Koupě nemovitosti „jak leží a běží“

AKTUALIZOVÁNO 26.10.2022

Představte si, že i takové ujednání se prý objevilo v kupní smlouvě, která doputovala na pražský Katastrální úřad :-). Autoři určitě měli na mysli koupi nemovitosti „jak stojí a leží“, ale i v tomto případě by šlápli pořádně vedle…

V obecných ustanoveních o závazcích nám občanský zákoník dává možnost přenechat (prodat) věc tzv. úhrnkem. Co to znamená?  Jedná se o převod určité množiny věcí v celém souhrnu bez přesné specifikace jakosti nebo kvantity, tedy slovy zákona – „jak stojí a leží“. Následkem takového převodu je vyloučení práv z vadného plnění, co do kvality i kvantity, což se může jevit z pohledu prodávajícího jako velmi výhodné. V praxi to znamená, že kupující nemůže reklamovat žádné vady, které by posléze objevil.

 

V praxi se běžně setkáváme se smlouvami o prodeji nemovitosti, které obsahují formulaci „převod úhrnkem“ nebo „jak stojí a leží“, ačkoliv se v převodních smlouvách nemovitostí taková formulace zcela mine účinkem, neboť rozhodně nevyloučí ani neomezí odpovědnost prodávajícího za vady. Je potřeba si říct, že koupě úhrnkem lze použít na souhrn věcí (např. prodej stáda krav nebo všech knih v knihovně), nicméně určitě není možné takto prodat jednotlivě vymezenou věc jakou byt, dům či pozemek bezpochyby je.

 

Je tedy možné vyloučit práva z vadného plnění při prodeji nemovitosti jiným způsobem? Nejprve se zběžně podíváme, jak to s odpovědností za vady při prodeji nemovitosti je.

 

Upozornit kupujícího na vady věci je zákonná povinnost prodávajícího, vždy je proto vhodné uvést je buď přímo v převodní smlouvě nebo v předávacím protokole. Nesplnění této povinnosti může mít za následek, že bude kupující uplatňovat práva z vadného plnění (odstranění, sleva apod.).

 

Dále prodávající ze zákona odpovídá za vady skryté, které může kupující oznámit do 5 let od nabytí nemovitosti. Důležitá je zde skutečnost, že vada existovala již v době převodu vlastnického práva a ani jedna ze stran o ní nevěděla. Pakliže vada skutečně vznikla (tedy ne jen se projevila) až v době, kdy bylo převedeno vlastnické právo a tedy přešlo i nebezpečí škody na věci, není možné se domáhat práv z vadného plnění na prodávajícím.

 

Vzhledem k tomu, že při prodeji starší nemovitosti se nějaká vada, byť zanedbatelná, najde velmi často, rozšiřuje se v poslední době nešvar, kdy je novým majitelům nemovitostí nabízena služba „odhalení skrytých vad“ a následného vyjednávání o snížení kupní ceny. Pakliže se najde skrytá vada, která má svůj původ v době před nabytím vlastnického práva, otevírá se prostor k požadování slev, oprav a podobně. Více k těmto praktikám se můžete dočíst třeba v tomto článku.

 

Existuje tedy možnost, jak odpovědnost za vady při prodeji nemovitosti omezit?

 

Určitě ano. Zákonodárce dává prodávajícímu možnost si omezení, resp. vyloučení odpovědnosti za vady sjednat s kupujícím. Nebude-li prodávající s takovým ujednáním ve smlouvě souhlasit, nelze práva z vadného plnění nijak zkracovat.

 

Chceme-li tedy ve smlouvě o převodu nemovitosti docílit omezení nebo vyloučení odpovědnosti za vady, není možné používat formulace „jak stojí a leží“ ve spojení s nemovitou věcí, protože by neměla zamýšlený účinek. Správná formulace by mohla znít třeba tak, že se vylučuje odpovědnost prodávajícího za vady, ať již na celé nemovitosti nebo nějaké její části – například na radiátorech. Vždy je však třeba si toto s kupujícím dohodnout a oboustranně odsouhlasit.

 

Z výše zmíněného plyne, že omezení odpovědnosti za vady je možné pouze se souhlasem kupujícího a upřímně si myslím, že s takovým ujednáním kupující nebude často souhlasit. Pokud tedy jako prodávající nemovitosti chceme v následujících letech po prodeji žít bez obav, že nový majitel objeví dodatečně vadu, je vhodné důkladně projít celou nemovitost, sepsat veškeré vady a kupujícího na ně upozornit. Není od věci také uvést celkový stav a stáří nemovitosti, případně jejího vybavení. V případě, že nemáme dostatek odborných znalostí a schopností na to, abychom vady nemovitosti objevily, může nám s prověřením stavu nemovitosti pomoct odborník zabývající se stavebně-technickou inspekcí. Já osobně bych byt, natož dům, bez důkladné konzultace s technickým odborníkem nikdy nekoupila. Na výslednou technickou zprávu je pak vhodné v kupní smlouvě odkázat u prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti, a zároveň ji přiložit ke kupní smlouvě jako přílohu.

 

Jen na okraj uvádím, že ujednání o vyloučení nebo omezení odpovědnosti za vady se nevztahuje na vady lstivě zatajené nebo zastřené. V takovém případě by se prodávající své odpovědnosti nezprostil.

Pokud potřebujete zkonzultovat další otázky ohledně odpovědnosti prodávajícího za vady nemovitosti, můžete mě kontaktovat prostřednictvím formuláře, nebo se rovnou s konkrétním právním problémem objednat na osobní či online konzultaci.

TIP: Přečtěte si náš článek, v němž porovnáváme pro a proti jednotlivých schovatelů kupní ceny (advokát, notář, banka či realitní zprostředkovatel) včetně ceny, kterou si za své služby účtují.