Ačkoli to mnozí ještě dnes neví, od 1.1.2018 nám legislativa přinesla novinku, která má za cíl usnadnit proces dělení pozemku. Před touto změnou (do 31.12.2017) nebylo možné jen tak bez dalšího pozemek rozdělit. Vždy jste museli mít po ruce nutný právní titul, např. kupní smlouvu na pozemek v rámci prodeje části pozemku a převodu vlastnického práva, nebo darovací smlouvu, a až s tímto úkonem (smlouvou) bylo možné rozdělení pozemku zapsat do katastru nemovitostí.
Jak se pozemek dělil dříve a jak dnes?
To v praxi znamenalo, že pozemek jste mohli rozdělit pouze tehdy, když jste chtěli například rozprodat pozemek a měli konkrétního kupce a smlouvu v ruce, nebo když jste chtěli například obdarovat své děti.
Příklad, jak to fungovalo dříve
Pan Kotrba vlastnil na okraji Prahy v žádané lokalitě poměrně velký pozemek (o výměře 6 690 m2), a to na periferii vybudovaného satelitního městečka. Chtěl ho rozdělit, aby prodejem druhé části pozemku získal nějaké finance na další investice. Na jedné polovině pozemku měl postavený rodinný dům, ve kterém již bydlel se svou rodinou. Pozemek byl pro něj zbytečně velký a pan Kotrba si nemohl dovolit ani vybudování zbytečně velké zahrady, ani její následnou údržbu. Bohužel pozemek rozdělit nemohl. Nejprve musel najít kupce takového pozemku, představit mu svůj záměr a pak teprve společně převodem části pozemku převést vlastnické právo na konkrétního kupce. A následně požádat o rozdělení pozemku. Nejdéle trvalo v tomto případě hledání kupce a realizace koupě nemovitosti.
Situace dnes
Od 1.1.2018 je dostačující mít územní souhlas. K rozdělení pozemku a k zápisu na katastr nemovitostí se obejdete bez kupní smlouvy. Pozemek i po rozdělení na jednotlivé části/pozemky může zůstat ve vašem vlastnictví.
Na co nesmíte ale zapomenout? Najít vhodný důvod pro dělení pozemku, který schválí příslušný stavební úřad. Zde doporučujeme „důvod“ nejprve zkonzultovat se stavebním úřadem. A až následně teprve podat oficiální žádost.
S dobrým advokátem celý proces zvládnete hravě během 3 měsíců.
Kroky a úkony jsou následující:
- Připravit žádost
- Připravit grafické znázornění Vašeho záměru dělení pozemku v katastrální mapě (zvládnete sami s pomocí právníka)
- Rozhodnutí stavebního úřadu – územní rozhodnutí nebo sdělení o souhlasu (případ od případu)
- Ověřený geometrický plán pro rozdělení pozemku (připravuje geodet – úředně oprávněný zeměměřický inženýr)
- Ohlášení změny údajů o pozemku k zápisu do katastru nemovitostí
Podívejme se na jednotlivé kroky podrobněji
ŽÁDOST
Pro rozhodnutí stavebního úřadu o dělení nebo scelování pozemků potřebujete vyplnit žádost o vydání rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemku.
Ta tvoří přílohu č. 4 k vyhlášce č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření. K dispozici ji máte zde: http://bit.ly/2KCZN5O V této příloze jsou rovněž uvedeny veškeré přílohy, které je nutné k žádosti předložit. Jednou z nich je i tzv. celková situace v měřítku katastrální mapy včetně parcelních čísel se zakreslením požadovaného dělení pozemků s vyznačením přístupu z veřejné komunikace ke všem pozemkům. Jinými slovy se jedná o grafické znázornění Vašeho záměru dělení pozemku v katastrální mapě. V této fázi tedy ještě není nutný geometrický plán. V případě nesouhlasu stavebního úřadu s navrhovaným dělením pozemku by se totiž stal nepoužitelný, což by znamenalo zbytečnou finanční ztrátu pro žadatele.
Jako žadatel se můžete nechat v řízení zastoupit, a to na základě plné moci. Často tomu tak bývá, je-li například žadatelů více. V ideálním případě přenechejte zastoupení realitnímu advokátovi, který za vás vyřídí veškerou komunikaci s úřady.
ROZHODNUTÍ STAVEBNÍHO ÚŘADU
S vyplněnou žádostí a kopií katastrální mapy s vyznačením navrhovaného dělení pozemku, případně dalšími přílohami, zajdete na příslušný stavební úřad.
Na základě této žádosti je vydáno územní rozhodnutí, které vydává stavební úřad v územním řízení. Není-li třeba stanovit podmínky pro dělení nebo scelování pozemků, stavební úřad potvrdí tuto skutečnost sdělením (souhlasem), kterým současně schválí navrhovaný záměr. Stavební úřad současně ověří grafickou přílohu navrhovaného dělení pozemku za podmínek vydaného rozhodnutí.
Doporučujeme, aby celý proces dělení nejprve před podáním žádosti za vás zkonzultoval kvalitní právník přímo se stavebním úřadem a následně připravil vše, co je nezbytné (např. v některých případech substanoviska a stanoviska jiných úřadů).
Seznam příslušných stavebních úřadů najdete zde: https://www.statnisprava.cz/rstsp/ciselniky.nsf/i/d0061
KATASTR NEMOVITOSTÍ (KN)
Vlastní dělení pozemků provádí až katastr nemovitostí. A zde jsme již skoro v cíli celého procesu dělení. Nezbytnou podmínkou pro dělení je zajištění přístupové cesty k pozemkům! A to na všechny oddělované pozemky – tyto musí být dopravně napojeny na veřejně přístupnou pozemní komunikaci. V opačném případě katastr zápis neprovede. Přístupová cesta musí být samozřejmě zřejmá a vyznačena již v rámci žádosti na stavební úřad. Proto je někdy nutné v rámci celého procesu zřídit například věcná břemena k nemovitosti.
K formuláři Ohlášení změny údajů o pozemku k zápisu do KN, který je dostupný na internetových stránkách ČÚZK se připojí:
- ověřený geometrický plán opatřený souhlasem katastrálního úřadu s očíslováním parcel,
- sdělení o souhlasu stavebního úřadu (nebo územní rozhodnutí) s doložkou právní moci,
- plná moc, pokud návrh nepodává vlastník pozemku.
Bez čeho se v řízení neobejdete?
- Nezbytně nutně si musíte nechat vyhotovit geometrický plán, který zobrazí návrh nového uspořádání pozemků. V tomto se obraťte na geodeta. Seznam geodetů s úředním oprávněním naleznete zde: http://bit.ly/2ZMehDU. Cena za vyhotovení se pohybuje okolo 5 000 Kč.
- Před podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí musí být ověřený geometrický plán opatřen souhlasem katastrálního úřadu s očíslováním parcel
- Doporučujeme obrátit se na realitního advokáta a ten za vás vše obstará. Se zkušeným právníkem nebo advokátem pohybujícím se v realitní oblasti nehrozí, že zapomenete doložit nějakou z povinných příloh nebo neopomenete stanovisko od příslušného úřadu, které slouží jako podklad pro územní rozhodnutí. V opačném případě vám stavební úřad totiž územní rozhodnutí nevydá a žádost zamítne.
Dělení pozemku: Jak dlouho trvá administrativa?
Nezapomeňte vše vyznačit v grafickém znázornění Vašeho záměru dělení pozemku v katastrální mapě. Následně je třeba podat žádost na stavební úřad (cca 30 dnů, může se protáhnout až na 90 dnů). V jednoduchých věcech, zejména lze-li rozhodnout na základě dokladů předložených žadatelem, rozhodne stavební úřad bez zbytečného odkladu, nejdéle však do 60 dnů ode dne zahájení územního řízení. Ve zvlášť složitých případech stavební úřad rozhodne nejdéle do 90 dnů. V případě sdělení je lhůta pro vydání 30 dnů.
Zhruba jeden týden pak zabere zpracování plánu geodety neboli ověřeného geometrického plánu. Zápis nových pozemků na základě ohlášení vlastníka do katastru nemovitostí trvá 30 dní. Vše zvládnete do 3 měsíců. Samozřejmě se to také odvíjí od činnosti a rychlosti jednotlivých správních úřadů.
Jaké jsou náklady spojené s rozdělením pozemku?
Celková cena se skládá z ceny:
- poplatku na stavebním úřadě: 1 000 Kč. Tento správní poplatek lze uhradit hotově na pokladně příslušného úřadu, poštovní poukázkou nebo převodem z účtu.
- geometrického plánu: 4 000 – 6 000 Kč.
- zápis nových pozemků na základě ohlášení vlastníka do katastru nemovitostí je bez správního poplatku, jelikož se jedná o tzv. zápisy jiných skutečností a nikoliv o zápis práva.
V rámci naší advokátní praxe v oblasti práva nemovitostí pomáháme klientům i v jednání s úřady ohledně dělení pozemků. Poměrně často můžeme vydělat na tom, že si koupíte větší pozemek a poté jej rozparcelujete za účelem prodeje a dalšího finančního zisku. Takovou koupi považuji za skutečně dobrou investici. Ráda vám v této věci poradím. Můžete využít našich služeb, které nabízíme. Kdykoliv mě kontaktujte na e-mailu poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář.
V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.
