Specifické způsoby financování nemovitostí

11. 5. 2023

dluhy, dlužník, financování, financování z úvěru, hypotéka, investice do nemovitostí, koupě bytu, koupě nemovitosti, převod nemovitostí, pro kupující, úvěr na bydlení, zástavní právo

Hypotéční úvěr mají lidé spojený s výstavbou nebo koupí nemovitosti. Je to vcelku jednoduché. Na zbytek ceny, kterou nepokryjí vlastní úspory, si vezmete hypotéku, a po čas splácení dluhu vznikne bance k vašemu bytu, domu či pozemku zástavní právo jako pojistka pro případ, že byste splácet přestali. Hypotéka však může mít i specifické podoby, o kterých se zas až tolik nemluví. Věděli jste například, že si můžete sjednat hypotéku ještě před tím, než máte vybranou konkrétní nemovitost? Nebo že banky umožňují zpětné proplacení vlastních zdrojů hypotéčním úvěrem? A v čem tkví výhody offsetové hypotéky?

Zpětné proplacení vlastních zdrojů hypotéčním úvěrem

Někteří klienti postaví dům, koupí byt nebo provedou rekonstrukci nemovitosti na 100 % z vlastních úspor. Pořízení nemovitosti pro ně představuje bezpečný a výhodný způsob, jak peníze ochránit před inflací. Nezřídka se však později dostanou do situace, kdy by se jim alespoň část investovaných peněz hodila na jiné účely. Tehdy u bank poptávají produkt, který funguje jako zpětné proplacení vlastních prostředků hypotéčním úvěrem. Banka postupuje obdobně jako u klasické hypotéky, a prověřuje nemovitost, výši prostředků, které do ní klient investoval, klientovy příjmy a závazky, které ovlivňují jeho schopnost splácet. „Klienti zpětné proplacení vlastních zdrojů využívají také pro případ lepší vyjednávací pozice a pro urychlení transakce koupě. V momentě, kdy se stanou vlastníky kupované nemovitosti, tak bez časového tlaku vyřídíme hypoteční úvěr a do pár týdnů mají své peníze z hypotéky zpět a mohou je použít na další účel, např. na koupi další nemovitosti,“ dodává Ing. Pavel Čech, hypoteční makléř.

Je-li vše v pořádku, banka vám může poskytnout úvěr až do 90 % hodnoty nemovitosti. Konkrétní podmínky se liší banka od banky. Klient pak dluh splácí anuitními splátkami a na nemovitosti vázne po čas splácení zástavní právo banky. Pozor si musíte dát na časové omezení: „Bance musíte doložit, že jste nemovitost koupili, postavili nebo zrekonstruovali z vlastních úspor. K tomu poslouží třeba kupní smlouva, výpisy z účtu či daňové doklady. Vedle toho je třeba upozornit na časové omezení, protože banky umožňují zpětné proplacení vlastních zdrojů hypotéčním úvěrem do omezené doby, zpravidla do 1-3 let dozadu,“ říká JUDr. Ilona Černochová LL.M., realitní advokátka a specialistka na právo nemovitostí.

Z terminologického hlediska je třeba závěrem odlišit zpětné proplacení vlastních zdrojů hypotéčním úvěrem, které banky standardně poskytují, s kontroverzní tzv. zpětnou hypotékou, která v ČR není rozšířená a nabízí ji jen nebankovní společnosti. Zpětná hypotéka cílí primárně na seniory, kteří si chtějí přilepšit k důchodu výměnou za to, že ke splacení dluhu dojde až po jejich smrti v rámci dědického řízení, a to formou zpeněžení nemovitosti ve prospěch zástavního věřitele/poskytovatele úvěru. Vlastník nemovitost zastaví, musí se o ni starat, hradit opravy a chovat se tak, aby nesnížil její hodnotu. Věřitel mu „na oplátku“ vyplácí doživotní rentu. Po smrti vlastníka však nemovitost zpravidla nepřejde na dědice, tj. např. potomky. Úroky jsou pak daleko vyšší než v případě standardních hypoték a obecně vzato nejde o výhodný produkt.

Hypotéka bez nemovitosti

Uvažujete o koupi nemovitosti, ale ještě jste nenarazili tu pravou? Zajímavým řešením může být v takovém případě sjednání hypotéky bez nemovitosti, a to dopředu až na 3 roky: „Banka s vámi projde standardní schvalovací proces, sjednáte si výši úvěru, splátky, úrok, období fixace i celkovou dobu splácení. Když pak přistoupíte ke koupi konkrétního bytu, domu či pozemku, peníze od banky máte takřka ihned k dispozici, což může být konkurenční výhoda oproti ostatním zájemcům o nemovitost, které by návštěva banky s nejistým výsledkem teprve čekala,“ říká advokátka Černochová. Ptáte se, v čem je háček?

I tady je na místě podrobné prostudování podmínek úvěru, protože pokud byste úvěr do stanovené doby (nejčastěji max. 3 let) nezačali čerpat, banka vám může naúčtovat poplatek nebo smluvní pokutu. Výběr nemovitosti pak pochopitelně musíte co do ceny uzpůsobit parametrům, na který jste si úvěr sjednali. Zvlášť u delší prodlevy např. 2-3 let od sjednání hypotéky může vzhledem k rostoucím cenám nemovitostí nastat podstatný rozdíl v tom, jak velkou nemovitost, v jakém stavu a v jaké lokalitě za danou částku pořídíte. „Hypotéka bez nemovitosti bývá u klientů oblíbená také z důvodu schválení příjmů a odsouhlasení bonity bankou. Klienti tak mají jistotu, že pokud kupovaná nemovitost bude pro banku vhodnou zástavou, tak financování již nebude nic bránit,“ dodává hypoteční makléř Pavel Čech.

Offsetová hypotéka

Zvláštností hypotéky se zápočtem úspor nebo též offsetové hypotéky je režim splácení úroků. Banka totiž úročí „jen“ rozdíl mezi vlastními prostředky a výší hypotéky. Konkrétní výše úroků se odvíjí od rozdílu mezi zbývající jistinou (nesplacenou částí úvěru) a úsporami na tzv. offsetovém účtu, ze kterého úvěr splácíte. Tedy čím více peněz na offsetovém účtu máte, tím nižší je úrok a měsíční splátka. Ty se tak mohou meziměsíčně i výrazně měnit dle úspor, které na účtu momentálně máte – na rozdíl od jistiny, ze které splácíte pořád stejnou částku. Pokud vám bude např. zbývat splatit jistinu ve výši 2.000.000,- Kč a průměrná výše denního zůstatku na účtu bude v daném měsíci 300.000,- Kč, úroky se budou počítat „pouze“ ze sumy 1.700.000,- Kč.

Offsetový účet připomíná spořicí účet, avšak ve srovnání s ním se uložené prostředky neúročí. Výhodou je naopak volnost v užívání prostředků na offsetovém účtu, které klient může vybrat a použít je na pořízení vybavení domácnosti, auta nebo třeba jiné nemovitosti. Důsledkem je pak samozřejmě rostoucí úrok a výše měsíční splátky. Teoreticky lze na offsetový účet složit až 100 % dlužné částky – v takové situaci by měsíční splátka sestávala pouze ze splácení jistiny bez úroků.