Pozemek bez přístupové cesty je průšvih. Jak situaci vyřešit?

Přístupová cesta k pozemku hraje při koupi vysněné parcely klíčovou roli. Ať už jde o stavební pozemek, zahradu nebo pole, k nemovitosti se za každé situace musíte dostat z tzv. veřejné cesty. Často se na nás obracejí kupující, kteří mají vyhlédnutý pozemek v perfektní lokalitě a za skvělou cenu, ale má to háček. Právní prověření nemovitosti totiž odhalí, že k pozemku vede pouze přístupová cesta přes cizí pozemek, přičemž užívací právo není s vlastníkem sousední parcely právně ošetřené. Proč je to problém a jaká má řešení?

Co je psáno, to je dáno. U příjezdové cesty to platí dvojnásob

Ústním dohodám odzvonilo a co není v dnešní době na papíře, jako by neexistovalo. Právě starodávné úmluvy v minulosti často řešily otázku přístupu k pozemkům. Sousedé se v přátelské rovině dohodli, že jeden bude ke svému domu jezdit přes okraj pozemku druhého a vše po desetiletí bez problému fungovalo. Ani jednoho z aktérů přitom nenapadlo řešit věcné břemeno, nájem nebo jinak přístup právně ukotvit. Tehdy může spatřit světlo světa pořádný problém, pokud:

• jeden ze sousedů zemře a nemovitosti se ujme nový vlastník, který o takové dohodě nemá ponětí,
• sousedé se rozhádají a začnou si dělat naschvály,
• příjezdová cesta vyžaduje investice na opravu a nikdo se nemá k placení ani práci.

Pokud pozemek není vjezdem přímo napojený na veřejnou komunikaci (tzn. cestu nebo silnici ve vlastnictví obce, resp. města) a přístup je zajištěný přes cizí parcelu, doporučujeme zpozornět. Příjezdová cesta musí být v takovém případě smluvně ošetřena. Jedině tak se vyhnete potížím.

Někteří kupující mají tendenci některé aspekty koupě nemovitosti zlehčovat. Chtějí rychle podepsat rezervační smlouvu, kupní smlouvu a už aby na ně nemovitost byla přepsaná v katastru nemovitostí. Přístup k pozemku však rozhodně nepodceňujte. Věděli jste například, že při koupi parcely bez příjezdové cesty budete mít nejspíše problém s financováním hypotékou? Ne všechny banky dokáží poskytnout úvěr na veškeré druhy objektů. Je jistější předem využít možnosti srovnání hypoték a ujistit se, zda některou z vybraných skutečně lze takovou nemovitost financovat.

Z pozemku bez přístupové cesty se do budoucna může vyklubat pořádný kostlivec ve skříni, který vám přidělá nejednu vrásku na čele. Proto naše výhodné balíčky právních služeb zahrnují i právní prověření nemovitosti, při kterém mimo jiné kontrolujeme, zda je přístup k pozemku po právní stránce v pořádku. 

Přístupová cesta k pozemku může mít řadu podob

Zájemci o koupi pozemku se na nás často obracejí s otázkami, jak přístup k pozemku vyřešit v případech, že parcela přímo nesousedí s veřejnou komunikací. Variant při smírném řešení (tzn. při dohodě se sousedem) je vícero. Mezi nejčastější patří:

• věcné břemeno (služebnost stezky a cesty),
• spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě,
• odkup (části) pozemku, 
• nájemní smlouva.

Co mají společného?

Ve všech případech se neobejdete bez kvalitní kupní smlouvy na nemovitost. Pokud chcete spát klidně a hodit za hlavu obavy, že se někdy v budoucnu ke svému pozemku zkrátka nedostanete, neváhejte se na nás obrátit. Realitní advokáti s.r.o. se specializují výhradně na právo nemovitostí. Díky tomu máme bohaté zkušenosti i se zřízením přístupové cesty. Pracujeme rychle, efektivně a spolehlivě.

Služebnost stezky a cesty

Hojné využívanou možnost představuje služebnost stezky a cesty, která je mezi lidmi známá spíše jako věcné břemeno. V dohodě o zřízení služebnosti vlastník pozemku dovolí některému ze sousedů, aby přes jeho pozemek chodil a jezdil (a dostal se tak ke své nemovitosti).

Služebnost má povahu tzv. věcného práva a dohodu je nutné nechat vložit do katastru nemovitostí. Když se pak podíváte na výpis z listu vlastnictví z katastru konkrétní nemovitosti, tak:

• v části B1 uvidíte věcná práva zřízená ve prospěch nemovitosti (např. služebnost, kterou soused umožnil přístup k vašemu pozemku přes jeho parcelu), a
• z části C jsou patrná věcná práva, která nemovitost naopak zatěžují (např. právo souseda projíždět a přecházet přes váš pozemek).

Zřízení služebnosti stezky a cesty má tu výhodu, že dohoda se zpravidla váže na konkrétní pozemky – bez ohledu na to, kdo je vlastní. Pokud se tak v průběhu let změní vlastník jednoho, druhého nebo obou pozemků, služebnost zůstává v platnosti a otázka přístupu je tím tak do budoucna spolehlivě vyřešena. 

Spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě

Stejně spolehlivě můžete přístup k pozemku vyřešit odkupem spoluvlastnického podílu na příjezdové cestě. Kupní smlouva na nemovitost v takovém případě zajistí, že vlastníci cesty prodají novému sousedovi odpovídající podíl na pozemku, který slouží jako příjezdová cesta. Všichni spoluvlastníci takové cesty pak mohou užívat cestu v poměru odpovídajícím výši jejich podílu. Nezřídka se stává, že příjezdová cesta je ve spoluvlastnictví deseti i více osob, které po příjezdové cestě jezdí ke svému domovu.

Vlastnictví podílu na příjezdové cestě (a tím pádem právo užívat cestu) je zapsané v katastru nemovitostí, a i toto řešení tak poskytuje všem zúčastněným stranám vysokou míru právní jistoty. Ideální je, pokud pozemek a související podíl na příjezdové cestě tvoří tzv. přídatné spoluvlastnictví, kdy nejde pozemek převést (prodat, darovat) bez současného převedení podílu na cestě.

Ať už je podíl na cestě v přídatném spoluvlastnictví s pozemkem či nikoliv, vždy je nutné pečlivě zkontrolovat, zda kupní smlouva na pozemek vedle „hlavní“ parcely převádí i funkčně související pozemky; může jít o přilehlou zahradu nebo právě o příjezdovou cestu, resp. podíl na ní. Pravidelně se totiž setkáváme s případy, kdy si smluvní strany stáhnou pofidérní vzor kupní smlouvy zdarma z internetu nebo využijí služby nezkušeného právníka, nepřevedou všechny související pozemky a potíže jsou na světě. Následná náprava a dodatečný převod příjezdové cesty bývá komplikovaný, zvlášť pokud jedna ze stran zemře.

Odkup (části) pozemku

Máme zkušenosti i s případy, kdy jsme v zastoupení kupujícího vyjednali s některým ze sousedů odkup pozemku (cesty). To znamená, že některý z vlastníků sousedních parcel prodá novému vlastníkovi pozemek, který pro kupujícího slouží jako příjezdová cesta.

Efektivně umíme vyřešit i situaci, kdy soused není ochoten prodat celý pozemek, přes který vede přístup, ale přistoupí na odprodej určitého pruhu zahrady, který nevyužívá, a který naopak kupujícímu dostatečně poslouží jako příjezdová cesta. Pozemek je v takovém případě třeba rozdělit geometrickým plánem na více částí. K převodu typicky dochází prostřednictvím kupní smlouvy na pozemek, přičemž dělení pozemku musí před vkladem smlouvy do katastru nemovitostí odsouhlasit stavební úřad.

Převod spoluvlastnického podílu na příjezdové cestě, pozemku nebo jeho části závisí zejména na dohodě všech zúčastněných stran. Můžete jej realizovat i bezúplatně, kdy spolu namísto kupní podepíšete darovací smlouvu na pozemek. Výjimečnými nejsou ani případy, kdy sousedé uzavírají směnnou smlouvu, kterou spolu navzájem smění své pozemky nebo jejich části tak, aby nový stav vyhovoval všem zúčastněným.

Nájemní smlouva

Přístupová cesta přes cizí pozemek je často řešena i za použití nájemní smlouvy. Pronajímatel (vlastník příjezdové cesty) tehdy nájemci (vlastníkovi sousedního pozemku) umožní cestu využívat. Nájemce mu za to platí nájemné. Samozřejmě platí, že psaná nájemní smlouva je lepší než dohoda „na dobré slovo“. Nicméně nájemce má v tomto případě oproti předchozím, výše jmenovaným možnostem, výrazně slabší postavení.

Ze života: Máme krásný pozemek, ale chybí nám k němu cesta

Proč je vyřešená přístupová cesta k pozemku tolik důležitá si můžeme ilustrovat na následující kauze, se kterou jsme se v praxi nejednou setkali (jména aktérů jsou smyšlená):

Manželé Matyáš s Janou toužili po koupi pozemku na vesnici vhodného pro výstavbu rodinného domu. Narazili na inzerát pana Jiřího, který takový pozemek prodával; parcela padla Matyášovi s Janou okamžitě do oka.

Pozemek se nacházel v lukrativní lokalitě a Matyáše s Janou tak nepřekvapilo, když Jiří tlačil na co nejrychlejší podpis rezervační smlouvy. Argumentoval, že „chce mít své jisté“, a pakliže Matyáš s Janou nejsou rozhodnutí, podepíše rezervační smlouvu s některým z patnácti dalších vážných zájemců. Matyáš s Janou proto bez opatrnosti podepsali rezervační smlouvu, ve které se zavázali do 30 dnů uzavřít kupní smlouvu, přičemž pokud tak neučiní, zaplatí Jiřímu smluvní pokutu ve výši 250.000,- Kč.

Po podpisu rezervační smlouvy zavítali Matyáš s Janou na stavební úřad, kde se však dozvěděli nemilou zprávu: k jejich právě rezervovanému pozemku vede pouze přístupová cesta přes cizí pozemek, přes který Matyáš s Janou nemají na základě žádného titulu právo chodit ani jezdit, a proto na pozemku nelze stavět. Rozjel se tak nepříjemný kolotoč právních přestřelek, kdy Matyáš s Janou museli řešit mimo jiné tyto otázky:

• Máme pozemek bez přístupové cesty i tak koupit a otázku příjezdu vyřešit až později?
• Pokud kupní smlouvu neuzavřeme, budeme opravdu nuceni platit čtvrtmilionovou pokutu?
• Lze od rezervační smlouvy odstoupit?
• Jak co nejrychleji zajistit k pozemku přístupovou cestu?

Všemu šlo přitom snadno předejít, kdyby Matyáš s Janou využili naše služby, nechali si zkontrolovat rezervační smlouvu a prověřit nemovitost i prodávajícího. Ačkoliv chtěli původně za služby právníka ušetřit, nakonec se na nás stejně museli obrátit pro řešení jejich zapeklité situace a my stejně museli rezervační smlouvu, související dokumentaci i evidenci v katastru nemovitostí pečlivě zanalyzovat. Prevence se v tomto ohledu skutečně vyplatí a může vám ušetřit statisíce.

Nejde to po dobrém? Pak nastupuje soud a právo nezbytné cesty

Doposud jsme se zabývali řešeními v situacích, kdy se spolu sousedé nemají problém bavit a najít výhodné řešení pro všechny.  V následujících řádcích se podíváme na to, jak postupovat, pokud to nejde po dobrém.

Jak jsme si už vyjasnili, každý pozemek musí být spojený s veřejnou komunikací – ať už napřímo nebo skrze přístupovou cestu. Zákonná konstrukce je logická. Jen těžko si totiž představíte využití pozemku, ke kterému se fyzicky nedostanete. Pro případy, kdy přístup není možný z veřejné cesty nebo je takový přístup nedostatečný, zakotvuje zákon institut tzv. nezbytné cesty upravený v občanském zákoníku v § 1029 a násl.

Vlastník pozemku, který nemá k pozemku přístup (nebo má, ale jen omezený), může požadovat, aby mu soused povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek, a to za náhradu. Nezbytnou cestu může povolit soud (i ve formě služebnosti) tak, aby:

• rozsah nezbytné cesty odpovídal potřebě vlastníka,
• náklady byly co nejmenší,
• soused byl nezbytnou cestou co nejméně obtěžovaný,
• dotčený pozemek byl co nejméně zasažen.

Úprava hovoří jasně a sleduje cíl v podobě dosažení nejvýhodnějšího řešení z obou pohledů. Na jedné straně dává vlastníkovi příležitost požadovat zřízení nezbytné cesty, ale zároveň klade důraz na šetření práv souseda, přes jehož pozemek nezbytná cesta povede. 

Ale pozor! Povolení nezbytné cesty soudem není nárokové. Soud totiž dle § 1032 občanského zákoníku nepovolí nezbytnou cestu v případech, pokud:

• škoda na nemovité věci souseda zřejmě převýší výhodu nezbytné cesty,
• nedostatek přístupu si způsobil z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo
• žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.

Co to znamená? Soud nezbytnou cestu nepovolí např. v případě, že jste přístup k pozemku ztratili tím, že jste příjezdovou cestu dříve dobrovolně prodali, anebo žádáte o nezbytnou cestu z pohodlnosti, abyste při cestě domů nemuseli objíždět půl vesnice. 

Dle § 1032 nelze povolit nezbytnou cestu ani přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.

Jinak řečeno: v každém případě soud postupuje individuálně a při zhodnocení vychází z konkrétních okolností i místních poměrů.

Vlastníte pozemek bez přístupové cesty a máte v plánu se obrátit na soud s návrhem na zřízení nezbytné cesty? Anebo stojíte na opačné straně sporu a váš pozemek je ten, přes který by měla nezbytná cesta vést, ačkoliv se vám to pranic nelíbí?

Neváhejte a využijte naše specializované právní služby zaměřené na nemovitosti. Zhodnotíme vaši situaci a najdeme nejvýhodnější řešení, jak postupovat ve vašem případě s minimem nákladů.

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová