Pronájem domu či bytu patří mezi ta právní témata, se kterými se dříve či později setká v životě téměř každý – ať už zprvu v roli nájemce, anebo později jako pronajímatel. V tomto článku se zaměříme na druhou skupinu, tedy všechny vlastníky bytů a domů. Poradíme vám, co by měla nájemní smlouva obsahovat, aby spolehlivě chránila pronajímatele i pronajímanou nemovitost, a navíc se podíváme i na často diskutované otázky, jak dát nájemci výpověď z nájmu či jak sepsat nájemní smlouvu.

Vzor nájemní smlouvy zdarma z internetu vás před problémy neochrání

Nájemní smlouva rozhodně nepatří mezi dokumenty, u kterých byste měli spoléhat na vzor zdarma. Na internetu totiž často natrefíte na smlouvy, které jsou buď zastaralé, anebo obsahují nezákonná a neúčinná ustanovení, která vás v případě sporu s nájemcem stejně neochrání.

Věděli jste například, že nájemci nemůžete zakázat chovat v bytě „běžné“ zvíře? § 2258 občanského zákoníku totiž stanoví, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře, pokud chov nepůsobí pronajímateli nebo jiným obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Nájemce tak ve většině bytových domů sice nebude mít právo chovat vepře, kozu nebo krokodýla, ale rybičky, kočka nebo pes mu v drtivé většině případů projdou. Přesto se mi na stůl pravidelně dostávají smlouvy, kde pronajímatel zakazuje nájemci chovat jakékoliv zvíře. V případě, že by se tímto ustanovením nájemce neřídil a zvíře si v souladu s výše jmenovanými kritérii pořídil, nemůže to pronajímatel považovat za porušení smlouvy. Pochopitelně ale můžete před podpisem nájemce vyzpovídat a zeptat se, zda má v plánu v bytě zvíře (a jaké) chovat či nikoliv. Pokud ano, vy o to nestojíte a na inzerát se vám ozvalo více zájemců, můžete upřednostnit jiného „kandidáta“.

Pronájem nemovitosti – ať už jde o byt, dům nebo jiný prostor určený k bydlení – s sebou nese z pohledu pronajímatele vždy spoustu rizik a nejistot. Namátkou třeba:

  • neplacení nájemného,
  • poškození nemovitosti a vašeho vybavení,
  • poničení majetku sousedů (např. okolních bytů) a společných částí domu (např. výtahu),
  • rušení nočního klidu nájemcem,
  • exekuce nájemce,
  • pokuta za nesplnění ohlašovací povinnosti, pokud je nájemce cizinec.

Rizik je mnoho a při podpisu nájemní smlouvy s nájemcem si nikdy nemůžete být dopředu na 100 % jisti, že v budoucnu nebudete nuceni řešit nějaké potíže. Zdůrazňuji však, že kvalitní nájemní smlouva může drtivou většinu „strašáků“ vyřadit ze hry, popřípadě stlačit rizika k naprostému minimu. V praxi se bohužel na denní bázi přesvědčuji také o opaku – nekvalitní nájemní smlouva může pronajímateli pořádně zavařit a omezit možnosti, jak se coby vlastník pronajímané nemovitosti můžete domoci svých práv, dát nájemci výpověď apod. To může být o to komplikovanější v situaci, že jste nemovitost koupili na investici a nájemné máte spočítané tak, aby vám měsíc co měsíc splácelo hypotéku nebo její podstatnou část.

Prevence v podobě vyladěné nájemní smlouvy je vždy lepší a nesrovnatelně levnější řešení než následné soudní tahanice, které jsou nákladné a jejich výsledek nejistý. Zkušený realitní advokát, který vám připraví nebo zkontroluje nájemní smlouvu na míru, vám může ušetřit desítky i stovky tisíc korun.

Co musí nájemní smlouva obsahovat?

Právní úprava nájmu je z drtivé většiny obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, přičemž obecná ustanovení a zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu naleznete v pasáži §§ 2201-2331. Občanský zákoník je v této podobě účinný od 1. 1. 2014 a mezi jeho charakteristické rysy patří, že poskytuje silnou ochranu nájemci jakožto slabší straně nájemního vztahu. To je další důvod, proč by pronajímatelé neměli brát znění nájemní smlouvy na lehkou váhu.

Mezí klíčové náležitosti nájemní smlouvy patří zejména:

Identifikace pronajímatele, nájemce a dalších osob, které v bytě bydlí spolu s nájemcem

Máme na mysli jméno, příjmení, datum narození a/nebo rodné číslo a trvalý pobyt, eventuálně korespondenční adresu, pokud se liší od místa trvalého pobytu.

