AKTUALIZOVÁNO 25.1.2023
Smyslem PENB je seznámit kupujícího, případně nájemce s tím, kolik a jakých energií se standardně při užívání budovy, případně bytu spotřebuje a jestli je předmětná nemovitost spíše úsporná, či nikoliv. Jinými slovy – „jaké budou asi náklady na energie při užívání konkrétního domu nebo bytu“.
Stejně jako při nákupu spotřebičů se kupující stále více zajímají také o energetickou náročnost nemovitostí a není se čemu divit, neboť náklady na energie nejsou v dnešní době zanedbatelnou položkou rodinného rozpočtu. PENB, tedy průkaz energetické náročnosti budovy, slouží k vyhodnocení energetické náročnosti budovy a zařazuje budovu do příslušné energetické třídy A – G, přičemž A je nejúspornější.
Zákonný podklad pro PENB najdeme v zákoně č. 406/2000 Sb. (zákon o hospodaření energií), konkrétně v § 7a – https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2000-406. Toto ustanovení především stanoví, kdy je vlastník budovy, SVJ nebo vlastník jednotky povinen opatřit, předložit, předat PENB a případně zajistit uvedení energetické náročnosti v inzerátech. V závěru tohoto článku se dále podíváme na to, jaké další povinnosti plynou při prodeji nebo pronájmu nemovitosti přes realitní kancelář.
Opatření PENB
První povinností je PENB si opatřit, přičemž PENB může vyhotovit pouze energetický specialista, jejichž seznam lze najít například zde https://www.mpo-enex.cz/experti/. Nicméně lze použít i dříve vyhotovený průkaz.
Průkaz je povinen si opatřit jednak stavebník, vlastník budovy nebo SVJ při výstavbě nových budov a vlastník budovy nebo SVJ před prodejem nebo pronájmem budovy, resp. ucelené části budovy.
Předložení PENB
Druhou povinností je PENB předložit. PENB je potřeba předložit možnému kupujícímu nebo možnému nájemci ještě před uzavřením smluv. Povinnost předložit před uzavřením smlouvy má vlastník budovy, SVJ v případě prodeje/nájmu budovy nebo její ucelené části a vlastník jednotky při prodeji/nájmu jednotky.
Předání PENB
Finální povinností je předat PENB kupujícímu nebo nájemci, a to nejpozději při podpisu smlouvy. Povinnost předat PENB má v případě prodeje/nájmu budovy nebo její ucelené části vlastník budovy nebo SVJ a v případě prodeje/nájmu jednotky je povinen předat PENB vlastník jednotky.
Předává se samotný PENB nebo jeho ověřená kopie, přičemž vlastník jednotky může učinit své povinnosti zadost předáním vyúčtování dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za poslední 3 roky, ale pouze v případě, že mu na písemné vyžádání průkaz nebyl ze strany SVJ předán. To znamená, že vlastník jednotky o PENB musí vždy nejprve písemně požádat SVJ, což je v praxi často porušováno!
Při nesplnění povinnosti hrozí pokuta až 200.000 Kč (za specifické přestupky potom až 5 mil. Kč).
Prodej nebo pronájem přes zprostředkovatele
V souvislosti s prodejem/pronájmem budovy nebo bytu přes zprostředkovatele vznikají ze zákona některé další povinnosti. Jaké to jsou? Na to se podíváme v následující části článku.
V případě, že se vlastník rozhodne svou budovu, její ucelenou část nebo byt prodat, případně pronajmout přes realitní kancelář (dále v článku jen „RK“), je povinen této RK předat grafickou část průkazu, a to před zveřejněním informačních a reklamních materiálů – inzerátů.
Na to navazuje povinnost RK uvést klasifikační třídu ukazatele energetické náročnosti v inzerátech. Zařazení do příslušné klasifikační třídy RK provede podle vyhlášky č. 78/2013 Sb., o energetické náročnosti budov – https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-78.
Pokud RK klasifikační třídu v inzerátech neuvede, dopouští se přestupku, za který lze uložit pokutu až do výše 200.000 Kč. Vzhledem k tomu, že RK při zařazení do konkrétní třídy vychází z grafické části průkazu, nabízí se otázka, co má RK dělat v případě, že jí vlastník grafickou část průkazu nepředá? Pak má RK povinnost uvést v reklamních a informačních materiálech nejhorší klasifikační třídu, a proto je v zájmu samotného vlastníka, aby grafickou část průkazu včas předal.
Povinnost zajistit uvedení klasifikační třídy v inzerátech má vlastník rovněž při prodeji/pronájmu bez RK!
PENB vyhotovené pro budovy platí také pro její ucelené části a jednotky a platí 10 let ode dne jeho vyhotovení, není-li na budově prováděná nějaká zásadní změna (např. změna způsobu vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody).
Dále je potřeba mít na paměti, že uveřejněním klasifikační třídy v inzerátu v případě prodeje/pronájmu přes RK neodpadá vlastníkovi povinnost předložit a později předat PENB konkrétnímu kupujícímu/nájemníkovi!
Závěrem bych ráda dodala, že z výše zmíněných povinností existují určité výjimky. Pro nás je důležitá zejména výjimka týkající se staveb pro rodinnou rekreaci, které nejsou užívány celoročně a jejichž odhadovaná spotřeba energií nepřesahuje 25 % odhadované spotřeby při celoročním užívání.
Nebo výjimka pro stavby vystavěné před 1. lednem 1947, kdy se prodávající a kupující mohou písemně dohodnout na tom, že PENB nebude při prodeji či pronájmu opatřen ani předán.
Problematika PENB není ničím novým ani složitým, nicméně v praxi se často opomíjí, čímž se vlastníci nemovitostí vystavují úplně zbytečnému riziku udělení pokuty. V případě jakýchkoli dotazů jsem Vám jako vždy připravena podat pomocnou ruku.
V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.
