní smlouvu).

Náš výhodný balíček právních služeb „Kupuji byt v novostavbě“ zahrnuje již v základní variantě kontrolu rezervační, budoucí i kupní smlouvy. Naše advokátní kancelář se specializuje pouze na realitní právo – ostatní kauzy přenecháváme kolegům. Díky úzké specializaci vám garantujeme vysokou odbornost a bohaté zkušenosti. Umíme jednat s developery a víme, jak developerské smlouvy vypadají. Díky tomu do nich umíme prosadit ustanovení pro vaši ochranu bez toho, aniž by je developer automaticky zavrhl. Zakládáme si na tom, že dobrý právník musí šetřit klientovi čas, nervy a peníze. Proto pracujeme efektivně a nenavrhujeme nesmyslné změny, u kterých je dopředu jasné, že je developer smete ze stolu (jako někteří nezkušení kolegové).

Kupní cena nemovitosti a způsob její úhrady

Důležitý je mechanismus úhrady kupní ceny. Ať už kupujete nemovitost na 100 % z vlastních prostředků, anebo s využitím hypotéčního úvěru, vždy potřebujete mít dostatek informací o výši jednotlivých splátek a termínu splatnosti. Konkrétní podmínky se liší developer od developera.

V praxi kupující zpravidla zaplatí na počátku transakce jako první splátku 10-20 % kupní ceny nemovitosti. Zbylou část pak uhradí buď najednou po dokončení stavby a před převzetím nemovitosti, anebo průběžně formou splátek po dokončení určitého úseku výstavby. Při koupi na hypotéku musíte vše detailně projednat s bankou a vše propočítat. Při úhradě kupní ceny formou splátek vám totiž banka „předčerpává“ dílčí části úvěru. Hypotéka se vám může prodražit o desetitisíce korun, protože z předčerpaných částek hradíte úroky ještě před tím, než začnete splácet jistinu.

Úhrada kupní ceny musí být bezpečná, a proto je důležité, abyste peníze hradili do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. V praxi narazíte i na požadavek uhradit peníze na bankovní účet, který má developer vázaný k danému projektu. Naše advokátní úschova je enormně bezpečná, protože máme pro všechny případy sjednané nadstandardní pojištění do 100 milionů korun. Významem úschovy finančních prostředků se podrobně zabýváme zde.

Není vám jasné, jak probíhá úhrada kupní ceny během koupě bytu od developera? Nebo máte jinou otázku z oboru práva nemovitostí? Rádi vám na všechny dotazy odpovíme formou online či osobní konzultace.

Rozměry bytu a přípustná odchylka

Výměra nemovitosti patří vedle výše kupní ceny a způsobu její úhrady mezi nejdůležitější parametry obchodu. Od prvotního technického výkresu a líbivé vizualizace po finální realizaci a předání bytu vede dlouhá, trnitá cesta. Výměra dokončeného bytu se může lišit oproti hodnotám ve smluvní dokumentaci.

Z tohoto důvodu smlouva často definuje tzv. přípustnou odchylku. Ta stanoví rozdíl mezi projektem a realitou, při kterém developer nemusí kupujícímu kompenzovat nižší výměru. Vždy záleží na individuálních okolnostech. Pakliže jste si vyhlédli dům o výměře 200 m2, zpravidla pro vás nebude na újmu převzít dům o výměře 198 m2. Jestliže však kupujete malou, třicetimetrovou garsonku, náhlý pokles na 25 m2 je zásadní. Od formulace smlouvy a přípustné odchylky se odvíjí možnost případné kompenzace a práva na slevu z kupní ceny.

Umístění, orientace a příslušenství

Ke smlouvě doporučujeme přiložit projekt, technické nákresy, vizualizace a obecně všechny dokumenty, které co nejpřesněji vymezují nemovitost, k jejíž koupi se zavazujete. Pokud toužíte po řadovém domku na konci ulice, který má jednou stranou sousedit s lesem, koupě domu vám nejspíš pořádně zhořkne, pokud nakonec skončíte v domě uprostřed řady a ze všech stran budete mít v dohledu souseda. Obdobně zásadní je rozdíl mezi bytem v 6. patře orientovaným do klidného dvora a přízemním bytem s okny do rušné ulice, ve které bují noční život a nepřetržitě jezdí tramvaje.

Smlouva musí zahrnovat specifikaci příslušenství, které k bytu náleží. Do této kategorie spadají balkony, terasy, lodžie, sklepy nebo parkovací stání. Opět nezapomeňte na přesnou identifikaci, zejm. co do výměry a umístění v budově na situačním plánku.

