Co je prohlášení vlastníka a k čemu prohlášení vlastně slouží? Jak by mělo takové prohlášení vypadat a jaká práva a povinnosti jsou s tím spojená? Na to se zaměříme v následujícím článku.
Prohlášení vlastníka je právním jednáním vlastníka nemovitosti nebo jiné oprávněné osoby, které směřuje k rozdělení nemovitosti na jednotky, ať už bytové (tj. byty) či nebytové (například kanceláře). Jedno vlastnické právo k nemovité věci – tedy typicky budovy se tak roztříští na vlastnická práva více osob k jednotlivým jednotkám. Jednotka může podle občanského zákoníku vzniknout výstavbou, zápisem do veřejného seznamu na základě prohlášení vlastníka nebo jiné oprávněné osoby (případně při rozdělení, resp. vypořádání, spoluvlastnictví nebo společného jmění) nebo na základě rozhodnutí soudu. V tomto článku se budeme věnovat situaci, kdy jednotka nebo jednotky vznikají na základě prohlášení vlastníka nebo jiné oprávněné osoby a následného zápisu do veřejného seznamu. Veřejným seznamem zde rozumíme katastr nemovitostí. Vznik je však v této souvislosti potřeba chápat jako vznik z hlediska práva, nikoliv vznik faktický ve smyslu stavebních úprav a podobně. Právní úpravu prohlášení vlastníka nalezneme v § 1164 a násl. občanského zákoníku.
Logickým předpokladem prohlášení vlastníka je existence budovy, potažmo pozemku a vlastnický nebo jiný vztah osoby, která činí prohlášení k této nemovitosti. Vlastník nebo jiná oprávněná osoba na základě prohlášení rozdělí předmětnou nemovitost na jednotky, přičemž každá jednotka je pak samostatně způsobilá být předmětem dalších převodů, typicky darování nebo prodeje. Prohlášení vlastníka se využívá zejména v situaci, kdy v budově již de facto existuje několik jednotek, resp. bytů, avšak tyto neexistují jako právně samostatná věci a ani tak nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Chce-li vlastník budovy například prodat jeden byt ze své nemovitosti, musí tento první právně existovat jako jednotka, protože jinak by byl předmětem kupní smlouvy spoluvlastnický podíl k celé nemovitosti. V takovýchto situacích může být řešením právě rozdělení budovy na jednotky, které vzniknou na základě prohlášení vlastníka nebo jiné oprávněné osoby a následného zápisu do katastru nemovitostí. V důsledku toho pak může vlastník disponovat již s konkrétními byty. Výhodou tohoto postupu je, že prodávající ví přesně, co prodává (tj. konkrétní byt) a kupující ví, co kupuje (nekupuje pouhý spoluvlastnický podíl na budově).
S prohlášením vlastníka se také v praxi můžeme setkat při převodu družstevních bytů do vlastnictví členů družstva, kdy je potřeba rozdrobit vlastnické právo družstva k bytovému domu, potažmo pozemku, na vlastnická práva k jednotlivým jednotkám, aby mohlo dojít k převodu, resp. prodeji bytů členům družstva.
Vzhledem k tomu, že jedno celistvé vlastnické právo k nemovitosti se zpravidla roztříští mezi několik vlastníků jednotek, zákon také pamatuje na problematiku správy nemovitosti. Pokud prohlášením vlastníka vznikne alespoň 5 jednotek, z nichž mají být alespoň 4 ve vlastnictví 4 různých osob, v prohlášení se vedle níže uvedených náležitostí uvádí také náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ). V této souvislosti dodávám, že v případě, že je v bytovém domě alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 4 jsou ve vlastnictví různých osob, zákon stanoví, že SVJ musí být povinně založeno. Pokud ke vzniku SVJ při prohlášení nedojde (například pokud vznikne méně jednotek, nebo tyto mají být ve vlastnictví méně než 4 osob), určí se v prohlášení vlastníka pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.
Když jsme si tedy vyjasnili, co je prohlášení vlastníka a k čemu slouží, je potřeba se dále zaměřit na to, jak takové prohlášení vlastníka vypadá a jaké má mít náležitosti vedle případných náležitostí stanov SVJ nebo pravidel pro správu.
V prvé řadě prohlášení obsahuje alespoň údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území. Dále zákon požaduje údaje o jednotce, a to zejména: (i) pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání; (ii) určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky (zde je potřeba mít na paměti, že se jedná o společné části domu, pozemku, na němž stojí dům, a také funkčně souvisejících pozemků, přičemž je nezbytné nezapomínat na společné části, které jsou určené k výlučnému užívání konkrétní jednotkou, např. balkon); (iii) velikost podílů na společných částech. Závěrem prohlášení musí obsahovat alespoň údaje o tom jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich (typicky zástavní právo).
