Katastr nemovitostí – jaké průšvihy tam lze odhalit při koupi nemovitosti?

Zásadní a nezpochybnitelnou roli při koupi a prodeji nemovitosti hraje katastr nemovitostí, protože obsahuje všechny významné údaje o parcelách, pozemcích, stavbách, bytových domech, nebytových prostorech nebo rodinných domech.

Dozvíme se tam podstatné údaje o vlastnících nemovitostí nebo jiných oprávněných osobách (například oprávněných z věcných břemen) a představuje tak komplexní soubor údajů o nemovitostech v České republice.

V praxi se můžeme také setkat s jeho označením katastr pozemků. Katastr nemovitostí je nejrozsáhlejší evidencí nemovitostí, takže jednoduše kdokoli může zjistit majitele nemovitosti. Katastr nemovitostí zahrnuje zejména tyto údaje o nemovitých věcech:

• jméno a adresu trvalého pobytu vlastníka,
• výměru pozemků,
• parcelní číslo pozemků,
• číslo popisné,
• údaje o omezení vlastnického práva a další potřebné údaje.

Katastr nemovitostí má důležitou úlohu při uzavírání kupních smluv na dům, byt či pozemek. Od roku 2014 pro něj platí tzv. zásada materiální publicity. Podle této zásady platí, že ten, kdo jedná podle údajů uvedených v zápisu v katastru nemovitostí, dostává se mu ze zákona ochrany před každým, kdo by takový zápis v katastru nemovitostí zpochybňoval. Tím Vám bude poskytnuta ochrana, pokud koupíte nemovitost od osoby, která je uvedena v katastru nemovitostí jako majitel nemovitosti, a až následně by se zjistilo, že majitelem byl někdo jiný. Samozřejmě toto pravidla neplatí na 100 %, nicméně můžete na údaje v katastru nemovitostí spoléhat přeci jen s větší jistotou, než tomu bylo za účinnosti starého občanského zákoníku před rokem 2014.

Nezbytnou součástí katastru nemovitostí je tzv. katastrální mapa. V katastrální mapě jsou vyobrazeny hranice jednotlivých pozemků a vyznačena parcelní čísla pozemků. Prostřednictvím bezplatného nahlížení do katastru nemovitostí lze zobrazit katastrální mapu online a následně kliknutím vybírat jednotlivé pozemky a zobrazovat informace o nich.

První úkolem před uzavřením kupní smlouvy na dům, byt či pozemek. Pak by mělo následovat řádné právní prověření nemovitosti i jejího vlastníka. Základním dokumentem, z něhož se při prověření nemovitosti vychází, je výpis z katastru nemovitostí.

Tento dokument si můžete obstarat z katastru nemovitostí a zkontrolujete si na něm, zda na nemovitosti neváznou některá omezení vlastnického práva. Pokud nemovitost kupujete na vlastní pěst, je nutné, abyste výpis z katastru nemovitostí opravdu důkladně prostudovali. Pokud se na to necítíte, doporučujeme využít některých našich advokátních služeb, včetně možností vybrat si výhodný balíček služeb, který zahrnuje i prověrku prodávajícího i nemovitosti včetně důkladné kontroly výpisu z katastru nemovitostí. Výpis z katastru nemovitostí je veřejná úřední listina, která prokazuje stav určité nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, a to k okamžiku vyhotovení výpisu z listu vlastnictví.

V současné době existuje online možnost bezplatného nahlížení do katastru nemovitostí, kde najdete některé základní informace o listu vlastnictví. Další konkrétní a důležité informace již nenajdete v rámci neplacené verze nahlížení do katastru nemovitostí, ale můžete využít e-shop, kde si můžete placený list vlastnictví zakoupit. Alternativou je dálkový přístup do katastru nemovitostí, pro jehož využívání je však zapotřebí se nejdříve registrovat a za vyžádané informace se pak platí stanovený správní poplatek.

Jak vypadá takový výpis z katastru nemovitostí, resp. list vlastnictví?

Výpis z katastru nemovitostí má několik částí označených podle písmen abecedy:

• Část A

V části A najdete informace o vlastníkovi nemovitosti, případně o spoluvlastnících a jejich podílech.

• Část B

V části B najdete identifikaci nemovitosti v podobě parcelních čísel, jejich výměry, druh a způsob využití pozemku atd. Co musíte v této části prověřit, než podepíše kupní smlouvu na nemovitost?

1. Je prodávající vlastníkem i pozemku, nebo jen budovy bez pozemku? Je potřeba si na to dát velký pozor, protože vlastník pozemku má předkupní právo u prodeje nemovitosti na stavbu. Je-li na pozemku stavba, která není jeho součástí, je na pozemku uvedena věta: „Na pozemku stojí stavba„.
2. Stavba na pozemku může být také součástí práva stavby. Je-li stavba stojící na pozemku součástí práva stavby, je tato skutečnost uvedena v položce „Další údaje“, a to včetně čísla LV, na němž je právo stavby vedeno.
3. V případě, kdy je součástí pozemku stavba, je za údaji o pozemku uvedena věta „Součástí je stavba„.      Dále také bývá v listu vlastnictví uvedena poznámka „vlastnictví pozemku a stavby.“

Řádné prověření těchto skutečnosti může být pro laika značně složité, proto doporučujeme v zájmu bezpečné koupě či prodeje nemovitosti využít služeb odborníka – specialisty na právo nemovitostí.

