Úschova kupní ceny při koupi nebo prodeji nemovitosti: Jít k advokátovi, k notáři nebo do banky?

Jednou z nejdůležitějších otázek, kterou je třeba vyřešit při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost, je způsob hrazení kupní ceny. Pokud není toto dostatečně ošetřeno, může prodávající či kupující přijít o peníze.

Kde je tedy možné zrealizovat úschovu kupní ceny za prodej nemovitosti? Možnosti jsou v zásadě tři – subjekty, které nejčastěji provádí úschovu finančních prostředků, jsou advokáti, notáři a banky.

Nevyužít žádnou z těchto variant považuji za velmi riskantní. Kupní cena je totiž vložena do úschovy již před převodem vlastnického práva. Tím je chráněn prodávající před situací, kdy by došlo v katastru nemovitostí k přepisu vlastnického práva na nového vlastníka, ale kupující by mu odmítl zaplatit. Stejně tak je ale chráněn i kupující v tom smyslu, že pokud by nebyl zapsán v katastru nemovitostí jako nový vlastník nemovitosti (např. z důvodu nepodání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nebo např. z důvodu chyby v návrhu nebo ve smlouvě, která následně nebude opravena), peníze se z úschovy vrátí zpět na jeho účet, tedy o ně nepřijde.

Při přípravě nebo kontrole kupní smlouvy na dům, byt či pozemek svým klientům vždy doporučuji řešit úhradu finančních prostředků přes úschovu u důvěryhodného subjektu. Srovnání výhod a nevýhod jednotlivých variant úschov při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost si můžete přečíst níže.

 

Advokátní úschova

Nejběžnějším způsobem úschovy kupní ceny je advokátní úschova, kterou využívá i většina realitních kanceláří.

Každý advokát je registrován u České advokátní komory, kde si jej lze veřejně vyhledat v seznamu (http://vyhledavac.cak.cz/) a ze zákona musí mít uzavřeno pojištění profesní odpovědnosti nejméně ve výši 5.000.000,- Kč. Má advokátní kancelář je pojištěna nad tento limit, disponuje pojištěním do výše 18.000.000,- Kč.

Výhodou advokátní úschovy je to, že advokát se může účastnit celého procesu převodu nemovitosti s klientem od začátku až do konce, přičemž:

  • prověří právní stav nemovitosti (kupovaného domu, bytu či pozemku),
  • vypracuje kupní smlouvu na nemovitost (včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí) a
  • připraví na ni navazující smlouvu o advokátní úschově kupní ceny a listin (= kupní smlouvy na nemovitost a návrhu na vklad do katastru nemovitostí),
  • ověří smluvním stranám podpisy na kupní (případně i zástavní) smlouvě,
  • zrealizuje úschovu kupní ceny a listin,
  • následně uvolní listiny (případně přímo sám tyto listiny doručí na katastr nemovitostí), a
  • po převodu vlastnického práva vyplatí kupní cenu prodávajícímu.

Pokud se část kupní ceny hradí formou úvěru, může advokát pro kupujícího (případně i prodávajícího) zkontrolovat i smlouvu o úvěru a zástavní smlouvu. Klient tak může plně využít osobního přístupu a rychlé komunikace, kterou naše advokátní kancelář nabízí.

Podmínky provádění advokátní úschovy jsou přísně určené příslušnými předpisy. Advokát na každou úschovu zřizuje samostatný bankovní účet, který je oddělen od jeho majetku. Každou úschovu musí registrovat u České advokátní komory v Elektronické knize úschov (každá úschova je tedy i ze strany ČAK dohledatelná) a bance, která vede úschovní účet, oznamuje majitele peněžních prostředků.

Ve smlouvě o advokátní úschově jsme zvyklí podrobně a pečlivě definovat podmínky pro přijetí i vyplacení všech částek a je pro nás samozřejmostí, informovat smluvní strany o jakémkoliv pohybu jejich peněz na úschovním účtu. Dle dohody smluvních stran zasíláme potvrzení o přijaté nebo odchozí platbě na e-mailové adresy smluvních stran, případně zprostředkovateli (realitní kanceláři). Standardní lhůtou pro výplatu kupní ceny na účet strany prodávající je pro nás 5 pracovních dní od splnění podmínek (typicky po přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí), nicméně v praxi vyplácíme peníze většinou během 1 pracovního dne po obdržení potřebných dokladů.

Ohledně výše ceny za poskytnutí advokátní úschovy nejsou advokáti nijak vázáni, každý advokát si cenu stanovuje se svým klientem smluvně. Naše advokátní kancelář nabízí balíčky služeb (https://ilonacernochova.cz/pravni-sluzby-oblasti-nemovitosti/), z nichž si můžete vybrat variantu s úschovou kupní ceny.

Notářská úschova

Každý notář je registrován u Notářské komory a stejně jako advokát musí mít ze zákona sjednáno profesní pojištění.

Notáři mají povinnost za úschovu účtovat cenu dle vyhlášky ministerstva spravedlnosti č. 196/2001 Sb., což v porovnání s výší smluvní odměny naší advokátní kanceláře za advokátní úschovu kupní ceny a listin vychází dráž. Cena je tedy pro notáře pevně dána a nemůžou ji měnit. Zároveň by tím pádem mělo platit, že všichni notáři si účtují stejné ceny na rozdíl od advokátů, jejichž ceny se mohou velmi lišit. Notář si zpravidla k ceně připočte ještě 21 % DPH.

 

Příloha k vyhlášce č. 196/2001 Sb. – Oddíl I, Položka C

Za přijetí peněz nebo cenného papíru do notářské úschovy

z prvních 100000 Kč tarifní hodnoty1,2 %,
z přebývající částky až do 500000 Kč tarifní hodnoty0,6 %,
z přebývající částky až do 1000000 Kč tarifní hodnoty0,4 %,
z přebývající částky až do 10000000 Kč tarifní hodnoty0,2 %,
z přebývající částky až do 30000000 Kč tarifní hodnoty0,1 %,
nejméně 1000 Kč.

Částka nad 30000000 Kč se do základu tarifní hodnoty nezapočítává.

Nelze-li určit tarifní hodnotu za přijetí cenného papíru do úschovy, nebo ji lze určit jen s nepoměrnými náklady . . . 1500 Kč.

Přijímá-li notář do notářské úschovy peníze v souvislosti s notářským zápisem o právním jednání, který sepsal, jednu desetinu z odměny vypočtené podle vět první a druhé.

 

Dle poslední věty výňatku z notářského tarifu dochází ke snížení ceny notářské úschovy kupní ceny na 1/10, pokud notář sepsal i kupní smlouvu. Ovšem sepis kupní smlouvy musí proběhnout formou notářského zápisu, který u kupních smluv není běžně vyžadován a jedná se o nadstandardní formu, jejíž sepis je také náležitě zpoplatněn (odvíjí se od výše kupní ceny nemovitosti). Notářská úschova by se tedy mohla finančně vyplatit jen při převodu méně hodnotné nemovitosti a při současném sepisu kupní smlouvy notářem.

Obecně jsou pravidla advokátní a notářské úschovy téměř totožná, a to i co se týče ručení a bezpečnosti. Dle notářského řádu platí, že za škodu způsobenou notářem odpovídá především příslušný notář osobně svým majetkem. Stát za škodu způsobenou notářem odpovídá pouze v případech výslovně stanovených zákonem o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem (zde spadá především dědické řízení, kde notář vystupuje jako soudní komisař). Notářské úschovy však mezi vyjmenované případy nepatří.

 

Bankovní úschova

Vztah bankovní úschovy bývá založen trojstrannou smlouvou mezi kupujícím, prodávajícím a vybranou bankou. Smlouvy se obvykle nazývají smlouva o jistotním účtu nebo o vázaném účtu.

Klienty by na bankovní úschově mohla lákat stabilita a dobrá pověst, kterou má vybraná banka na bankovním trhu. Je však na klientovi, aby zvážil i nevýhody bankovní úschovy. Těmi je nižší flexibilita bankovních právních oddělení a nemožnost využití úschovy listin. Banky jsou zvyklé pracovat se vzory smluv, které vypadají téměř jako formuláře, často neodpovídají konkrétní situaci a specifickým požadavkům smluvních stran a banky ani nejsou příliš ochotné smlouvy měnit. Požadavky na změny takovéto smlouvy pak podléhají schvalovacímu procesu uvnitř banky a někdy mohou být i zpoplatněné nebo přímo vyloučené. Další nevýhodou je nemožnost úschovy listin (kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí), tedy je potřeba si ji sjednat zvlášť u advokáta či notáře. Absolvovat proces převodu nemovitosti bez sjednání úschovy listin nedoporučujeme.

Některé banky si pro realizaci úschovy kupní ceny kladou požadavek na současné uzavření úvěrové smlouvy a bez hypotéky úschovu ani nenabízí z důvodu nízkého zisku za poskytnutí této služby.

Ceny bankovních úschov se většinou pohybují v rozmezí 5.000 – 20.000,- Kč (obvykle jako procentuální sazby z výše uschované částky) a při sjednání úschovy listin u jiného subjektu za další poplatek vychází bankovní úschova kupní ceny jako nejméně finančně dostupné řešení.

Placení kupní ceny prostřednictvím realitní kanceláře

Pokud by se smluvní strany rozhodly nevyužít ani jeden z těchto bezpečných způsobů úschovy kupní ceny, mají možnost poslat si peníze prostřednictvím realitní kanceláře. Tento způsob placení kupní ceny může být ale z našeho pohledu velmi riskantní, a proto jej nedoporučujeme a většina renomovaných realitních kanceláří jej již v dnešní době ani nenabízí. Uspokojení případných škod způsobených realitní kanceláří (společností s.r.o.) je možné v případě insolvenčního řízení jen z jejího obchodního jmění, o jehož výši nemá klient při uzavírání kupní smlouvy žádné povědomí. Zápis výše základního kapitálu v obchodním rejstříku nelze považovat za výši ručení. Realitní kancelář nemá ze zákona danou žádnou povinnost ohledně zřízení profesního pojištění.

Rizika – nedbalost, zpronevěra, bankrot banky

Ohledně profesního pojištění advokátů a notářů platí, že toto pojištění se vztahuje na případy nedbalostního jednání, kdy schovatel například omylem zašle peníze na jiný účet. Na případy zpronevěry jako trestného činu se pojištění nevztahuje, a to ani u advokáta, ani u notáře.

Ohledně bankovních účtů (včetně všech účtů úschov) pak platí obecné pravidlo, že je pojištěna celková částka vkladů až do maximální výše odpovídající 100.000,- EUR na jednoho klienta u jedné banky, více informací lze nalézt např. zde. Od 1.1.2016 jsou nově ze zákona pojištěny tzv. dočasně vysoké zůstatky nad 100.000,- EUR. Zvýšenou náhradu až na 200.000,- EUR na jednoho vkladatele u jedné banky za dočasně vysoký zůstatek může klient (pouze fyzická osoba) získat v případě, že na jeho účet byla připsána úhrada kupní ceny plynoucí z prodeje nemovité věci, která slouží k bydlení podle evidence v katastru nemovitostí. Tyto limity jsou jednotné, ať už se rozhodnete přímo pro bankovní úschovu v konkrétní bance, nebo pro úschovu prostřednictvím advokáta/notáře na jeho účtu úschov zřízeném v téže bance.

Z výše uvedeného vidíte, že každá z nabízených variant má svá pro a proti. Advokátní úschova zpravidla vychází pro klienty v porovnání s ostatními úschovami cenově nejvýhodněji a zároveň poskytuje srovnatelné bezpečí pro peníze klientů jako je tomu u notářské úschovy (viz níže). Pokud se však klient rozhodne využít namísto toho například bankovní úschovu, plně to respektujeme a rádi mu zkontrolujeme podmínky této úschovy a zejména její soulad s dojednanými podmínkami kupní smlouvy.

Budete-li se chtít na cokoli zeptat, či využít našich služeb, napište nám na naše kontakty nebo si přímo vyberte některý z našich balíčků služeb.