Hypotéka prodávajícího = strašák kupujícího?

 

Zástavní právo je institutem, bez něhož by financování koupě hypotékou bylo těžko možné. Jedná se o nejrozšířenější způsob zajištění dluhu v praxi. Banka půjčí vlastníkovi peníze na koupi nemovitosti a splnění dluhu si zajistí zřízením zástavního práva na nemovitosti.

 

Zástavním právem si banka pojistí, že o své peníze nepřijde ani v případě, kdy dlužník svůj dluh (tzv. zajištěný dluh) neplní. Jakmile se dlužník dostane se splácením svého dluhu do prodlení (tj. neplní včas), může banka zastavenou nemovitost prodat a výtěžek prodeje použít na úhradu své pohledávky za dlužníkem. Prodej může proběhnout ve veřejné dražbě, soudním prodejem zástavy nebo (oproti dřívější právní úpravě) i způsobem, na němž se strany dohodly. Ačkoli se posledně zmiňovaný způsob – tzv. prodej z volné ruky, jeví jako nejpraktičtější, v praxi jsou s ním spojeny problémy, které se dosud nepodařilo uspokojivě překonat, což je škoda.

 

Zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou. V ní si strany ujednají, co je zástavou a pro jaký dluh se zástavní právo zřizuje. Banky si zajišťují zástavním právem splacení jistiny (tj. půjčené částky jako takové) a souvisejících plateb (úroků, úroků z prodlení, smluvních pokut).

 

Údaje o zástavním právu se eviduje ve veřejných registrech. U nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí lze vyčíst potřebné údaje z katastru nemovitostí, je však třeba si obstarat placený výpis. Dále je třeba mít na zřeteli, že výše dluhu zapsaná v katastru už zpravidla není aktuální, neboť v mezidobí mezi sjednáním hypotéky a prodejem bytuprodávající část hypotéky splatili. A naopak, banky si zřizují zajištění dluhu zástavním právem až do částek, kterých zpravidla dluh nikdy nedosáhne.

 

Prodeje nemovitostí se zástavním právem jsou na realitním trhu zcela běžné a nemusí být překážkou ani hrozbou pro kupujícího.

 

Je pravidlem, že kupní cena nemovitosti je zpravidla vyšší než nesplacená výše dluhu prodávajícího. Po úhradě hypotéky bance tedy část peněz zbude i pro prodávajícího. Pro maximální ochranu kupujícího ve smlouvách sjednáváme, že prodávající dostane zbývající část peněz od kupujícího až v době, kdy je jisté, že se banka svého zástavního práva vzdala a souhlasí s jeho výmazem z katastru nemovitostí.

 

Z podstaty zástavního práva vyplývá, že zajišťuje nesplacený dluh, pokud je tedy dluh splacen, logicky zaniká důvod pro jeho další trvání. V těchto případech je celý proces nastaven tak, aby peníze od kupujícího byly poslány bance prodávajícího na úhradu hypotéčního dluhu. Tomu musí předcházet přesné vyčíslení zůstatku nesplaceného dluhu, které banka na požádání vydá. Jakmile je dluh uhrazen, banka vydá potvrzení o vzdání se zástavního práva. S tímto dokumentem se dojde na katastru nemovitostí a na jeho základě je zástavní právo vymazáno.

 

Pokud je tedy například byt prodáván za cenu 4,3 mil. Kč a vázne na něm zástavní právo pro 2,9 mil. Kč s příslušenstvím, postup je následující: prodávající požádá banku o vyčíslení zůstatku nesplaceného úvěru, který je například 2.551.237 Kč. Prodávající pošle na účet banky částku 2.551.237 Kč, na základě čehož banka potvrdí, že dluh je splacený a vydá potvrzení o zániku zástavního práva. Toto potvrzení se podá s návrhem na výmaz zástavního práva katastru nemovitostí a zbytek kupní ceny ve výši 1.748.763 Kč obdrží prodávající.

 

Pokud to dlužník nechá dojít tak daleko, že banka přistoupí k prodeji zastavené věci proti vůli dlužníka, ten zpravidla zapláče nad výdělkem. Reálně totiž hrozí, že utržená kupní cena bude v těchto případech nižší než je cena tržní, k tomu musí dlužník navíc zaplatit nemalé náklady spojené s prodejem zástavy. Mnohem lepší řešení je proto v těchto případech prodej nemovitosti s realitní kanceláří v momentě, kdy situace s bankou ještě tak „nehoří“.

 

Prodej nemovitosti se zástavním právem tedy klade o něco vyšší nároky na realitní kancelář a na právní ošetření případu. Při dodržení výše popsaných podmínek však nemusí být a ani není překážkou hladkého prodeje ani strašákem pro kupujícího. Jen je třeba situaci náležitě smluvně ošetřit. Alternativou k výše uvedenému postupu je ještě převzetí dluhu prodávajícího kupujícím, k čemuž je potřeba souhlas banky. Tento postup je však v praxi méně častý.

 

A mě zajímají vaše zkušenosti a názory. Bojíte se koupě bytu se zástavním právem? Máte k tomuto tématu nějaké dotazy či nejasnosti? Budu ráda, pokud se o ně se mnou podělíte.

 

Více podrobností o procesu koupě a prodeje nemovitosti můžete najít v dalších článcích na mém blogu.

Klientům už 12 let pomáhám neztratit se v paragrafech. Posledních 5 let se s radostí věnuji právu nemovitostí, k němuž mě to vždy táhlo nejvíce. Úzkou specializaci a znalost realitního prostředí vnímám jako naprosto nezbytný základ pro poskytování špičkových služeb.