• Část C

Části C věnujte zvýšenou pozornost zejména proto, že obsahuje údaje o omezení vlastnického práva provázanou s předmětnou nemovitostí. Jako příklad lze uvést věcná břemena zatěžující nemovitost, předkupní práva, zástavní práva k nemovitosti a další. Při právním prověření nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy na nemovitost je to velmi podstatný oddíl listu vlastnictví, který nesmí uniknout vaší pozornosti.

• Část D

Evidují se zde tzv. poznámky a další obdobné údaje, které nás alarmují, že byla například u soudu podána žaloba na určení vlastnictví. Z tohoto důvodu může tato část výpisu z katastru nemovitostí také obsahovat zásadní informace a údaje, které mohou zvyšovat rizika spojená s koupí bytu, domu či pozemku.

• Část E

Obsahuje nabývací tituly (kupní smlouvy, darovací smlouvy aj.).

• Část F

Uvádí se zde vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám (tzv. BPEJ) a při prodeji či koupi nemovitosti mu není třeba věnovat takovou pozornost.

Jak se může laik orientovat v listu vlastnictví? Pokud jste se rozhodli, že kupujete nemovitost na vlastní pěst bez advokáta, pomůžeme Vám alespoň vysvětlením základních symbolů a zkratek pro jednodušší orientaci v listu vlastnictví:

• Značka P – znamená plomba (na výpisu úplně vlevo). Nejedná se samozřejmě o plombu na zubu, ale v případě značky P byl podán návrh na vklad určitého práva, tzn. že právo zapsané v katastru nemovitostí je nějakým způsobem dotčenou změnou. Pozor, je nezbytné vědět, o jaké právo a o jakou změnu se jedná. Třeba se Vám snaží někdo prodat nemovitost, u níž byl již podán návrh na vklad do katastru nemovitostí..
• Značka hvězdička – k nemovitosti není ještě dořešen právní vztah. I zde je třeba se mít na pozoru.

Tyto znaky by Vás neměly nechat klidnými. Samozřejmě vše se dá vyřešit, ale je potřeba se v celkové situaci zorientovat a zhodnotit s tím spojená rizika.

O výpis z katastru nemovitostí si může požádat kdokoli na vyžádání. K tomu potřebujete znát:

• Název katastrálního území,
• dále například:
  • číslo popisné nebo číslo evidenční budovy, nebo
  • parcelní číslo pozemku (stavební nebo pozemkovou parcelu), nebo
  • typ stavby, číslo jednotky a další…

Za vydání výpisu z KN je nutno zaplatit správní poplatek. Zpravidla zaplatíte 50 Kč za každou stránku výpisu z katastru nemovitostí.

Katastr nemovitostí je veden katastrálními úřady. Váš příslušný katastrální úřad naleznete pod tímto odkazem. Seznam kontaktů a úřední hodiny pro katastr nemovitostí Praha jsou k dispozici na těch webových stránkách katastrálního úřadu.

Je-li všechno v pořádku, můžete podepsat kupní smlouvu na nemovitost s prodávajícím. Pokud jde o darování, pak potřebujete darovací smlouvu na nemovitost. Nedoporučujeme se však spoléhat na vzory kupních smluv, které naleznete na internetu. Vzor kupní smlouvy, který je zpravidla k dispozici zdarma a stačí jen trochu tzv. „zagooglovat“, není uzpůsoben konkrétním požadavkům jednotlivých případů. Poskytovatelé těchto vzorů za ně nenesou žádnou odpovědnost, z toho se pak odvíjí i jejich kvalita. Navíc použitím chybného vzoru se vystavujete rizikům neplatnosti smlouvy, např. jen z toho důvodů že neobsahuje zákonné náležitosti nebo dalším nákladům spojeným s nápravou nekvalitně připravených dokumentů. Z naší advokátní zkušenosti se v každém případě převodu nemovitostí objeví určitá riziková specifika, někdy těžko odhalitelná běžnému laikovi, proto vždy doporučujeme nechat kupní smlouvu vypracovat od zkušeného odborníka.

Posledním krokem, avšak jedním z nejdůležitějších, je převod vlastnických práv. K tomu dochází až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Nemovitost nekupujete každý den, je to velká investice, kterou důkladně promyslete. Svěřte se do rukou profesionálů, zkušených advokátů v oblasti realitního práva. Můžete si vybrat některý z našich balíčků služeb pro koupi nemovitosti.