Darování nemovitosti – jak na to?


Na darování nemovitosti není nic složitého, většinou se odehrává mezi příbuznými. Darování nemovitosti v rodině zpravidla nahrazuje pozdější dědictví. Veškeré aktivní zařizování se dá zvládnout během jednoho týdne.

S tím počítala i rodina Dárců. Dědeček Dárce, žijící dlouhodobě v cizině, chtěl své vnučce Obdarované věnovat bytovou jednotku, o kterou se ve svých letech a ještě ze zahraničí nedokázal postarat. Byl zrovna na dovolené v České republice na 14 dní, během kterých vše zařídili. Podepsali darovací smlouvu a podali návrh na vklad do katastru nemovitostí. Bohužel však chybička se vloudila a ve smlouvě se jim nepodařilo bytovou jednotka správně vymezit tak, aby to odpovídalo stavu zapsanému v katastru nemovitost. Katastrální úřad jim dal tedy lhůtu na odstranění chyb, ale v tu dobu byl již dědeček Dárce v zahraničí. Veškerý převod se tedy zbytečně zkomplikoval a prodražil, protože dědeček Dárce musel znovu letět zpět do České republiky, lhůtu na opravu nestihl a vše začalo znovu.

Jak tedy správně postupovat v případě darování nemovitostí? Pokud se budeme držet následujících kroků, nemůžeme nic zkazit.

Mezi podstatné kroky patří:
– příprava darovací smlouvy,
– příprava návrhu na vklad do katastru nemovitostí,
– podpis darovací smlouvy a návrhu na vklad,
– podání návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu a poté
– zapsání obdarovaného jako nového vlastníka do katastru nemovitostí.

Základem převodu nemovitosti darem je darovací smlouva, která musí být v případě nemovitosti písemná. Pro platnost smlouvy je potřeba, aby byla uvedena správná jména, adresy, rodná čísla, případně datum narození dárce i obdarovaného, podrobný popis darované nemovitosti a úmysl nemovitost darovat (ze strany dárce) a dar přijmout (ze strany obdarovaného).
Pro vyplnění informací o dárci a obdarovaném stačí opsat informace z občanského průkazu. Popis darované nemovitosti je složitější, protože je v zájmu obou stran, aby se nezapomnělo na žádnou část, neboť to může vést až k zamítnutí návrhu na vklad a nutnosti absolvovat celý proces znovu. Nezřídka se stává i to, že při převodu se zapomene například na garáž nebo podíl na souvisejících pozemcích, což může být opět velmi nepříjemné.

Druhým krokem úspěšného darování nemovitosti je příprava návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Vlastnické právo k nemovitosti se totiž nepřevádí podpisem smlouvy, ale teprve vkladem do katastru nemovitostí. Návrh do katastru se podává prostřednictvím formuláře, který je dostupný na stránkách Českého katastrálního úřadu. Je potřeba vyplnit:
• jaká nemovitost bude darována, tj. u jaké nemovitosti bude změna vlastnického práva,
• kdo je obdarovaný a kdo dárce, tj. kdo získává vlastnické právo k nemovitosti a čí vlastnické právo bude vymazáno,
• jakého práva se zápis týká, tj. vlastnického práva,
• na základě, jakých listin se vlastnické právo mění, tj. darovací smlouva.

Po přípravách všech listin přichází na řadu podpisy. Na návrh na vklad stačí obyčejný podpis, ale na darovací smlouvu je potřeba úředně ověřený podpis. Kde je možné ho úředně ověřit?
• Na České poště je ověření podpisu možné na každé pobočce s označením Czech POINT.
• Na obecním nebo městském úřadě.
• U advokáta, který může vydat prohlášení o pravosti podpisu, lze to pouze u listin, které advokát sám sepisoval.
• U notáře můžeme získat notářské ověření
• Popřípadě na Českém velvyslanectví, když potřebujeme ověřit podpis v zahraničí
Pro ověření podpisu je potřeba občanský průkaz nebo jiný doklad, standardní cena ověření je 30 Kč za každý podpis.

Čtvrtý krok je podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. K podání návrhu potřebujeme darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy a dva návrhy na vklad podepsané dárcem a obdarovaným. Podání se předkládá na podatelně katastrálního úřadu, kde uhradíme správní poplatek 1000 Kč. Na podatelně si nechají darovací smlouvu a jeden výtisk návrhu na vklad, druhý výtisk dostaneme zpět s razítkem katastrálního úřadu, jako doklad o zahájení řízení.

Jak probíhá řízení na katastrálním úřadě? Nejprve katastrální úřad informuje vlastníky nemovitosti o zahájení řízení o změně vlastnického práva prostřednictvím doporučeného dopisu, emailu nebo SMS. Tímto začíná 20-denní lhůta, kdy mají účastníci řízení možnost úřad vyrozumět o nesouhlasu se změnou vlastnického práva. Během této lhůty je v katastru zaznamenána plomba, která znamená, že právě u této nemovitosti probíhá řízení o změně vlastnického práva. Po uplynutí lhůty, nejpozději do 30 dnů, odešle katastrální úřad rozhodnutí o změně vlastnického práva, popřípadě o chybách v návrhu. Chyby mohou být buď odstranitelné, nebo neodstranitelné.
U odstranitelných chyb dostanete lhůtu, během které máte možnost je odstranit. U chyb neodstranitelných může katastr nemovitostí navrhnout zastavení řízení. V této chvíli je lepší návrh vzít zpět. Pokud ho zpět nevezmeme, katastr nemovitostí řízení zastaví a začne běžet 2 měsíční lhůta na podání správní žaloby. Teprve poté je možné podat nový návrh na vklad do katastru nemovitostí, který tentokrát bude bezvadný. Podrobněji o problematice vkladů do katastru nemovitostí, se dočtete také v mém článku Kupní smlouva na byt – „starý“ nebo „nový“ občanský zákoník?

Poslední z důležitých otázek je daň. Daní v případě nemovitostí máme hned několik, daň z nemovitých věcí, daň z nabytí nemovitých věcí a darovací daň.
Nejprve se podíváme na daň z nemovitých věcí. Tato daň se platí každoročně a je třeba k ní vytvářet daňové přiznání dostupné zde. Více se o dani z nemovitosti můžete dočíst v mém článku Platby spojené s prodejem či koupí nemovitosti – na co se připravit?

Další daní spojenou s nemovitostmi je daň z nabytí nemovitých věcí, která se platí pouze v případě úplatného nabytí. Jinými slovy, platí se pouze, pokud nemovitost kupujeme.
Poslední daní, kterou budeme zmiňovat, je „darovací daň“ – formálně již tato daň neexistuje, ale skrývá se pod pojmem ostatní příjmy v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu. V případě darování nemovitosti neplatíme daň:
• pokud je dárce příbuzný v hlavní linii, tj. pokud nám daruje nemovitost např. otec/matka, děda/babička,
• pokud je dárce ve vedlejší linii, tj. pokud nám nemovitost daruje např. sourozenci, teta/strýc, manžel/manželka, rodiče/děti manžela/manželky,
• pokud jsme s dárcem ve společné domácnosti déle než rok.

S touto daní se ještě váže jedna povinnost, pokud dostaneme dar, který přesahuje hodnotu 5 000 000 Kč a je osvobozený od daně z příjmu, vzniká nám podle § 38v zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu povinnost oznámit správci daně výši příjmu, popis okolností nabytí příjmu a datum, kdy příjem vzniknul. Pokud včas dar neoznámíme, hrozí vysoké pokuty.
Potřebujete s darováním pomoci? Pokud chcete, aby celý převod proběhl rychle, bezproblémově a pod dohledem profesionála, neváhejte se na mě kdykoli obrátit.

V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.