Jak se zamíchají karty, když jedna ze stran zemře v průběhu prodeje či koupě nemovitosti?

AKTUALIZOVÁNO 14.2.2023

Při koupi nebo prodeji nemovitosti se bohužel každý z nás může setkat s případy, kdy po podpisu kupní smlouvy prodávající nebo kupující zemře, aniž se stihne celý proces prodeje dokončit.

Rozhodující pro posouzení případu, když prodávající zemře, je, zda byl již podán návrh na vklad vlastnického práva dle kupní smlouvy do katastru nemovitostí (případně dle darovací smlouvy v případě darování).

Začněme však pěkně po pořádku. Nejprve se podívejme na účastníky vkladového řízení. Podle § 13 katastrálního zákona „Účastníkem řízení o povolení vkladu je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje, a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo se omezuje.“

Při prodeji nemovitosti tedy rozlišujeme tyto dvě situace:

Zemřelý (zůstavitel) za svého života uzavřel smlouvu kupní nebo darovací na nemovitost, a

1. stihl se podat návrh vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to vše ještě za života zemřelého,
2. vklad vlastnického práva by byl podán až po smrti zemřelého.

Podání návrhu na vklad za života prodávajícího

1. Podívejme se podrobně na situaci první. Jestliže byl podán návrh na vklad vlastnického práva ještě před smrtí zůstavitele, návrhu by v tomto případě ze strany katastrálního úřadu mělo být vyhověno. Je tomu tak zejména proto, že zůstavitel již v den svého úmrtí „jako by“ nebyl vlastníkem předmětné nemovitosti. Kupující nemovitosti se totiž stává jejím vlastníkem zpětně ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí.

Nemělo by být nutné řešit otázku, zda v rámci dědění na dědice přecházejí práva a povinnosti z uzavřené smlouvy s ohledem na to, že prodávaná nemovitost již má nového vlastníka a nemůže být předmětem dědictví. Ale i v takových případech některé soudy rozhodly, že řízení na katastru (o povolení vkladu vlastnického práva kupujícího) má být přerušeno až do doby, kdy jsou známi dědici prodávajícího.

V rámci dědického řízení při vyhotovení soupisu majetku se však již k této nemovitosti nebude přihlížet. Do dědictví se započte namísto toho kupní cena nemovitosti.

Podání návrhu na vklad po smrti prodávajícího

1. Jinak tomu bude v případě, kdy prodávající zemře, a ještě nebyl podán návrh na vklad vlastnického práva, resp. byl podán až po jeho smrti. Prodávající je v tomto případě ke dni své smrti stále vlastníkem nemovitosti. Zároveň je však již vázán v době své smrti závazky z kupní smlouvy na nemovitost. To vychází také z § 13 katastrálního zákona, ze kterého jednoznačně plyne, že rozhodující je okamžik podání návrhu.

V tomto případě je řeč o majetkových nárocích, které smrtí prodávajícího nezanikají, ale přecházejí na dědice. Řízení o povolení vkladu vlastnického práva kupujícího k nemovitosti má být v takovém případě přerušeno až do doby, kdy jsou známi dědici prodávajícího. V rámci dědického řízení se do závazků (pasiv) dědictví zahrne závazek prodávajícího převést vlastnické právo k nemovitosti. Do majetku (aktiv) dědictví se pak uvede částka odpovídající kupní ceně. Dědic tedy sice nabude nemovitost, ale je zároveň vázán již uzavřenou kupní smlouvou.  Nejprve tedy musí proběhnout řízení o dědictví (vypořádání ohledně převáděných nemovitostí), poté co bude zjištěno, na koho přešla práva a povinnosti zemřelého a převáděná nemovitost, může katastrální úřad provést vklad. Podle rozhodnutí Městského soudu „Skutečnost, že vlastnické právo k nemovitosti přešlo na dědičku (spolu se závazkem z kupní smlouvy), nebrání, aby byl povolen po smrti prodávající vklad vlastnického práva pro kupující podle kupní smlouvy uzavřené ještě za života prodávající, jsou-li jinak splněny podmínky vkladu.“[1]

Přestože vlastnické právo při prodeji nemovitosti může přejít na kupujícího až ke dni podání návrhu na vklad na základě provedeného vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru, nelze učinit závěr, v případě, kdy někdo z účastníků smlouvy zemře před tímto datem, že vklad nemůže být proveden! Uzavřením kupní smlouvy vznikají závazky prodávajícího a kupujícího z této smlouvy (ust. § 1723 odst. 1 občanského zákoníku). Nejedná se o závazky osobní povahy (nejsou vázány na určitou osobu), ale o závazky majetkové povahy, proto smrtí účastníka kupní smlouvy závazky nezanikají (ust. § 2009 občanského zákoníku).

