Jak na investice do nemovitostí na pronájem?

Investice do nemovitostí patří mezi konzervativní, ale zato bezpečné způsoby, jak uložit a zhodnotit naspořené peníze. Přesto je na místě vysoká ostražitost. Níže vám přinášíme tipy, co všechno si musíte pohlídat – ať už se vám nabízí investice do bytu na pronájem nebo investice do komerčních nemovitostí. Víte, co jsou to investiční byty? Existuje hypotéka na investiční nemovitosti? A jaká je návratnost investice do nemovitostí? I těmto otázkám se níže věnujeme.

Investice do nemovitostí – fondy nebo pronájem?

Zhodnocení úspor prostřednictvím investování do nemovitostí může probíhat dvěma způsoby. Mezi lidmi je rozšířenější investice do nemovitostí na pronájem. Koupíte byt, dům, pozemek, garáž, chatu či jinou vhodnou nemovitost, a následně ji krátkodobě či dlouhodobě pronajímáte. Krátkodobé pronájmy (např. přes Airbnb či Booking) slibují vyšší zisky, ale je s nimi spojeno více starostí. Dlouhodobé nájmy jsou zpravidla stabilnější, ale příjem z nájmu je nižší. Nemovitosti, které vlastník pořídí nikoliv pro vlastní bydlení, ale za účelem zisku z pronájmu, označujeme jako investiční byty, domy a pozemky. Zde píšeme o tom, na co si dát pozor u pronájmu.

Druhou možností je mikroinvestice do nemovitostí skrze fondy. Realitní, přesněji nemovitostní fondy, většinou nabízejí investice do komerčních nemovitostí – kancelářských komplexů, skladů, nákupních center či hotelů. Výjimečně fondy nabízejí investici do obytných domů. Výhodou je, že začít investovat prostřednictvím fondu můžete i s nízkými obnosy, zatímco přímá investice do nemovitosti na pronájem vyžaduje na počátku vysoké úspory (minimálně 10% základ pro hypotéku).

Do jakých nemovitostí investovat a vyplatí se teď kupovat byt?

Na spolehlivé odpovědi se neshodnou ani ostřílení finanční experti. Obecně lze s ohledem na historické zkušenosti říci, že se byt jako investice vyplatí, protože nemovitost bude mít zpravidla za 10, 20 nebo 30 let vyšší hodnotu, než za kterou jste ji koupili. Vedle dlouhodobého zhodnocení vám byty na investici průběžně přináší příjem z pronájmu. Pozor, specifická je koupě družstevního bytu, resp. převod družstevního podílu, kde je vlastník v postavení nájemce a pokud chce byt dále podnajmout, musí s tím souhlasit bytové družstvo (více zde).

Aby mohla být nemovitost zhodnocena, musíte počítat s náklady na údržbu. Nemovitost musí být po celou dobu pojištěna na odpovídající hodnotu. Investice do nemovitostí je vysoce bezpečná, avšak je nutné počítat i s haváriemi, živelnou pohromou nebo požárem, které mohou nemovitost částečně nebo zcela zničit.

Investiční byty jsou rozšířenější než investiční domy, protože je s nimi spojeno méně starostí a nižší náklady na údržbu či rekonstrukci. Péči o společné prostory zajišťuje správce nebo SVJ, zatímco u rodinného domu řeší pronajímatel a nájemce i péči o zahradu nebo zatékání do střechy. Peníze uchovávají také pozemky všeho druhu. Zatímco stavební parcela „pouze“ zhodnocuje peníze v čase, zahrada nebo zemědělské pozemky (orná půda) v čase generují nižší příjmy za pronájem. U investice do komerčních nemovitostí je vzhledem ke zkušenostem z posledních let potřeba zvážit riziko, že nájemce nebude v důsledku případného lockdownu schopen platit nájemné, a navíc kvůli nejisté situaci nebude mít zájem o prostor ani jiný zájemce.

Kde koupit byt na investici?

Řada lidí dnes sepíše svoje požadavky na lokalitu, velikost, stav a vybavení nemovitosti, kterou poptává, doplní svoje finanční možnosti, a celé zadání svěří do rukou odborníkovi. Realitní makléř nebo realitní kancelář pak kupujícímu hledá byt, dům nebo pozemek na míru. Pokud chcete postupovat na vlastní pěst, nejsnazší je hledat příležitosti investice do nemovitostí online přes inzertní portály. Mezi nejznámější patří Sreality, Bazoš, Reality Idnes nebo Bez realitky. Realitní makléři a realitní kanceláře mají své webové stránky, kde inzerují nemovitosti, jejichž prodej zajišťují. K uskutečnění koupě domu nebo koupě bytu od developera vám pomůže vyhledávač a hesla jako „investiční byty prodej“, „investiční byty Praha“, „investice byt“ apod. V menším množství lze objevit lokální inzeráty na investiční nemovitosti na prodej na nástěnkách supermarketů nebo vývěsních deskách.

Jestli se ptáte, kde koupit byt na investici ve smyslu cílové lokality, je odpověď složitější. Vždy záleží na finančních možnostech kupujícího a dalších okolnostech. Obecně jsou populární menší investiční byty, dispozičně 1+kk, 1+1, 2+kk a 2+1. Zvlášť ve velkých městech je o malé investiční byty velký zájem hlavně mezi studenty, cizinci a mladými lidmi. Je tu dostatek práce a riziko, že byt zůstane neobsazený nebo vám nebude chodit nájem, je nízké. Vysoká poptávka vám usnadňuje vyjednávací pozici o výši nájmu. Obsadit takový investiční byt dnes trvá řádově dny. Na druhou stranu, návratnost investice do bytu v Praze, Brně a dalších velkých městech bývá kvůli vysoké kupní ceně dlouhá. Oblíbené jsou také vesnice a města v dojezdové vzdálenosti velkých měst. Na zajímavé investiční byty, domy nebo pozemky samozřejmě narazíte i v jiných lokalitách, avšak je nutné dobře znát místní poměry (vědět, zda nejde o problémovou čtvrť), dostupnost služeb a zaměstnání. Rychlou návratnost investice do nemovitostí slibují např. severní Čechy, kde je však méně práce, a tím pádem vyšší riziko, že nájemce nebude platit nájemné.

Byt na hypotéku jako investice není problém, špatné propočty ano

Pokud splníte podmínky banky, s financováním vám může pomoci hypotéka na investiční nemovitost. Nezapomeňte si pečlivě prostudovat podmínky. Propočítejte, kolik budete měsíčně splácet za hypotéční úvěr, jaké budou další náklady do investiční nemovitosti (pojištění, pravidelná údržba a poplatky) a kolik peněz dostanete za nájemné. Vyhněte se napjatému rozpočtu, mějte rezervu a počítejte s nenadálými komplikacemi, jako když se vám opozdí výplata, budete mít mimořádné vydání nebo nájemce nezaplatí za nájem bytu.

Buďte opatrní a pamatujte, že pokud se rozhodnete prodat nemovitost, bude trvat několik měsíců, než najdete kupce, ten si vyřídí hypotéku a katastrální úřad provede zápis do katastru nemovitostí. Když najdete vážného zájemce, kupní smlouvu, smlouvu o advokátní úschově a návrh na vklad do katastru nemovitostí připravíme do 3 pracovních dnů – podrobnosti najdete v této tabulce. Katastrální úřad neprovede přepis nemovitosti dříve než 20 dnů od doručení návrhu na vklad.

Investice do nemovitosti v zahraničí

Zajímavou příležitost nabízí investiční nemovitosti v zahraničí, v turisticky atraktivních oblastech na horách nebo u moře. Češi se nejvíce zajímají o investiční nemovitosti v Chorvatsku, Slovensku, Rakousku, Itálii a Španělsku. Investice do nemovitosti v zahraničí slibuje vyšší příjmy, zvlášť u krátkodobých pronájmů. Není však vhodná pro začátečníky, tím spíš bez odborné pomoci. Je třeba počítat s místními specifiky v oblasti daní a poplatků a seznámit se s tamními právními předpisy. Hypotéka na investiční nemovitosti v zahraničí pro banky nebývá problém. U investice do bytů v zahraničí lze však od banky očekávat požadavek, abyste ručili jinou nemovitostí v ČR.

Bez kvalitní smluvní dokumentace a prověření prodávajícího to nejde

Zvážili jste všechna rizika investice do nemovitostí, propočítali si návratnost, vhodně zvolili lokalitu a druh nemovitosti? Výborně. Nyní nastupuje technická stránka věci, kdy je potřeba pro vaši ochranu připravit kvalitní smlouvy. Koupě bytu či koupě domu se nevyplatí podceňovat – jde o miliony. V rámci výhodného balíčku právních služeb připravíme nebo zkontrolujeme kupní smlouvu a smlouvu o advokátní úschově, a následně i nájemní smlouvu. Součástí je prověření nemovitosti a prodávajícího, popř. potenciálního nájemce. V případě zájmu zajistíme výhodný odhad tržní ceny bytu, vyhodnocení optimální výše nájemného, úschovu kupní ceny a kontrolu zástavní smlouvy a úvěrové smlouvy.

Upřednostňujeme kvalitu před kvantitou, a proto se naše advokátní kancelář zaměřuje pouze na právo nemovitostí. Každý den se pohybujeme v oblasti realit a bohaté zkušenosti zúročujeme ve prospěch našich klientů. Zakládáme si na zodpovědnosti, a proto máme nadstandardní pojištění do 100 milionů Kč. Pokud se chcete před objednávkou balíčku na něco zeptat, jsme tu pro vás formou osobní nebo online konzultace.

Téma reality investice by vydalo na několik knížek a jistě to není naposledy, co se mu na našem blogu věnujeme. Nechcete propásnout pokračování? Odebírejte náš newsletter a dostávejte zdarma tipy z práva nemovitostí do e-mailu.

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová