SERIÁL: Na co si dát pozor při koupi nemovitosti? Díl 2 – Podepisuji rezervační smlouvu- na co si dát pozor v rezervační smlouvě?

Kdy rezervační smlouvu podepsat?

Ze své praxe vím, jak jsou dnes realitní obchody rychlé. Není žádnou výjimkou, že o kvalitní nemovitost má zájem hned několik kupujících, vedle toho se někdy ani nevyhnete tlaku ze strany prodávajícího či realitní kanceláře, abyste se rozhodli rychle a podepsali rezervační smlouvu co nejdříve. I přes výše uvedené však doporučuji ověřit si, co je v textu rezervační smlouvy obsaženo, neboť ta je co do povinnosti uzavřít kupní smlouvu na dům, byt či pozemek závazná. Nejde v ní tedy jen o rezervační poplatek a riziko, že vám může propadnout, ale zpravidla se již v rezervační smlouvě na byt, dům či pozemek zavazujete k tomu, že vybranou nemovitost opravdu koupíte.

Rezervační smlouvu proto nikdy nepodepisujte na místě při prohlídce nemovitosti ani v realitní kanceláři bez předchozí kontroly jejího textu. Vyžádejte si text smlouvy předem, v klidu si jej doma přečtěte a promyslete. Pokud chcete mít opravdu jistotu, že celý proces koupě nemovitosti proběhne bezpečně, dejte si návrh smlouvy zkontrolovat advokátovi se zkušenostmi s kupními smlouvami na nemovitosti. Vybrat si můžete pro tento účel můj balíček služeb „Rezervuji nemovitost“, kdy já přebírám kontrolou dokumentů veškerou odpovědnost za to, že vaše rezervace vybraného bytu, domu či pozemku a jeho následná koupě proběhne hladce a vy nepřijdete o své peníze.

V praxi se mi totiž velmi často stává, že klienti za mnou přijdou zbytečně pozdě – tedy až v momentě, ve kterém již mají rezervační smlouvu podepsanou, což je škoda. Mají totiž v podvědomí pocit, že při podpisu rezervační smlouvy vlastně zase o tolik nejde, mylně si myslí, že jde jen o to, aby je jiný potencionální zájemce nepředběhl. Klienti si většinou neuvědomují, že rezervační smlouva má povahu smlouvy o smlouvě budoucí kupní. To znamená, že smluvní strana zájemce, resp. budoucího kupujícího, se zavazuje, že nemovitost skutečně koupí. V rezervačních smlouvách podepsaných na místě nejčastěji chybí ujednání podmínek, za kterých se koupě a prodej nemovitosti má uskutečnit (čtěte níže). Ještě předtím, než je poslána rezervační záloha a podepsána rezervační smlouva, by měl mít kupující s prodávajícím alespoň v základních parametrech jasno a vzájemně dohodnuto, v jakých lhůtách a jakým způsobem bude složena kupní cena, předání nemovitosti atd.… Řešit tyto záležitosti, až po zaplacení rezervační zálohy bývá složitější.

Doporučujeme uzavřít rezervační smlouvu nejen s realitní kanceláří, ale také s prodávajícím jako trojstrannou smlouvu. Teprve ve chvíli, kdy budete mít jistotu, že prodávající nebude moci (pod hrozbou sankce) uzavřít kupní smlouvu na vybranou nemovitost s nikým jiným než s vámi, dává smysl složení rezervační zálohy, která bývá zpravidla hrazena při podpisu rezervační smlouvy do rukou realitní kanceláře. V této souvislosti také upozorňuji, že maximální výše platby v hotovosti činí 270.000,- Kč.  Vyšší částku musíte uhradit převodem na účet, jinak se dopustíte přestupku.

V žádném případě neposílejte nikomu rezervační zálohu (obzvlášť NE prodávajícímu), dokud nemáte podepsanou rezervační smlouvu. Znám případ, kdy to jeden klient udělal a dostal se tak do kritické situace, ve které si sám prodávající začal diktovat podmínky kupní smlouvy a obchod nakonec nedopadl.

Na co je potřeba myslet v rezervační smlouvě a co už by v ní mělo být ošetřeno?

Nejprve je potřeba si uvědomit, že rezervační smlouva je závazná, proto by měla již obsahovat všechny základní podmínky pro uzavření kupní smlouvy. To se v praxi někdy dělá tak, že přílohou rezervační smlouvy tvoří již samotný text budoucí kupní smlouvy, kterou se zavazují zájemce (budoucí kupující) a prodávající uzavřít. To je zcela jistě praktické, nicméně pokud se však na podpis rezervační smlouvy spěchá (což je pravidlem), není toto nutností. Zkušený advokát bude velice přesně vědět, jaké body by měly být ve smlouvě obsaženy. Kvalitní rezervační smlouva by měla obsahovat zejména:

  • přesnou specifikaci nemovitosti, zda je prodávána s vybavením či bez, zda s ní náleží sklep, garáž, parkovací stání atd., zda bude třeba řešit např. předkupní právo
  • výši kupní ceny
  • splatnost kupní ceny – v jakých lhůtách má být kolik zaplaceno
  • způsob vypořádání kupní ceny – ideálně přes advokátní, notářskou či bankovní úschovu a kdy prodávající kupní cenu dostane
  • zda je rezervační poplatek součástí kupní ceny či je placen navíc
  • kdy dojde k předání nemovitosti
  • prohlášení prodávajícího týkající se právního a faktického stavu prodávaného bytu, domu či pozemku
  • další ujednání.

Za všechny případy se ještě podívejte alespoň na některé situace, s nimiž se u mých klientů často setkávám a na které je vhodné již od začátku myslet:

  1. Zatížení nemovitosti – je potřeba dát si pozor na zatížení nemovitosti právními vadami, například existenci nájemního vztahu na nemovitosti. V tomto případě je třeba vždy zjišťovat podmínky nájmu a hlavně jeho ukončení, tj. zejména, zda je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou i neurčitou. Případné právní vady nemovitosti doporučuji určitě ošetřit prohlášením prodávajícího, které by mělo být výslovně řešeno v rezervační smlouvě a následně i v kupní smlouvě. V prodávané nemovitosti může být samozřejmě nájemce, ale smluvní strany by se měly především vzájemně vyjednat a dohodnout, v jakém termínu a ke kterému dni se nájem ukončí, nebo zda bude pokračovat. Vše záleží také na tom, za jakým účelem pořizuje nemovitost kupující (zda např. kupuje byt jako investici).
  2. Hypotéka na straně prodávajícího – v dnešní době se často prodávají nemovitosti, na nichž vázne hypotéka prodávajícího. Pokud je vše řádně právně ošetřeno, není to problém – více podrobností na toto téma naleznete v mém článku – „Hypotéka prodávajícího – strašák kupujícího?“.
  3. Vaše hypotéka pro financování kupní ceny: Pokud plánujete financovat koupi bytu, domu či pozemku s pomocí hypotéčního úvěru, počítejte s tím již při podpisu rezervační smlouvy. Trvejte na tom, aby se ve smlouvě objevila formulace ve smyslu, že vám k tomu prodávající (a pozor, často i manžel prodávajícího, i když není vlastníkem nemovitosti!!!) musí poskytnout potřebnou součinnost. Ta spočívá zejména v tom, že prodávající (a jeho manžel/ka!!!) podepíše s vaší hypotéční bankou zástavní smlouvu na prodávanou nemovitost. Uvádí se zpravidla závazek prodávajícího ve smyslu, že bez zbytečného odkladu po výzvě zájemce (kupujícího) uzavře s bankou smlouvu o zřízení zástavního práva k předmětné nemovitosti, a to za účelem zajištění pohledávky banky na základě smlouvy o úvěru. Stejně tak by ve smlouvě nemělo být zapomenuto na vaši možnost jako kupujícího odstoupit od smlouvy v případě, že by prodávající odmítl zmíněnou smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitostem uzavřít. Také si vždy předem ověřte, zda na plánovanou hypotéku dosáhnete.

 

Příběh z naší advokátní praxe: S prekérní situací se například setkala naše klientka Marcela, svým povoláním malířka a designérka, působící na volné noze, která měla vybraný krásný v okrajové části Prahy za účelem bydlení. Jelikož neměla dostatek vlastních finanční prostředků, spoléhala se na hypotéku. Rezervační smlouvu podepsala bez váhání ihned po prohlídce, protože nechtěla, aby ji její vysněný byt „vyfoukl“ před nosem někdo jiný. Jenže rezervační smlouva obsahovala ustanovení o smluvní pokutě ve výši sto padesát tisíc korun, pokud by si „náhodou“ koupě bytu chtěla rozmyslet. Marcela nakonec hypotéční úvěr, také s ohledem na nejisté a nestabilní příjmy, od banky nezískala.  Banka hypotéku odmítla udělit v potřebné výši. Marcela byt sice moc chtěla, ale nemohla si ho pořídit, nebylo z čeho ho zafinancovat.  Přitom stačilo, aby si předem s bankami nebo šikovným finančním poradcem prověřila, zda hypotéku v potřebné výši dosáhne. V konečném důsledku musela zaplatit sto padesát tisíc korun, které jí nikdo nevrátí. Tento jeden neuvážený krok ji tak stál podstatnou část jejích úspor a byt ani hypotéku nezískala. Bohužel tento případ není vůbec ojedinělý.

V neposlední řadě musí být rezervační smlouvě také ošetřeny podmínky pro nakládání s blokovací zálohou. Je pravidlem, že blokovací depozitum může využito na úhradu smluvní pokuty v situaci, kdy by si zájemce (kupující) následně koupi rozmyslel a z důvodů na jeho straně by k uzavření kupní smlouvy na byt, dům či pozemek nedošlo. S tímto rizikem je vždy třeba počítat.

Jestliže společně s bytem nebo domem hodláte nakoupit i jeho vybavení, připravte si jeho seznam a připojte jej ideálně rovnou jako přílohu rezervační smlouvy (a později i kupní smlouvy). Vždy je vhodné se u realitní kanceláře a prodávajícího informovat, co vše zůstane po převodu nemovitosti na místě (klidně i včetně vestavěných spotřebičů a podobně), abyste předešli nepříjemným překvapením.

Záležitostí, které je potřeba před uzavřením rezervační a posléze kupní smlouvy na nemovitosti ohlídat, je celá řada. Proto vždy doporučuji nechat si tyto smlouvy zkontrolovat zkušeným právníkem, který tím převezme odpovědnost za to, že celý proces proběhne bez zbytečných komplikací a vaše peníze budou v bezpečí. Podívejte se na mé balíčky služeb, kde veškeré služby za tohoto typu nabízím.