AKTUALIZOVÁNO 27.12.2022

Jednou z nejdůležitějších otázek, kterou je třeba vyřešit při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost, je způsob hrazení kupní ceny. Pokud není toto dostatečně ošetřeno, může prodávající či kupující přijít o peníze.

Kde je tedy možné zrealizovat úschovu kupní ceny za prodej nemovitosti? Možnosti jsou v zásadě tři – subjekty, které nejčastěji provádí úschovu finančních prostředků, jsou advokáti, notáři a banky.

Nevyužít žádnou z těchto variant považuji za velmi riskantní. Kupní cena je totiž vložena do úschovy již před převodem vlastnického práva. Tím je chráněn prodávající před situací, kdy by došlo v katastru nemovitostí k přepisu vlastnického práva na nového vlastníka, ale kupující by mu odmítl zaplatit. Stejně tak je ale chráněn i kupující v tom smyslu, že pokud by nebyl zapsán v katastru nemovitostí jako nový vlastník nemovitosti (např. z důvodu nepodání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nebo např. z důvodu chyby v návrhu nebo ve smlouvě, která následně nebude opravena), peníze se z úschovy vrátí zpět na jeho účet, tedy o ně nepřijde.

Advokátní úschova – bezpečná a pojištěná

Nejběžnějším způsobem úschovy kupní ceny je advokátní úschova. Je bezpečná, ze zákona pojištěná a využívá ji proto i většina realitních kanceláří.

Výhodou advokátní úschovy je to, že advokát se může účastnit celého procesu převodu nemovitosti s klientem od začátku až do konce, přičemž:

  • prověří právní stav nemovitosti (kupovaného domu, bytu či pozemku),
  • vypracuje kupní smlouvu na nemovitost (včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí) a
  • připraví na ni navazující smlouvu o advokátní úschově kupní ceny a listin (= kupní smlouvy na nemovitost a návrhu na vklad do katastru nemovitostí),
  • ověří smluvním stranám podpisy na kupní (případně i zástavní) smlouvě,
  • zrealizuje úschovu kupní ceny a listin,
  • následně uvolní listiny (případně přímo sám tyto listiny doručí na katastr nemovitostí), a
  • po převodu vlastnického práva vyplatí kupní cenu prodávajícímu.

Pokud se část kupní ceny hradí formou úvěru, může advokát pro kupujícího (případně i prodávajícího) zkontrolovat i smlouvu o úvěru a zástavní smlouvu. Klient tak může plně využít osobního přístupu a rychlé komunikace, kterou naše advokátní kancelář nabízí.

Jaké jsou povinnosti advokáta při úschově peněz

Podmínky provádění advokátní úschovy jsou přísně určené příslušnými předpisy. Advokát na každou úschovu zřizuje samostatný bankovní účet, který je oddělen od jeho majetku. Každou úschovu musí registrovat u České advokátní komory v Elektronické knize úschov (každá úschova je tedy i ze strany ČAK dohledatelná) a bance, která vede úschovní účet, oznamuje majitele peněžních prostředků. Advokáti totiž při zřizování úschov podléhají i povinnostem vyplývajícím ze zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, což znamená, že jsme povinni zjišťovat původ peněz a hlásit případné podezřelé obchodní transakce. Další povinnosti advokáta pak vyplývají z konkrétních podmínek smlouvy o úschově.

Díky oddělení úschovního účtu od majetku advokáta mají obě smluvní strany obchodu (tj. prodávající i kupující) jistotu, že o své finance nepřijdou ani tehdy, pokud by se advokát dostal do finančních problémů. Peníze v úschově totiž nemohou být předmětem exekuce ani insolvence advokáta. Finanční prostředky převedené kupujícím do advokátní úschovy jsou ve vlastnictví kupujícího až do okamžiku výplaty peněz na účet prodávajícího.  Advokát pro kupujícího finanční prostředky pouze spravuje v souladu s uzavřenou smlouvou o úschově.

 

 

Uvolnění peněz z advokátní úschovy

Ve smlouvě o advokátní úschově jsme zvyklí podrobně a pečlivě definovat podmínky pro přijetí i vyplacení všech částek a je pro nás samozřejmostí, informovat smluvní strany o jakémkoliv pohybu jejich peněz na úschovním účtu. Dle dohody smluvních stran zasíláme potvrzení o přijaté nebo odchozí platbě na e-mailové adresy smluvních stran, případně zprostředkovateli (realitní kanceláři). Standardní lhůtou pro výplatu kupní ceny na účet strany prodávající je pro nás 5 pracovních dní od splnění podmínek (typicky po přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí), nicméně v praxi vyplácíme peníze většinou během 1 pracovního dne po obdržení potřebných dokladů. Splnění podmínek pro výplatu kupní ceny z úschovy u nás vždy kontrolují dva advokáti. Především pečlivě projdou všechny podmínky výplaty v podepsaných smlouvách a stáhnou list vlastnictví aktuální ke dni výplaty finančních prostředků z úschovy.

Cena advokátní úschovy

Ohledně výše ceny za poskytnutí advokátní úschovy nejsou advokáti nijak vázáni, každý advokát si cenu stanovuje se svým klientem smluvně (kdežto notáři mají závazné tarify). Naše advokátní kancelář nabízí balíčky služeb (https://ilonacernochova.cz/pravni-sluzby-oblasti-nemovitosti/), z nichž si můžete vybrat variantu s úschovou kupní ceny. Obecně začíná cena na 5.500 Kč.

Pojištění advokátní úschovy

Advokáti musí být ze zákona pojištění, a to nejméně na částku 7 mil. Kč. Standardní pojištění profesní odpovědnosti do roku 2022 pokrývalo případy, kdy advokát:

  • pozdě vyplatí peníze z úschovy,
  • špatně posoudí podmínky pro výplatu kupní ceny a peníze tak vyplatí neoprávněně.

Od roku 2022 se standardní povinné pojištění profesní odpovědnosti advokáta do 7 milionů Kč vztahuje také na další chyby, kterých se advokát může dopustit (tzv. ztrátu finančních prostředků), tj. zejména:

  • ve smlouvě o úschově uvede nesprávné číslo účtu pro složení dané částky,
  • peníze z úschovy vyplatí na nesprávný účet.

Pokud jste se rozhodli využít advokátní úschovu, doporučujeme vám vyžádat si od vybraného advokáta informaci o výši částky, na kterou je pojištěný. Pakliže je uschovaná částka vyšší než 7 milionů korun, ověřte si současně rozsah pojištění, tj. zda příslušný advokát disponuje připojištěním i na ztrátu finančních prostředků přes tento limit, tak jako moje advokátní kancelář Realitní advokáti s.r.o. Ta je pojištěna na nadstandardní částku 100.000.000,- Kč, a to i pro případnou ztrátu peněz. Blíže se pojištění advokátů věnujeme v článku Úschova u advokáta? Pozor na pojištění….

 

Notářská úschova

Každý notář je registrován u Notářské komory a stejně jako advokát musí mít ze zákona sjednáno profesní pojištění. Z hlediska bezpečnosti je notářská úschova srovnatelná s úschovou advokátní.

Cena notářské úschovy

Notáři mají povinnost za úschovu účtovat cenu dle vyhlášky ministerstva spravedlnosti č. 196/2001 Sb., což v porovnání s výší smluvní odměny naší advokátní kanceláře za advokátní úschovu kupní ceny a listin vychází dráž. Cena je tedy pro notáře pevně dána a nemůžou ji měnit. Zároveň by tím pádem mělo platit, že všichni notáři si účtují stejné ceny na rozdíl od advokátů, jejichž ceny se mohou velmi lišit. Notář si zpravidla k ceně připočte ještě 21 % DPH.

Příloha k vyhlášce č. 196/2001 Sb. – Oddíl I, Položka C

Za přijetí peněz nebo cenného papíru do notářské úschovy

z prvních 100000 Kč tarifní hodnoty 1,2 %,
z přebývající částky až do 500000 Kč tarifní hodnoty 0,6 %,
z přebývající částky až do 1000000 Kč tarifní hodnoty 0,4 %,
z přebývající částky až do 10000000 Kč tarifní hodnoty 0,2 %,
z přebývající částky až do 30000000 Kč tarifní hodnoty 0,1 %,
nejméně 1000 Kč.  

Částka nad 30.000.000 Kč se do základu tarifní hodnoty nezapočítává.

Nelze-li určit tarifní hodnotu za přijetí cenného papíru do úschovy, nebo ji lze určit jen s nepoměrnými náklady . . . 1500 Kč.

Přijímá-li notář do notářské úschovy peníze v souvislosti s notářským zápisem o právním jednání, který sepsal, jednu desetinu z odměny vypočtené podle vět první a druhé.

Dle poslední věty výňatku z notářského tarifu dochází ke snížení ceny notářské úschovy kupní ceny na 1/10, pokud notář sepsal i kupní smlouvu. Ovšem sepis kupní smlouvy musí proběhnout formou notářského zápisu, který u kupních smluv není běžně vyžadován a jedná se o nadstandardní formu, jejíž sepis je také náležitě zpoplatněn (odvíjí se od výše kupní ceny nemovitosti). Notářská úschova by se tedy mohla finančně vyplatit jen při převodu méně hodnotné nemovitosti a při současném sepisu kupní smlouvy notářem.

Hodnota nemovitosti Minimální cena notářské úschovy Cena advokátní úschovy u nás (včetně listin)
3 000 000 Kč 9 600 Kč 5 500 Kč
5 000 000 Kč 13 600 Kč 5 500 Kč
10 000 000 Kč 23 600 Kč 5 500 Kč
20 000 000 Kč 33 600 Kč 5 500 Kč

 

 

 

 

 

1/10 z uvedené ceny, pokud notář sepsal i kupní smlouvu formou notářského zápisu, za jejíž sepis si však opět naúčtoval cenu dle hodnoty nemovitosti vypočtenou dle notářského tarifu

Bezpečnost notářské úschovy

Obecně jsou pravidla advokátní a notářské úschovy téměř totožná, a to i co se týče ručení a bezpečnosti. Dle notářského řádu platí, že za škodu způsobenou notářem odpovídá především příslušný notář osobně svým majetkem. Stát za škodu způsobenou notářem odpovídá pouze v případech výslovně stanovených zákonem o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem (zde spadá především dědické řízení, kde notář vystupuje jako soudní komisař). Notářské úschovy však mezi vyjmenované případy nepatří.

Bankovní úschova

Vztah bankovní úschovy bývá založen trojstrannou smlouvou mezi kupujícím, prodávajícím a vybranou bankou. Smlouvy se obvykle nazývají smlouva o jistotním účtu nebo o vázaném účtu.

Klienty by na bankovní úschově mohla lákat stabilita a dobrá pověst, kterou má vybraná banka na bankovním trhu. Je však na klientovi, aby zvážil i nevýhody bankovní úschovy. Těmi je nižší flexibilita bankovních právních oddělení a nemožnost využití úschovy listin. Banky jsou zvyklé pracovat se vzory smluv, které vypadají téměř jako formuláře, často neodpovídají konkrétní situaci a specifickým požadavkům smluvních stran a banky ani nejsou příliš ochotné smlouvy měnit. Požadavky na změny takovéto smlouvy pak podléhají schvalovacímu procesu uvnitř banky a někdy mohou být i zpoplatněné nebo přímo vyloučené. Další nevýhodou je nemožnost úschovy listin (kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí), tedy je potřeba si ji sjednat zvlášť u advokáta či notáře. Absolvovat proces převodu nemovitosti bez sjednání úschovy listin nedoporučujeme.

Některé banky si pro realizaci úschovy kupní ceny kladou požadavek na současné uzavření úvěrové smlouvy a bez hypotéky úschovu ani nenabízí z důvodu nízkého zisku za poskytnutí této služby.

Ceny bankovních úschov se většinou pohybují v rozmezí 5.000 – 20.000,- Kč (obvykle jako procentuální sazby z výše uschované částky) a při sjednání úschovy listin u jiného subjektu za další poplatek vychází bankovní úschova kupní ceny jako nejméně finančně dostupné řešení.

Placení kupní ceny prostřednictvím realitní kanceláře

Pokud by se smluvní strany rozhodly nevyužít ani jeden z těchto bezpečných způsobů úschovy kupní ceny, mají možnost poslat si peníze prostřednictvím realitní kanceláře. Tento způsob placení kupní ceny může být ale z našeho pohledu velmi riskantní, a proto jej nedoporučujeme a většina renomovaných realitních kanceláří jej již v dnešní době ani nenabízí.

Uspokojení případných škod způsobených realitní kanceláří (společností s.r.o.) je možné v případě insolvenčního řízení jen z jejího obchodního jmění, o jehož výši nemá klient při uzavírání kupní smlouvy žádné povědomí. Zápis výše základního kapitálu v obchodním rejstříku nelze považovat za výši ručení. Realitní kancelář nemá ze zákona danou žádnou povinnost ohledně zřízení profesního pojištění v souvislosti s úschovami. Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování sice ukládá realitnímu zprostředkovateli povinnost pojištění pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, ale minimální limit je zde stanoven na 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost, respektive na 3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Toto pojištění je tak vzhledem k cenám nemovitostí nedostatečné a klienty spolehlivě neochrání.

Rizika – nedbalost, zpronevěra, bankrot banky

Vzhledem k výše uvedenému tedy shrňme, že advokátní úschova chrání prodávajícího, který má jistotu, že kupující disponuje finančními prostředky v potřebné výši předtím, než je na katastrální úřad podán návrh na převod vlastnictví nemovitosti. A zároveň advokátní úschova chrání kupujícího, jelikož jeho peníze leží na neutrální půdě až do okamžiku, kdy je na něj vlastnictví nemovitosti v katastru řádně převedeno. Teprve poté je dostane do své dispozice prodávající. Obě strany převodu jsou pak chráněny advokátním pojištěním pro případné chyby advokáta, a dalšími povinnostmi advokáta (samostatný účet pro každou úschovu, hlášení úschov na ČAK apod.).

Dalo by se tak říci, že jediným rizikem zůstává úmyslná zpronevěra svěřených finančních prostředků advokátem, což je považováno za trestný čin a kromě trestně-právní roviny je takové jednání trestáno i Českou advokátní komorou (vyškrtnutí advokáta ze seznamu advokátů, čímž je mu znemožněna další činnost). Platí, že jakékoliv neoprávněné disponování s penězi klientů při převodu nemovitostí vyjde velmi rychle najevo, proto není určitě v zájmu žádného rozumného advokáta porušovat své povinnosti při provádění úschov, natož páchat úmyslnou trestnou činnost. Na případy zpronevěry jako trestného činu se pojištění nevztahuje, a to ani u advokáta, ani u notáře.

Ohledně bankovních účtů (včetně všech účtů úschov) pak platí obecné pravidlo, že je pojištěna celková částka vkladů až do maximální výše odpovídající 100.000,- EUR na jednoho klienta u jedné banky, více informací lze nalézt např. zde. Od 1.1.2016 jsou nově ze zákona pojištěny tzv. dočasně vysoké zůstatky nad 100.000,- EUR. Zvýšenou náhradu až na 200.000,- EUR na jednoho vkladatele u jedné banky za dočasně vysoký zůstatek může klient (pouze fyzická osoba) získat v případě, že na jeho účet byla připsána úhrada kupní ceny plynoucí z prodeje nemovité věci, která slouží k bydlení podle evidence v katastru nemovitostí. Tyto limity jsou jednotné, ať už se rozhodnete přímo pro bankovní úschovu v konkrétní bance, nebo pro úschovu prostřednictvím advokáta/notáře na jeho účtu úschov zřízeném v téže bance.

Smlouva o úschově peněz – na co si dát pozor

Ve smlouvě o úschově kupní ceny při převodu nemovitosti je důležitý především její soulad se smlouvou kupní, v níž si smluvní strany primárně dohodly všechny podmínky obchodu – nejzazší termín úhrady kupní ceny, podmínky, které musí být splněný pro výplatu z úschovy, a číslo účtu, na nějž si prodávající přeje částku vyplatit. Není výjimkou, že výplata probíhá na více etap po splnění jednotlivých podmínek, či část kupní ceny obdrží zprostředkovatel jako provizi za zprostředkování obchodu. V neposlední řadě se musí v obou smlouvách shodovat formální údaje – číslo úschovního účtu, smluvní strany a vymezení převáděné nemovitosti. Pro naše klienty kupující dále případně do smluv doplňujeme ustanovení, že kupní cena se považuje za uhrazenou již okamžikem připsání na účet úschovy.

Kdo platí advokátní úschovu?

Úhrada odměny advokátovi je samozřejmě na dohodě smluvních stran, obvykle ji však hradí prodávající. Pokud se transakce účastní i realitní kancelář, tj. uzavření kupní smlouvy zprostředkoval makléř, který za to inkasuje provizi, bývá úhrada za provedení úschovy, stejně jako za přípravu rezervační smlouvy, kupní smlouvy a návrhu na vklad, hrazena realitní kanceláří, pokud všechny výše uvedené úkony provádí advokát zvolený touto realitní kanceláří. V případě, že jedna ze stran požaduje např. bankovní úschovu, se tak může stát, že si tato osoba odměnu za bankovní úschovu bude hradit sama.

 

 

Závěr? My doporučujeme advokátní nebo notářskou úschovu pro jejich bezpečnost

Z výše uvedeného vidíte, že každá z nabízených variant má svá pro a proti. Advokátní úschova zpravidla vychází pro klienty v porovnání s ostatními úschovami cenově nejvýhodněji a zároveň poskytuje srovnatelné bezpečí pro peníze klientů jako je tomu u notářské úschovy (viz níže). Pokud se však klient rozhodne využít namísto toho například bankovní úschovu, plně to respektujeme a rádi mu zkontrolujeme podmínky této úschovy a zejména její soulad s dojednanými podmínkami kupní smlouvy.

Budete-li se chtít na cokoli zeptat, či využít našich služeb, napište nám na naše kontakty nebo si přímo vyberte některý z našich balíčků služeb.

Řešíte úschovu peněz právě teď? Sjednejte si u nás úschovu peněz a nic neriskujte. Pomůžeme vám i se sepsáním či kontrolou smlouvy a správným podáním na katastr. Specializujeme se na to přes 15 let.

Více o službě advokátní úschovy.