Věcná břemena, služebnosti, reálná břemena… Omezení, která nezřídka váznou na prodávané nemovitosti a jejichž existence proto nepotěší ani jednu ze smluvních stran. Věcná břemena mají často negativní vliv na hodnotu a tím pádem i kupní cenu prodávané či kupované nemovitosti.
Jejich existence by vám neměla uniknout, ať už jste realitní makléř, prodejce či kupující, v každém případě totiž ovlivní cenu nemovitosti.
Jaké jsou druhy věcných břemen, v čem se od sebe vzájemně liší a jak si s nimi při prodeji poradit?
Věcná břemena řadíme mezi tzv. věcná práva k věci cizí. Ta znamenají vždy omezení vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Jak dobře víme, věcná břemena „váznou“ na předmětné nemovitosti, a proto přechází s jejím převodem na nového vlastníka. Zapisují se do katastru nemovitostí, z příslušného výpisu je tedy zpravidla lze odhalit.
Ale teď se ještě na chvíli vraťme k odborné terminologii. Občanský zákoník upravuje dva druhy věcných břemen, a to (i) služebnosti a (ii) reálná břemena.
Ač se to z názvu nemusí zdát, jsou služebnosti vždy spojeny s určitou neaktivitou, s povinností „sloužit.“ Tedy slovy zákona služebnosti zavazují povinného buď něco strpět (například umožnit jinému přecházet přes pozemek) nebo se něčeho zdržet(například nezastínit sousedovi výhled do krajiny). Služebnost může být zřízena ve prospěch konkrétní věci (resp. každého vlastníka této věci – tzv. pozemková služebnost) nebo ve prospěch konkrétní osoby (tzv. osobní služebnosti).
Ukažme si to pro názornost na příkladu: Pokud pan Povinný jakožto vlastník zahrady A zřídí pozemkovou služebnost spočívající v právu chůze ve prospěch pana Oprávněného jakožto vlastníka zahrady B, tato služebnost je zachována i v případě, že pan Povinný a/nebo pan Oprávněný svůj pozemek prodá. Tyto služebnosti jsou s dotyčnými pozemky svázány, sledují jejich osud, váznou na nich. Pokud pan Zájemce koupí zahradu A od pana Povinného, stane se Zájemce novým povinným vůči panu Oprávněnému a bude mu muset právo chůze přes jeho pozemek umožnit. A naopak pokud Kupující koupí od pana Oprávněného zahradu B, může počítat s tím, že bude moci (stejně jako pan Oprávněný) přes zahradu A přecházet.
U osobních služebností je příjemcem vždy konkrétní osoba. Typicky jde o babičku, která má v prodávaném bytě „právo na dožití.“ Pokud dojde k převodu tohoto bytu na nového vlastníka, z právního pohledu se situace babičky nijak nemění a může v bytě i nadále bydlet. Osobní služebnosti jsou však pro nového vlastníka poněkud příznivější, neboť jsou časově omezené.
Dnešní občanský zákoník je co do rozsahu právní úpravy věcných břemen oproti předchozí právní úpravě velmi pestrý. Nalezneme v něm služebnost okapu, služebnost pastvy a průhonu dobytka či již zmíněnou služebnost bytu. Služebnosti jsou typicky zřizovány smlouvou, někdy vznikají například i na základě zákona (například ve prospěch ČEZu podle energetického zákona).
Reálná břemena oproti tomu obsahují závazek k aktivitě, vlastník zatížené věci je tedy ve prospěch jiné osoby zavázán něco konat (například dodávat jí potraviny, udržovat pro něj studnu atd.). Pro povinnou osobu může být takové reálné břemeno velmi zatěžující. To je důvodem, pro musí být reálné břemeno zřízené na dobu neurčitou vykupitelné, tj. musí být při jeho zřízení stanovena zejména peněžitá částka, při jejímž zaplacení břemeno zanikne. Jako reálné břemeno může být zřízen například výměnek. Ten zpravidla obsahuje práva na různá dílčí plnění spočívající například v právu na zajištění bydlení, ale i na další dávky jako je dodávání jídla i jiných služeb. I právo výměnku přechází na nabyvatele nemovitosti.
Vidíme, že věcná břemena jsou co do svého rozsahu a obsahu velmi rozmanitá. Jejich existenci doporučuji nepodceňovat, ale ani nepřeceňovat. Velmi se totiž liší svým obsahem a mírou, v jaké omezují (resp. opravňují) jimi dotčenou osobu. Služebnost vedení inženýrských sítí pod obytným domem nebude budoucímu vlastníkovi bytu jistě tolik vadit jako výměnek s vitálním dědečkem.
Pamatujte tedy při koupi nemovitosti na existenci věcných břemen. Důkladně se jimi zabývejte a prověřujte, v jaké míře ovlivňují práva a povinnosti zúčastněných. Při zjišťování potřebných informací je obvykle nutné podrobit právnímu přezkumu příslušný právní titul, tj. zejména smlouvu, jíž byla zřízena. Tu lze zpravidla dohledat ve sbírce listin v katastru nemovitostí. Považuji to za minimum nezbytné k tomu, aby se zúčastněné strany vyhnuly nepříjemným překvapením.
A jaké máte zkušenosti vy, překvapila vás někdy věcná břemena? Dejte mi vědět!
V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.
