AKTUALIZOVÁNO 14.9.2022
Cesta ke spokojenosti všech stran při prodeji nemovitosti vede vždy přes vyjasněnou finanční stránku celého obchodu. Následující řádky vám pomohou orientovat se v oblasti daní, poplatků a dalších výdajů spojených s převodem nemovitosti.
Vše začíná u inzerce
Jako první se nabízí otázka, co všechno obsahuje kupní cena uváděná realitní kanceláří. Pouze cenu nemovitosti, nebo i cenu za služby realitní kanceláře, tedy provizi? A má být provize zahrnuta do kupní ceny?
V inzerované nabídce nemusí být vždy vyčíslena konečná částka, která z pohledu kupujícího představuje veškeré výdaje spojené s nákupem nemovitosti. Je tedy důležité se u realitní kanceláře ujistit, co zveřejněná cena zahrnuje, především zda zahrnuje provizi realitní kanceláře. Pokud by realitní kancelář nevyjasnila, co vše je v ceně zahrnuto, mohla by se dostat na tenký led posuzování nekalých obchodních praktik, které mohou být ze strany kontrolních orgánů velmi přísně postihovány. Pro kontrolu rezervační smlouvy a ujasnění všech výše uvedených otázek můžete využít našeho balíčku služeb.
Strana prodávající by měla mít na paměti přiznání a zdanění obdržené kupní ceny, jakožto svého příjmu (samozřejmě pokud takový příjem vznikl). V této souvislosti nejčastěji prodávající zajímá, zda se právě na jejich případ nevztahuje některé z četných zákonných osvobození od daně.
Osvobození se vztahuje na případy, kdy prodávající (fyzická osoba) rodinného domu (a souvisejícího pozemku) nebo jednotky má v dané nemovitosti bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před jejím prodejem, kdy bydliště znamená, že tam osoba skutečně bydlí (nemusí mít v nemovitosti nahlášen trvalý pobyt).
Další možností je splnění časového testu – doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem nemovité věci je delší než 10 let (pro nemovitosti pořízené do 31. prosince 2020 platila kratší lhůta 5 let).
Pokud nesplňujete ani jednu z výše uvedených podmínek, existuje ještě třetí možnost, a to osvobození od daně z příjmu z důvodu použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby. Může se stát, že na nové bydlení vám bude stačit pouze část získaných peněz, potom se osvobození týká jen této části a zbytek utržené kupní ceny dani z příjmu podléhá. V každém případě je potřeba dodržet oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.
Obecně platí, že příjem z prodeje nemovitosti se přiznává a zdaňuje společně s ostatními zdanitelnými příjmy a nepodává se tedy pro něj zvláštní daňové přiznání.
Daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí odvádí každý rok vlastník dané nemovitosti. Daňové přiznání podává ten, kdo je k 1. lednu daného roku vlastníkem nemovité věci, a doručí jej nejpozději do konce ledna příslušnému správci daně. Jestliže dojde v průběhu daného roku k převodu vlastnického práva, poplatník daně se pro tento rok nemění.
Jinými slovy, pokud pan A je vlastníkem bytu k 1. lednu roku 2022, je také povinen podat nejpozději do konce ledna 2022 přiznání k dani z nemovitých věcí a vyměřenou daň následně uhradit, třebaže hned v únoru prodá svůj byt panu B. Ten pak bude povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce ledna 2023.
Ať už jde o jakýkoliv druh daně, důrazně doporučuji plnit veškeré povinnosti řádně a včas. V opačném případě totiž vznikne poplatníkovi povinnost uhradit pokutu za opožděné tvrzení daně nebo úrok z prodlení při neuhrazení splatné daně. Výše sankce je v obou případech stanovena jako poměrná část příslušné daně a v případě nemovitostí se může klidně vyšplhat až na desetitisíce korun.
A jak je to s poplatky?
Po podpisu kupních smluv je třeba počítat i s poplatkem za návrh na vklad do katastru nemovitostí. Ten činí vždy 2.000 Kč, ať už je předmětem řízení pozemek nebo jednotka. Nezáleží ani na počtu příloh.
V souvislosti s převodem nemovitosti je třeba mít k dispozici aktuální výpis z katastru nemovitostí. Na katastru lze získat ověřený výpis z listu vlastnictví příslušné nemovitosti, který stojí cca 100 Kč (dle počtu stran). Tento výpis si můžete zajistit i na obecním úřadu (pobočka Czech POINT), na poště, u notáře nebo zaplacením dálkového přístupu. Cena těchto služeb se u jednotlivých institucí liší. Katastrální úřad poskytuje také starší nabývací tituly (např. kupní smlouvy) k jednotlivým nemovitostem.
Právní úprava daní je poměrně složitá a často se mění. Z tohoto důvodu doporučuji obrátit se ve složitějších věcech na daňového poradce nebo advokáta. V případě jakýchkoliv dotazů spojených s právem nemovitostí nabízíme i online či osobní konzultace.

V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.
Dobrý den paní doktorko,
mám na Vás upřesňující dotaz k Vašemu článku. Jedná se o daň z nabytí nemovitých věcí a daň z nemovitosti.
Dne 29.11.2017 jsem podepsal kupní smlouvu na nemovitost (3 pozemky + rozestavěná stavba s vlastním parcelním číslem), začátkem ledna 2018 mi přišlo Vyrozumění o provedeném vkladu do KN, kde je uvedeno: „Vklad byl proveden dne 5.1.2018, a to s právními účinky k 6.12.2017.“
Na základě tohoto Vašeho článku mi tedy není jasné, zda daň z nemovitosti za rok 2018 hradí ještě původní majitel (vklad byl proveden až 5. ledna) nebo již já (právní účinky vkladu nastaly 6. prosince). Které datum je směrodatné, 5 leden nebo 6.prosinec?
A druhá otázka se týká daně z nabytí nemovitých věcí, jelikož jak jsem uvedl, součástí koupě pozemku byla i rozestavěná stavba (v současnosti ve fázi základové desky). Jedná se tedy o první úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu (rozestavěného). Může být tedy tento pozemek osvobozen od daně z nabytí nemovitých věcí? A případně toto osvobození se týká výhradně parcely na níž stavba stojí (tedy výhradně pozemku pod zakl. deskou)?
Děkuji s pozdravem Pavel S.
Dobrý den, dotaz jsme vyřešili telefonicky.