SERIÁL: Na co si dát pozor při koupi nemovitosti? Díl 3 – Co si zjistit před přípravou kupní smlouvy na byt, dům či pozemek?

V předchozím prvním a druhém díle seriálu jste se mohli dozvědět, jaká jsou rizika spojená s podpisem rezervačních smluv, proč rezervační smlouvu podepisujeme a jaký je její význam v procesu koupě nemovitosti.

Krátce si tedy shrňme, že rezervační smlouva:

  • zavazuje obě strany a má často povahu smlouvy o smlouvě budoucí kupní na nemovitost
  • obsahuje ustanovení o zaplacení blokovací zálohy, která je zpravidla pro kupujícího propadná
  • měla by již obsahovat základní podmínky kupní smlouvy.

I naše advokátní kancelář Vám zajistí zpracování rezervační smlouvy nebo její kontrolu. Pokud si ale chcete více informací jen přečíst, koukněte na předchozí díly seriálu.

Nyní se tedy nacházíme v procesu koupě nemovitosti (bytu, rodinného domu či jiné nemovitosti) u kroku, kdy máme vybranou vysněnou nemovitost a vy jako kupující jste zvážili všechny klady a zápory kupované nemovitosti. Učinili jste stěžejní krok, rozhodli jste, že dům/byt nebo jinou nemovitost koupíte a zpečetili jste tento krok podpisem rezervační smlouvy.

JAKÉ SMLOUVY SE BUDOU PODEPISOVAT?

Při koupi nemovitosti v rámci celého procesu budete podepisovat smlouvy, mezi něž patří:

  • rezervační smlouva (již máte podepsáno),
  • někdy další samostatná smlouva o smlouvě budoucí kupní (např. v případě, kdy se kupní smlouva má podepisovat až za delší dobu),
  • kupní smlouva,
  • smlouva o úschově finančních prostředků – zpravidla smlouva o advokátní úschově, případě smlouva o notářské či bankovní úschově,
  • případně další smlouvy týkající se financování kupní ceny kupujícím, mezi něž typicky patří:
  • zástavní smlouva na nemovitost – podepisuje prodávající, zpravidla i jeho manžel
  • úvěrová smlouva s bankou;
  • pokud má prodávající na nemovitosti hypotéku, je třeba řešit v rámci prodeje a koupě nemovitosti i předčasné splacení hypotéky prodávajícího – kupujícím vždy doporučuji ověřit si, zda má prodávající od své banky příslušný souhlas s předčasným splacením úvěru a vyčíslení nesplaceného zůstatku hypotéky.

Ohledně hypotéčního úvěru prodávajícího odkazujeme na naše již zveřejněné články, kde se můžete dozvědět více:

POSTUP PO PODPISU REZERVAČNÍ SMLOUVY – ZÁKLADNÍ PARAMETRY KOUPĚ A PRODEJE NEMOVITOSTI:  

Než zadáte přípravu kupní smlouvy u právníka či advokáta, měli byste s prodávajícím mít již upřesněné níže uvedené body. Pokud jste postupovali důsledně, tak jste si je alespoň v základních rysech dohodli již v rezervační smlouvě. Pokud nikoli, je třeba se na nich s prodávajícím dohodnout a následně je uvést do kupní smlouvy na nemovitost. Mezi nejdůležitější otázky patří:

Úhrada kupní ceny:

Finanční toky a platební podmínky jsou pro vás jako kupujícího naprosto zásadní. Udělejte si tedy jasno zejména v tom:

  • Kolik budete platit?
  • Kdy budete platit?
  • Jakým způsobem chcete (můžete) platit? Budete si brát hypotéku?

Další otázky, na kterých je potřeba se dohodnout a promyslet do detailu:

  • Co vše zahrnuje předmět koupě podle kupní smlouvy?
  • Bude potřeba, aby prodávající zřídil zástavní právo k nemovitosti?
  • Ve kterém okamžiku dojde k předání nemovitosti?
  • Kdo zařídí přípravu smluvní dokumentace, tj. zpravidla kupní smlouvy a smlouvy o úschově?
  • Která ze stran zaplatí náklady advokáta, nebo mají advokáta obě strany?
  • Kdo uhradí náklady na úschovu peněz?
  • Kdo uhradí kolek za podání návrhu na vklad do katastru?

Až si ujasníte základní parametry koupě nemovitosti a ujednání, která by kupní smlouva měla obsahovat, je možné přistoupit k přípravě smluv.

NA CO SE DÁLE PTÁT V RÁMCI PŘÍPRAVY KUPNÍ SMLOUVY?

MANŽELSTVÍ PRODÁVAJÍCÍHO:

Ještě před zahájením přípravy kupní smlouvy a smlouvy o úschově peněz si zjistěte, zda prodávající je či není v manželství. Pokud by tomu tak bylo, zbystřete, neboť v těchto případech je třeba:

  • zjistit, zda je nemovitost ve společném jmění manželů (SJM) či nikoli – pozor, zápis v katastru ne vždy zohledňuje skutečný stav,
  • zjistit, zda se v nemovitosti (kupujete-li byt či dům) nenachází rodinná domácnost,
  • pokud financujete hypotékou, ověřit si, že prodávající a jeho manžel bude souhlasit se zřízením zástavního práva k nemovitosti (kupujete-li byt či dům) – banky jej téměř bezvýjimečně vyžadují, a to dokonce i v případech, kdy nemovitost vlastní pouze jeden z manželů!!!

Na téma nutnosti podpisu kupní smlouvy na nemovitost druhým manželem jsme rovněž napsali článek s názvem „Manžel nepodepsal? Máte zaděláno na průšvih!“, tak na něj můžete kouknout.

PENB:

Je dobré rovněž vědět, že před podpisem kupní smlouvy vám je prodávající povinen předložit takzvaný průkaz energetické náročnosti budovy. U bytu jej lze nahradit vyúčtováním energií za poslední tři roky. Málokdo však ví, že aby tento postup bylo možné použít, musí být nejdříve o doložení průkazu požádáno společenství vlastníků jednotek (SVJ) v domě. Až v případě, že SVJ průkaz nedodá, mohou být použity zmíněné doklady o vyúčtování.

Příspěvky na správu domu:

Zajímejte se dále o výši příspěvků za správu společných prostor a další platby vůči společenství vlastníků jednotek (SVJ) a o celkové hospodaření SVJ. Poplatky mohou být sice nízké, ale uvažte, jestli bytový dům nebude v nejbližší době potřebovat rekonstrukci (například výměnu výtahu nebo opravu fasády), protože by se poplatky mohly v příštích letech skokově zvýšit. Žádejte od převodce bytu také potvrzení o dluzích vůči SVJ. Dále si zjistěte, zda nemá samotné SVJ nějaké dluhy (úvěry) a jaká je výše případných splátek.

V tomto dílu seriálu jsme vám shrnuli to hlavní, co je dobré před zadáním přípravy smluv vědět. Ačkoli se to možná nezdá, ze své praxe velmi dobře vím, jak je tato příprava důležitá. Pokud si zjistíte vše potřebné, ušetříte čas i peníze, neboť v maximální míře předejdete tomu, že právník bude muset již jednou připravené smlouvy předělávat na základě toho, že vyjde najevo nějaká nová skutečnost.

U všech mých klientů se na výše uvedená fakta i mnoho dalších věcí ptám automaticky. Mám na to připravený speciální seznam otázek, který všem stranám šetří čas a zároveň šetří peníze mých klientů. Mým zájmem totiž není účtovat si zbytečné hodiny navíc za dodatečné úpravy smluv, které vyplynou z nedostatečné komunikace na začátku, ale vše procesovat co nejrychleji a nejefektivněji ke spokojenosti klienta. To je pro mě tou nejlepší vizitkou.

Pokud chcete s přípravou kupní smlouvy pomoci, objednejte si některý z mých Balíčků služeb a já se vám postarám o hladký a bezpečný průběh celého prodeje a koupě nemovitosti.

V příštím čtvrtém dílu seriálu se budeme věnovat již samotné kupní smlouvě na nemovitost. Dozvíte, na co v kupní smlouvě na byt, dům či pozemek nezapomenout a jak v ní co nejlépe ošetřit ta nejhlavnější právní rizika koupě nemovitosti.