Prohlášení vlastníka – jak na něj?

Prohlášení vlastníka je právním jednáním vlastníka nemovitosti nebo jiné oprávněné osoby, které směřuje k rozdělení nemovitosti na jednotky, ať už bytové (tj. byty) či nebytové (například kanceláře). Jedno vlastnické právo k nemovité věci – tedy typicky budovy se tak roztříští na vlastnická práva více osob k jednotlivým jednotkám. Jednotka může podle občanského zákoníku vzniknout výstavbou, zápisem do veřejného rejstříku na základě prohlášení vlastníka nebo jiné oprávněné osoby (případně při rozdělení, resp. vypořádání, spoluvlastnictví nebo společného jmění) nebo na základě rozhodnutí soudu. V tomto článku se budeme věnovat situaci, kdy jednotka nebo jednotky vznikají na základě prohlášení vlastníka nebo jiné oprávněné osoby a následného zápisu do veřejného rejstříku. Veřejným rejstříkem zde rozumíme katastr nemovitostí. Vznik je však v této souvislosti potřeba chápat jako vznik z hlediska práva, nikoliv vznik faktický ve smyslu stavebních úprav a podobně. Právní úpravu prohlášení vlastníka nalezneme v § 1164 a násl. občanského zákoníku.

Logickým předpokladem prohlášení vlastníka je existence budovy, potažmo pozemku a vlastnický nebo jiný vztah osoby, která činí prohlášení, k této nemovitosti. Vlastník nebo jiná oprávněná osoba na základě prohlášení rozdělí předmětnou nemovitost na jednotky, přičemž každá jednotka je pak samostatně způsobilá být předmětem dalších převodů, typicky darování nebo prodeje. Prohlášení vlastníka se využívá zejména v situaci, kdy v budově již de facto existuje několik jednotek, resp. bytů, avšak tyto neexistují jako právně samostatná věci a ani tak nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Chce-li vlastník budovy například prodat jeden byt ze své nemovitosti, musí tento první právně existovat jako jednotka, protože jinak by byl předmětem kupní smlouvy spoluvlastnický podíl k celé nemovitosti. V takovýchto situacích může být řešením právě rozdělení budovy na jednotky, které vzniknou na základě prohlášení vlastníka nebo jiné oprávněné osoby a následného zápisu do katastru nemovitostí. V důsledku toho pak může vlastník disponovat již s konkrétními byty. Výhodou tohoto postupu je, že prodávající ví přesně, co prodává (tj. konkrétní byt) a kupující ví, co kupuje (nekupuje pouhý spoluvlastnický podíl na budově).

S prohlášením vlastníka se také v praxi můžeme setkat při převodu družstevních bytů do vlastnictví členů družstva, kdy je potřeba rozdrobit vlastnické právo družstva k bytovému domu, potažmo pozemku, na vlastnická práva k jednotlivým jednotkám, aby mohlo dojít k převodu, resp. prodeji, bytů členům družstva.

Vzhledem k tomu, že jedno celistvé vlastnické právo k nemovitosti se zpravidla roztříští mezi několik vlastníků jednotek, zákon také pamatuje na problematiku správy nemovitosti. Pokud prohlášením vlastníka vznikne alespoň 5 jednotek, z nichž mají být alespoň 3 ve vlastnictví různých osob, v prohlášení se vedle níže uvedených náležitostí uvádí také náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ). V této souvislosti dodávám, že v případě, že je v bytovém domě alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 3 jsou ve vlastnictví různých osob, zákon stanoví, že SVJ musí být povinně založeno. Pokud ke vzniku SVJ při prohlášení nedojde (například pokud vznikne méně jednotek, nebo tyto mají být ve vlastnictví méně než 3 osob), určí se v prohlášení vlastníka pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.

Když jsme si tedy vyjasnili, co je prohlášení vlastníka a k čemu slouží, je potřeba se dále zaměřit na to, jak takové prohlášení vlastníka vypadá a jaké má mít náležitosti vedle případných náležitostí stanov SVJ nebo pravidel pro správu.

V prvé řadě prohlášení obsahuje alespoň údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území. Dále zákon požaduje údaje o jednotce, a to zejména: (i) pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání; (ii) určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky (zde je potřeba mít na paměti, že se jedná o společné části domu, pozemku, na němž stojí dům, a také funkčně souvisejících pozemků, přičemž je nezbytné nezapomínat na společné části, které jsou určené k výlučnému užívání konkrétní jednotkou, např. balkon); (iii) velikost podílů na společných částech. Závěrem prohlášení musí obsahovat alespoň údaje o tom jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich (typicky zástavní právo).

K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.

Na místě je také upozornit na skutečnost, že chceme-li vytvořit jednotky v budově, která je součástí pozemku, vymezují se jednotky v pozemku, a nikoliv v budově.

Výčet výše uvedených náležitostí lze nalézt v § 1166 občanského zákoníku, nicméně pro správné vypracování prohlášení vlastníka tak, aby nedošlo k zamítnutí návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí, je důležité myslet také na prováděcí právní předpisy, zejména nařízení vlády č. 366/2013 o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím či pokyny ČÚZK k číslování bytů.

Ačkoliv se tedy nejedná o nijak zvlášť složité právní jednání, je potřeba kromě příslušných ustanovení občanského zákoníku zohlednit také prováděcí právní předpisy a mít jistý přehled o technických záležitostech s tím souvisejících.

Je tak na místě předem záměr konzultovat s právníkem znalým problematiky, aby celé rozdělení domu na jednotky proběhlo rychle, hladce a bez komplikací. Pokud budete mít v této souvislosti jakoukoli otázku či budete chtít pomoci, neváhejte mě kontaktovat.

V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.