Předčasné splacení hypotéky před prodejem bytu – co dělat a kolik to bude stát?

Předčasné splacení hypotéky není ničím nestandardním, protože značná část nemovitostí na realitním trhu je financována pomocí hypotečních úvěrů, jejichž splácení trvá běžně i desítky let. Majitelé se v průběhu této doby mohou z různých důvodů rozhodnout nemovitost prodat a zbytek nesplaceného dluhu uhradit z kupní ceny, kterou za svůj byt obdrží. Takový prodej se může jevit jako zdlouhavější, komplikovanější a náročnější, nicméně nepředstavuje při správně dodrženém postupu žádný větší problém. Zejména pokud jste dostatečně informovaní a můžete se spolehnout na vašeho advokáta nebo právní servis prověřené realitní kanceláře. Nesplacená hypotéka a zástavní právo by ani neměli negativně ovlivnit tržní cenu vaší nemovitosti, takže se není čeho obávat.

Vlastníkovi se při takovém prodeji obecně nabízí dvě možnosti. První a spíše výjimečně využívanou možností je převzetí dluhu, tedy hypotéky, kupujícím, který nastupuje na místo prodávajícího a pokračuje poté ve splácení jeho hypotéky. Toto řešení se příliš nevyužívá, protože je potřeba souhlasu banky i kupujícího, který může chtít uhradit kupní cenu z vlastních prostředků a nebo využít hypotéky od jiné banky. Druhým a častějším řešením je předčasné splacení hypotéky prodávajícím. Tímto postupem se budeme detailněji zabývat v následujících řádcích.

Prodávající, který chce předčasně splatit hypotéku, musí ve své bance nejprve požádat o vyčíslení nesplacené části hypotéky, tzn. musí zjistit, kolik přesně ještě dluží. Dále potřebuje od banky souhlas s prodejem, protože ve většině případů vázne na nemovitostech zákaz zcizení a zatížení. Zákaz zcizení a zatížení banky využívají tehdy, kdy nemovitost slouží jako zástava k zajištění dluhu (což je podstata hypotéky), a to z důvodu, aby vlastník neprodal či jinak nepřevedl vlastnické právo k nemovitosti bez jejich souhlasu po dobu trvání zástavního práva. Jestli takové omezení vázne i na vaší nemovitosti, lze vyčíst z katastru nemovitostí. Vyčíslení nesplacené části hypotéky a souhlas s prodejem jsou tedy nezbytnými předpoklady úspěšného prodeje bytu s nesplacenou hypotékou. Pokud prodávajícímu zrovna nekončí fixační období, vydává mu banka i souhlas s předčasným splacením úvěru.

Následně při sestavování kupní smlouvy na nemovitost sjednáváme, že část kupní ceny odpovídající zbytku dluhu kupující uhradí bance na splacení hypotéky a zbylou část kupní ceny na účet prodávajícího (vycházíme z toho, že kupní cena bývá vyšší než nesplacená část hypotéky). Zbylá část kupní ceny je standardně podle kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově (při využití úschovy peněz u advokáta) vyplacena prodávajícímu až poté, co banka vydá kvitanci (tj. potvrzení o tom, že hypotéka prodávajícího je zaplacena a zástavní právo v důsledku toho zaniklo) a zahájí se řízení o výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí.

Více podrobností k zástavě a procesu převodu vlastnického práva k nemovitosti s nesplacenou hypotékou se dozvíte i v článku zde https://ilonacernochova.cz/hypoteka-prodavajiciho-strasak-kupujiciho/

Je prodej bytu s nesplacenou hypotékou zdlouhavější? Ano, vzhledem k výše popsanému postupu je třeba počítat s tím, že se celý proces zřejmě o něco protáhne, nicméně zpravidla hovoříme o několika týdnech (cca 4-5 týdnů), což při převodu vlastnického práva k nemovitosti nehraje až tak zásadní roli.

Jaké poplatky za předčasné splacení může banka požadovat? Odpověď na tuto otázku výrazně ovlivnila novela zákona o spotřebitelském úvěru účinná od 1. prosince 2016. Zmíněná novela stanoví, že banka může za předčasné splacení hypotéky při prodeji nemovitosti požadovat nejvýše 1 % z předčasně splacené částky, ne však více než 50.000 Kč. Toto pravidlo se automaticky aplikuje na všechny smlouvy (o úvěru) uzavřené od 1. prosince 2016.

Otázkou však zůstává jak novela ovlivnila poplatky za předčasné splacení dřívějších hypoték sjednaných před prosincem roku 2016. Podle přechodných ustanovení zákona se nová pravidla pro předčasné splácení u úvěrů sjednaných před účinností novely (tj. před 1. prosincem 2016) uplatňují v případě pevné zápůjční úrokové sazby, až když započne běžet nové období, pro které byla stanovena pevná zápůjční úroková sazba, tzn. po uplynutí doby fixace. U úvěrů s variabilní zápůjční úrokovou sazbou se nové ustanovení aplikuje ode dne účinnosti novely, přestože hypotéka byla sjednána dříve. Na pozoru by tedy měli být prodávající, kteří si sjednali pevný úrok s dlouhou dobou fixace nebo dokonce s fixací na celou dobu trvání úvěru ještě před účinností novely. V těchto případech nelze výhody snížených poplatků poskytnutých novelou zákona využít a uplatní se smluvně sjednané poplatky v plné výši až do uplynutí doby fixace.

Ve světle zmíněné novely zákona o spotřebitelském úvěru se tedy prodávající musí nejdříve podívat, k jakému datu uzavřel hypotéku, respektive smlouvu o úvěru, aby zjistil, jaké poplatky po něm banka může požadovat. Pokud došlo ke sjednání ještě před 1. prosincem 2016, je potřeba zjistit, jestli je úvěr sjednán s variabilním nebo pevným úrokem a případně s jakou fixací.

S tímto i celým procesem prodeje nemovitosti včetně přípravy smluv, advokátní úschovy peněz a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí (vám jakožto vaše realitní advokátka ráda pomohu. Můžete využít i některý z mých výhodných balíčků služeb, které vám na požádání obratem zašlu.

V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.