Exekuce hrozí každému, kdo nechce nebo není schopen dostát svým závazkům. Spadnout do exekuce je proto jednodušší než v případě insolvence. Ke vzniku exekučních lapálií totiž stačí například i jen jediná nezaplacená faktura. Jak zjistit, že protistrana, s níž uzavíráte kupní smlouvu na váš byt, dům či pozemek, nemá takový problém?

Opatrnosti není při převodech nemovitostí nikdy dost. Ať už prodáváte, nebo kupujete byt, dům nebo třeba pozemek. V tomto článku se zaměřuji na jedno z největších rizik, na které můžete v praxi narazit – exekuce na vlastníka nemovitosti. Co to znamená? Jak se o ní dozvědět? Lze takto zatíženou nemovitost převést na jinou osobu? A s jakými komplikacemi se v takovém případě musíte vypořádat oproti „běžným převodům“?

Co to je exekuce?

Exekucí rozumíme vynucení určité povinnosti, kterou dlužník (= povinný) vůči věřiteli (= oprávněnému) nesplnil dobrovolně.

V praxi jde o zpracování konkrétní listiny a v ní stanovených povinností v rámci tzv. exekučního řízení. Tato podkladová listina se nazývá exekuční titul a může mít podobu:

  • vykonatelného rozhodnutí soudu nebo exekutora (např. platební rozkaz, usnesení, rozsudek, elektronický platební rozkaz, evropský platební rozkaz, směnečný a šekový platební rozkaz apod.),
  • vykonatelného rozhodčího nálezu,
  • notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti,
  • vykonatelného rozhodnutí a jiného exekučního titulu orgánu veřejné moci (např. rozhodnutí Českého telekomunikačního úřadu, České školní inspekce, platební výměry zdravotních pojišťoven apod.),
  • jiného vykonatelného rozhodnutí, schváleného smíru a listin, jejichž výkon zákon připouští (např. insolvenční tituly, rozhodnutí rozhodčích komisí, rozhodnutí Ústavního soudu, cizozemské tituly atd.).

Fakt, že exekuce nejsou výjimečné a jde o závažný společenský problém, jasně dokazují statistiky Exekutorské komory ČR (EK ČR). V roce 2018 se v exekuci nacházelo 821 337 osob, o rok později pak počet klesl na 783 053. Celkově bylo na konci roku 2019 proti těmto fyzickým osobám vedeno bezmála 4,5 milionu exekucí. V každém případě proto buďte při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost ostražití.

Jak zjistíte, že je prodávající v exekuci?

a)     Prověření prodávajícího

Při Exekutorské komoře ČR je vedena Centrální evidence exekucí (CEE), ve které si můžete prodávajícího lidově řečeno „proklepnout“ a zjistit, zda na prodávajícího, respektive jeho majetek, nejsou vedeny pravomocné exekuce.

Výpis z CEE si můžete opatřit:

  • online přes web ceecr.cz,
  • osobně v sídle Exekutorské komory v Praze a Brně,
  • nebo na pobočkách České pošty poskytujících služby Czech POINT.

Dle aktuálního ceníku platného v roce 2020 zaplatíte za online výpis z CEE 60 Kč bez ohledu na počet stran a 50 Kč za jednu stranu ověřeného výpisu na pobočkách České pošty a v sídle EK ČR.

V Centrální evidenci exekucí jsou však vedeny pouze pravomocné exekuce. Je-li dlužník v exekuci, existuje důvodná obava, že tento dluh nebude jediným, který prodávající má. Při sepisování kupní smlouvy proto doporučujeme, abyste si ve spolupráci s prodávajícím-dlužníkem vyžádali od soudu výpis se zahájenými soudními řízeními na zahájení exekuce. O výpis totiž může požádat pouze osoba, které se řízení týkají (tzn. prodávající-dlužník), případně jím zplnomocněná osoba na základě ověřené plné moci. Řízení se vyvíjí dynamicky a snadno se tak může stát, že ačkoliv dnes v CEE daná exekuce není (protože nenabyla právní moci), zítra tam být může.

Nadto vám doporučujeme – opět v koordinaci s prodávajícím – vyžádat si potvrzení o bezdlužnosti prodávajícího od správy sociálního zabezpečení, zdravotní pojišťovny a finančního úřadu.

b)     Prověření nemovitosti

Ruku v ruce s prověřením prodávajícího kráčí i prověření samotné nemovitosti. Potřebujete získat placený výpis z katastru nemovitostí, tj. list vlastnictví (LV), ze kterého v části „C“ zjistíte (kromě věcných břemen, zástavního práva a dalšího) právě i to, zda nebyl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Můžete tam nalézt i údaj o nařízení exekuci vůči vlastníkovi nemovitosti, případně zahájení exekuce z důvodu daňových či jiných nedoplatků a podobně.

Výpis z katastru nemovitostí (KN) získáte:

Za výpis z KN zaplatíte minimálně 50 Kč. Finální cena se liší v závislosti na počtu vlastníků, nemovitostí a rozsahu záznamů v daném LV. V praxi se cena za LV v drtivé většině případů vejde do 200 Kč.

Velice doporučujeme, abyste provedli právní prověření prodávajícího i nemovitosti ještě před podpisem kupní smlouvy. Pokud uzavíráte i rezervační smlouvu, tak ideálně již před uzavřením rezervační smlouvy. Rozhodnete-li se při koupi bytu, ateliéru, domu, pozemku nebo jiné nemovitosti využít některý z našich výhodných balíčků služeb, prověření pro vás i v rámci základních variant balíčků zajistíme.

Můžu koupit nemovitost od vlastníka v exekuci?

Dostane-li se člověk do finančních problémů a na jeho nemovitost je nařízena exekuce, dlužník nesmí po doručení vyrozumění o zahájení exekuce od exekutora nakládat se svým majetkem, a to dokonce ani tím, který je součástí společného jmění manželů. Součástí tohoto omezení je i zákaz prodeje nemovitosti. Výjimkami jsou pouze správa a udržování majetku, běžná obchodní a provozní činnost a uspokojování základních životních potřeb sebe a osob, ke kterým má dlužník vyživovací povinnost. Pokud by dlužník tento zákaz nerespektoval a uzavřel by s vámi kupní smlouvu, bude taková kupní smlouva na jeho dům, byt či pozemek neplatná.

I přesto však není prodej nemovitosti v exekuci vyloučen. Ba naopak. Kupní smlouva na nemovitost v exekuci může být výhodná pro vás i pro prodávajícího. Prodávající má šanci prodejem nemovitosti při aktivní spolupráci s exekutorem splatit své dluhy a následně začít znovu „s čistým štítem“. Vy jako kupující, když se nezaleknete na první pohled složitějšího administrativního postupu, zase můžete při koupi nového bydlení ušetřit i několik set tisíc korun, což při dnešních cenách rozhodně není zanedbatelné. Nemovitosti v exekuci se totiž obvykle prodávají za nižší než tržní kupní cenu.

Nemovitost v exekuci  můžete zakoupit dvěma základními způsoby. Prvním je prodej před nařízením dražby (tzv. z „volné ruky“), druhým prodej v dražbě. Tyto způsoby se liší fází, ve které se aktuálně nachází exekuční řízení dlužníka.

a)     Prodej nemovitosti v exekuci před nařízením dražby

Setkáte se s ním také pod označením prodej z volné ruky, prodej z ruky či prodej mimo dražbu. Má-li dlužník navzdory nařízené exekuci na nemovitost dostatek finančních prostředků, aby u exekutora složil exekutorem určenou částku, exekutor mu zpravidla dá souhlas s prodejem ještě před nařízením dražby.

Nespornou výhodou tohoto řešení pro prodávajícího je vyšší kupní cena, než kdyby musel nemovitost prodat v dražbě. Prodávající v exekuci však v praxi často nemají dostatek financí, aby tento požadavek splnili, což využití této možnosti prakticky vylučuje. Dlužníci-prodávající se proto mnohdy pokouší přimět k součinnosti zájemce o koupi, aby po vzájemné dohodě zaplatil jeho závazky výměnou za převod nemovitosti.

Prodat nemovitost je však možné i tehdy, pokud dlužníkovi jeho finanční situace nedovoluje složit u exekutora zmíněnou částku. Postup je zde komplikovanější o to, že k prodeji nemovitosti již musí udělit písemný souhlas nejen exekutor, ale také všichni přihlášení věřitelé. To bývá mnohdy nedosažitelné, zvlášť tehdy, pokud dlužník-prodávající dluží vysokému počtu věřitelů.

Na druhou stranu, pokud dlužník-prodávající splní výše jmenované podmínky, má vysokou šanci, že nemovitost v exekuci prodá dobře.

Závěrem shrnujeme, že tato možnost otevírá velký prostor pro iniciativu prodávajícího, který má zájem s exekutorem spolupracovat a aktivně hledá zájemce o koupi nemovitosti.  Má tak šanci inkasovat za prodej bytu, domu, pozemku nebo jiné nemovité věci nesrovnatelně více než v dražbě, kde je potenciálně inkasovaná částka vždy dopředu nejistá.

V každém případě je však více než kdy jindy nutné svěřit přípravu kupní smlouvy a související dokumentace dobrému advokátovi na nemovitosti, který má s tímto patřičné zkušenosti. Smlouva vás totiž musí ochránit i tehdy, pokud by se u prodávajícího během prodeje nemovitosti objevili další věřitelé, potažmo dluhy.

b)     Dražba nemovitostí v exekuci

Nedojde-li k prodeji nemovitosti z volné ruky, exekutor nařídí dražbu. Je třeba si uvědomit, že jde o nedobrovolnou dražbu, která bývá označena jako „EX“, což ji odlišuje od ostatních, dobrovolných dražeb značených písmenem „D“. Zatímco nedobrovolné dražby nařizuje exekutor, ty dobrovolné se odehrávají pod taktovkou dražebních portálů. Kromě rozdílného označení se dobrovolné a nedobrovolné dražby liší také v přechodu vlastnického práva, jak vysvětlíme níže.

V dražební vyhlášce od exekutora uvidíte fotodokumentaci nemovitosti, dozvíte se z ní datum dražby, specifikaci nemovitosti i finanční podmínky dražby, zejména nejnižší možné podání a současně výši nejnižšího možného příhozu. Tyto hodnoty se odvíjí od předem vypracovaného znaleckého posudku nemovitosti, který určí její obvyklou cenu.

Pokud se chcete dražby zúčastnit, musíte před jejím konáním složit k rukám exekutora dražební jistotu. Ta slouží jako prevence, aby se dražby neúčastnili zájemci o koupi s nedostatkem finančních prostředků. Zde vám doporučujeme zbystřit zejména v případě, že plánujete vydraženou nemovitost částečně financovat z hypotéčního úvěru. Pokud byste totiž nemovitost úspěšně vydražili (tzn. byl by vám udělen příklep), následně neobdrželi od banky úvěr a neměli tak dostatek peněz na koupi nemovitosti, o dražební jistotu byste nenávratně přišli.

Po dražbě přechází vlastnické právo k vydražené nemovitosti na úspěšného dražitele udělením příklepu. Současně s tím zanikají zástavní a jiná práva k nemovitosti. V tomto okamžiku je vhodné, abyste si vyžádali od soudu potvrzení, které doloží přechod vlastnického práva k vydražené nemovitosti. Tato listina následně poslouží jako nabývací titul, na jehož základě vám příslušný katastrální úřad zapíše vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Oproti tomu ve výše zmíněné dobrovolné dražbě přejde vlastnické právo na úspěšného dražitele jen za předpokladu, že výsledná cena alespoň dosáhne výše, kterou prodávající a dražebník předem určili. Navíc, po udělení příklepu v dobrovolné dražbě nezanikají na vydražené nemovitosti zástavní, zadržovací ani jiná věcná práva.

Každý prodej i koupě nemovitosti s sebou nese vlastní specifika a neexistuje tak univerzální návod, jak při obchodu postupovat. Tím spíš, pokud jde o nemovitost v exekuci. Doporučujeme proto nepostupovat na vlastní pěst a využít služeb právníka na nemovitosti.

S převodem vám rádi pomůžeme a dohlédneme na to, aby obchod proběhl rychle, dle zákona a bez komplikací. V případě zájmu se na nás neváhejte obrátit, velmi rádi vám pomůžeme, a to nejen s přípravou kupní smlouvy na nemovitosti, ale i třeba s advokátní úschovou.

Jsme tu pro vás. Napište nám hned teď na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář.

Autory článku jsou Ilona Černochová a Tomáš Rezler