Platby spojené s prodejem či koupí nemovitosti – na co se připravit?

Vše začíná u inzerce

Jako první se nabízí otázka, co všechno obsahuje kupní cena uváděná realitní kanceláří. Pouze cenu nemovitosti, nebo i cenu za služby realitní kanceláře, tedy provizi? A má být provize zahrnuta do kupní ceny?

 

V inzerované nabídce nemusí být vždy vyčíslena konečná částka, která z pohledu kupujícího představuje veškeré výdaje spojené s nákupem nemovitosti. Je tedy důležité se u realitní kanceláře ujistit, co zveřejněná cena nezahrnuje – někdy se jedná o provizi realitní kanceláře a téměř vždy i o daň z nabytí nemovitých věcí, kterou kupující hradí nad rámec kupní ceny. Pokud by realitní kancelář nevyjasnila, co vše je v ceně zahrnuto, mohla by se dostat na tenký led posuzování nekalých obchodních praktik, které mohou být ze strany kontrolních orgánů velmi přísně postihovány.

 

Někdy je praktické rozlišovat mezi samotnou kupní cenou a provizí také v kupní smlouvě. Zahrnutí provize do kupní ceny totiž znamená, že se uměle navyšuje základ pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí a kupující tak na dani odvádí více, než ve skutečnosti musí. Nicméně zde záleží vždy na interních postupech dané realitní kanceláře.

 

Není daň jako daň

V první řadě je nutné rozlišovat mezi jednotlivými druhy daní, které přicházejí v úvahu při převodu nemovité věci, a to zejména mezi daní z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitostí) a daní z příjmů. Vlastník pak musí počítat ještě s daní z nemovitosti. Na jednotlivé daně se podíváme dále.

 

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí se vztahuje k úplatným převodům pozemků, staveb a jednotek. Při jejím výpočtu se vychází buď z ceny sjednané, z ceny zjištěné znaleckým posudkem nebo ze směrné hodnoty, přičemž sazba daně jsou čtyři procenta. Poplatníkem daně je od loňského listopadu zásadně kupující, který je povinen vyplnit na předepsaném tiskopisu daňové přiznání a podat jej nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž bylo jeho vlastnické právo k nemovitosti zapsáno v katastru.

 

Pokud je tedy například zápis proveden 15. května, tříměsíční lhůta pro podání daňového přiznání začne běžet 1. června a skončí 31. srpna. V této lhůtě je splatná i příslušná daň.

 

Dodejme, že až do loňského listopadu byl poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí prodávající, pokud se strany nedohodly jinak, a protistrana ze zákona ručila za splnění daňové povinnosti poplatníkem. Přestože řada klientů nemusela tuto podstatnou novinku ani zaznamenat, tak na osobě poplatníka se již dohodnout nelze (bude jím vždy kupující) a stejně tak bylo zrušeno zákonné ručení za uhrazení daně. Až do loňského listopadu platilo, že s ohledem na strašáka v podobě zákonného ručení bylo nejbezpečnější variantou uložit zálohu na daň (společně s kupní cenou) do úschovy, z níž se záloha vyplácela na účet správce daně na základě předloženého daňového přiznání. Tento postup však nemá v současné době již žádné opodstatnění.

 

Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, a dále k jednotce, jestliže k jejímu převodu dojde v době do pěti let od jejího dokončení nebo započetí užívání (podle toho, která skutečnost nastala dříve). Dále je od této daně osvobozeno například nabytí vlastnického práva k družstevnímu bytu jeho dosavadním nájemcem.

 

Další daňové povinnosti

Zatímco daň z nabytí nemovitých věcí zatěžuje výhradně kupujícího, strana prodávající by měla mít na paměti přiznání a zdanění obdržené kupní ceny, jakožto svého příjmu (samozřejmě pokud takový příjem vznikl). V této souvislosti nejčastěji prodávající zajímá, zda se právě na jejich případ nevztahuje některé z četných zákonných osvobození od daně. Zjednodušeně se dá říci, že osvobození se vztahuje na případy, kdy prodávající (fyzická osoba) rodinného domu (a souvisejícího pozemku) nebo jednotky má v dané nemovitosti bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před jejím prodejem a použije-li získané prostředky na uspokojení své bytové potřeby. Jestliže prodávající nesplňuje výše uvedené podmínky, pak by musel danou nemovitost vlastnit alespoň po dobu 5 let, aby se na něj osvobození od daně z příjmu vztahovalo. Tento příjem se přiznává a zdaňuje společně s ostatními zdanitelnými příjmy a nepodává se tedy pro něj zvláštní daňové přiznání.

 

Daň z nemovitých věcí

Vedle výše uvedených druhů daní rozeznáváme ještě daň z nemovitých věcí, kterou každý rok odvádí vlastník dané nemovitosti. Daňové přiznání podává ten, kdo je k 1. lednu daného roku vlastníkem nemovité věci, a doručí jej nejpozději do konce ledna příslušnému správci daně. Jestliže dojde v průběhu daného roku k převodu vlastnického práva, poplatník daně se pro tento rok nemění.

 

Jinými slovy, pokud pan A je vlastníkem bytu k 1. lednu roku 2017, je také povinen podat nejpozději do konce ledna 2017 přiznání k dani z nemovitých věcí a vyměřenou daň následně uhradit, třebaže hned v únoru prodá svůj byt panu B. Ten pak bude povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce ledna 2018.

 

Ať už jde o jakýkoliv druh daně, důrazně doporučuji plnit veškeré povinnosti řádně a včas. V opačném případě totiž vznikne poplatníkovi povinnost uhradit pokutu za opožděné tvrzení daně nebo úrok z prodlení při neuhrazení splatné daně. Výše sankce je v obou případech stanovena jako poměrná část příslušné daně a v případě nemovitostí se může klidně vyšplhat až na desetitisíce korun.

 

A jak je to s poplatky?

Po podpisu kupních smluv je třeba počítat i s poplatkem za návrh na vklad do katastru nemovitostí. Ten činí vždy 1000 Kč, ať už je předmětem řízení pozemek nebo jednotka. Nezáleží ani na počtu příloh.

 

V souvislosti s převodem nemovitosti je třeba mít k dispozici aktuální výpis z katastru nemovitostí. Na katastru lze získat ověřený výpis z listu vlastnictví příslušné nemovitosti, který stojí 100 korun. Tento výpis si můžete zajistit i na obecním úřadu, na poště, u notáře nebo zaplacením dálkového přístupu. Cena těchto služeb se u jednotlivých institucí liší. Katastrální úřad poskytuje také starší nabývací tituly (např. kupní smlouvy) k jednotlivým nemovitostem.

 

Právní úprava daní je poměrně složitá a často se mění. Z tohoto důvodu doporučuji obrátit se ve složitějších věcech na daňového poradce nebo advokáta.

 

 

V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.