Na co si ještě dát pozor při koupi nemovitosti? Rozhodně na možné právní vady nemovitosti. Na jaké právní vady můžete narazit? Kde zjistíte, že existují? A jak řešit komplikace například s věcnými břemeny, zástavním právem nebo nájemními smlouvami? To se dozvíte v našem článku.

Základní rozdělení vad, na které je třeba si dát při koupi nemovitosti pozor, je na vady, které označujeme jako faktické, a vady, které označujeme za „právní vady“.

Faktické versus právní vady nemovitosti

U faktických vad se zpravidla jedná o nějako očekávanou jakost nebo vymíněnou vlastnost nemovitosti a její náprava je možná například v podobě opravy některé části domu. Právní vady nemovitosti oproti tomu spočívají v existenci práva třetí osoby (nebo práv třetích osob) k nemovitosti. Typicky se bude jednat o zástavní právo k nemovitosti, pozemkovou služebnost nebo osobní služebnost (rozuměj věcné břemeno k nemovitosti) nebo existenci nájemní smlouvy. Tyto vady představují omezení vlastníka nemovitosti.

V tomto článku se budeme věnovat pouze vadám právním.

Kde právní vady nemovitosti zjistím?

Prvním zdrojem informací je katastr nemovitostí České republiky. Jeho důvěryhodnost a spolehlivost má oporu v samotném zákoně. Občanský zákoník totiž definuje zásadu tzv. materiální publicity (ust. § 980 a násl.). Pod tím si můžete představit ochranu toho, kdo spoléhá na informace zapsané v katastru nemovitostí. Z katastru nemovitostí (z výpisu) jednoduše zkontroluji, kdo je vlastníkem předmětné nemovitosti, způsob využití nemovitosti, omezení vlastnických práv spolu s případnými probíhajícími řízeními. Tím se mohu vyhnout některým právním vadám, se kterými se jako kupující při převodu nemovitosti mohu často potýkat.

Bohužel však existují i právní vady, které z katastru nemovitostí nezjistíte. Pak musíte být skutečnými detektivy a trochu zapátrat. Jak na to? Čtěte dále, poradíme vám.

Právními vadami nezapsanými v katastru nemovitostí jsou nejčastěji nájemní smlouvy a někdy se stane, že zapsané nejsou ani pozemkové služebnosti, které dříve založila obec. V tomto případě proto doporučujeme objednat si naši právní službu “prověření nemovitosti a prodávajícího“, kterou poskytujeme v rámci jednotlivých balíčků služeb.

Jednotlivé právní vady nemovitosti

1.      Zástavní právo na nemovitosti

Právní vadou, kterou se budeme zabývat jako první, je zástavní právo k nemovitosti. To lze jednoduše zjistit z výpisu z katastru nemovitostí. Zástavní právo na nemovitosti se zapisuje v části C listu vlastnictví, který slouží pro zápis věcných práv k věci cizí. Koupit nemovitost, na které vázne zástavní právo, je samozřejmě možné, ale doporučujeme nechat si převod nemovitosti pohlídat zkušeným právníkem pro tuto oblast.

První variantou je, že počkáte do doby, než dojde k výmazu zástavního práva z katastru nemovitosti a uzavřete zatím jen smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kde stanovíte další podmínky související s výmazem zástavního práva. Jednou z těch nejdůležitějších je ta, že kupní smlouva bude uzavřena až po výmazu zástavy z katastru nemovitostí. Druhou variantou je koupit nemovitost se zástavním právem. V tomto případě musíte vše pečlivě a důkladně zvážit v kupní smlouvě.

Více informací na tohle téma najdete v našem článku Předčasné splacení hypotéky před prodejem bytu – co dělat a kolik to bude stát?

2.      Věcné břemeno k nemovitosti nebo právo stavby

Další právní vadou je věcné břemeno k nemovitosti nebo právo stavby. Tyto právní vady nemovitosti lze zjistit rovněž z katastru nemovitostí, a to v části C výpisu z katastru nemovitostí a následným nahlédnutím do sbírky listin.

Doporučujeme si ohlídat ochranná pásma kanalizací, v jejichž blízkosti se nesmí stavět, anebo provádět přístavby. Vzdálenosti uvádí ust. § 23 zákona č. 272/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), ve znění pozdějších předpisů. Ochranná pásma jsou vymezena vodorovnou vzdáleností od vnějšího líce stěny potrubí nebo kanalizační stoky na každou stranu:

  • u vodovodních řadů a kanalizačních stok do průměru 500 mm včetně, 1,5 m,
  • u vodovodních řadů a kanalizačních stok nad průměr 500 mm, 2,5 m,
  • u vodovodních řadů nebo kanalizačních stok o průměru nad 200 mm, jejichž dno je uloženo v hloubce větší než 2,5 m pod upraveným povrchem, se vzdálenosti podle první odrážky nebo odrážky druhé od vnějšího líce zvyšují o 1,0 m.

V části B listu vlastnictví v katastru nemovitostí si zkontrolujte stavbu, která je na pozemku. Zajímat by vás mělo to, zda je součástí pozemku, na kterém se nachází.

  • Pokud stavba není součástí pozemku, na kterém se nachází, pak je v části B listu vlastnictví pod informacemi o pozemku uvedeno: „Na pozemku stojí stavba“.
  • Může se stát, že na pozemku stojí stavba, která je součástí práva stavby, pak je to zapsáno v části „Další údaje“. Tam najdete i příslušné číslo listu vlastnictví, pro který se právo stavby eviduje v katastru nemovitostí.
  • Je-li stavba součástí pozemku, v katastru se uvádí: „Součástí je stavba.“

3.      Předkupní právo k nemovitosti

Dále je za právní vadu považováno také předkupní právo k nemovitosti ve prospěch třetí osoby. O předkupním právu si můžete přečíst tyto naše články, kde se dozvíte více podrobnějších informací o tom, na co si dát pozor:

U spoluvlastnických podílů na nemovitostech si vždy ověřte, zda tam neexistuje předkupní právo (přestože byly tyto případy novelou občanského zákoníku výrazně zredukovány).

4.      Z katastru nezjistíte nájemní právo ve prospěch třetí osoby

Co však z katastru nemovitostí nezjistíte? Je to nájemní právo ve prospěch třetí osoby. Jeho zápis je pouze dobrovolný (ust. § 2203 občanského zákoníku). Takový zápis by byl možný, kdyby to navrhl majitel bytu nebo tak učinil sám nájemce, ale se souhlasem majitele nemovitosti.

Změna vlastníka k pronajaté nemovitosti, v němž bydlí nájemce, nepředstavuje pro nájemce v podstatě žádné riziko, protože není výpovědním důvodem. Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Riziko tedy představuje pro kupujícího, který nemusí kupovat nemovitost jako investici, ale pro potřebu vlastního bydlení. Jak je již výše uvedeno, v případě změny vlastníka pronajaté nemovitosti přecházejí práva a povinnosti z nájemního vztahu na nového majitele.

Práva a povinnosti nájemce bytu zůstávají zachovány. Pro nového majitele nejsou závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví, tedy ty, které si původní pronajímatel (a vlastník) dohodl s nájemcem nad rámec zákonné úpravy. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl (např. viděl nájemní smlouvu), pak jsou tato ujednání závazná i pro nového majitele.

Vždy je dobré se důkladně informovat u prodávajícího, zda není v převáděné nemovitosti nějaký nájemce, a rovněž se zeptat například budoucích sousedů v domě. Vždy si nechte nechat ukázat nájemní smlouvu a zkontrolujte, zda je uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou a jaké jsou možnosti výpovědi.

Největší problém? Nájem na dobu neurčitou

Největší problém v praxi bývá s nájmem v bytě na dobu neurčitou. Doporučujeme se pokusit ukončit nájemní vztah dle podmínek v nájemní smlouvě, je-li to možné. Pokud to nelze, pak se musíte řídit primárně zákonem (občanský zákoník).

Pokud nájemce fakticky v bytě nebydlí, pak má může nový majitel nájem vypovědět. Lhůta činí tři měsíce ode dne, kdy se se nový vlastník dozvěděl, že je byt pronajat a kdo je nájemcem. To však neplatí v případě, že nájemce skutečně v bytě bydlí. Zákon jasně stanoví, že: „Byl-li pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. K opačnému ujednání se nepřihlíží.“

U vlastníka nemovitosti si ověřte si trvalý pobyt/sídlo firmy

Ověřit je nutné také trvalý pobyt osoby na převáděné nemovitosti či sídlo právnické osoby, protože je to další informace, kterou prodávající jako vlastník nemovitosti nenahlašuje do katastru nemovitostí.

  • Sídlo firmy je možné zkontrolovat ve veřejném rejstříku, například využijte služby ARES. Dále můžete využít registr ekonomických subjektů. V tomto registru můžete vyhledávat i podle adresy, takže jednoduše zjistíte, zda má nějaká osoba nebo subjekt hlášenou živnost nebo sídlo podnikání v převáděné nemovitosti a další informace.

Pokud jste zjistili, že na převáděné nemovitosti se vyskytuje sídlo firmy, výpověď musíte řešit podle možností, které vám dává zákon nebo příslušná smlouva.

Pokud jde o trvalé bydliště, řešení této životní situace je poměrně důležité s ohledem na možnost budoucí nežádoucí exekuce. Trvalé bydliště vlastníka nemovitosti zjistíte na obecním úřadě nebo v hlavním městě Praze a v územně členěných statutárních městech na úřadech městských částí nebo městských obvodů. Pokud však ještě nejste majitelem nemovitosti, budete potřebovat jeho plnou moc.

Na obecním úřadě pak můžete sepsat žádost o zrušení trvalého bydliště. Za podání návrhu na zrušení údaje o místu trvalého pobytu zaplatí žadatel 100 Kč za každou osobu uvedenou v návrhu na zrušení. Zrušení je však rovněž možné pouze ze zákonem stanovených důvodů. Tyto důvody jsou následující:

  • zápis byl proveden na základě pozměněných, neplatných, neúplných nebo padělaných dokladů,
  • zápis byl proveden na základě nepravdivě nebo nesprávně uvedených skutečností,
  • nemovitost (byt) byla odstraněna nebo je nezpůsobilá k užívání pro účely bydlení, nebo
  • zaniklo-li užívací právo občana k objektu a neužívá-li občan tento objekt nebo jeho vymezenou část.

Pozor, počítejte s tím, že zrušení trvalého bydliště tímto způsobem je procesem zdlouhavým a nepříjemným.

5. Exekuce na nemovitosti nebo probíhající soudní spor

Další právní vadou, která vás může zaskočit, je exekuce zapsaná na nemovitosti nebo probíhající soudní spor. Na toto téma připravujeme však samostatný článek v rámci našeho seriálu „Na co si dát pozor při koupi nemovitosti“. Přečtěte si zatím více o tom, na co dalšího si dát pozor při koupi nemovitosti:

Co dalšího si při koupi nemovitosti pohlídat

U staveb zkontrolujte kolaudační rozhodnutí a ověřte způsob využití, u pozemků – v případě, že chcete stavět – vás se rozhodně zajímejte především o územní plán, který prozradí zejména možnosti využití daného pozemku.

Koeficient zastavěnosti území

Na stavebním úřadu a prostřednictvím územního plánu (jeho textové části) se také informujte ještě před samotnou koupí pozemku, jaký je koeficient zastavěnosti území. Zastavěnost pozemku je poměrové vyjádření zastavěné plochy k celkové ploše pozemku.

Nejčastější problémy s koeficientem bývají v Praze. Z vlastní zkušenosti víme, že velký problém vznikl v jedné z nejmenovaných městských částí Prahy, kde byl koeficient počítán na celou výstavbu rodinných domů v rámci jednoho developera. To v praxi znamenalo, že majitel pozemku, na kterém stojí rodinný dům a zahrada, nesměl například provést přístavbu, přestože koeficient zastavěnosti sice vycházel dle územního plánu v rámci jeho pozemku, ale nevycházel v rámci sousedních pozemků. Tedy že například tím, že jiný soused postavil na svém pozemku rodinným dům, již samotnému majiteli „odkrojil“ jeho zastavěnost.

Stavba na černo či kolaudace v rozporu se stavebním povolením

V praxi se také často setkáváme s „přístavbami na černo“, či s kolaudacemi nemovitostí k jinému účelu, než je účel jejího skutečného užívání v rozporu se stavebním povolením.

Černá stavba je stavba, která byla provedena bez příslušného povolení. Může to být garáž, terasa či přístavba domu či jiné rozšiřování obytného prostoru. Zpravidla se na to přijde zejména v situaci, kdy žádáte banku o hypoteční úvěr. Pracovník banky – odhadce – stavbu na černo odhalí v rámci vypracování posudku pro banku.

Co vám hrozí? Zejména pokuty. Následně můžete požádat o zlegalizování stavby na černo. Není to však jednoduchý proces. Nechte si proto ještě před koupí nemovitosti předložit příslušná povolení, ohlášení či jiná stanoviska a rozhodnutí stavebního odboru příslušného úřadu a opět zkontrolujte zastavěnost v rámci územního plánu.

Společné jmění manželů/společná domácnost

Společné jmění manželů (SJM) nebo společná domácnost: Je-li prodávaná nemovitost ve společném jmění manželů, potřebujete úředně ověřené podpisy na kupní smlouvě obou manželů. Existence společného jmění manželů je předmětem evidence v katastru nemovitostí. V praxi se však často stává opačná situace, kdy předmětem prodeje je nemovitost, která není vedena jako společné jmění manželů; ve skutečnosti však jím může být.

Aby vás pak nepřekvapil druhý z manželů. Nechte si proto situaci zkontrolovat nahlédnutím do občanského průkazu. Rodinný stav svobodný/rozvedený není povinnou položkou v občanském průkazu. Rodinný stav je pouze nepovinný údaj o tom, zda je osoba svobodná, rozvedená, nebo žije v manželství. Každý z nás si může zvolit, zda tento údaj chce nebo nechce mít uveden v občanském průkazu. Snadno se tak může stát, že i ten, kdo je ženatý, tento stav zapsaný v občanském průkazu nemá.

Jak postupovat při koupi nemovitosti v SJM:

  • Předmětem prodeje je nemovitost v společném jmění manželů è potřebujete podpisy obou manželů na všech smlouvách. Podpisy na kupní smlouvě pro katastrální úřad musejí být úředně ověřeny.
  • Předmětem prodeje je nemovitost, která je ve výlučném jmění jednoho z manželů è obraťte se na prodávajícího a rodinný stav ověřte v občanském průkazu. Pokud přetrvávají vaše pochybnosti, můžete se zeptat sousedů v okolí:

A) Pokud zjistíte, že prodávající je ve svazku manželském a nemovitost se prodává jako výlučné vlastnictví jen jednoho z manželů, opatřete si čestné prohlášení druhého z manželů, že s prodejem nemovitosti souhlasí a že nemovitost není předmětem společného jmění manželů. Doporučujeme, aby toto čestné prohlášení tvořilo přílohu kupní smlouvy. (Pozn. Jedná se vzor vytvořený pro prodej rodinného domu.)

B) Další možností je, že je prodávaná nemovitost skutečně ve výlučném jmění jednoho z manželů. Takto je to potřeba definovat a ošetřit v kupní smlouvě (a také v rezervační smlouvě a dalších dokumentech).

C) V tomto kontextu je novinkou ochrana společného bydlení manželů ve společné domácnosti. I když se bude tedy jednat o výlučné vlastnictví jednoho z manželů, musíte mít souhlas manžela/manželky s prodejem, jinak hrozí, že smlouva bude neplatná.

Případné nároky z vad nemovitosti

Odpovědnost za vady nemovitosti je upravena v ust. § 2129 občanského zákoníku. Dle této zákonné úpravy můžete odpovědnost za vady uplatnit až ve lhůtě 5 let od nabytí nemovitosti. V případě, že jako kupující zjistíte skrytou vadu u nemovitosti, měli byste ji bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu.

Skrytá vada u nemovitosti je vada, která na ní byla již v době jejího převzetí. Pokud byste uplatnili odpovědnost až po lhůtě 5 let od nabytí nemovitosti, tak vám soud nemusí toto právo přiznat, přihlédne-li k námitce prodávajícího.

Nároky kupujících při zjištění právní vady:

  • mohou požadovat odstranění skryté vady,
  • mají právo na přiměřenou slevu z kupní ceny,
  • mohou od kupní smlouvy odstoupit a tím pádem požadovat vrácení celé kupní ceny (u neodstranitelné vady).

Jako kupující můžete také dále uplatnit své zákonné právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, máte právo na přiměřenou slevu z kupní ceny pouze pokud to bylo ujednáno.

Kromě odpovědnosti za skryté vady nemovitosti, které existovaly v době převzetí nemovitosti, lze sjednat ještě odpovědnost prodávajícího nazývanou záruční odpovědnost. Tato záruka musí být mezi prodávajícím a kupujícím výslovně ujednána v kupní smlouvě. Záruka se vztahuje na i na vady, které na nemovitosti teprve vzniknou, tedy prodávající ručí za to, že nemovitost bude mít po určitou dobu vymíněné vlastnosti nebo jakost. Proto sjednání záruky za vady nemovitosti v kupní smlouvě doporučujeme.

Zajímají nás vaše zkušenosti s právními vadami při koupi nemovitosti. Pište nám do komentářů níže.

A pokud budete nemovitost teprve kupovat, ovšem obáváte se možných právních vad, obraťte se pro radu na realitního advokáta – právníka specializovaného na nemovitosti.

Výhradně právem nemovitostí se zabýváme již řadu let a zajistíme, aby převod nemovitosti proběhl zcela v pořádku, podle zákona a bez problémů. Pomůžeme vám vyřešit nejen jakékoli právní vady nemovitostí, ale i další specifické právní záležitosti s nemovitostmi spojené. Napište nám hned teď na e-mail ilona@realitniadvokati.cz nebo zavolejte na telefon +420 604 171 941.