1. díl průvodce při darování nemovitosti

Darovací smlouva na nemovitost zajišťuje bezúplatný převod vlastnického práva k bytu, domu, pozemku nebo jiné nemovité věci z dárce na obdarovaného. Zdánlivě jednoduché právní jednání má mnoho úskalí, které laik snadno přehlédne. Klienti naší advokátní kanceláře často poptávají vzor darovací smlouvy a ptají se, jak vyplnit návrh na vklad do katastru nemovitostí. Zajímá je, jak zřídit věcné břemeno a zda se na darování vztahuje daň z darování nemovitosti. V návaznosti na četné dotazy jsme se rozhodli připravit přehledného průvodce pro darování nemovitosti. Tady je 1. díl.

Darovací smlouva na nemovitost a její náležitosti

Dárce a obdarovaný většinou usilují o převod nemovitosti v rodině, kdy je pojí příbuzenský vztah nebo blízké přátelství. Nejčastěji jde o převod nemovitosti na děti, kdy chce dárce pomoci s bydlením obdarovanému, anebo za života uspořádat své majetkové poměry. Na rozdíl od kupní smlouvy odpadají starosti s vyřízením hypotéky kupujícího, kupní cenou či způsobem její úhrady prostřednictvím advokátní úschovy. Riziko, že jedna smluvní strana bude chtít druhou oklamat, je také nižší. Přesto si darování nemovitosti zasluhuje maximální pozornost.

Darovací smlouva na nemovitost musí být písemná a vyhotovení určené pro katastrální úřad (KÚ) musí mít navíc ověřené podpisy obou smluvních stran. Na ostatních stejnopisech, která zůstávají dárci a obdarovanému, postačí obyčejné podpisy bez ověření. Jak jsme pochopili během online konzultací, lidé někdy zapomínají, že darování nemovitosti je oboustranné právní jednání a dárce tedy nemůže převést nemovitost bez souhlasu obdarovaného (ačkoliv ten, kdo z převodu především těží, je právě obdarovaný).

Úřední ověření podpisu může provést advokát, který sepsal darovací smlouvu, notář nebo pracovník Czech POINT na úřadě či poště – nejbližší pobočku najdete zde. Pokud jste v zahraničí, obecně nejjednodušší a mnohdy současně nejlevnější je ověření podpisu na zastupitelském úřadu. Ostatní varianty a jejich postup se liší dle konkrétního státu.

Opravdu dobrá darovací smlouva na nemovitost nesmí postrádat:

• identifikaci nemovitosti v souladu s katastrálním zákonem (aby přepis nemovitosti na katastru proběhl hladce),
• ztotožnění smluvních stran (jméno, příjmení, adresa, dat. nar. a/nebo r.č.),
• vymezení příslušenství a součástí nemovitosti (podíl na funkčně souvisejících pozemcích, lodžie, balkon, sklep, nábytek, spotřebiče a jiné vybavení),
• upozornění na případné právní či faktické vady nemovitosti, o kterých podrobněji píšeme v článku o koupi starší nemovitosti,
• ustanovení, které vymezí příbuzenský vztah nebo jiný právní důvod pro osvobození obdarovaného od daně z příjmu, kterému se věnuje 3. díl,
• zřízení služebnosti bytu (věcného břemene), pokud by dárce neměl po darování nemovitosti kde bydlet,
• dohodu, zda správní poplatek 2.000,- Kč zaplatí dárce, obdarovaný nebo poměrně obě strany.

Dárce může darovat celou nemovitost nebo jen spoluvlastnický podíl libovolné velikosti. Stejně tak je neomezený počet obdarovaných. V úvahu tedy přichází darování nemovitosti jen jednomu dítěti stejně dobře, jako spravedlivé rozdělení (skrze darování podílu nemovitosti) mezi všechny potomky. Záleží jen na znění darovací smlouvy.

TIP: Přihlaste se k odběru našeho newsletteru a dostávejte do e-mailu užitečné informace a tipy z realitního práva, které vám mohou pomoci při řešení každodenních starostí.

Vzor darovací smlouvy zdarma může způsobit řadu problémů

Darování nemovitosti není zpravidla složité jako např. kupní smlouva na nemovitost nebo smlouva o převodu družstevního podílu. Přesto v žádném případě nedoporučujeme použít vzor darovací smlouvy zdarma, který na internet umístil bůhvíkdo. Nevíte, kdo je autor, zda je to zkušený realitní advokát ani jestli obsah odpovídá zákonu. Nehledě na to, že každé darování nemovitosti je unikátní a každý vzor smlouvy je nutné upravit, aby odpovídal konkrétní transakci.

Špatná darovací smlouva a návrh na vklad mohou způsobit, že katastrální úřad nepovolí vklad a nejenže se převod protáhne o měsíce, ale současně vám propadne správní poplatek a 2.000,- Kč budete muset zaplatit znova.

Nezřídka se stává, že dárce na některé nemovitosti nechtěně zapomene a převede na obdarovaného jen část. Spolu s tzv. hlavní nemovitostí, kterou může být dům, byt nebo třeba pozemek, je současně nutné převést také související spoluvlastnické podíly na příjezdové cestě, zahradě nebo třeba garáži.

Pokud tato nebo jiná komplikace nastane, ze zkušenosti víme, že v té chvíli klienti stejně musí vyhledat zkušené realitní advokáty, kteří pomohou dát věci do pořádku. Celkové náklady na řešení problému jsou vyšší, než když jednáte s preventivní opatrností a hned na začátku využijete výhodný balíček právních služeb.

Své o tom dnes už ví i paní Dominika, která se před lety rozhodla řešit přepis nemovitosti na děti na vlastní pěst. Stáhla si z internetu vzor darovací smlouvy zdarma, dle „citu“ doplnila identifikaci nemovitosti a smluvních stran, bez jakýchkoliv zkušeností vyplnila návrh na vklad do katastru nemovitostí a oba dokumenty doručila na KÚ, který návrh na vklad zamítl. Obsahoval totiž neodstranitelné chyby.

Když se na nás později Dominika obrátila, zjistili jsme, že i kdyby KÚ návrh na vklad dle její smlouvy provedl, děti by jí v budoucnu nejspíš nepoděkovaly. Kromě chyb ve vymezení nemovitosti totiž Dominika zapomněla spolu s bytem převést podíl na příjezdové cestě a zahradě.

Katastr nemovitostí – jak přepsat nemovitost?

K převodu vlastnického práva k nemovitosti nestačí samotná darovací smlouva, kupní smlouva na nemovitost nebo jiný nabývací titul. Dále je nutné zajistit přepis nemovitosti na katastru. K tomu jsou nezbytné:

• darovací smlouva súředně ověřenými podpisy smluvních stran,
• návrh na vklad (s prostým podpisem navrhovatele),
• další listiny v případě zvláštních převodů (souhlas banky s převodem při darování nemovitosti s hypotékou, geometrický plán při darování pozemku, který vznikl rozdělením jiného pozemku na více částí atd.).

Speciální formulář s návrhem na vklad je nejjednodušší vyplnit elektronicky. Vyplňujeme:

• identifikační údaje smluvních stran,
• darovanou nemovitost,
• druh práva, jehož vklad se navrhuje (vlastnické při darování, služebnost bytu při darování nemovitosti s věcným břemenem, zástavní právo, předkupní právo apod.),
• označení nabývacího titulu, tj. listiny, která je podkladem pro vklad práva (např. darovací smlouva).

Vyplněný návrh na vklad spolu s přílohami je nutné doručit na místně příslušný katastrální úřad a zaplatit správní poplatek 2.000,- Kč. V případě, že se bude s darovací smlouvou nebo návrhem na vklad něco v nepořádku a KÚ zápis neprovede, o správní poplatek přijdete. Když si objednáte náš právní servis ve výhodném balíčku, garantujeme vám, že o peníze na správní poplatek nepřijdete a zápis proběhne hladce a bezpečně. Vždy také zkontrolujeme, zda na straně nemovitosti či dárce neexistují důvody, pro které by nemohlo darování nemovitosti dle zákona proběhnout standardním způsobem (např. u dárce v exekuci nebo insolvenci).

Odlišně funguje převod družstevního podílu (úplatný i bezúplatný), kterému se věnujeme ve zvláštním článku.

Zvláštní případy darování nemovitosti a postup

Určité zvláštní okolnosti mohou vyžadovat speciální postup při darování nemovitosti. Nyní se podíváme na některé z nich.

Darovací smlouva a manželství

Při darování nemovitosti dárce pozbývá vlastnické právo k domu, bytu, pozemku, garáži nebo jiné nemovitosti. Na rozdíl od nákupu potravin nebo natankování na čerpací stanici nejde o běžnou záležitost, kterou by mohl obstarat jeden z manželů bez souhlasu druhého. Pokud se nemovitost týká společného jmění manželů (SJM), při darování bytu musí jednat oba manželé společně, anebo jeden manžel se souhlasem druhého. Ať už stojí na straně dárce nebo obdarovaného.

Jestliže je dárce v manželství, doporučujeme zahrnout písemný souhlas druhého manžela do smlouvy vždy. I když jde o výlučný majetek manžela mimo SJM (např. byt, který manžel dříve zdědil od svých rodičů). Do budoucna tím vyloučíte jakékoliv pochybnosti. Jestli vám něco není jasné, obraťte se na nás formou konzultace, která může proběhnout osobně či online dle vaší preference. Po sjednání termínu vám zkušený realitní právník odpoví na vaše otázky z realitního práva a pomůže vám se zorientovat. Naše advokátní kancelář se specializuje pouze na právo nemovitostí, a proto máme s realitními převody bohaté zkušenosti.

Darování nemovitosti s hypotékou

Dárce může darovat nemovitost, ačkoliv na ní vázne zástavní právo a případně související zákazy zcizení a zatížení. Budete však potřebovat souhlas banky s převodem. Dojednání souhlasu obecně nebývá problém za předpokladu, že ke spokojenosti banky vyřešíte dluh z hypotéčního úvěru, který dané zástavní právo zajišťuje.

Dárce může hypotéční úvěr předčasně splatit. Než se tak rozhodnete, informujte se u banky, kolik to bude stát. Mimořádná splátka je často spojena s poplatkem. Další možností je převedení hypotéky na obdarovaného. Možný je také postup, kdy dárce převede nemovitost na obdarovaného, ale hypotéku nadále splácí dárce. Obdarovaný tehdy musí počítat s tím, že pokud nebude moci splácet dárce, může tato povinnost přejít na obdarovaného, a v krajním případě se může banka uspokojit z prodeje zastavené nemovitosti.

Darování nemovitosti nezletilému

Darování nemovitosti synovi nebo dceři je velmi časté. Zvláštní postup vyžaduje darování nemovitosti nezletilému. Nejenže darovací smlouvu za nezletilého podepisuje zákonný zástupce (typicky rodiče), ale následně musí převod nemovitosti na děti schválit opatrovnický soud. Pokud nemovitost např. nebude v havarijním stavu nebo se neobjeví jiný závažný důvod, který by dar pro obdarovaného znehodnotil nebo jej nepřiměřeně zatěžoval, soud ve většině případů převod schválí. Je nutné počítat s časovou prodlevou. Zatímco ve většině případů trvá převod vlastnického práva od uzavření smlouvy po zápis do katastru přibližně 1 měsíc (potřebné dokumenty od nás obdržíte do 1-5 pracovních dnů od objednání balíčku), darování nemovitosti nezletilému se prodlouží o dobu, kdy bude darovací smlouva ležet u soudu ke schválení. Konkrétní doba záleží dle vytíženosti soudu. Počítejte minimálně s nižšími jednotkami měsíců.

Dobrý realitní právník vám ušetří nervy, čas i peníze

Nepodceňujte darování nemovitosti. Zkušený realitní advokát zná rizika a umí vás před nimi ochránit. Pokud se vám zdá objednávka balíčku předčasná a chcete se zatím jen zeptat na něco z práva nemovitostí, jsme vám k dispozici formou osobní či online konzultace.

Chcete se dozvědět více? Přečtěte si pokračování průvodce při darování nemovitosti. Dozvíte se, jak spolu souvisí převod bytu na syna či dceru a služebnost bytu, za jakých okolností můžete odvolat dar, jaký je vztah darování nemovitosti a dědictví nebo zda existuje daň z převodu nemovitosti:

2. díl

3. díl

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová