Koupě družstevního bytu se od převodu vlastnického práva k nemovitosti v osobním vlastnictví podstatně odlišuje. Naše advokátní kancelář často řeší případy lidí, kteří si vyhlédnou nové bydlení, ale když zjistí, že jde o družstevní byt, mají tendenci z obchodu vycouvat. Bojí se, že nebudou moci koupit družstevní byt na hypotéku či jej dále podnajmout. Nevědí, co je to anuita nebo mají strach, že o byt přijdou, když jej fakticky vlastní bytové družstvo. Obavy jsou přitom většinou zcela zbytečné. Rozhodli jsme se proto sepsat průvodce, který vám pomůže zorientovat se a vyvrátí nejčastější mýty.

Základní pojmy: Víte, o čem je řeč?

Byt v osobním vlastnictví a družstevní byt odlišuje charakter osoby, která jej vlastní. Byt v osobním vlastnictví patří libovolně jedné nebo více fyzickým či právnickým osobám. Při nahlížení do katastru nemovitostí zjistíte, že pozemek, byt nebo dům vlastní Jan Novák, manželé Voříškovi nebo např. Společnost s.r.o.

Družstevní byt vždy vlastní bytové družstvo. To je zvláštní forma právnické osoby, která může být založena pouze za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Členové družstva nevlastní byt, ale družstevní podíl, který zahrnuje práva a povinnosti, která vyplývají z členství v družstvu. S družstevním podílem je sice zpravidla spojeno právo nájmu družstevního bytu, ale není to podmínkou! Členem bytového družstva může být osoba, která nemá nájemní právo k žádnému bytu. Než dojde na převod družstevního podílu, musíte mít jasno, zda družstevní podíl takové nájemní právo zahrnuje.

Z pojetí družstevního bytu vycházejí pojmové rozdíly. Pokud jste četli naše předchozí články o koupi starší nemovitosti nebo třeba průvodce zápisem do katastru, zvykli jste si na jednoznačná označení prodávající a kupující. Převod družstevního podílu dle zákona o obchodních korporacích probíhá mezi převodcem a nabyvatelem. Rozdíly jsou pouze terminologické a nemusí vás trápit. Převodcem rozumíme současného vlastníka (např. dárce, prodávajícího) a nabyvatelem osobu, na kterou má být vlastnické právo převedeno, ať už bezúplatně (obdarovaného) nebo úplatně (kupujícího).

Smlouva o převodu družstevního podílu a katastr nemovitostí

Kupní smlouva (která je nepostradatelná při prodeji nemovitosti v osobním vlastnictví) zde nehraje roli. Převod vlastnického práva zajišťuje smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu (v podstatě kupní smlouva na družstevní byt). Může být sice uzavřena ústně, ale z důvodu právní jistoty ji důrazně doporučujeme vždy uzavřít písemně. Smlouva musí být srozumitelná, určitá a musí obsahovat alespoň:

• identifikaci převodce, nabyvatele a bytového družstva,
• určení družstevního podílu,
• vymezení, zda jde o úplatný nebo bezúplatný převod družstevního podílu,
• kupní cenu v případě úplatného převodu.

Koupě družstevního bytu se obejde bez komunikace s katastrálním úřadem. Nepodáváte návrh na vklad ani neplatíte správní poplatek 2.000,- Kč, jak je tomu u převodů nemovitostí v osobním vlastnictví. Byt zůstává ve vlastnictví družstva a převod družstevního podílu se do katastru nezapisuje, protože družstevní podíl je věcí movitou. Přesto nemá smlouva o převodu družstevního podílu ve vztahu k družstvu okamžité právní účinky. Nastávají až ve chvíli, kdy je družstvu doručena buď účinná smlouva o převodu družstevního podílu, anebo prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy. Převodce a nabyvatel si mohou ve smlouvě ujednat, že právní účinky nastanou později. Pokud hodláte družstvu doručovat smlouvu (a nikoliv „pouze“ prohlášení o jejím uzavření), je výhodné z hlediska utajení finanční stránky obchodu smlouvu o převodu družstevního podílu rozdělit do dvou dokumentů. Ten, který doručíte družstvu, upraví převod družstevního podílu a druhý, jehož obsah zůstane mezi převodcem a nabyvatelem, definuje finanční vypořádání smluvních stran.

Chcete mít jistotu, že převod družstevního podílu proběhne bezpečně a nepřijdete o svoje peníze? Využijte právní servis naší advokátní kanceláře ve výhodném . Převezmeme za vás vyjednávání, připravíme či zkontrolujeme smluvní dokumentaci a provedeme vás obchodem od A do Z. Netříštíme síly a specializujeme se pouze na realitní právo. Díky tomu vám nabízíme vysokou odbornost a bohaté zkušenosti. A pokud koupě družstevního bytu není na pořadu dne, ale chcete se zeptat na něco z práva nemovitostí, objednejte se na konzultaci, která může proběhnout online i osobně.

Advokátní úschova jako bezpečný způsob vypořádání kupní ceny

Pro maximální bezpečnost transakce musí vypořádání kupní ceny proběhnout prostřednictvím úschovy. Jestliže vám zajišťuje právní servis zkušený realitní právník, zpravidla nejvýhodnější je advokátní úschova. V úvahu připadá také bankovní nebo notářská úschova. Podrobně se rozdílům mezi jednotlivými druhy věnujeme ve zvláštním článku.

Jak už víte, po uzavření smlouvy o převodu musíte smlouvu nebo potvrzení o jejím uzavření doručit bytovému družstvu. Pro maximální bezpečnost byste měli vyčkat na potvrzení o členství nabyvatele v družstvu. V tomto období vzniká časové okno, kdy převodce potřebuje mít jistotu, že peníze od nabyvatele skutečně uvidí. Nabyvatel zase musí mít záruku, že převodce dostane peníze až po poté, co družstvo potvrdí jeho členství.

V případě, že pro převod družstevního podílu využijete náš právní servis ve výhodném balíčku, standardně obchod proběhne následovně:

1. převodce a nabyvatel uzavřou smlouvu o převodu družstevního podílu (případně rozdělenou do více dokumentů vč. finančního vypořádání),
2. nabyvatel pošle peníze na kupní cenu do advokátní úschovy,
3. smluvní strany doručí smlouvu o převodu družstevního podílu nebo potvrzení o jejím uzavření družstvu,
4. bytové družstvo vydá potvrzení o členství nabyvatele,
5. advokát (schovatel) vyplatí peníze z úschovy převodci.

Bezpečná advokátní úschova je pilířem právních služeb, které naše advokátní kancelář Realitní advokáti s.r.o. poskytuje. Máme za sebou stovky realitních obchodů a vyplacených úschov, specializujeme se výhradně na právo nemovitostí a našim klientům poskytujeme luxus v podobě nadstandardního pojištění až do výše 100.000.000,- Kč (zatímco nejnižší povinné pojištění pro advokáty činí pouze 7.000.000,- Kč). Kupní cena je u nás po celou dobu transakce v maximálním bezpečí.

Stanovy pomohou odhalit pro a proti koupě družstevního bytu

Koupě družstevního podílu je často finančně výhodnější než pořízení srovnatelného bytu v osobním vlastnictví. Družstevní byty na prodej otevírají nabyvateli solidní šance ušetřit peníze. Přesto musíte zachovat chladnou hlavu. Uzavření dohody s převodcem musí předcházet pečlivé prověření nemovitosti a prodávajícího, prostudování stanov a popř. dalších dokumentů. Vždy je třeba postupovat opatrně. Fantastický pocit z mnohasettisícové úspory by se totiž stejně rychle mohl proměnit ve stresové období poté, co objevíte „kostlivce ve skříni“, kvůli kterému vám nové bydlení může pořádně zhořknout.

Družstevní byt na investici a podnájem

Lidé, kteří kupují družstevní byt na investici se často ptají, jak je to s možností podnájmu. Je třeba si uvědomit, že pronájem není to samé jako podnájem. Jako člen bytového družstva se zpravidla stanete nájemcem konkrétního bytu. Pakliže chcete dát družstevní byt do užívání třetí osobě, půjde o podnájemce. Pokud družstevní nájemce v bytě sám bydlí, může podnajmout část bytu (např. 1 místnost) třetí osobě bez souhlasu družstva. Jestliže však koupíte družstevní byt na investici s tím, že v něm sami bydlet nebudete, ale kompletně jej podnajmete třetí osobě, potřebujete souhlas družstva. A zde může nastat kámen úrazu.

Podnájem mnohdy zakazují již stanovy družstva a přes zákaz zpravidla „nejede vlak“. Před uzavřením dohody o převodu družstevního podílu musíte vy nebo váš realitní právník pečlivě prostudovat stanovy, popř. se informovat, jak se družstvo k povolování podnájmů staví. Jedině tak získáte jistotu, že nedopadnete jako pan Jiří:

Před lety na internetu narazil na výhodný inzerát družstevního podílu s nájemním právem k bytu 2kk v Liberci. Při převodu chtěl ušetřit na nesprávných položkách. Řekl si, že dobrý právník je zbytečně drahý, do vyhledávače zadal „smlouva o převodu družstevního podílu vzor“, smlouvu od neznámého autora upravil svépomocí s kamarádem, který kdysi neúspěšně studoval práva, a podepsal. Stanovy bytového družstva Jiří ani neviděl.

Po převodu družstevního podílu byl Jiří velmi nepříjemně překvapený, když zjistil, že stanovy vylučují možnost podnájmu a členská schůze se ke změně nechystá. Koupě družstevního bytu byla pro Jiřího investicí. Předpokládal, že byt podnajme a získá tak každý měsíc pasivní příjem. Bez možnosti podnájmu se pro něj družstevní podíl stal přítěží, protože své bydlení měl v Praze a stěhování do Liberce neplánoval. Nakonec se proto rozhodl družstevní podíl dále prodat, přičemž nedodržel tzv. časový test, který tehdy činil 5 let (nyní 10 let pro nemovitosti pořízené od 1. ledna 2021), a musel tak navíc zaplatit daň z příjmu (laiky nesprávně označovanou jako daň z prodeje družstevního bytu či daň z převodu družstevního podílu). Snaha ušetřit za právní služby se Jiřímu krutě vymstila.

Pro úplnost doplňujeme, že pokud družstevní byt podnajmete bez souhlasu družstva a porušíte tak svoji povinnost, vystavujete se riziku, že vás družstvo v krajním případě vyloučí!

Zákaz spoluvlastnictví a vlastnictví právnické osoby

Zcela zakázat prodej družstevního bytu sice družstvo nemůže, ale v některých případech mohou být možnosti převodu značně omezené. Stanovy bytového družstva mohou vyloučit, aby byl družstevní podíl ve spoluvlastnictví (zákaz nedopadá na družstevní podíl v SJM). Takové ustanovení vás může vyloučit ze hry v případě, kdy kupujete družstevní podíl dohromady s partnerem. Stejně tak mohou stanovy vyloučit, aby se členem družstva stala právnická osoba. Opět je na místě zdůraznit důležitost stanov, které mohou členům stanovit i jiné povinnosti a jejichž včasné prostudování vám může ušetřit čas, peníze i nervy.

Poplatek za převod družstevního podílu

Bytové družstvo může stanovit poplatek za převod družstevního podílu. Prodej družstevního bytu by poplatek neměl výrazněji prodražit, ale je dobré znát dopředu jeho výši a způsob úhrady.

Vyloučení člena bytového družstva

Po koupi novostavby nebo starší nemovitosti o bydlení až na extrémní situace jako jsou exekuce nebo insolvence nepřijdete. Družstevní bydlení je v tomto případě specifické. Družstvo může vyloučit člena:

• jestliže člen závažným způsobem nebo opakovaně poruší své členské povinnosti,
• přestane splňovat podmínky pro členství,
• z jiných důležitých důvodů uvedených ve stanovách,
• poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. neplatí nájemné),
• byl-li nájemce pravomocně odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Dojde-li k zániku členství v bytovém družstvu, zanikne také právo nájmu družstevního bytu (nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu). Následné spory při přezkumu, zda bylo vyloučení oprávněné stojí nemalé peníze a je ve vašem zájmu, abyste dopředu jednoznačně věděli, co v bytě můžete a nemůžete dělat. Vyloučený člen družstva má sice právo na vypořádací podíl, ale stěhování se nevyhnete.

TIP: Přihlaste se k odběru našeho newsletteru a dostávejte do mailu tipy a horké novinky z práva nemovitostí!

Prověření nemovitosti, družstva a převodce

Uzavření dohody s převodcem musí předcházet pečlivé prověření nemovitosti, převodce a bytového družstva.

Při prověření nemovitosti představuje nenahraditelný zdroj informací katastr nemovitostí. Základní informace odhalíte již při online nahlížení, ale závazný je placený výpis z katastru nemovitostí (daného listu vlastnictví). Dozvíte se z něj, zda na bytu, domu nebo pozemku vázne zástavní právo, věcné břemeno (služebnost) nebo jiné právní vady. Katastrální mapa vám zase pomůže ověřit, zda k bytu, resp. budově s ním je zajištěný přístup z tzv. veřejné cesty.

Hned na začátku si vyžádejte od převodce potvrzení o členství v družstvu a nájemní smlouvu, ať máte jistotu, že převodce skutečně vlastní družstevní podíl, může jej převést, a máte přehled o všech spojených právech a povinnostech (zpravidla půjde o nájem na dobu neurčitou). To samé platí pro stanovy, které bytové družstvo musí povinně zakládat do obchodního rejstříku, lze je tedy stáhnout ze sbírky listin a prostudovat. Jestliže existuje domovní řád, věnujte pozornost i jemu. A nezapomeňte se informovat, zda k družstevnímu bytu nemá jiná osoba podnájemní právo. Pokud ano, seznamte se s podnájemní smlouvou, zejm. dobou jejího trvání a výpovědními důvody. Převod družstevního podílu sám o sobě neukončuje platnost podnájemní smlouvy! Realitní advokáti pro ochranu nabyvatelů doplňují do smlouvy o převodu družstevního podílu prohlášení převodce o neexistence podnájmu, které je vhodné zajistit sankcí (možností nabyvatele odstoupit od smlouvy, smluvní pokutou aj.) pro případ, že by se prohlášení ukázalo jako nepravdivé. Samostatným faktorem obchodu je anuita, které se věnujeme ve 2. díle.

Internetový vyhledávač může odhalit první signály, že družstvo nebo převodce mají pofidérní pověst, potíže se zákonem nebo finanční problémy. Doporučujeme provést lustraci v insolvenčním rejstříku a Centrální evidenci exekucí. Jedná se o veřejné evidence, které vás pomohou upozornit na exekuce nebo insolvenci převodce, a tím pádem na nutnost zvláštního postupu. Prodej družstevního bytu v insolvenci nebo exekuci nemůže proběhnout standardním způsobem. O finanční bilanci družstva mnoho napoví také zápis v obchodním rejstříku a sbírka listin. V ideálním případě byste měli mít celistvý přehled o hospodaření družstva a případných závazcích mezi převodcem a družstvem. Při převodu družstevního podílu přecházejí na nabyvatele dluhy spojené s podílem (za nájemné, služby apod.), a převodce nastupuje do role ručitele. Obchod zpřehlední, když vám družstvo vydá potvrzení o bezdlužnosti převodce.

Realitní advokát vám pomůže splnit sen o skvělém bydlení

Chcete se o převodu družstevního podílu dozvědět více? Přečtěte si 2. díl našeho průvodce, ve kterém se zabýváme finančními aspekty. Dozvíte se, co je to anuita a jak ji vypořádat. Vysvětlíme vám, jak je to s hypotékou a řeč přijde také na prodej družstevního bytu a daně. Zabýváme se také problematikou, jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví.

Zadali jste do vyhledávače „družstevní byt prodej“ a narazili na krásný inzerát, který úplně odpovídá vašim představám, ale bojíte se spousty komplikací spojených s tím, že jde o družstevní byt? Ozvěte se nám pro rychlou radu formou konzultace, která vám pomůže se rozmyslet, zda využijete výhodný balíček právních služeb. Nemeškejte, ať se vám vysněný byt mezitím neprodá!

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová