Darování bytu, domu či pozemku: Jaké daňové povinnosti Vás neminou po uzavření darovací smlouvy na nemovitost?

AKTUALIZOVÁNO 26.10.2022

K darování nemovité věci dochází zpravidla mezi rodinnými příslušníky nebo jinak spřízněnými osobami, které jsou osobami blízkými (typicky partneři sdílející společnou domácnost). Podaří-li se vám splnit jednu z podmínek uvedených v § 10 odst. 3 písm. c) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, pro osvobození bezúplatného příjmu od daně, nemusíte naštěstí platit po uzavření darovací smlouvy na nemovitost daň z příjmu. To však neznamená, že budete vůči finančnímu úřadu mlčet. Přečtěte si více v našem článku.

Oznámení osvobozeného daru s hodnotou nad 5 mil. finančnímu úřadu

Nesmíte zapomenout na oznamovací povinnost. Poplatník (obdarovaný), který je takto osvobozený od daně z příjmu a jehož hodnota je vyšší než 5.000.000,- Kč, má dle § 38v zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, povinnost oznámit správci daně (tj. místně příslušnému finančnímu úřadu) tuto skutečnost, a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém příjem obdržel.

Zákon neukládá povinnou formu takového oznámení, tj. nepředkládá se na předepsaném formuláři, jako je to např. u řádného daňového přiznání. Oznámení je možno učinit ústně či písemně, z pohledu důkazní povinnost však doporučujeme určitě písemnou formu.

Oznámení vůči finančnímu úřadu učiněné po darování nemovitosti musí kromě identifikace obdarovaného (poplatníka) obsahovat tyto informace:

• výši obdrženého příjmu (částku odpovídající hodnotě darovaného bytu, domu či pozemku vyčíslenou v Kč),
• popis okolností nabytí příjmu (údaj o tom, jak bylo příjmu dosaženo – zde půjde o darovací smlouvu na nemovitost),
• datum, kdy příjem vznikl,

a nezapomeňte připojit svůj vlastnoruční podpis.

Platí, že pokud byl osvobozený příjem nabyt do společného jmění manželů, postačí, když oznámení učiní jen jeden z manželů.

Zdaňovací období pro daň z příjmů fyzických osob je kalendářní rok a lhůta pro podání daňového přiznání je do 3 měsíců po uplynutí zdaňovacího období – standardně tak do 31. března následujícího roku. Pokud tedy uzavřete darovací smlouvu na nemovitost a darovaný byt, dům či pozemek obdržíte během roku 2020 (dojde k vkladu vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí), budete o tom muset informovat finanční úřad do 31. 3. 2021. Pokud by oznámení činil za obdarovaného na základě plné moci daňový poradce, pak mu běží lhůta do 6 měsíců po konci zdaňovacího období, tedy zpravidla do 30. června následujícího roku.

Osvobození od daně z příjmů fyzických osob dle výše uvedeného § 10 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, se do daňového přiznání neuvádí.

Místní příslušnost finančního úřadu se v případě nemovitých věcí určuje dle obvodu, ve kterém se darovaná nemovitost nachází.

Daň z nemovitosti – ohlášení změn a povinné lhůty

Po uzavření darovací smlouvy na dům, byt či pozemek mají zpravidla dárce i obdarovaný povinnost oznámit darování nemovitosti finančnímu úřadu. Důvodem je změna rozhodných údajů pro vypočtení daně z nemovitých věcí.

Dojde-li ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně nebo ke změně v osobě poplatníka, je poplatník povinen daň do 31. ledna zdaňovacího období přiznat; v těchto případech lze daň přiznat buď podáním daňového přiznání nebo podáním dílčího daňového přiznání. V dílčím daňovém přiznání poplatník uvede jen nastalé změny a výpočet celkové daně.

Zdaňovacím obdobím daně z nemovitých věcí je kalendářní rok. Rozhodující pro podání daňového přiznání je stav k 1. 1. daného roku a lhůta pro podání daňového přiznání běží do 31. 1. daného roku. Pokud dárce uzavře darovací smlouvu na nemovitost a v jejím důsledku ztratí vlastnické právo ke všem nemovitostem v územním obvodu téhož správce daně, které u něho podléhaly dani z nemovitých věcí, je povinen tuto skutečnost oznámit správci daně nejpozději do 31. ledna následujícího zdaňovacího období. Formulář ani forma zde není dána, pro takové oznámení postačí například dopis, který bude obsahovat všechny podstatné skutečnosti.

Výše uvedené tedy platí pro:

• dárce, který daroval jen část nemovitostí v daném územním obvodu správce daně, a
• obdarovaného, který nemovitosti v daném územním obvodu správce daně nabyl.

Věcné břemeno dožití – jak ovlivní hodnotu darované nemovitosti?

V praxi se často v darovací smlouvě na nemovitost zřizuje i tzv. služebnost dožití dárce, které dárci umožňuje darovaný dům či byt do konce svého života užívat. Zde se naskýtá otázka, jak toto věcné břemeno dožití ovlivní hodnotu nemovitosti, mj. pro účely splnění shora uvedené oznamovací povinnosti vůči finančnímu úřadu uvedené výše.

Při oceňování věcných břemen se postupuje podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Věcné břemeno dožití se řadí mezi osobní služebnosti, které se zpravidla oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny. Pokud lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí orgánu veřejné moci, použije se hodnota ze smlouvy nebo daného rozhodnutí tehdy, kdy není o více než 1/3 nižší než obvyklá cena.

Obvyklou cenou se v kontextu zákona o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat včetně úrokové míry.

V případě osobní služebnosti doživotního užívání bytu (domu) oprávněným se věcné břemeno oceňuje v porovnání s obvyklým nájemným. To znamená s ročním nájemným, za které by vlastník nemovitosti mohl danou nemovitost v daném čase a místě pronajmout. K výslednému číslu se při ocenění přistupuje tak, že se stanoví roční užitek předmětu ocenění při zohlednění míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny, přičemž pokud je služebnost zřízena doživotně, ocenění odpovídá desetinásobku ročního užitku.

Pokud by tak například bylo obvyklé nájemné stanoveno na 12.500,- Kč měsíčně (do této částky se pro ocenění věcného břemene nezahrnují poplatky za energie, odpad, služby v domě apod.) a roční nájemné by tak činilo 150.000,- Kč (12 x 12.500,- Kč), ocenění věcného břemene doživotního užívání bytu/domu by po vynásobení desetinásobkem činilo 1.500.000,- Kč.

Pokud byste potřebovali s uzavřením darovací smlouvy na byt, dům či pozemek pomoci, určitě se nám ozvěte prostřednictvím našeho kontaktního formuláře. Pro darování nemovitosti nabízíme výhodné balíčky právních služeb, kdy pro Vás zajistíme veškeré úkony spojené s darováním bytu, domu či pozemku tak, aby celý proces proběhl správně, rychle a bez zbytečných starostí. Pokud se chcete před objednávkou balíčku na něco zeptat, jsme tu pro vás formou osobní nebo online konzultace.