K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.
Na místě je také upozornit na skutečnost, že chceme-li vytvořit jednotky v budově, která je součástí pozemku, vymezují se jednotky v pozemku, a nikoliv v budově.
Výčet výše uvedených náležitostí lze nalézt v § 1166 občanského zákoníku, nicméně pro správné vypracování prohlášení vlastníka tak, aby nedošlo k zamítnutí návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí, je důležité myslet také na prováděcí právní předpisy, zejména nařízení vlády č. 366/2013 o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím či pokyny ČÚZK k číslování bytů.
Ačkoliv se tedy nejedná o nijak zvlášť složité právní jednání, je potřeba kromě příslušných ustanovení občanského zákoníku zohlednit také prováděcí právní předpisy a mít jistý přehled o technických záležitostech s tím souvisejících.
Je tak na místě předem záměr konzultovat s právníkem znalým problematiky, aby celé rozdělení domu na jednotky proběhlo rychle, hladce a bez komplikací. Pokud budete mít v této souvislosti jakoukoli otázku či budete chtít pomoci, neváhejte mě kontaktovat.
V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.
Dobrý večer, prosím o radu. Chci koupit byt, ale na KN je uveden jeden majitel, nebylo vloženo prohlášení vlastníka, rozdělení bytových jednotek. Byty (10) už rozprodává, lidí podepisují rezervační smlouvy. Jaký je správný postup ? Děkuji
Dobrý den,
Bytová jednotka může podle občanského zákoníku vzniknout výstavbou, zápisem do veřejného rejstříku (KN) na základě prohlášení vlastníka nebo jiné oprávněné osoby (případně při rozdělení, resp. vypořádání, spoluvlastnictví nebo společného jmění) nebo na základě rozhodnutí soudu. Z Vašeho dotazu není jasné, zda-li už byty z právního hlediska vznikly či nikoli. Rovněž není jasné, zda-li třeba majitel domu neprodává tzv. ideální spoluvlastnický podíl na budově a souvisejícím pozemku. Obávám se, že v takto v konkrétní situaci podle obecného dotazu nelze poradit “správný postup”, protože možných postupů je více.
Určitě Vám však doporučujeme kontaktovat nás předtím, než onu rezervační smlouvu podepíšete. Rádi pro Vás kontrolu rezervační smlouvy provedeme a zajistíme Vám tak bezpečný průběh obchodu.
Budete-li potřebovat s řešením Vaší situace, dejte prosím vědět, jsem ráda k dispozici.
S přátelským pozdravem
Ilona Černochová
Dobrý den paní advokátko, jsme SVJ o 6-ti bytech ve starém cihlovém domě, kde každá nezaplacená položka hraje velkou roli. Máme jednoho dlužníka, který má na katastru v informacích o jednotce zapsáno Omezení vlastnického práva-Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a Jiný typ zápisu-Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a Zahájení exekuce. Co si mám prosím představit pod těmito údaji? Říká, že byt prodá, ale chce za něj hodně peněz. Nám by to pomohlo, aby se nadále dluh nezvyšoval. Má vůbec právo nakládat s majetkem pokud jsou v katastru zapsány informace již výse zmíněné? Dlužník má víc nemovitostí u nich je veden na kastru stejný záznam. Ohrožuje nás i tím, že zprovoznil plynový kotel, který neprošel revizí. Je vůbec tato situace řešitelná. Dekuji moc za odpověď.
Dobrý den,
dle Vámi popisovaných skutečností došlo u dotyčného dlužníka k zahájení exekuce. Samotný exekuční příkaz k prodeji nemovitosti je listinou, kterou vydává soudní exekutor k zajištění nemovitosti dotyčného dlužníka. Smyslem exekučního příkazu je zpeněžení nemovitosti v dražbě. Do katastru nemovitostí se zapisuje z důvodu ochrany třetích osob, kteří by byt například chtěli od dlužníka koupit.
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu vyplývá nejspíše z dluhu dlužníka (vlastníka jednotky) vůči státu. Typicky může jít o dluh vzniklý v důsledku neplacení daní, sociálního či zdravotního pojištění.
Z uvedených skutečností lze dovodit, že dotyčný dlužník s bytem samovolně nakládat nemůže, nachází se v nezáviděníhodné situaci a bohužel není po mém úvodním zhodnocení pravděpodobné, že by svým závazkům vůči SVJ v současné situaci dokázal dostát a dluhy uhradit.
K posouzení situace ohledně plynového kotle bez revize a dalších podrobností ohledně Vašich práv vůči dotyčnému dlužníkovi bych se musela seznámit se všemi podklady.
V případě zájmu jsem Vám plně k dispozici.
S přátelským pozdravem,
Ilona Černochová
Dobrý den,prodím o radu….Vlastníme s bratrem jednu třetinu domu resp.každý 1/6.V domě jsou tedy ještě 2vlastníci,každý 1/3 domu.Jeden vlastník nadělal dluhy ,je na něho vedena exekuce a dům je nyní na katastru zapsán k prodeji.Chci se zeptat zda můžeme s bratrem o svůj díl přijít.Za č.popisným není na katastru za lomítkem zapsaná jednotka.Je to nutné?Moc Vám děkuji za odpověď,jsme v nejistotě,že o svůj díl přijdeme….
Dobrý den,
z Vašeho dotazu vyplývá, že exekuce je vedena pouze na jednoho ze spoluvlastníků a Vy s bratrem dluhy ani exekuce nemáte, proto o svoje podíly přijít nemůžete. Může však dojít k situaci (a dle Vámi uvedených poznámek již k ní došlo), kdy podíl zadluženého spoluvlastníka bude vydražen a podíl tak bude převeden na vydražitele, který se stane novým spoluvlastníkem domu se všemi právy a povinnostmi s tím souvisejícími.
Obecně platí, že pokud byste měli o dražený spoluvlastnický podíl zájem, z pozice spoluvlastníků nemovitosti máte výhodnější pozici než ostatní dražitelé v tom smyslu, že pokud nabídnete stejnou částku jako dražitel s nejvyšší nabídkou, bude příklep udělen vám. Je však třeba pohlídat si termíny pro provedení jednotlivých úkonů z Vaší strany.
Dle Vašeho tvrzení chápu, že dům je sice fakticky rozdělen na byty, ale v katastru nemovitostí rozdělen na bytové jednotky není a Vy i Váš bratr tedy vlastníte pouze ideální spoluvlastnické podíly na nemovitosti. Ty nepředstavují vlastnické právo ke konkrétní části domu nebo ke konkrétním místnostem a vybavení, ale jsou vyjádřením poměru vašich práv a povinností k domu jako celku. Je pouze výsledkem svobodné vůle a dohody, že si mezi sebou spoluvlastníci v praxi často sjednají, že jeden bude například užívat spodní patro a druhý horní patro. Pokud toto blíže upravené nemáte, je pravděpodobné, že po vydražení spoluvlastnického podílu vydražitelem (novým spoluvlastníkem) bude třeba vztahy v domě smluvně upravit.
S přátelským pozdravem,
Ilona Černochová
Dobrý den paní doktorko,
prosím o radu k prohlášení vlastníka pro koupi bytu v dokončeném bytovém domě. Je nezbytné, aby majitel stavby doložil k prohlášení vlastníka půdorysy bytů, nebo stačí jen schématický náčrt s uvedením podlahových ploch jednotlivých částí bytu? Jak postupovat v případě, že nesouhlasí skutečně naměřené plochy s plochami uvedenými v prohlášení? Pokud je doložen pouze schématický náčrt s vypočtenou plochou a ne kótovaný půdorys, je asi velmi obtížné hledat příčinu rozdílů a dojít ke shodě. Po vložení do katastru nemovitostí se případné chyby asi složitě napravují.
Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
k prohlášení vlastníka postačí přiložit schémata za předpokladu, že splňují všechny zákonné požadavky. Schémata by tak měla obsahovat zejména všechna podlaží budovy co do rozmístění bytů tak, aby z nich bylo patrné, kolik se jich v každém podlaží nachází, jak jsou umístěny, jak jsou očíslovány a jaká je výměra podlahové plochy. Schémata by také měla obsahovat polohu společných částí, a to zejm. těch, které jsou určené k výlučnému užívání vlastníkovi určitého bytu (např. lodžie, balkon, sklepní kóje), včetně výměry.
Pro vyhnutí se nejrůznějších problémů do budoucna doporučujeme uvést výměry v prohlášení do souladu s faktickým stavem, tzn. naměřenými hodnotami. Prohlášení vlastníka lze opravit nyní i v budoucnu opravit. V případě zájmu Vám rádi připravíme stanovisko, jak dále postupovat.
S přátelským pozdravem,
Ilona Černochová