TIP: Stáhněte si zdarma praktický e-book „11 Nejčastějších problémů při koupi a prodeji nemovitosti a jak je řešit“.

Náklady na bydlení nejsou jen hypotéka!

Splácením hypotéky ani po převzetí nemovitosti výčet nákladů na bydlení nekončí. Na jedné straně stojí energie (voda, plyn, elektřina) pro daný dům nebo byt. Nesmíte však zapomínat ani na související poplatky za služby – provoz výtahu v budově, úklid a osvětlení společných částí, odvoz odpadu atp. Nové developerské projekty pro náročnější kupující mohou zahrnovat také bezpečnostní a kamerové systémy, provoz recepce a security, nebo dokonce bazén, wellness či privátní sportoviště. Předem musíte vědět, za co, a alespoň orientačně kolik budete pravidelně platit.

Společenství vlastníků bytových jednotek

S vlastnictvím bytové jednotky je neoddělitelně spojeno členství v SVJ. Společenství vlastníků bytových jednotek je zvláštní právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku – tj. společných částí. Vzhledem k tomu, že SVJ musí být povinně založeno v domě s alespoň 5 jednotkami, z nichž min. 4 jsou ve vlastnictví 4 různých vlastníků, o správu budovy se v drtivé většině případů bude starat právě společenství vlastníků bytových jednotek (a nikoliv správce). Toto se týká výhradně koupě bytu – během koupě domu SVJ neřešíte.

Změny projektu

Developeři někdy umožňují kupujícím změny projektu dle jejich preferencí. Všechny klientské změny musí být ujednány písemně včetně rozpočtu. To je důležité i pro vaši ochranu, protože developer takové změny provádí s vícenáklady a přičte je na váš účet. Zdůrazňujeme, že pokud developer na vaše přání provede změny a z koupě ve finále sejde z důvodu na vaší straně (např. v důsledku vašeho odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost), peníze vynaložené na zapracování změn projektu vám pravděpodobně propadnou.

Pozor na termíny aneb čas jsou peníze

Rezervační smlouva na byt, smlouva o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouva na byt musí stanovit závazné termíny, ve kterých developer musí dokončit výstavbu jako celek (resp. její jednotlivé etapy), předat nemovitost kupujícímu nebo splnit jinou povinnost.

Návrh smlouvy od developera někdy termíny vynechává, anebo je definuje velmi neurčitě. V takovém případě do smluv jako advokáti kupujícího nejenže doplňujeme závazné termíny, ale současně pro jejich vynutitelnost definujeme sankce, pokud developer „deadliny“ nedodrží. Zpravidla nevadí, že smluvní sankce pro developera jsou nižší než sankce pro kupujícího, protože developer nese při výstavbě vyšší rizika. Nicméně, všechna ujednání je vždy nutné posuzovat ve světle konkrétního obchodu.

Pohlídat si musíte také dobu, na kterou smlouvu uzavíráte. Rezervační smlouva na byt se uzavírá na dobu určitou. Teoreticky může nastat situace, kdy rezervační smlouva pozbude účinnosti dřív, než dojde k podpisu kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že realitní trh je velmi dynamický a ceny nemovitostí se řítí neúprosně vzhůru, neseriózní developer by se mohl pokusit využít situace, upřednostnit jiného zájemce nebo požadovat po kupujícím vyšší kupní cenu, než stanovila původní rezervační smlouva. Využijte náš právní servis a podobným komplikacím se vyhněte.

Developer, jeho pověst a finanční situace

Koupě starší nemovitosti a koupě bytu od developera mají společné, že vždy musíte vědět, s kým máte tu čest. Dostatek informací o protistraně a její prověrka představují základní předpoklad, že nespadnete do pasti nepoctivé osoby a obchod proběhne bezpečně. Na co si dát pozor při koupi bytu od developera?

Developer (investor) je podnikatel, který staví rodinné domy, bytové domy, nebytové prostory (obchodní centra, kancelářské komplexy, průmyslové objekty apod.) a následně je (nezřídka už před dokončením) pronajímá či prodává s cílem získat pro sebe zisk. Výstavba i související úkony (návrh vizualizací a projektu, zajištění stavebního povolení, financování výstavby a prodej nemovitostí) se nese v jeho režii.

Centrální evidence exekucí Exekutorské komory ČR a Insolvenční rejstřík fungují jako cenný zdroj informací, který nám pomůže udělat si obrázek o finanční situaci developera. Pakliže neobsahují žádný záznam, je to dobré znamení. V opačném případě je třeba zpozornět. Fyzická ani právnická osoba, která má exekuce nebo je v insolvenci, nemůže prodat nemovitost standardním způsobem a je nutné přistoupit k zvláštním procedurám.

Mnoho informací prozradí také obchodní rejstřík a evidence skutečných majitelů. Zjistíte z nich, kdo developerskou společnost vlastní a kdo je za ni oprávněn jednat. Listiny založené ve sbírce listin mohou napovědět mnoho o finančních poměrech. Web developera naznačí, zda jde o první projekt nebo má již (ne)úspěšné realizace za sebou. Na věrohodnosti developerovi přidává členství v některém ze známých sdružení, které spojuje významné společnosti v oboru stavebnictví a developmentu.

Pomůže vám také obyčejný internetový vyhledávač, který o developerovi a osobách, které jej vlastní, skrze nejrůznější diskuse, blogy a recenze prozradí cenné zkušenosti lidí, kteří s developerem v minulosti obchodovali. Lépe si tak uděláte obrázek o odpovědích na důležité otázky, jak developer:

  • komunikuje s kupujícím,
  • dodržuje termíny a jiná smluvní ujednání,
  • vychází vstříc se změnou projektu,
  • umožní volbu vlastního vybavení (nábytku, podlah, obkladů apod.),
  • reaguje na úpravy smluv ve váš prospěch,
  • spěchá na uzavření smluvní dokumentace,
  • přiznává práva z vadného plnění.

Pakliže nenarazíte na žádnou recenzi nebo odhalíte negativní reference, opět to vnímejte jako varovný signál. Existuje teoretická možnost, že developer v minulosti např. zkrachoval a nyní podniká pod jinou firmou.

Zajímá vás, na co si dát pozor při koupi nemovitosti, kterou jste si vyhlédli? Objednejte se na konzultaci, kde vše probereme, zodpovíme vaše otázky a připravíme plán dalšího postupu.

Právní prověření nemovitosti

Při převodech nemovitostí hraje nezastupitelnou roli katastr nemovitostí. Jde o veřejný seznam s evidencí pozemků, budov a jednotek. Při transakci přechází vlastnického právo k nemovitosti na kupujícího až po zápisu do katastru nemovitostí, a to zpětně ke dni, kdy byl příslušnému katastrálnímu pracovišti doručen návrh na vklad do katastru nemovitostí a nabývací titul (např. kupní smlouva na byt s úředně ověřenými podpisy smluvních stran).

Základní informace o nemovitostech zjistíte zdarma a online prostřednictvím nahlížení do katastru nemovitostí. To však nestačí. Podkladem pro přípravu či kontrolu smluvní dokumentace musí být vždy aktuální a úplný (placený) výpis z katastru nemovitostí (z konkrétního listu vlastnictví). LV obsahuje údaje o vlastníkovi, nemovitosti, poznámkách i souvisejících právech a povinnostech – ať už nemovitost zatěžují nebo naopak slouží v její prospěch. Evidují se zde také již zmíněné nabývací tituly.

Z pohledu kupujícího vás může výpis z katastru nemovitostí upozornit na alarmující údaje. Na nemovitosti může (a často bude!) váznout zástavní právo (vč. případných souvisejících zákazů zcizení a zatížení) nebo věcná břemena (služebnosti). Pakliže se chcete vyhnout případům, kdy koupíte nemovitost a po čase si banka jakožto zástavní věřitel začne nárokovat její zpeněžení za účelem splacení dluhu, anebo zjistíte, že vám může doživotně jezdit po kraji zahrady jako přístupové cestě ke svému pozemku soused, obraťte se na Realitní advokáty. Naše balíčky právních služeb vždy zahrnují prověření nemovitosti i developera a za každé zadání zodpovídáme profesně i lidsky. Navíc jsme pro všechny případy nadstandardně pojištěni do 100.000.000,- Kč (běžné pojištění advokáta činí pouze 7.000.000,- Kč).

Nezastupitelnou roli hraje také katastrální mapa. Jak jste se mohli dočíst v našem článku, ke každé nemovitosti musí být zajištěný přístup z tzv. veřejné cesty. Pokud přístup vede přes cizí parcely, musíte k takovému užívání mít legitimní a legální právní důvod. I tomu se v rámci due dilligence věnujeme.

Současně zkoumáme přehled vlastnictví. Je důležité prověřit, zda se s tzv. „hlavní“ nemovitostí převádí všechny související nemovitosti. K vlastnictví bytové jednotky často patří podíly na souvisejících pozemcích a budovách (parkovišti, zahradě, garáži, přístupové cestě apod.). K převodu těchto podílů zásadně musí dojít spolu s převodem vlastnického práva k hlavní nemovitosti. Nestane-li se tak, máte zaděláno na průšvih. Ale žádný strach, od toho tu jsme my a náš právní servis v balíčku „Kupuji novostavbu“.

Stavební povolení a územní plán

Před uzavřením první smlouvy se zajímejte o situaci v okolí. Vyhnete se nepříjemnému překvapení, kdy vám za pár let za domem „nečekaně“ vyroste průmyslová zóna, dálnice nebo jiný objekt, který vám bydlení znepříjemní. Zdrojem informací je zejména územní plán.

Vyžadujte po developerovi předložení stavebního povolení, územního rozhodnutí a obecně všech dokumentů, které dokládají oprávnění developera k výstavbě. Opět se zde vracíme k důležitosti stanovení termínů. Pakliže developer v okamžiku podpisu smlouvy nemá stavební povolení, výstavba se nemusí vůbec uskutečnit, anebo k ní dojde i s několikaletým zpožděním.

Rýsuje se vám na obzoru vidina koupě domu od developera, ale bojíte se a nevíte, co přesně to obnáší? Objednejte se u nás na konzultaci. Zvolíte si preferovaný termín a zda se chcete potkat osobně či online. Na schůzce vám zkušený právník na nemovitosti zodpoví všechny otázky, které vám pomohou s rozhodováním.

Financování developerského projektu

O věrohodnosti developerského projektu leccos napoví také způsob financování výstavby. Z pohledu kupujících je výhodnější, když má developer hypotéční úvěr od banky. Úvěr zajišťuje zástavní právo banky a v případě, že se developer dostane do finančních problémů, budete mít jako kupující vyšší šanci na to, že o nemovitost a/nebo již složené peníze nepřijdete. Banka i stavební firma udělají ve svém vlastním zájmu maximum pro dokončení stavby a prodej nemovitostí. Navíc můžete operovat i s tím, že právní oddělení banky si developera před poskytnutím vysokého úvěru řádně prověřilo.

Developer může financovat projekt z vlastních zdrojů a peněz, které postupně utrží od klientů (rezervačních záloh a dílčích částí kupní ceny). Často má rozestavěných více projektů a hrozí, že se domy a byty nebudou prodávat dle předpokladu, developerovi dojdou peníze a výstavba se pozastaví. V krajním případě se můžete dostat do patové situace, kdy se nedostanete k bydlení ani již zaplaceným penězům na kupní cenu. Dobrý advokát vám pomůže nastavit smlouvu bezpečně.

Víc očí víc vidí. Při převzetí bytu od developera to platí dvojnásob

S podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí je spojena povinnost zaplatit správní poplatek 2.000,- Kč. Dle smlouvy jej zaplatí developer, vy nebo třeba každý z jedné poloviny.

Je-li zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí zdárně proveden, následuje poslední krok transakce v podobě předání nemovitosti. Nespěchejte a pečlivě, krok po kroku, od sklepa po střechu zkontrolujte, zda neodhalíte faktické vady, tedy potíže stavebně-technického charakteru. Nic nezkazíte, když vás na převzetí bytu od developera doprovodí odborník ze stavebnictví, který má zkušenosti, zná časté problémy a pečlivá kontrola novostavby je pro něj denní chléb.

Investice do nemovitosti vyžaduje miliony korun a často zadlužení na 30 a více let. V porovnání s tím jsou náklady na právní služby nebo servis stavebního odborníka pro kontrolu novostavby zanedbatelné. Profesionál, který se „umí dívat“ vám může v budoucnu ušetřit statisícové částky a mnohaleté tahanice tím, že odhalí „kostlivce ve skříni“ dřív, než stihne způsobit škody. Ať už jde o komplikaci „na papíře“ během kontroly smluv nebo fyzicky při převzetí bytu od developera.

Předání nemovitosti zachycuje předávací protokol, který s developerem musíte sepsat. Pro případné pozdější spory do něj poznamenejte stavy měřidel energií, počet předaných klíčů, přístupových karet nebo vybavení (a jeho stav), které je součástí nemovitosti. Pokud odhalíte nějakou vadu nemovitosti, zapište ji do předávacího protokolu včetně způsobu a termínu, jakým ji developer odstraní nebo za ně poskytne kompenzaci. V ideálním případě pořiďte i fotografie a videa vad.

Za vady, které má byt či dům při předání nemovitosti, odpovídá developer a kupující má právo na jejich odstranění. Kupní smlouva by měla stanovit záruku, tedy odpovědnost developera za vady, které vzniknou až po předání nemovitosti. Odpovědnost za skryté vady nemovitosti a vady obecně podrobně rozebíráme v článku „Koupě starší nemovitosti je skvělá příležitost, jak bydlet ve svém. Jaká jsou rizika?“.

Nezapomeňte na finanční úřad!

Koupě bytu od developera nebo obecně nabytí vlastnického práva k nemovitosti má i daňové souvislosti. V současnosti neexistuje nic jako „daň z novostavby“ nebo daň z nabytí nemovitosti (zrušena). Jedna daň při koupi nemovitosti na vás přesto dopadne. Každoročně musíte hradit daň z nemovitých věcí vymezených v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Po koupi nemovitosti musíte místně příslušnému finančnímu úřadu podat daňové přiznání do 31. ledna roku, na který daň platíte.

Způsob úhrady se liší dle výše daně. Pakliže daň z nemovitých věcí nepřesahuje 5.000,- Kč, je vaší povinností daň uhradit najednou do 31. května roku, na který daň platíte. Je-li daň vyšší, zákon vám umožňuje ji zaplatit nadvakrát ve dvou stejných splátkách – první standardně do 31. května a druhou do 30. listopadu.

Vánoce a přelom roku jsou zpravidla hektické a u rozjednaných transakcí tlačí realitní kancelář, developer i kupující na co nejrychlejší dokončení obchodu. Oproti výše uvedeným pravidlům zde z pohledu placení daně z nemovitosti může nastat speciální situace v okamžiku, kdy do konce roku podáte návrh na vklad do katastru nemovitostí, ale katastrální úřad z nejrůznějších důvodů nerozhodne do 31. prosince o povolení vkladu. Tehdy se termín pro podání daňového přiznání posouvá z 31. ledna na poslední den třetího kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, v němž došlo k zápisu vlastnického práva do katastru.

Pro lepší pochopení se podívejme na ilustrativní příklad, jak na vás daň z nemovitosti při koupi bytu dopadne:

Představte si situaci, kdy Vladimír v listopadu 2021 podepsal s developerem kupní smlouvu na byt v Českých Budějovicích. Návrh na vklad byl příslušnému katastrálnímu pracovišti doručený 8. prosince.

Pokud katastrální úřad provede vklad do 31. prosince 2021, Vladimír bude muset podat daňové přiznání do 31. ledna a daň zaplatit buď do 31. května jednorázově, anebo případně jednu polovinu do 31. května a druhou polovinu do 30. listopadu, pokud bude daň z nemovitých věcí vyšší než 5.000,- Kč.

Pokud ke vkladu do konce roku 2021 nedojde, odvodíme novou lhůtu dle data, kdy katastrální úřad vklad provedl v roce 2022. Jestliže KÚ povolí vklad např. 6. ledna, musí Vladimír podat daňové přiznání do 30. dubna 2022 (tj. nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce po kalendářním měsíci, v němž byl zapsán vklad do katastru) a daň zaplatit dle standardních pravidel buď do 31. května, anebo z poloviny do 31. května a z poloviny do 30. listopadu.

Speciální případ by mohl nastat, kdyby KÚ povolil vklad např. až 10. dubna 2022 a lhůta pro podání daňového přiznání tak Vladimírovi plynula až do 31. července (později než 31. května, do kdy se daň standardně platí). V takovém případě by Vladimír musel daň zaplatit nejpozději poslední den lhůty pro podání daňového přiznání (v tomto případě do 31. července).

Koupě bytu od developera vyžaduje kvalitní právní servis

Developerské projekty mají svá specifika. Koupě domu či bytu v novostavbě vyžaduje opatrnost a kvalitní právní servis. Naše advokátní kancelář Realitní advokáti s.r.o. je vám plně k dispozici. Máme pro vás připravený výhodný balíček právních služeb na míru. A pokud ještě nejste rozhodnuti, ale potřebujete se zeptat na cokoliv z práva nemovitostí, sjednejte si u nás konzultaci. Online nebo osobně probereme vše, co vás zajímá.

Máte s koupí novostavby zkušenosti? Setkali jste se s nějakými zádrhely a chcete se podělit s ostatními čtenáři? Napište nám do komentářů!

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová