V 2. pokračování našeho průvodce při darování nemovitosti se zaměříme na služebnost bytu (věcné břemeno), které opravňuje dárce užívat byt i poté, co už proběhl přepis nemovitosti na děti či jiného obdarovaného. Vysvětlíme vám okolnosti, za kterých je možné odvolat dar a podíváme se také na situace, kdy může v budoucnu dojít k propojení darování nemovitosti a dědictví.
TIP: Nejprve vám doporučujeme přečíst si náš 1. díl, ve kterém se dozvíte samotné základy – co obnáší darování nemovitosti, jak přepsat nemovitost na katastru nebo jaké škody může napáchat vzor darovací smlouvy zdarma stažený z internetu. Zabýváme se také zvláštními případy, jako jsou darování nemovitosti nezletilému, darování nemovitosti s hypotékou či darování do SJM a ze SJM.
Věcné břemeno a jeho vliv na dárce a obdarovaného
Zvláštní přístup vyžadují situace, kdy rodiče usilují o převod nemovitosti na děti, prarodiče o darování nemovitosti vnukovi apod. s tím, že dárce chce současně v darovaném bytě či domě v klidu dožít. Dárce chce vypořádat svůj majetek za života a pomoci blízkému člověku s bydlením, ale současně potřebuje jistotu, že nepřijde o střechu nad hlavou poté, co proběhne převod vlastnického práva. Tehdy doporučujeme dárci zřídit k nemovitosti služebnost bytu (užívání), která je mezi lidmi známá spíše jako věcné břemeno.
Darování nemovitosti s věcným břemenem lze zařídit jedním dokumentem, jedním návrhem na vklad a při jediném zaplacení správního poplatku 2.000,- Kč. Obdobně jako u darovací smlouvy nepostačuje pouhý podpis dohody, ale rozhodující je okamžik, kdy je věcné břemeno zapsáno do katastru. Vklad do katastru je důležitý i z toho důvodu, že kdyby se obdarovaný později rozhodl nemovitost darovat či prodat třetí osobě, služebnost bytu dárce zůstává nadále v platnosti a musí ji respektovat i nový vlastník.
Služebnost bytu umožňuje oprávněnému z věcného břemene (dárci) užívat nemovitost, a povinný z věcného břemene (obdarovaný) je povinen to strpět. Dohoda o zřízení věcného břemene musí zahrnovat:
- identifikaci oprávněného a povinného,
- vymezení nemovitosti (nebo její části), kterou může oprávněný užívat (jeden byt v bytovém domě, jedno podlaží domu, polovinu zahrady atp.),
- dobu trvání služebnosti (doba určitá či neurčitá),
- určení, zda je služebnost zřízena úplatně či bezúplatně,
- náklady na energie, opravy a jiné poplatky, které je oprávněný povinen platit, jejich výši a způsob úhrady.
Naše advokátní kancelář netříští síly a specializuje se pouze na právo nemovitostí. Díky letitým zkušenostem víme, jak darovací smlouvu a dohodu o zřízení služebnosti bytu nejlépe definovat pro maximální ochranu všech zúčastněných. Využijte náš výhodný balíček právních služeb a mějte jistotu, že převod nemovitosti v rodině i mimo ni proběhne rychle a bezpečně.
Není vám jasné, jak služebnost bytu (věcné břemeno) v praxi funguje a jej v darovací smlouvě co nejlépe ošetřit? Nebojte se zeptat! Ideální příležitostí je naše odborná konzultace, která může proběhnout osobně u nás v kanceláři či online z pohodlí vašeho domova. Na vaše otázky vám lidskou řečí odpoví zkušený realitní advokát.
Je možné odvolat dar? A jak?
Život přináší různé, nezáviděníhodné situace. Když po darování nemovitosti uplyne nějaký čas, mohou se dárce a obdarovaný rozhádat podobně, jako se to před pár lety stalo panu Markovi s paní Janou:
Když šel Marek do důchodu, jeho vnučka Jana byla čerstvě po škole a sháněla vlastní bydlení. Marek měl s vnučkou vřelý vztah, a proto se rozhodl, že jí daruje svůj městský byt 3+1 s tím, že sám dožije na své venkovské chatě. Předpokládal, že Jana mu sem tam opatří větší nákup, bude jej pravidelně navštěvovat a pomůže mu s dopravou k lékaři.
Několik měsíců vše fungovalo bez problémů, ale pak Jana dostala novou práci, byla v jednom kole, a když už měla chvilku volného času, raději doma uspořádala večírek pro přátele, vyrazila na nákupy nebo do kina. Na návštěvy dědečka jí nezbýval čas, a to ani v případech, kdy ji Marek dopředu požádal, zda by mu nepomohla s dopravou do nemocnice na vyšetření.
Tehdy se Marek natolik rozčílil, že chtěl dar odvolat. Ve smlouvě si sice s Janou žádný zvláštní důvod pro odvolání daru nebo odstoupení od darovací smlouvy neujednali, avšak vycházel z toho, že občanský zákoník umožňuje dárci odvolat dar pro nouzi a nevděk.
Žádná z možností v uvedeném příkladu nepřipadala v úvahu. Níže si vysvětlíme, proč. Hned na začátku upozorňujeme, že i kdyby se dárce předem vzdal práva odvolat dar, k takovému ustanovení darovací smlouvy se nebude přihlížet.
Odvolání daru pro nevděk
Jestliže obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží dárci tak, že zjevně porušil dobré mravy (a dárce to obdarovanému nepromine), může dárce odvolat dar pro nevděk. V odůvodněných případech může dárce odvolat dar pro nevděk, pokud se obdarovaný stejného prohřešku dopustí na osobě blízké dárci.
Fakt, že Jana dědečka nenavštěvuje a nenosí mu nákupy sám o sobě nepředstavuje zjevné porušení dobrých mravů. Marek by mohl odvolat dar pro nevděk např. až v tak extrémní situaci, kdy by se proti němu Jana dopustila trestného činu. Váš případ je vždy nutné posuzovat dle individuálních okolností, které můžeme probrat na online či osobní konzultaci.
Dárce má požadovat vydání celého daru, a pokud to není možné, tak zaplacení jeho obvyklé ceny (např. pokud byla nemovitost zničena nebo ji obdarovaný již prodal). Dárce může odvolat dar pro nevděk do 1 roku ode dne, kdy mu obdarovaný ublížil, nebo do 1 roku ode dne, kdy se o důvodu pro odvolání daru dozvěděl.
Právo odvolat dar pro nevděk přechází na dárcovy dědice, pokud obdarovaný zabránil dárci v odvolání daru nebo v tom dárci zabránila vyšší moc (typicky smrt). Dědic má právo odvolat dar max. do 1 roku od dárcovy smrti.
Pokud by dárce nebo dědic odvolali dar déle a obdarovaný namítl nedodržení lhůty, soud k odvolání daru nepřihlédne.
Odvolání daru pro nouzi
Druhá možnost pamatuje na situace, kdy dárce po darování upadne do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu sebe či osoby, k níž je dle zákona povinen (dítěte, manžela apod.). Nouze však nesmí být vyvolaná úmyslně či z hrubé nedbalosti (např. v důsledku marnotratnosti dárce, propadnutí herním automatům, závislosti na návykových látkách apod.).
Dárce je oprávněn odvolat dar a požadovat po obdarovaném (pokud není v obdobné nouzi jako dárce), aby dar vydal zpět nebo zaplatil jeho obvyklou cenu, a to max. v rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků k nutné výživě. Obdarovaný má možnost zprostit se této povinnosti, pokud sám poskytne dárci to, co mu chybí k nutné výživě (např. jej začne materiálně či finančně podporovat).
Na rozdíl od první možnosti, právo odvolat dar pro nouzi nepřechází na dědice dárce. Na druhou stranu, pokud dárce neodvolal dar, může dotyčný, kterému je dárce ze zákona povinen výživou (např. dítě, manžel), požadovat za stejných podmínek jako dárce, aby mu obdarovaný doplnil, co mu dárce nemůže poskytnout.
TIP: Přihlaste se k odběru newsletteru a dostávejte do e-mailu zajímavé postřehy z práva nemovitosti.
Darování nemovitosti a dědictví
Převod nemovitosti darovací smlouvou (či bezúplatný převod družstevního podílu) je z pohledu dárce často motivovaný touhou uspořádat svůj majetek za života a mít jistotu, že nemovitost nezpůsobí v dědickém řízení dohady mezi pozůstalými. Přesto se může darovací smlouva na nemovitost promítnout do dědického řízení v situaci, kdy dárce zemře do 3 let od darování. Tehdy se dar (byt, dům, pozemek, garáž atp.) započte na tzv. povinný díl nepominutelného dědice, kterými jsou děti zůstavitele, popř. jejich potomci, pokud děti zůstavitele nedědí. Povinný díl znamená, že nepominutelný dědic musí dostat určitou část zákonného dědického podílu. U nezletilého dědice jde o 3/4 a u zletilého o 1/4 jeho zákonného dědického podílu. Při započtení nehrají roli obvyklá darování (např. dárek k narozeninám).
Zjednodušeně můžeme vztah darování nemovitosti a dědictví demonstrovat na jednoduchém příkladu paní Anny, která měla 3 syny Viktora, Bořivoje a Ignáce. Rok před smrtí se Anna rozhodla pro darování nemovitosti jen jednomu dítěti a převedla na Viktora stavební pozemek v hodnotě 2.000.000,- Kč s tím, že v závěti rozdělila zbývající majetek spravedlivě mezi Bořivoje s Ignácem. Po smrti Anny byla předmětem dědictví finanční částka ve výši 1.200.000,- Kč, kterou si měli z 1/2 rozdělit Bořivoj a Ignác – každý 600.000,- Kč. Přesto měl Viktor jako nepominutelný dědic (syn) právo na povinný díl, který činil 1/4 z jeho zákonného dědického podílu (v tomto případě 1/3). 1/3 z 1.200.000,- Kč je 400.000,- Kč a 1/4 ze 400.000,- Kč je 100.000,- Kč. V tomto případě se však hodnota darování nemovitosti synovi započetla a Viktor tak neměl právo ani na povinný díl ve výši 100.000,- Kč. Dědictví připadlo z poloviny Bořivoji a z poloviny Ignácovi.
Obdobně funguje započtení na dědický podíl (tj. nejen u povinného dílu nepominutelných dědiců). Při posloupnosti dědiců podle pořízení pro případ smrti (např. závěti) nebo při zákonné dědické posloupnosti se započtení na dědický podíl provede za předpokladu, že započtení přikázal zůstavitel projevem vůle ve formě, kterou zákon ukládá pro pořízení závěti.
Problematika dědického řízení a vypořádání pozůstalosti je složitá a sama by vystačila na několik rozsáhlých publikací. Výše jde jen o základní pravidla, která je třeba aplikovat ve světle konkrétního případu. Cílem těchto řádků je hlavně poukázat na to, že darování nemovitosti do 3 let před dárcovou smrtí (nebo i déle, pokud tak stanoví dárce) může mít významný dopad i na budoucí dědické řízení.
Nepodceňujte postup při darování nemovitosti
Darování nemovitosti je zpravidla jednodušší než prodej bytu, domu či pozemku. Od okamžiku, kdy si u nás objednáte balíček právních služeb pro vás vše zpracujeme do 1-5 pracovních dnů a přepis nemovitosti na katastru nemovitostí většinou proběhne do 1 měsíce od objednání balíčku (v tom je započtena i 20denní lhůta po podání návrhu na vklad, po kterou katastrální úřad ze zákona nemůže povolit vklad).
Převod bytu na syna, dceru, vnouče nebo jinou osobu pro vás sice zatím není aktuální, ale přesto máte otázku z práva nemovitostí? Objednejte se u nás na konzultaci, která může proběhnout online i osobně dle vašich preferencí. Odpovíme vám na otázky a navrhneme postup darování nemovitosti pro konkrétní případ.
Zaujal vás náš průvodce při darování bytu? Přečtete si více a dozvíte se, jak přepsat nemovitost, zda existuje daň z převodu nemovitosti (daň z darování nemovitosti), jakou roli hraje finanční úřad nebo jaké jsou podmínky pro osvobození od placení daně z příjmu.
Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová
V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.
