Předkupní právo – jak si s ním poradit a vyřešit jej do budoucna?

Na co se připravit, když chcete prodat podíl na věci, kterou máte v podílovém spoluvlastnictví? Nejdříve si vyjasněme tři osoby, které zde budou hrát roli:

1. Prodávající = vy jako spoluvlastník nemovitosti, který chce prodat třetí osobě svůj podíl na věci.
2. Předkupník = oprávněná osoba (jiný spoluvlastník věci), které předkupní právo svědčí a může jej uplatnit (a tím zhatit vámi plánovaný obchod).
3. Koupěchtivý = osoba, které chcete nemovitost (resp. podíl na ní) prodat (tj. zájemce o nemovitost).

Předkupní právo spočívá v právu předkupníka (spoluvlastníka) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek (půjde především o cenu), za kterých prodávající zamýšlí věc prodat zájemci o nemovitost (koupěchtivému). A na druhé straně, předkupní právo odpovídá povinnosti prodávajícího nabídnout věc ke koupi předkupníkovi za týchž podmínek, za kterých ji chce koupěchtivému prodat.

Od počátku roku 2018 došlo k znovuzavedení (resp. rozšíření) předkupního práva při převodu podílu na nemovitosti a zákonný režim je nyní takový, že spoluvlastník nemovité věci, který zamýšlí prodat svůj podíl, musí podíl nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům (předkupníkům) a až poté je oprávněn svůj podíl prodat třetí osobě (koupěchtivému). Zákonné předkupní právo se aplikuje také na jiné způsoby převodu, typicky darování, kdy předkupníci jsou oprávněni věc přednostně koupit za cenu obvyklou. Výjimku z tohoto režimu představují převody vlastnického práva k nemovité věci na osoby blízké (tj. zejména příbuzné a některé další osoby).

Na první pohled je úprava jasná a pochopitelný je rovněž účel, a to zájem na scelování spoluvlastnických podílů na věci do rukou ostatních spoluvlastníků namísto převodů třetím osobám, čímž se usnadňuje správa i nakládání s věcí. Nicméně praxe ukazuje, že nová úprava přináší řadu problémů a někdy může přerůst v noční můru prodávajících i kupujících.

Zatímco při běžném prodeji bytu či domu ve spoluvlastnictví několika málo spoluvlastníků může být zákonné předkupní právo ku prospěchu a bez větších problémů, v řadě případů v realitní praxi nastávají situace, kdy tato úprava může být a je značnou komplikací. Typicky jde o převod bytové jednotky s garážovým stáním, kdy garáž jako taková je samostatnou jednotkou a garážové stání představuje podíl na této jednotce, či převod nemovitosti spolu se spoluvlastnickým podílem na příjezdové cestě.

V takových případech je zákonem stanovena povinnost nabídnout garážové stání (podíl na garáži) ostatním spoluvlastníkům věci předtím, než se podíl převede na třetí osobu, tedy kupujícího bytu. Jistě si umíte představit reakci kupujícího bytové jednotky, když mu sdělíte, že garážové stání mu k bytové jednotce neprodáte, neboť spoluvlastníci garáže (ostatní vlastníci bytových jednotek v domě) využili svého předkupního práva a garážové stání si koupili.

Máme však za to, že v těchto případech může pomoci uplatnění § 2149 odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví, že prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození. Jinými slovy, pokud prodáváte garáž, na niž se vztahuje předkupní právo, můžete nabídnout předkupníkům garážové stání ke koupi spolu s bytovou jednotkou jako celek a ti mohou brát „všechno nebo nic.“ Nicméně zatím nemůžeme s jistotou říci, v jakém případě lze považovat případné snížení tržní hodnoty nemovitosti bez garážového stání jako poškození, resp. újmu ve smyslu tohoto ustanovení a výklad soudu se může lišit podle okolností případu.

Jak si ověřit, zda se předkupní právo vztahuje na vaše garážové stání? Z údajů a listin v katastru nemovitostí lze zjistit, zda garáž představuje samostatnou jednotku, jejíž podíly tvoří jednotlivá garážová stání, či nikoliv. Obdobný scénář může nastat také například u sklepa! Je-li garáž, případně sklep součástí podílu na společných částech domu/pozemku nebo součástí/příslušenství bytu, zákonné předkupní právo se neaplikuje.

Dále se podíváme na prodej domu spolu s podílem na příjezdové cestě. Příjezdová cesta je nemovitostí a je-li ve spoluvlastnictví více osob, typicky sousedů, svědčí jim vzájemné předkupní právo. Vzhledem k tomu, že příjezdová cesta je nejen nezbytným přístupem k nemovitosti ale nezřídka také podmínkou poskytnutí hypotéky, lze zde podle mého názoru více spoléhat na uplatnění zmíněného § 2149 odst. 2 občanského zákoníku. Navíc, čím dál více právníků se shoduje na názoru, že porušení předkupního práva při převodu podílu na příjezdové cestě nebude mít zásadní negativní důsledky. Spoluvlastníci se totiž mohou domáhat buď neplatnosti smlouvy, nicméně pouze v části týkající se podílu na příjezdové cestě, anebo žádat náhradu škody. Avšak, jaká škoda jim vlastně vznikla, když k příjezdové cestě vlastnili svůj podíl už před převodem a cestu mohou využívat stejně jako dosud? Porušení předkupního práva ovšem i zde představuje určité riziko a doporučuji zvážit některé z preventivních řešení uvedených dále.

Jaký je tedy správný postup při převodu, když chcete respektovat předkupní právo? Zákon stanoví, že:
– předkupníkovi musí být oznámen obsah kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým, z čehož vyplývá, že prodávající s koupěchtivým nejprve uzavřou kupní (případně darovací) smlouvu na nemovitost,
– ta se předloží předkupníkovi (resp. sdělí se mu její podmínky) a
– nevyužije-li předkupní předkupní ve lhůtě 3 měsíců svého předkupního práva,
– je možné uskutečnit převod na koupěchtivého.

Připomínám, že předkupník má právo koupit nemovitost za stejných podmínek, tudíž například při sjednání úhrady ve splátkách nebo odložení platby, může i předkupník téže výhody využít, pokud složí dostatečnou jistotu. Velmi problematický až na hranicích možností může být proces ve větších bytových domech s velkým počtem spoluvlastníků, kdy například při prodeji bytu s garážovým stáním je potřeba nejdříve podepsat smlouvu, popsat podmínky, obeslat ostatní spoluvlastníky a vyčkávat, nebo je případně obejít předem a vyřešit tento proces preventivně – viz dále.

Pokud se chcete obesílání a případnému 3-měsíčnímu vyčkávání v nejistotě vyhnout, je možné se s předkupním právem vypořádat předem, a to buď ve vztahu ke konkrétnímu převodu, anebo natrvalo s věcněprávními účinky. V prvém případě se předkupník předem vzdá svého předkupního práva ve vztahu ke konkrétnímu převodu, přičemž na vzdání se předkupního práva není potřeba ověřovat podpis a tato skutečnost se nezapisuje do katastru nemovitostí. Ve druhém případě se předkupník vzdá svého předkupního práva k věci natrvalo s tzv. věcněprávními účinky, přičemž tato skutečnost se zapisuje do katastru nemovitostí a je účinná také pro další budoucí převody.

Alternativním preventivním řešením může být zřízení přídatného spoluvlastnictví podle § 1223 a násl. občanského zákoníku. To u garáží nebo příjezdových cest situaci vyřeší tím, že podíl na garáží/příjezdové cestě bude automaticky „právně následovat“ převáděnou bytovou jednotku/dům a převést vlastnické právo k nemovitostem bude možné jen společně. Nadále již nepůjde o „klasické“ podílové spoluvlastnictví, a proto se zde již předkupní právo neuplatní.

A co se stane, pokud předkupní právo porušíte? Podívejte se závěrem na následky nedodržení předkupního práva. Předkupník, kterému věc nebyla nabídnuta, se může domáhat neplatnosti smlouvy nebo náhrady škody a to v obecné promlčecí lhůtě 3 let.

Před prodejem či koupí bytu nebo domu tedy rozhodně doporučuji ověřit existenci předkupního práva a poradit se předem s advokátem. V rámci komplexního právního servisu Vám mohu zajistit prověření a zjištění existence předkupního práva včetně případného preventivního vypořádání se s ním, ať už ve formě vzdání se ve vztahu ke konkrétnímu případu nebo natrvalo. Ráda vám pomohu i se zřízením přídatného spoluvlastnictví, kterým můžete problém předkupního práva vyřešit jednou pro vždy. Toto preventivní řešení není časově náročné a je zpravidla výhodnější než následné řešení komplikací při samotném prodeji.

V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.