Manžel nepodepsal? Máte zaděláno na průšvih!

Proto se snažíme poskytovat špičkové služby. Malé klopýtnutí nám možná klient odpustí, velký přešlap už ale ne. Jak se vyvarovat jednomu z možných úskalí, vám poradím v tomto článku.

 

Nabízený luxusní byt v centru Prahy se realitnímu makléři Petrovi nedařilo delší dobu prodat. Majitel – pan Miller na jeho prodej nespěchal, takže cena zůstávala vysoko. Pak se konečně objevila zájemkyně – paní Svobodná, která byt chtěla koupit na investici. Protože se majitel v té době chystal odletět na delší dobu do zahraničí, na podpis se spěchalo a den před odjezdem majitele bylo vše připraveno k podpisu. Paní Svobodná smlouvu podepsala a pan Miller odjel s pocitem úspěšně uzavřeného obchodu na zasloužený několikaměsíční odpočinek na Azurové pobřeží.

 

Pak ale začal kolotoč. Ozval se pan Svobodný – manžel paní Svobodné, která – jak se ukázalo, tak úplně svobodná nebyla. Svobodní sice byly v rozvodovém řízení, stále ale měli majetek ve společném jmění manželů (SJM). Se smlouvou pan Svobodný nesouhlasil, napadl ji a celý obchod byl zmařen. Telefonát makléře Petra panu Millerovi, v němž mu musel celou situaci vysvětlovat, nebyl vůbec příjemný…

 

SJM je základním majetkovým režimem mezi manželi. Jedná se o zvláštní druh spoluvlastnictví, jehož předmětem jsou nejen aktiva (například peníze, auto či nemovitosti), ale i pasiva (závazky, dluhy). Součástí SJM se stávají pouze věci nabyté za dobu trvání manželství. Pokud tedy jeden ze snoubenců vlastní byt ještě před svatbou, ten se ani po svatbě součástí SJM nestává.

 

Pokud však manželé zakoupí byt až po svatbě, součástí SJM se stane. Pokud manželé uzavírají „větší obchody“ jdoucí nad rámec běžných každodenních záležitostí, musí s nimi souhlasit oba. Takovým obchodem bezpochyby je prodej či koupě nemovitosti, neboť tu normální smrtelník neprodává či nekupuje každý den. Pokud jeden z manželů toto pravidlo ignoruje, vystavuje všechny zúčastněné velkému riziku.

 

Není vůbec důležité, že manželé Svobodní byli v rozvodovém řízení. SJM v době podpisu smlouvy ještě stále existovalo, a proto byl souhlas pana Svobodného s koupí bytu nutný. Protože pan Svobodný podpis smlouvy napadl, celý obchod zneplatnil.

 

A jaké z toho plyne ponaučení? Pokud zajišťujete podpis kupních nebo jiných smluv vašimi klienty, vždy se ptejte, zda jsou účastníci v manželství či nikoli. Podle mých zkušeností neplatí, že to strany přiznají automaticky, tím spíše, pokud jsou manželé rozhádaní.

 

A jak zjistit naprosto tutově, zda jsou klienti v manželství či nikoli? Od roku 2012 už není povinné uvádět v občanském průkazu osobní stav (svobodný, vdaný, rozvedený). Pokud to tam klient zapsané má, máte ulehčenou práci.

 

V případě, že má účastník smlouvy manžela/manželku, pak je nutné vždy trvat na jeho/jejím písemném souhlasu. Jen tak ochráníte všechny strany obchodu.

 

Makléř Petr výše uvedené podcenil. Nejenže si neověřil, ale vůbec se paní Svobodné nezeptal, zda náhodou není v manželství. Obchod skončil fiaskem. A co na to řekl pan Miller? Pochopitelně byl naštvaný a pořádně mu to zkazilo náladu na dovolené. Zprostředkovatelskou smlouvu s Petrem ihned ukončil, neboť jeho důvěra v Petra jako profesionála byla nenávratně pryč. Prodej bytu (a později i svých dalších nemovitostí) zadal konkurenční realitní kanceláři.

 

Příběh Svobodných není vůbec ojedinělý. Podle mých zkušeností dochází k podpisu smluv pouze jedním z manželů v praxi poměrně často a v mnoha případech s tím druhý (nepodepisující) manžel souhlasí. Zdánlivě tedy není problém. I tyto případy jsou však pro smluvní strany rizikové, neboť komplikace může nastat mj. se zápisem vlastnického práva kupujícího na katastru nemovitostí. Ani toto riziko proto nepodceňte, neboť tak ochráníte nejen svoji reputaci, ale ušetříte i nervy a mnoho práce a času navíc.

 

Nepodceňujte fakt, zda je váš klient v manželství či nikoli. Zeptejte se jej na to a ideálně si to také již při přípravě smluvních dokumentů ověřte.

 

Prohlášení týkající se případné existence SJM by také mělo být naprosto samozřejmou součástí převodní smlouvy.

 

Pokud celý proces převodu proběhne nejen bezpečně, ale i hladce bez zbytečných průtahů a komplikací, klienti budou spokojeni a tím pádem budete mít i vy radost z vaší práce.

 

A jak to děláte vy, zažili jste někdy něco podobného? Ptáte se vašich klientů, zda jsou v manželství? Nebo vám taková otázka přijde příliš osobní a spoléháte na to, že se „přiznají“? Prověřujete informace obdržené od svých klientů i zájemců o nemovitost?

 

Chcete-li se dozvědět více o tom, jak má vypadat správná kupní smlouva a jak bezpečně zorganizovat samotný proces uzavření smlouvy, zanechte mi níže svůj e-mail a já vám zašlu více informací.

Klientům už 12 let pomáhám neztratit se v paragrafech. Posledních 5 let se s radostí věnuji právu nemovitostí, k němuž mě to vždy táhlo nejvíce. Úzkou specializaci a znalost realitního prostředí vnímám jako naprosto nezbytný základ pro poskytování špičkových služeb.