Příběh ze života

Prodávající pan Onderka uzavřel s kupující paní Černou kupní smlouvu na rodinný dům. Než však strany stihly podat návrh na vklad katastrálnímu úřadu, pan Onderka tragicky zemřel.

V této situaci se ani paní Černá nemohla stát vlastníkem předmětné nemovitosti, protože by musel být podán návrh na vklad vlastnického práva kupující – paní Černé – ještě za života pana Onderky. Vlastnictví se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí. Pan Onderka, ač zesnulý, byl jako prodávající ke dni své smrti stále vlastníkem nemovitosti, ohledně níž uzavřel kupní smlouvu. Dědic pana Onderky uzavřenou kupní smlouvu plně respektoval. Považoval nemovitost za převedenou do vlastnictví kupujícího. Smrtí prodávajícího přešlo vlastnické právo k nemovitosti na dědice. Zároveň byl ovšem dědic vázán smlouvou o jejím převodu a spolu s kupující podal návrh na vklad.

Co na to říkají soudy?

Otázky ohledně úmrtí účastníka vkladového řízení, ať již po podání návrhu na vklad vlastnického práva, nebo před ním, řeší soudní judikatura zejména v souvislosti s předchozí právní úpravou, a to zákonem o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a starým občanským zákoníkem (platné do 31.12.2013). Stanovení jednoznačného východiska je však obtížné, protože si názory jednotlivých soudů někdy protiřečí.

Podívejme se proto, na některá rozhodnutí našich soudů v obdobné věci:

• „Práva a povinnosti z kupní smlouvy nezanikají, přecházejí na dědice zůstavitele, protože se nejedná o práva a povinnosti vázané výhradně na osobu zemřelého. Katastrální úřad měl zjistit, na koho přešla převáděná nemovitost a práva a povinnosti zemřelého. Takové zjištění může učinit pouze z rozhodnutí soudu vydaného v řízení o dědictví. Pouze soud je oprávněn rozhodnout o tom, jaký byl rozsah majetku zemřelého a kdo jsou jeho dědici (§881 OSŘ a násl. ObčZ). Pokud dosud nebylo provedeno řízení o dědictví ohledně převáděných nemovitostí, nemůže katastrální úřad v řízení pokračovat. Je namístě, aby dal příslušnému soudu podnět k zahájení řízení o dědictví (§ 175 a 2 OSŘ).“[2]

Úmrtí dárce po podání návrhu na vklad (darování)

„Uzavřel-li zůstavitel za svého života smlouvu, podle které má nabýt nebo pozbýt vlastnické právo k nemovitosti, a za jeho života byl podán návrh na vklad do katastru, o kterém nebylo dosud katastrálním úřadem rozhodnuto, lze v dědickém řízen po zůstaviteli pokračovat až poté, kdy katastrální úřad o návrhu na vklad pravomocně rozhodne. Proto soud přeruší dědické řízení až do pravomocného rozhodnutí o vkladu. Bude-li vklad do katastru povolen, nastanou jeho účinky, tj. přechod vlastnického práva k nemovitostem na nabyvatele, ke dni podání návrhu na vklad, tj. ještě za života zůstavitele (§ 2 odst. 3 ZápPrNe). Při soupisu aktiv a pasiv dědictví bude pak soud vycházet z výsledků řízení o vkladu do katastru.“[3]

Úmrtí kupujícího

V souvislosti s úmrtím kupujícího po podpisu kupní smlouvy a zároveň před dokončením řízení o povolení vkladu vlastnického práva kupujícího k nemovitosti mohou nastat různé situace:

1. Prodávající podá návrh na vklad po dni úmrtí kupujícího, a to v době, kdy nejsou známi dědicové kupujícího – do řízení o povolení vkladu práva v tomto případě vstupují dědici zemřelého. Do doby, než budou dědicové známi, by mělo být řízení o povolení vkladu ve smyslu správního řádu přerušeno. Vklad do katastru nemovitostí bude povolen se zpětnými účinky ke dni podání návrhu na vklad.
2. Prodávající nebo dědicové nebo obojí společně podají návrh na vklad po dni úmrtí kupujícího, a to v době, kdy už dědice známe – vklad může být povolen se zpětnými účinky ke dni podání návrhu.

A co se stane s uzavřenou smlouvou o úschově kupní ceny nemovitosti?

Při prodeji a koupi nemovitostí je běžnou praxí, že kupující složí kupní cenu nebo její část do úschovy u třetí osoby. Nejčastěji je volena advokátní úschova u vybraného advokáta, jindy například úschova notářská nebo úschova v bance.

Finanční prostředky přijaté advokátem do správy je advokát povinen uložit na zvláštní vázaný účet u banky.

Podívejme se na situace, kdy se peníze do úschovy posílají. Možností je totiž hned několik. Při úhradě nemovitosti z vlastních prostředků (bez hypotečního úvěru) se obvykle podepíše kupní smlouva na byt (či jinou nemovitost) a smlouva o úschově, kde se jasně specifikuje, kdy budou peníze do úschovy poslány a za jakých podmínek budou vyplaceny prodávajícímu. Zpravidla je smlouva koncipována tak, že peněžní prostředky se na úschovní účet zasílají do několika pracovních dnů po podpisu kupní a úschovní smlouvy.  Vyplaceny ve prospěch prodávajícího jsou obvykle poté, co se kupující stane vlastníkem nemovitosti a na nemovitosti neváznou žádná jiná než „povolená“ omezení, věcná břemena apod., tedy po zápisu kupujícího jako vlastníka nemovitosti do katastru.

V období, kdy jsou finanční prostředky uloženy na úschovním účtu, zůstávají vlastnictvím kupujícího. V případě, že by tedy zemřel kupující, měly by být tyto prostředky předmětem řízení o dědictví.

Situace 1 – kupující zemřel po podání návrhu na vklad do katastru

Pokud byl podán návrh na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru a poté kupující zemřel, peníze by dle výše uvedené časové posloupnosti již měly být poslány do úschovy před jeho úmrtím, zpravidla se tak totiž děje ještě před podáním návrhu na vklad, protože podmínkou podání návrhu na vklad obvykle je, že kupní cena za převáděné nemovité věci byla složena na účet úschovy. Při soupisu dědictví se bude přihlížet k výsledkům řízení o vkladu. Pokud katastr vklad provede, pak v rámci dědického řízení při vyhotovení soupisu majetku nebude přihlížet k finančním prostředkům, ale do majetku (aktiv) dědictví po kupujícím se započte zakoupená nemovitost (samozřejmě za předpokladu, že katastr vklad provedl a koupě nemovitosti tedy byla úspěšně dokončena).

Situace 2 – kupující zemřel ještě před podáním návrhu na vklad

Pokud ještě nebyl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a kupující zemřel, je podle mého názoru třeba vyřešit danou věc v rámci dědického řízení. Dědicové kupujícího jsou vázání smlouvou o úschově a kupní smlouvou.

Realitní makléř nebo advokát ze smlouvy o úschově není účastníkem dědického řízení ani řízení před katastrálním úřadem. Může a měl by však v zájmu všech v této věci soudního komisaře kontaktovat a obeznámit ho s předmětnými smlouvami a celou situací.

Koupě a prodej bytu se někdy může značně zkomplikovat, obrátit se na zkušeného advokáta se vždy vyplatí.

Pokud budete mít v této souvislosti jakoukoli otázku či budete chtít pomoci, neváhejte mě kontaktovat.

 

[1] Z odůvodnění Městského soudu v Praze k 33 Ca 108/97-10.

[2] Z odůvodnění Krajského soudu v Brně k 35 Ca 75/94 z 8.12.1995.

[3] Z odůvodnění usnesení Městského soudu v Praze k 24 Co 373/97-24 z 30.12.1997.