Přinášíme vám další díl seriálu „Na co si dát pozor při koupi nemovitosti – Právní průvodce: Koupě nemovitosti krok za krokem“. Dnešním tématem je podání návrhu na vklad ke katastrálnímu úřadu.  Poradíme vám, jak postupovat při zápisu vlastnického práva do katastru, jak správně vyplnit formulář a čeho se vyvarovat, aby návrh nebyl zamítnut nebo řízení zastaveno. Nejprve se však podívejme obecně na problematiku katastru nemovitostí.

Co je katastr nemovitostí

Katastr nemovitostí naleznete na webu na adrese www.cuzk.cz.

Zákon definuje katastr nemovitostí jako veřejný seznam. Evidence v takovém veřejném seznamu je významná zejména pro právní správu a úpravu nemovitostí (soupis nemovitostí, popis nemovitostí, geometrické a polohové určení nemovitostí a práva, která se podle zákona k nemovitostem vztahují).

Jedná se tedy o centrální evidenci údajů o nemovitostech, která důvěryhodně informuje o nemovitostech. Je-li určitá právní skutečnost v katastru zapsána, nemůže se nikdo dovolávat její neznalosti. Ochrana kupujícího je posílena tím, že údaje zapsané v katastru nemovitostí jsou považovány za „správné“, resp. spolehlivé a přesné, pokud není prokázán opak.

Vysvětlíme na příkladu: Kupující pan Petr se například nemůže dovolávat odpovědnosti za vady nemovitosti vůči prodávajícímu panu Honzovi z důvodu existence hypotéky (zástavní právo na nemovitost), protože tuto možnost mohl ověřit při nahlédnutí do katastru nemovitostí.

Jak můžete katastr využívat a co vše v něm najdete

V katastru nemovitostí najdeme především přesnou specifikaci v podobě parcelních čísel, druhů pozemků a jejich výměry, čísla popisná a evidenční; dále také vlastníka předmětných nemovitostí nebo jiného oprávněného ve vztahu k dané nemovitosti.

Podívejme se nejprve na to, jak můžete katastr nemovitostí využívat:

  • můžete do katastru nemovitostí nahlížet
  • můžete z něj pro svou potřebu pořizovat výpisy, opisy a náčrty
  • ze sbírky listin katastrálního úřadu je možné získat ověřené nebo prosté kopie listin, které potřebujete

Dále se podívejme na to, co vše v katastru nemovitostí najdete. Jde zejména o údaje o:

  • pozemcích (v podobě parcel),
  • budovách (např. rodinných domech),
  • stavbách,
  • právu stavby,
  • bytových či nebytových jednotkách,
    • jednotky podle občanského zákoníku
    • jednotky podle zákona o vlastnictví bytů
  • omezeních vlastnického práva (zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva k nemovitosti, práva stavby, exekuce a podobně),
  • oprávněních vlastníka nemovitosti (oprávnění vlastníka z věcného břemene např. chůze a jízdy přes sousední pozemek),
  • probíhajících neukončených řízeních (tzv. plomba),
  • nabývacích titulech a jiných podkladech, na jejichž základě byl zápis do katastru proveden (tj. kupní smlouvy na nemovitost, darovací smlouvy, rozhodnutí soudů atd.).

K bytovým jednotkám ještě pro zajímavost doplníme, že se dělí na staré podle bytového zákona a na nové podle nového občanského zákoníku. Mají tedy dvojí právní režim.

Co v katastru nemovitostí nenajdete

Naopak katastr nevede záznamy o drobných stavbách a podzemních stavbách.

Existují tři formy zápisu

Kromě zápisu vkladem se provádí také zápis poznámkou (např. nájem) nebo záznamem. Vkladem je zapsáno například vlastnické právo. Záznamem je zapsáno právo hospodaření jednotlivých městských částí (např. s majetkem hlavního města Prahy). Poznámkou je zapsáno například usnesení o nařízení předběžného opatření nebo poznámka spornosti.

Zápis vlastnického práva do katastru: Návrh na vklad

Návrh na vklad znamená, že údaje do katastru nemovitostí můžeme vložit jedině návrhem. Toto tzv. vkladové řízení je správním řízením o povolení zápisu vlastnického práva do katastru. Katastrální úřad nemůže řízení zahájit sám, tedy z moci úřední. Je-li všechno v pořádku, tak na zdárném konci celého řízení nás čeká „přepis“ vlastnického práva ve prospěch kupujícího na příslušném listu vlastnictví (dále jen „LV“).

Předpokladem pro takový převod je platná a účinná smlouva v písemné formě s úředně ověřenými podpisy (nebo podpisy, jejichž pravost je prokázána jinak). V praxi jde zejména o smlouvu kupní nebo darovací, kterou se převádí vlastnické právo k nemovité věci. O kupní smlouvě jsme vás již podrobněji informovali v několika článcích. Přečtěte si více zde:

Návrh na vklad do katastru nemovitostí pak může učinit kterákoli ze smluvních stran. Návrh můžete podat v časově neomezené lhůtě od uzavření kupní nebo jiné smlouvy. Údaj o časové neomezenosti vkladu vychází z názoru Ústavního soudu.

Co je vkladová listina a co je její součástí

Vkladovou listinou může být kromě kupní smlouvy na nemovitost také dále: zástavní smlouva, usnesení o dědictví, dohoda o zrušení a vypořádání společného jmění manželů a další.

Neoddělitelnou součástí vkladové listiny je v některých případech i geometrický plán a to za předpokladu, že se předmět návrhu zapisuje do katastrální mapy.

Dejte pozor na to, že:

  • geometrický plán musí být pěvně spojen s kupní smlouvou, v praxi to tedy doslova znamená, že geometrický plán musíte pevně „secvaknout“ s kupní smlouvou. Pouhá kancelářská sponka nestačí a katastrální úřad to nepovažuje za splnění této podmínky a dále
  • geometrický plán musí být předložen v originálu, resp. stejnopisu (kopie nestačí).

Pokud by nebyla k návrhu přiložena vkladová listina (kupní smlouva), katastrální úřad nebude k takovému návrhu přihlížet. V tomto případě katastrální úřad ani neumožňuje doplnění návrhu na vklad. Katastrální úřad vás o tom pouze vyrozumí.

Jak na vklad do katastru prakticky

Za každý návrh na vklad zaplatíte správní poplatek 2 000 Kč, a to vylepením kolku přímo na papírový návrh na vklad, uhrazením správního poplatku přímo na pokladně katastrálního úřadu nebo také bezhotovostně na zvláštní účet. Pokud podáváte návrh prostřednictvím datové schránky, platební údaje vám katastrální úřad zašle poštou.

Na webové stránce katastru nemovitostí  jsou ke stažení příslušné formuláře, které si můžete vytisknout a vyplnit, nebo vyplnit interaktivně v této aplikaci.

Pro vkladové řízení musíte vždy použít příslušný stanovený formulář. Jako účastníci vkladového řízení jste označeni přesným způsobem (nad rámec specifikace požadované správním řádem pro správní řízení), a to jménem, příjmením, adresou trvalého bydliště a rodným číslem. Nebylo-li rodné číslo přiděleno, uvádí se v návrhu na vklad datum narození. Je-li účastníkem řízení právnická osoba, uvádí svůj název právnické osoby, sídlo a IČO. Pozor na účastníky řízení ze Slovenské republiky. Zde je třeba zkoumat, zda nemají kromě slovenského rodného čísla přidělené také rodné číslo české, protože pokud tomu tak je, je třeba uvést rodné číslo české.

Pojďme se podívat, jak takový formulář návrhu na vklad v praxi vypadá:

Označení nemovitostí v návrhu se provádí podle ust. § 8 katastrálního zákona.

Návrh na vklad se týká jen těchto práv:

  • vlastnického práva
  • práva stavby
  • věcného břemene
  • zástavního práva
  • budoucího zástavního práva
  • pod-zástavního práva
  • předkupního práva
  • budoucího výměnku
  • přídatného spoluvlastnictví
  • správy svěřenského fondu
  • výhrady vlastnického práva
  • výhrady práva zpětné koupě
  • výhrady práva zpětného prodeje
  • zákazu zcizení nebo zatížení
  • výhrady práva lepšího kupce
  • ujednání o koupi na zkoušku
  • nájmu, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka
  • pachtu, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka
  • vzdání se práva na náhradu škody na pozemku
  • rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám

Návrh na vklad jiných práv než uvedených by byl zamítnut, resp. by mu nebylo vyhověno.

Současně jeden návrh může obsahovat žádost o vklad více práv, např. vlastnického práva a věcného břemene doživotního užívání na základě darovací smlouvy. Výhodou spojení více zápisů do jednoho návrhu na vklad je, že ušetříte na správním poplatku (zaplatíte pouze 1x 2.000 Kč).

Současně s návrhem na vklad lze požádat o zápis poznámky.

Doporučujeme hlídacího psa katastru nemovitostí

Po podání návrhu katastrální úřad vyznačí PLOMBU označenou jako „P“. Toto písmeno znamená, že právní poměry jsou dotčeny změnou. Následuje 24 hodin od vyznačení plomby, kdy katastr nemovitostí seznámí vlastníka nemovitostí, že řízení bylo zahájeno. Doporučujeme proto zaplatit si speciální službu sledování změn, „hlídacího psa“, kdy vás bude katastr nemovitostí kontaktovat zrychleným způsobem, a to SMS nebo e-mailem, čímž se rychleji dozvíte, že se s vaší nemovitostí něco děje, např. v případě neoprávněného zásahu do vašich vlastnických práv. Hlídacího psa katastru nemovitostí si snadno objednáte na https://hlidacipeskatastru.cz/.

 

Co dělat při zásahu do vašich vlastnických práv

Při neoprávněném zásahu do vašich vlastnických práv běží zákonná dvacetidenní lhůta, kdy můžete jako vlastník nemovitosti požádat katastrální úřad o vyznačení tzv. poznámky spornosti. V případě vyznačení poznámky spornosti musí být do dvou měsíců současně podána žaloba na určení vlastnického práva k příslušnému soudu. Poté se teprve dostane návrh do rukou právníků katastrálního úřadu, kteří kontrolují správnost předložených materiálů. Celková doba zpravidla činí 30 dnů.

Jak to probíhá po povolení vkladu

Po povolení vkladu zašle katastrální úřad účastníkům řízení písemné vyrozumění, včetně výpisu provedených změn – revize toho, co bylo zapsáno a co vymazáno. Pokud jsou v návrhu na vklad nebo v přiložené listině chyby, může proces probíhat odlišně a značně se protáhnout.

OKAMŽIK NABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA: Pozor, vklad má zpětné účinky ke dni podání návrhu na vklad.

OBRANA PROTI ROZHODNUTÍ KATASTRÁLNÍHO ÚŘADU

Pokud by katastrální úřad zamítl návrh na vklad vlastnického práva, je možné podat proti takovému rozhodnutí žalobu podle části páté občanského soudního řádu.

PLNÁ MOC V ŘÍZENÍ PŘED KATASTRÁLNÍM ÚŘADEM (zástupce kupujícího nebo prodávajícího)

Na závěr ještě uvedeme, jak je to s plnou mocí, která bývá v těchto případech poměrně častá. Nemusíte totiž samozřejmě jednat napřímo, ale můžete mít zástupce. Je tomu tak z různých důvodů. Běžné bývá zastoupení advokátem nebo třeba rodinným příslušníkem či známým, který za vás prodej nemovitosti včetně podpisu kupní smlouvy na nemovitost vyřizuje.

Rozlišujeme dvě formy plné moci, a to procesní plná moc nebo hmotněprávní. Procesní plná moc umožní podat návrh na vklad nebo vzít návrh zpět apod., zatímco hmotněprávní plná moc umožní kupní smlouvu podepsat. Pokud například jako kupující udělíte plnou moc k podpisu smlouvy někomu jinému, plná moc musí tvořit neoddělitelnou součást kupní smlouvy.

Seznamte se: Interaktivní aplikace formuláře návrhu na vklad

Máte kupní smlouvu a chcete podat návrh na vklad? Nyní se pojďme podívat, jak na to prostřednictvím aplikace katastru nemovitostí.

Nejprve si otevřete v prohlížeči stránky katastrálního úřadu s touto adresou: https://nv.cuzk.cz/Web/Uvod.aspx.

Výbornou vlastností aplikace je, že rozpracovaný návrh lze vždy uložit a opětovně se k němu vrátit.  Výstupem aplikace katastru nemovitostí je formulář návrhu na vklad ve formátu PDF. Ten si můžete stáhnout a vytisknout.

Pro vyplnění formuláře je třeba znát následující údaje:

  • jakých NEMOVITOSTÍ se kupní smlouva týká
  • pro KOHO má být právo zapsáno nebo vymazáno (kupující/prodávající)
  • jaké PRÁVO má být do katastru zapsáno nebo z katastru vymazáno (vlastnické právo)
  • na základě jakých LISTIN právo vzniká/zaniká (kupní smlouva)

Vypadá to následovně:

Nejprve si v aplikaci zvolíte buď možnost otevřít NOVÝ NÁVRH, nebo pokud jste již s aplikací pracovali v minulosti a máte data z formuláře uložená, zvolíte možnost otevřít stávající návrh výběrem uloženého dokumentu ze souboru ve vašem počítači.

Kód návrhu a heslo vám bylo při ukládání prvního návrhu zasláno na e-mail, který jste zadali.

V našem ilustrativním případě jsme vybrali scénář vytvořit NOVÝ NÁVRH. Následující okno nám umožňuje otevřít ZJEDNODUŠENÝ SCÉNÁŘ s určitými předvolbami. Ten však v současné době nepokrývá všechny možnosti a často je nutno sáhnout po možnosti VYUŽITÍ ÚPLNÉHO SCÉNÁŘE (v praxi častější). Pokud však zvolíte zjednodušený scénář a v průběhu procesu vyplňování zjistíte, že formulář ne zcela sedí na vaši situaci (protože zjednodušené formuláře jsou velmi omezeny), je možné návratem přejít do úplného scénáře, kdy se uložená data transformují, a to přepnutím pomocí odkazu uvedeného nahoře na příslušné webové stránce.

Pro názornost jsme zvolili možnost převodu vlastnického práva („Prodávám nebo daruji vše, nebo výběr toho, co vlastním.“).

Následující formulář návrhu na vklad obsahuje tyto části:

  1. ÚVOD
  2. NEMOVITOSTI
  3. KDO
  4. KOMU
  5. DOPLŇUJÍCÍ ÚDAJE
  6. SOUHRN

Podívejme se nyní na nejdůležitější části blíže:

NEMOVITOSTI

Aplikace umožňuje zvolit nemovitosti pro návrh na vklad výběrem přímo z  listu vlastnictví (LV), ale můžete je samozřejmě také zadat ručně.

Po zadání čísla LV vám aplikace zobrazí jednotlivé typy nemovitostí (je-li jich na LV více). Máte možnost zaškrtnout políčko pro tu nemovitost, které se převod týká.

KDO

Následovně vyplníte vlastníka jednotlivých nemovitostí. Upřesníte jeho jméno a příjmení, uvedete rodné číslo nebo IČO a adresu. Bez vyplnění povinných políček vás scénář nepustí dál.

KOMU

V položce „KOMU“ vyplníte základní údaje o novém vlastníkovi.

DOPLŇUJÍCÍ ÚDAJE

V tomto kroku můžete připojit další přílohy, například výpis z obchodního rejstříku, také přidat libovolnou poznámku a e-mailové adresy a telefony účastníků, na které bude zaslána informace o případném úspěšném provedení vkladu.

Zejména pak musíte specifikovat listinu, na jejímž základě se právo zapisuje (např. smlouva kupní, darovací atd. – uveďte blíže její číslo jednací, datum, právní moc, vyhotovitele a jiné).

Pokud jsou v návrhu na vklad nemovitosti nacházející se v působnosti více katastrálních pracovišť, vyberte pracoviště, kterému bude návrh na vklad podán.

SOUHRN

Na závěr máte možnost v náhledu zkontrolovat celý formulář.

Chystáte se na zápis do katastru nemovitostí, ale nejste si jistí, jak na něj správně? V právech nemovitostí se pohybujeme již řadu let a s návrhy na vklad vlastnického práva do katastru máme bohaté zkušenosti. Neváhejte se na nás obrátit. Rádi vám poradíme a pomůžeme nejen s praktickým vkladem do katastru, ale třeba i s kupními smlouvami na nemovitosti a jinými právními záležitostmi spojenými s koupí a prodejem nemovitostí. Kontaktovat nás můžete na e-mailu poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář.