Jak přepsat nemovitost? To už víte z našich předchozích článků. Ve 3. díle se zaměříme na daňové souvislosti, které s sebou darovací smlouva a převod nemovitosti darem nesou. Dozvíte se, zda existuje něco jako daň z převodu nemovitosti, do kdy musí obdarovaný podat daňové přiznání při darování nemovitosti nebo jakou roli hraje pro finanční úřad hranice 5.000.000,- Kč.
TIP: Přečtěte si 1. díl a 2. díl našeho seriálu, který popisuje postup při darování nemovitosti od A do Z. Dozvíte se, jak má vypadat kvalitní darovací smlouva a návrh na vklad, k čemu je služebnost bytu (věcné břemeno), zda je možné darování nemovitosti s hypotékou nebo jak spolu souvisí darování nemovitosti a dědictví.
Daň z převodu nemovitosti sice formálně neexistuje, ale…
… vlastně trochu ano. Klíčové je mít přehled o základních pojmech, abyste od sebe jednotlivé daně rozeznali. Jak jsme se dozvěděli během konzultací s našimi klienty, laická veřejnost daně často zaměňuje a vzájemně kombinuje, čímž vznikají některé mnohokrát citované mýty a nepřesnosti. Pojďme si v tom jednou pro vždy udělat pořádek.
4% daň z nabytí nemovitých věcí (často nesprávně označovaná jako daň z převodu nemovitých věcí) byla zrušena v roce 2020. Při darování nemovitosti nepřipadala v úvahu ani před tím, protože se vztahovala pouze na úplatný převod vlastnického práva na základě kupní smlouvy na byt, dům či pozemek. V samostatných článcích na našem blogu se dozvíte, jak na koupi novostavby od developera, starší nemovitosti nebo převod družstevního podílu (koupi družstevního bytu).
Darování nemovitosti a daň z příjmu
Obdržením daru vzniká příjem. Obdarovaný proto musí podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, darovanou nemovitost zahrnout do daňového přiznání spolu s dalšími příjmy podléhajícími zdanění a zaplatit daň z příjmu ve výši 15 %. Pro výpočet výše daně je třeba dar ocenit v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Existují však výjimky, pro které je darování nemovitosti a převod nemovitosti na děti a jiné blízké výhodnou, a tím pádem oblíbenou variantou, jak uspořádat majetek za života. Obdarovaný nemusí platit daň z daru, pokud jej nabyl od:
- příbuzného v linii přímé (prarodiče, rodiče, děti, vnoučata),
- příbuzného v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce, neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,
- osoby, se kterou obdarovaný žil ve společně hospodařící domácnosti, z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na dárce odkázán výživou, a to po dobu 1 roku bezprostředně před získáním daru.
Darování nemovitosti dětem, darování nemovitosti manželce či převod nemovitosti na katastru na úplně cizího člověka tak může mít zásadní daňové odlišnosti. Obdarovaný není povinen dokládat důvod pro osvobození finančnímu úřadu automaticky. Musí však počítat s tím, že jej k tomu finanční úřad může vyzvat. Na tuto povinnost nesmíte zapomenout hlavně v případě, že se obdarovaný domáhá osvobození podle třetí možnosti, kdy nabyl dar od osoby, se kterou žil ve společně hospodařící domácnosti (nebyl zde dán důvod pro osvobození na základě příbuzenství). Obdarovaný by si měl uložit dostatek důkazů. Může jít o účtenky prokazující pečování o domácnost, výpisy z účtů, čestná prohlášení dárce a sousedů nebo vyúčtování energií a služeb. Prokázat příbuzenský vztah většinou (i zpětně) nebývá problém.
Během konzultací s našimi klienty jsme narazili na otázku, zda je možné za darování nemovitosti požadovat nějaké protiplnění, finanční částku nebo menší nemovitost. Možné to je, ovšem v takovém případě už nepůjde o převod nemovitosti darem v pravém slova smyslu a jednání bude naplňovat znaky kupní smlouvy na byt nebo směny. V praxi to znamená, že osvobození od daně z příjmu z výše uvedených důvodů nebude možné.
Osvobozený dar přes 5.000.000,- Kč musíte ohlásit finančnímu úřadu
Splnili jste podmínky pro osvobození od daně z příjmu? Ani tak se kontaktu s finančním úřadem (FÚ) nevyhnete, pokud hodnota darované nemovitosti přesahuje 5.000.000,- Kč. Tehdy musí obdarovaný (navzdory osvobození) oznámit přijetí daru FÚ do konce lhůty pro podání daňového přiznání za příslušné zdaňovací období.
Obdarovaný musí v oznámení uvést výši příjmu, která odpovídá hodnotě nemovitosti, popis okolností nabytí příjmu (v tomto případě darování nemovitosti na základě darovací smlouvy) a datum vzniku příjmu (kdy proběhl přepis nemovitosti na katastru). Jestliže proběhlo darování do SJM, postačí, když oznámení učiní jeden z manželů. Nemovitost by pro účely oznámení měla být (stejně jako pro placení daně z příjmu) oceněna dle požadavků zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pokud si nejste jistí, jak postupovat, obraťte se na daňového poradce nebo zkušené realitní advokáty.
Pozor, rozhodně nejde o žádnou formalitu. Pokud obdarovaný tuto povinnost nesplní, vystavuje se riziku, že mu FÚ udělí vysokou pokutu, konkrétně:
- 0,1 % z neoznámeného příjmu, pokud obdarovaný povinnost splní po uplynutí zákonné lhůty, aniž k tomu byl vyzván,
- 10 % z neoznámeného příjmu, pokud obdarovaný povinnost splní po výzvě FÚ v náhradní lhůtě,
- 15 % z neoznámeného příjmu, pokud obdarovaný nesplní povinnost ani v náhradní lhůtě.
Jak vidíte, nejde o pakatel. U nemovitosti v hodnotě 6 mil. Kč může pokuta činit 6, 600 nebo dokonce 900 tisíc korun!
Nedávno se nás klient při konzultaci zeptal, jak oznámit finančnímu úřadu přijetí daru přes 5.000.000,- Kč? Zákon přesnou formu nestanoví. Oznámení můžete provést ústně do protokolu, dopisem nebo datovou schránkou. Nejsnazší je využít nepovinný tiskopis Ministerstva financí č. 5252. Vyplníte políčka, formulář pošlete FÚ a budete mít jistotu, že jste nezapomněli na žádný povinný údaj.
Chcete mít klidné spaní a jistotu, že darování nemovitosti proběhne hladce a dle zákona? Pak jste tu správně. Na míru jsme vám připravili výhodný balíček právních služeb.
Daň z nemovitosti je každoroční záležitostí
Obdarovaný po darování nemovitosti získá zdarma několikamilionový majetek. Nezapomínejte, že se s ním pojí i zákonné povinnosti a pravidelné výdaje, jako jsou údržba, platby na služby nebo daň z nemovitých věcí. Zákon č. 338/1992 Sb, o dani z nemovitých věcí stanoví povinnosti pro dárce i obdarovaného.
Dárce ztratí vlastnické právo ke všem nemovitostem územního obvodu téhož FÚ
V případě, že dárce po darování nemovitosti již v územním obvodu téhož FÚ nemá vlastnické právo k jiným nemovitostem a ztratí tak postavení poplatníka daně z nemovitosti, musí to dárce oznámit FÚ do 31. ledna následujícího roku. Forma není daná. Postačí dopis, ve kterém dárce vysvětlí, proč už není poplatníkem (daroval nemovitost a další už v územním obvodu nevlastní).
Dárci po darování nemovitosti zůstanou v územním obvodu FÚ další nemovitosti
Ptáte se, co dělat, když dárce i po darování nemovitosti v územním obvodu stejného FÚ nadále vlastní další byty, pozemky, domy či jiné nemovitosti podléhající zdanění? Tyto okolnosti musí dárce zohlednit tak, že do 31. ledna nadcházejícího roku podá daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání, z nějž změna vyplyne.
Obdarovaný vstoupí do role poplatníka daně z nemovitosti
Obdarovaný po bezúplatném nabytí vlastnického práva k nemovitosti vstoupí do role poplatníka daně z nemovitých věcí. Daň se hradí dopředu a ročně. Obdarovaný musí podat daňové přiznání do 31. ledna. Klíčový je stav v katastru nemovitostí k 1. lednu daného období. To se týká prvního zdaňovacího období poté, co obdarovaný dar získal. Pokud oproti předchozímu zdaňovacímu období, kdy poplatník podal daňové přiznání nebo byla daň stanovena z moci úřední, nedošlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně, není třeba daňové přiznání podávat.
Do kdy musí obdarovaný zaplatit daň z nemovitosti?
Vlastník musí zaplatit daň z nemovitosti vždy do 31. května, a to najednou. Úlevu zákon umožňuje v případech, kdy daň z nemovitosti převyšuje 5.000,- Kč. Tehdy může poplatník zaplatit daň ve dvou stejně vysokých splátkách – jednu do 31. května a druhou do 30. listopadu.
Realitní advokáti zajistí hladký průběh darování nemovitosti
Daňové souvislosti platí nejen pro darování bytu, darování domu či darování pozemku jako celku, ale i pro darování podílu nemovitosti, na to nezapomínejte. Pokud si nejste jistí, jak postupovat při darování nemovitosti a chcete mít jistotu, že vše proběhne rychle, efektivně a bez potíží, využijte náš výhodný balíček právních služeb. A pokud se jenom chcete na něco zeptat, rádi vám pomůžeme formou online či osobní konzultace – jak budete chtít. Právo nemovitostí je pro nás vedle práce i celoživotní koníček. Proto děláme každý den maximum proto, abychom v něm byli nejlepší.
Pomohl vám článek? Začněte odebírat náš newsletter a dostávejte zajímavé tipy z práva nemovitostí do e-mailu. Určitě si pak nezapomeňte přečíst předchozí díly průvodce při darování nemovitosti:
Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová
V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.
