Starší byty a domy nabízí při enormně vysokých cenách novostaveb lákavou možnost, jak vyřešit otázku bydlení. Uznejte sami: kdo by nechtěl žít ve svém? K investici je však nutné přistupovat opatrně, abyste nenaletěli podvodníkovi a nepřišli tak o těžce vydělané peníze. Advokátům naší kanceláře projde každý den rukama několik smluv a ze zkušenosti tak víme, že prodávající se často snaží zneužít neznalost kupujícího a vnutit mu k podpisu smlouvu, která je výhodná pouze pro prodávajícího. Na první pohled sympaticky vyhlížející, krátký dokument vám tak může pořádně zavařit a z vysněné koupě bytu se tak může v mžiku stát noční můra. Naším úkolem je proto upozornit vás na největší rizika a poradit vám, jak se jim vyhnout.

Opatrnost musí být na prvním místě

Koupě domu či bytu je životní investicí. Lidé za nové bydlení utratí veškeré úspory a většina se navíc musí kvůli hypotéce zadlužit na desítky let dopředu. Rostoucí ceny nemovitostí jsou důvodem, proč se někteří snaží šetřit na právníkovi a mnohdy jsou tak schopni přistoupit i na velmi nevýhodné podmínky, které jednostranně zvýhodňují prodávajícího. Pokud však v takových případech kupující naletí podvodníkovi, stejně následně musí při řešení složitých sporů o miliony vyhledat služby realitního advokáta. Všemu lze přitom snadno předejít. Stačí si nechat vyhotovit (nebo zkontrolovat) smluvní dokumentaci odborníky na nemovitostní právo. Prevence se vždy vyplatí.

Největší rizika při koupi nemovitosti představují zejména:

Jak koupit nemovitost?

Klíčovou roli hraje kupní smlouva. Jde o komplexní dokument, který musí identifikovat nemovitost, smluvní strany a podrobně upravit jejich vzájemná práva a povinnosti. V žádném případě nedoporučujeme spoléhat se na vzor kupní smlouvy zdarma stažený odkudsi z internetu. Každý obchod je unikátní, zatímco vzory jsou formulované velmi obecně a často navíc obsahují nezákonná ujednání. Takový vzor může způsobit, že:

  • katastr nemovitostí zamítne návrh na vklad,
  • prodávající sbalí peníze zaplacené na kupní cenu, přestane komunikovat a vy „ostrouháte“,
  • při koupi domu, bytu apod. nedojde k převodu všech součástí a příslušenství (např. funkčně souvisejících pozemků, podílu na příjezdové cestě, parkovacího místa apod.), což může v budoucnu přerůst do obrovského problému.

Neméně důležitý je návrh na vklad do katastru. Katastr nemovitostí je veřejný seznam, ve kterém se evidují nemovité věci. Vlastnické právo k nemovitostem se nepřevádí z prodávajícího na kupujícího v samotném okamžiku podpisu kupní smlouvy, ale až vkladem vlastnického práva kupujícího k bytu či domu do katastru. Za návrh na vklad zaplatíte při koupi nemovitosti správní poplatek ve výši 2.000,- . Kupní smlouva by měla stanovit, zda jej zaplatí prodávající, kupující, zprostředkovatel nebo třeba prodávající a kupující společně, každý z jedné poloviny.

Chcete-li se o roli katastru dozvědět více, přečtěte si náš článek Katastr nemovitostí – proč je tak důležitý při koupi a prodeji nemovitosti.

Nemá prodávající dluhy?

Než podepíšete rezervační, tím spíš kupní smlouvu, měli byste si prodávajícího pečlivě proklepnout. Vedle zadání jeho jména do internetového vyhledávače a prolustrování vyhledaných výsledků vám pomohou veřejně dostupné evidence, zejména Insolvenční rejstřík a Centrální evidence exekucí. Zadáním jména, příjmení a rodného čísla nebo data narození zjistíte, zda prodávající nemá exekuce nebo není v insolvenci. Pokud by tomu tak bylo, nešlo by převod nemovitosti realizovat za standardních podmínek, a proto v rámci našich balíčků právních služeb provádíme vždy prověření prodávajícího i nemovitosti.

Při koupi bytu navíc doporučujeme řádně prověřit, zda prodávající nemá dluhy vůči SVJ, resp. správci budovy. O riziku v podobě dluhů prodávajícího podrobně pojednáváme v článku Chci koupit nemovitost, ale bojím se, že prodávající je zadlužený – co dělat?

Kudy domů?

Do kupované nemovitosti by měl být zajištěný přístup z veřejné komunikace ve vlastnictví obce nebo města. To samozřejmě není vždy možné. Musíte si tedy ohlídat, zda se k nemovitosti (ať už jde o pozemek, na kterém chcete stavět, dům nebo byt) dostanete po právu. V úvahu připadají varianty, kdy:

  • přístup do nemovitosti je možný přímo z veřejné komunikace,
  • koupíte ideální spoluvlastnický podíl na sousedním pozemku, který plní účel příjezdové cesty,
  • v součinnosti s vlastníkem sousedního pozemku zřídíte na tomto pozemku věcné břemeno (služebnost stezky a cesty),
  • pronajmete si sousední pozemek (nebo jeho podíl),
  • obrátíte se na soud s návrhem zřízení práva nezbytné cesty přes sousední pozemky.

Vady nemovitosti mohou mít řadu podob

Starší nemovitosti mohou mít řadu vad, díky kterým vám radost z nového bydlení může pořádně zhořknout. Rozlišujeme vady právní a vady faktické.

Faktické vady: Jak se liší zjevné a skryté?

Faktickými vadami rozumíme technické nedostatky. Podstatou je, že skutečný stav neodpovídá předem dohodnutým vlastnostem nemovitosti. Při zhodnocení, zda (ne)jde o faktické vady, přihlížíme k běžnému opotřebení a stáří nemovité věci. Existují vady zjevné a vady skryté, přičemž klíčem pro jejich odlišení je vizuální hledisko.

Rozbité okno, barevný flek na zdi, díra v podlaze nebo oprýskaný nábytek. Co mají společného? Ve všech případech jde o zjevné vady, kterých si kupující může s vynaložením obvyklé pozornosti během běžné prohlídky nemovitosti všimnout. Pro vyloučení budoucích sporů je výhodné z pohledu prodávajícího i kupujícího takové vady co nejpřesněji uvést v kupní smlouvě.

Oproti tomu skryté vady při běžné prohlídce neodhalí ani pozorný kupující. Skrytá vada sice existuje v okamžiku koupě, ale projeví se až s časovým odstupem. V minulosti se na nás obrátil klient, který v červenci, v období sucha koupil dům, a až o dva měsíce později s příchodem podzimních dešťů zjistil, že do domu masivně zatéká. Jiného klienta zase po přestěhování do nového domova začala trápit plíseň, která se v zimním období tvořila na zdech špatně odizolovaného obýváku. V obou případech šlo o skryté vady.

Je výhodné, pokud se prodávající a kupující vzájemně dohodnou a nechají vypracovat odborný technický posudek (tzv. technickou zprávu), která drtivou většinu vad (dokonce i těch skrytých) odhalí. Technická zpráva by (pokud existuje) měla ideálně činit přílohu kupní smlouvy.

Kdy odpovídá prodávající za vady?

Důležitost rozlišení zjevných a skrytých vad se v praxi projeví v případě, kdy je nutné se vypořádat s otázkou, na čí hrb vada spadá. Dle zákona je prodávající odpovědný za vady, které má nemovitost v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího. K tomu dochází zpravidla při předání nemovitosti. A protože k předání nemovitosti dochází ve většině případů nejen po podpisu kupní smlouvy, ale dokonce až po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, doporučujeme tento okamžik ve smlouvě přesně specifikovat.

Prodávající většinou neodpovídá za zjevné vady. Jak již zaznělo, má se za to, že kupující o takových vadách věděl. Výjimku tvoří případy, kdy prodávající výslovně vůči kupujícímu prohlásí, že nemovitost vady nemá. Tehdy prodávající odpovídá i za vady zjevné. 

Klienti se na nás často obrací s dotazy, co dělat, když se vada projeví přímo při předání nemovitosti. Tedy v okamžiku, kdy je smlouva podepsaná, prodávajícímu již na účet přišla kupní cena a kupující je v katastru nemovitostí uveden jako nový vlastník domu či bytu. V takovém případě doporučujeme vady specifikovat v předávacím protokolu, a to včetně termínu a způsobu jejich odstranění. Obecně totiž platí, že čím déle reklamaci po předání nemovitosti uplatníte, tím složitější je získat od prodávajícího náhradu, docílit odstranění vady, resp. vůbec prokázat, že vada existovala již v okamžiku převzetí nemovitosti. Jde přitom o naprosto klíčový aspekt. Odpovědnost prodávajícího za skryté vady totiž vzniká při současném splnění třech podmínek:

  1. vada existovala v okamžiku, kdy kupující převzal nemovitost od prodávajícího,
  2. při převzetí nebyla zřejmá, a
  3. projevila se až po převzetí nemovitosti.

Předávací protokol by současně měl obsahovat odečty měřidel odebraných energií (elektřiny, plynu, vody atd.), údaj o počtu předaných klíčů apod.

Pravidelně se nám dostanou na stůl smlouvy, do kterých se prodávající snaží ukotvit následující ustanovení:

  • „Prodávající prodává kupujícímu nemovitost jak stojí a leží.“
  • Kupující měl možnost si nemovitost pečlivě prohlédnout a prodávající se zříká veškeré odpovědnosti za vady nemovitosti.“

Podepsali jste smlouvu, která podobnou větu obsahuje? Nezoufejte, nic se neděje. Obdobná prohlášení jsou totiž neúčinná a pokud byste při nebo po převzetí nemovitosti přišli na vadu na nemovitosti, takové ustanovení odpovědnost prodávajícího nevyloučí, a dokonce ani neomezí.

Ale pozor. Zcela odlišně musíme pohlížet na situace, kdy smlouva stvrzuje dohodu obou smluvních stran ve znění typu: „Prodávající se výslovně zříká odpovědnosti za vady a kupující s vyloučením odpovědnosti prodávajícího za vady souhlasí.“ Vyloučit odpovědnost prodávajícího lze totiž jen tehdy, pokud s tím kupující výslovně souhlasí. A přesně to říká uvedené ustanovení, které obsahoval návrh kupní smlouvy předložený prodávajícím našemu klientovi (kupujícímu), pro nějž jsme revidovali dokumenty v souvislosti s koupí rodinného domu v Mladé Boleslavi.

Právní vady nezahrnují jen zástavní právo!

Nemovitost však může mít i právní vady, které na rozdíl od těch faktických při fyzické prohlídce nezjistíte. Dozvědět se o nich ale můžete typicky z výpisu z listu vlastnictví (LV) z katastru nemovitostí. Může jít např. o:

  • zástavní právo, včetně souvisejících zápisů (zákazu zcizení a zatížení),
  • věcné břemeno (služebnost stezky a cesty, služebnost doživotního užívání apod.),
  • předkupní právo.

V případě zástavního práva prodávajícího je potřeba počítat s tím, že převod bude muset odsouhlasit i banka zapsaná na příslušném LV. Věcné břemeno zase může dle charakteru způsobit, že koupíte dům, ve kterém budete muset doživotně strpět jinou osobu nebo vám přes zahradu bude dennodenně jezdit a chodit soused.

Mezi právní vady se ale řadí i třeba nájem, který na rozdíl od výše uvedených příkladů většinou nezjistíte z listu vlastnictví a musíte se tak spoléhat na prohlášení prodávajícího. Pro ochranu našich kupujících klientů takové prohlášení kupujícího do smluv vždy doplňujeme.

Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena, ale daňovému přiznání se úplně nevyhnete

Až do roku 2020 byla koupě nemovitosti spojena s nepříjemnou daňovou povinností. Kupující měl dle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. povinnost zaplatit 4% daň z nabytí nemovitosti, čímž se sen o novém bydlení prodražoval i o několik set tisíc korun. Naštěstí, tato daň byla v roce 2020 zrušena. To ale neznamená, že byste daň při koupi nemovitosti nemuseli vůbec řešit.

Existuje totiž i daň z nemovitých věcí, která se platí každoročně. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok a poplatník daně (tedy vlastník jednotky, stavby nebo pozemku) má povinnost podat daňové přiznání místně příslušnému finančnímu úřadu do 31. ledna roku, na který se daň z nemovitosti hradí. Praktický postup si můžeme ukázat na našem klientovi panu Lukášovi, který minulý rok koupil byt na Petřinách. Lukášovo vlastnické právo bylo do katastru zapsáno 20. listopadu 2020. Lukášovi tedy vznikla povinnost podat do 31. ledna 2021 daňové přiznání.

Výjimku z lednové lhůty tvoří případy, kdy byl na konci roku podán návrh na vklad, ale do 31. prosince nebylo rozhodnuto o povolení takového vkladu. V takovém případě má kupující v postavení nového vlastníka povinnost podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Ale dost zákonných formulek, pojďme si opět ukázat na praktickém příkladu, jak to funguje.

Pan Jiří se na sklonku minulého roku rozhodl koupit starší dům v Liberci. Kupní smlouvu s prodávajícím podepsali 29. listopadu a návrh na vklad byl po uhrazení kupní ceny do advokátní úschovy doručen katastrálnímu pracovišti 18. prosinci 2020. Zápis vlastnického práva pana Jiřího byl do katastru proveden 13. ledna 2021. Jiřímu tak vznikla povinnost podat daňové přiznání do 30. dubna 2021.

Využijte služby specializované advokátní kanceláře a vyhněte se potížím

Koupě starší nemovitosti s sebou nese řadu rizik. Můžete se jim však snadno vyhnout tím, že nebudete riskovat „na vlastní pěst“ a využijete služby naší advokátní kanceláře. Realitní advokáti s.r.o. se specializují výhradně na právo nemovitostí. Díky úzkému zaměření pro nás převody pozemků, bytů i domů znamenají denní chléb, se kterým máme bohaté zkušenosti a dokážeme tak držet krok s dynamickým trhem s nemovitostmi.

Uvažujete o koupi starší nemovitosti? Objednejte si výhodný balíček právních služeb Koupě starší nemovitosti. Za rozumné peníze vám připravíme neprůstřelnou smluvní dokumentaci a celkově dohlédneme od A do Z na to, aby vám nové bydlení přineslo radost, a nikoliv vrásky na čele.

Nejste zatím rozhodnutí, zda si naše služby objednáte nebo se chcete jenom na něco zeptat? Pak je vám šitá na míru jednorázová online konzultace. Po telefonu nebo přes Google Meet probereme vše, co vás zajímá a na závěr vám doporučíme, jak nejlépe vaši situaci vyřešit s minimem vynaložených nákladů.

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová