AKTUALIZOVÁNO 14.9.2022

Od 1.7.2020 se právní úprava předkupního práva v občanském zákoníku vrátila ke znění platnému v letech 2014-2018, tedy k původní verzi „nového“ občanského zákoníku. V případě, že bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo (u převodu úplatného i bezúplatného), a to po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví (to neplatí pro převody jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé).

Institut předkupního práva tak od 1.7.2020 v praxi nekomplikuje převody nemovitostí tak často jako tomu bylo v letech 2018-2020, o čemž si můžete přečíst tento článek. Kromě výše uvedeného případu vzniku předkupního práva v důsledku dědění, se s ním dnes setkáme snad jen jako se vzájemným předkupním právem vlastníka pozemku a vlastníka stavby na něm stojící, dále jako s předkupním právem, které je součástí práva stavby, a konečně jako s předkupním právem nájemce při prvním převodu jednotky vzniklé rozdělením vlastnického práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám.

Dále je samozřejmě možné sjednat si předkupní právo dobrovolně smluvním ujednáním, popřípadě jej i zapsat do katastru nemovitostí jako právo věcné.

Na co se tedy připravit, když se nemovitosti předkupní právo skutečně týká a chcete ji prodat či koupit? Nejdříve si vyjasněme tři osoby, které zde budou hrát roli:

  1. Prodávající = majitel nemovitosti, který ji chce prodat třetí osobě.
  2. Předkupník = oprávněná osoba, které předkupní právo svědčí a může jej uplatnit (a tím zhatit majitelem plánovaný obchod).
  3. Koupěchtivý = osoba, která chce od majitel nemovitost koupit (tj. zájemce o nemovitost).

Předkupní právo spočívá v právu předkupníka požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek (půjde především o cenu), za kterých prodávající zamýšlí věc prodat zájemci o nemovitost (koupěchtivému). A na druhé straně, předkupní právo odpovídá povinnosti prodávajícího nabídnout věc ke koupi předkupníkovi za týchž podmínek, za kterých ji chce koupěchtivému prodat.

Jaký je tedy správný postup při převodu, když chcete respektovat předkupní právo? Zákon stanoví, že:
– předkupníkovi musí být oznámen obsah kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým, z čehož vyplývá, že prodávající s koupěchtivým nejprve uzavřou kupní (případně darovací) smlouvu na nemovitost,
– ta se předloží předkupníkovi (resp. sdělí se mu její podmínky) a
– nevyužije-li předkupník ve lhůtě 3 měsíců svého předkupního práva,
– je možné uskutečnit převod na koupěchtivého.

Připomínám, že předkupník má právo koupit nemovitost za stejných podmínek, tudíž například při sjednání úhrady ve splátkách nebo odložení platby, může i předkupník téže výhody využít, pokud složí dostatečnou jistotu.

Pokud se chcete obesílání a případnému tříměsíčnímu vyčkávání v nejistotě vyhnout, je možné se s předkupním právem vypořádat předem prostřednictvím vzdání se předkupního práva ze strany předkupníka.

A co se stane, pokud předkupní právo porušíte? Podívejte se závěrem na následky nedodržení předkupního práva. Předkupník, kterému věc nebyla nabídnuta, se může domáhat neplatnosti smlouvy nebo náhrady škody, a to v obecné promlčecí lhůtě 3 let.

Před prodejem či koupí bytu nebo domu tedy rozhodně doporučuji ověřit si případnou existenci předkupního práva z listu vlastnictví či z nabývacího titulu současného majitele. V rámci komplexního právního servisu Vám mohu zajistit prověření a zjištění existence předkupního práva včetně případného vypořádání se s ním. Pokud si nejste jistí, zda je konkrétní nemovitost předkupním právem zatížena či nikoliv, můžete si u nás objednat osobní či online konzultaci, přičemž konzultace v délce trvání do 15 minut je při následném využití našich služeb ZDARMA.