Identifikace nemovitosti

Podkladem je stav evidovaný v katastru nemovitostí. Nic nezkazíte, když do smlouvy uvedete adresu pronajímaného bytu či domu, která může po dohodě posloužit i jako korespondenční adresa nájemce (např. pro účely doručení výpovědi z nájmu).

Specifikace předmětu nájmu

Nájemce musí přesně vědět, co všechno mu pronajímatel svěřuje do užívání.

Nepronajímáte celý byt, ale jenom některé místnosti? Vymezte je ve smlouvě a do přílohy dejte plánek s vyznačením pronajímaných místností.

Je součástí nájmu i terasa, garáž, zahrada, parkovací místo nebo třeba sklepní kóje? I to by měla nájemní smlouva obsahovat.

Nájemné a zálohy na služby

Stěžejním prvkem každé nájemní smlouvy musí být výše nájemného a záloh na energie, poplatky za správu domu a jiné platby spojené s užíváním nemovitosti, jakož i způsob jejich hrazení. Pronajímatel a nájemce se často dohodnou, že si nájemce např. elektřinu přehlásí sám na sebe a neplatí zálohy pronajímateli, ale přímo dodavateli energie. Doporučujeme proto přesně specifikovat, jaké úhrady a zálohy hradí nájemce přímo pronajímateli.

Chybět nesmí ani nejzazší datum úhrady. Nájemce podle § 2251 občanského zákoníku platí nájemné předem na každý měsíc (nebo na jiné ujednané platební období, pokud se dohodnete např. na čtvrtletních platbách), a to nejpozději do 5. dne příslušného platebního období, pokud si strany neujednají den pozdější. Podstatné je, že dle zákona se smluvní strany nemohou platně dohodnout na dřívějším datu úhrady. Často přitom narážím na nájemní smlouvy, kdy pronajímatel po nájemci požaduje úhradu nájemného třeba do 20. dne měsíce předcházejícího měsíci, na které se nájemné platí. Jak se říká, „papír snese všechno“, a pokud taková dohoda funguje, není co řešit. Jako pronajímatel byste však měli vědět, že pokud se nájemce (navzdory takovému ujednání) náhodou s platbou opozdí, formálně dle zákona nejde o prodlení. Samozřejmě za předpokladu, že nájemce nakonec splní ono „zákonné minimum“ a zaplatí do 5. dne měsíce, na který je nájemné hrazeno.

Je vhodné, když nájemní smlouva výslovně určí, „za kým půjdou“ platby spojené s nemovitostí (např. daň z nemovitostí, poplatky SVJ, splátka anuity družstvu atd.) a kdo bude přispívat do fondu oprav. Dle zákona jde totiž o povinnosti vlastníka bytu, chcete-li pronajímatele. Případné přenesení plateb na nájemce je tak nutné ve smlouvě správně formulovat.

Pokud ve výši nájemného není některá platba započtena (např. daň z nemovitosti, příspěvek do fondu oprav apod.), musí být zcela jasné, kolik, za co a kdy má nájemce platit. Lepší je, když vše a co nejpodrobněji rozepíšete. Čas od času se na nás obrací pronajímatelé, kteří by rádi, aby nájemce zaplatil i pojištění nebo daň z nemovitosti. Pokud ale tyto platby nemáte zahrnuté v nájemném nebo výslovně ve smlouvě specifikované, kolik má nájemce pro tyto účely měsíčně platit, nejspíš ostrouháte. Často je tak nejjednodušší započítat tyto „vedlejší částky“ do sumy, kterou měsíčně požadujete za nájemné.

Kauce

Občanský zákoník hovoří o jistotě, ale v nájemních smlouvách můžete narazit i na synonyma jako kauce nebo záloha. Podstatou je, že pronajímatel může po nájemci požadovat složení určité částky, která slouží jako určitá pojistka pro případy, kdy by nájemce například:

  • neplatil nájemné,
  • poškodil vybavení v bytě, které patří pronajímateli, nad běžnou míru opotřebení,
  • neplnil další povinnosti vyplývající ze zákona nebo nájemní smlouvy.

V takovém případě se pronajímatel může uspokojit z jistoty do výše takových nákladů. Teoreticky se tak může stát, že při skončení nájmu nájemci nevrátíte ani korunu, anebo pouze část jistoty.

Ale pozor! Jistota nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud tedy pronajímáte dům za 15.000,- Kč měsíčně, nemůžete od nájemce vybrat více než 45.000,- Kč.

Od novely občanského zákoníku účinné k 1. 7. 2020 navíc doporučujeme zpozornit v případech, kdy nájemní smlouva ukotvuje ve váš prospěch nejen jistotu, ale i smluvní pokutu pro případ porušení některé z povinností nájemce. Limit ve výši tří měsíčních nájmů se totiž vztahuje na součet jistoty a práva na zaplacení smluvní pokuty. Jinak řečeno: součet složené jistoty a práva na zaplacení smluvní pokuty nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Samostatným tématem jsou úroky. Věděli jste, že nájemce má právo na úroky z jistoty, a to od jejího složení alespoň ve výši zákonné sazby? Povinnost stanoví § 2254 odst. 2 občanského zákoníku a pronajímatelům doporučujeme, aby na tento parametr nezapomínali. Zvlášť v případech, kdy máte po dlouhá léta jednoho nájemce, mohou úroky dát dohromady nezanedbatelnou částku.

Doba trvání nájmu

Pronajímatel a nájemce by měli ve smlouvě jasně určit, od kdy do kdy nájem trvá. Nájemní smlouvu můžete uzavřít na dobu určitou i neurčitou. Jak se dozvíte níže, nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou či neurčitou se od sebe zásadně liší a promítají se mimo jiné do výčtu důvodů, ze kterých pronajímatel může nájemci vypovědět nájem.

Předávací protokol

Přílohou každé nájemní smlouvy by měl být předávací protokol. Jde o dokument, který by měl pro vyloučení všech pochybností obsahovat zejména:

  • odečty měřidel energií,
  • seznam vybavení, které je součástí nájmu (nábytek, spotřebiče, nádobí apod.),
  • stav pronajímaného vybavení,
  • počet klíčů, čipových karet apod., které pronajímatel předal nájemci.

Vždy je lepší, když předávací protokol obsahuje dostatek kvalitních fotografií bytu i jeho vybavení. Čím více údajů nájemní smlouva i předávací protokol obsahují, tím snazší je při skončení nájmu porovnat, zda u některého vybavení nedošlo k poničení nad rámec běžného opotřebení či jiným závadám, které neexistovaly, když pronajímatel dům nebo byt svěřil nájemci. Fotografie vám navíc mohou „zachránit krk“ v případě, že se nájemce dostane do finančních potíží a následně do exekuce. Tehdy budete totiž muset dokázat vy (a nikoliv nájemce), že pohovka, televize nebo pračka oblepené exekuční nálepkou patří vám, a nikoliv dočasnému uživateli vašeho bytu.

Když ve smlouvě výslovně určíte, že pračka, sušička nebo třeba myčka nádobí je nebo není součástí nájmu, vyhnete se v budoucnu zbytečným dohadům o to, kdo případně zajistí (a hlavně zaplatí) opravu pračky, která při začátku nájmu byla v koupelně a po 7 měsících přestala fungovat.

Další práva a povinnosti smluvních stran

Obecně doporučujeme, aby nájemní smlouva upravovala vzájemné vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem co nejpodrobněji. Mohu například jenom doporučit, aby se nájemce zavázal v souvislosti s nájmem po celou dobu jeho trvání mít uzavřené pojištění odpovědnosti v občanském životě. To poslouží pro úhradu škod sousedům, kterým nájemce vinou prasklé hadičky od záchodu vytopí byt apod.

Máte obavy, že nájemce při skončení nájmu dobrovolně byt či dům neopustí a bude vám dělat potíže? Řešením může být sepis notářského zápisu, který v případě potřeby poslouží jako tzv. exekuční titul a proces nedobrovolného vystěhování nájemce podstatně zrychlí. Vždy ale záleží na řadě okolností a aplikace notářského zápisu do praxe není vždy jednoznačná.

Prověřte si nájemce

Než s někým podepíšete nájemní smlouvu, měli byste vědět, s kým máte tu čest. Před podpisem si proto včas vyžádejte osobní údaje nájemce a důkladně si jej prověřte. Jak to udělat? Způsobů je celá řada, ale na 100 % vám pomohou:

Mimo jmenované evidence nic nezkazíte tím, když jméno nájemce jednoduše zadáte do internetového vyhledávače a podíváte se, zda vám nevyjedou podezřelé příspěvky. I touto cestou se totiž můžete dozvědět, že je nájemce notorický dlužník nebo jinak pofidérní osoba.

Současně byste se měli zajímat, zda je nájemce trvale zaměstnaný nebo má jinak zajištěný pravidelný příjem. Pokud se vám povede zjistit jméno předchozího vlastníka nemovitosti, kde nájemce bydlel, není na škodu, pokud se na nájemce zeptáte přímo u jeho bývalého pronajímatele.

Cizinec v bytě není problém…

… ale musíte počítat s dalšími povinnostmi. V souladu s § 102 zákona č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů totiž musíte policii oznámit ubytování cizince do 3 pracovních dnů od jeho ubytování. Současně byste měli vést domovní knihu, kterou na požádání předložíte policii ke kontrole. Samotnému cizinci pak na požádání musíte vydat potvrzení o ubytování s uvedením jména, příjmení, ulice, místa a doby ubytování.

Pokud některou z těchto povinností jako fyzická osoba nesplníte, dopouštíte se přestupku, za který můžete dostat pokutu až 50.000,- Kč. Specifika ubytování cizince proto doporučujeme nepodceňovat. Pokud si nejste jisti, zda máte vše v pořádku, neváhejte se na nás obrátit. Pomůžeme vám.

Jak dát výpověď z nájmu?

Ke skončení nájemního vztahu obecně dochází:

  • uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednaný,
  • dohodou smluvních stran k libovolnému datu,
  • výpovědí ze zákona nebo dle smluvního ujednání.

Zaprvé byste měli mít na paměti, že musíte nájemci písemně a s předstihem oznámit skončení nájmu; ať už byl uzavřený na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud by se tak nestalo a nájemce užíval byt i 3 měsíce po „papírovém“ skončení nájmu, nájem by se automaticky prodloužil.

Výpověď musí být písemná a musí dojít nájemci. Výpověď neposílejte e-mailem, ale nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou. Výpovědní doba (ať už je jakkoliv dlouhá) začíná běžet 1. den kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce výpověď obdržel. Pokud tedy nájemce převezme dopis s výpovědí např. 3. dubna, výpovědní doba začne běžet 1. května.

Jako pronajímatel máte při výpovědi povinnost poučit nájemce o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Na to má nájemce 2 měsíce od doručení výpovědi. Na poučení v žádném případě nezapomínejte, protože bez něj je výpověď z vaší strany neplatná!

Dle § 2288 občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem – uzavřený na dobu určitou i neurčitou – v 3měsíční výpovědní době tehdy, pokud:

  • nájemce poruší hrubě svoji povinnost vyplývající z nájmu,
  • je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  • má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
  • je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Specifikem nájmu na dobu neurčitou je právo pronajímatele vypovědět nájem v případě, kdy:

  • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

I v těchto případech činí výpovědní doba 3 měsíce. Ale pozor – pokud by se manžel nebo příbuzný do bytu nenastěhoval a nájemce „fingovaný“ výpovědní důvod odhalil, mohl by se dožadovat zneplatnění výpovědi i náhrady škody.

V praxi se můžete setkat i s nájemcem, který porušuje své povinnosti plynoucí z nájmu zvlášť závažným způsobem. Tehdy můžete nájemci vypovědět nájem bez výpovědní doby. Půjde o případy, kdy nájemce:

  • nezaplatil nájemné a náklady na služby po dobu alespoň 3 měsíců,
  • poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
  • způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo
  • užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

To za předpokladu, že předem upozorníte nájemce, aby v přiměřené době odstranil svoje závadné chování nebo odstranil protiprávní stav. To znamená, že musíte předem nájemce „napomenout“ a jasně určit, čím porušuje smlouvu – jinak se k výpovědi nepřihlíží! Stejně tak nikdy neopomeňte ve výpovědi vždy přesně uvést důvod, o který výpověď opíráte. Neuvedete-li výpovědní důvod, nebude se k výpovědi přihlížet.

Podepsal jsem smlouvu, která je špatná. Co teď?

V žádném případě nezoufejte a nepanikařte. Můžete například s nájemcem uzavřít dodatek k nájemní smlouvě nebo začít jednat o uzavření nové smlouvy. Pamatujte, že každá situace má řešení. Ozvěte se nám a společně najdeme způsob, jak z potíží ven. Pro prvotní zhodnocení situace a jednodušší rady doporučujeme využít naše výhodné online konzultace. Během konzultace zjistíte, jak si stojíte a co by se dalo se situací dělat. Pokud by řešení vyžadovalo více času, připravíme vám nabídku včetně ceny, kterou nám maximálně zaplatíte.

Naše kancelář Realitní advokáti s.r.o. se dlouhodobě specializuje výhradně na právo nemovitostí, kam samozřejmě spadají i nájemní smlouvy. Pravidelně se tak setkáváme se zoufalými pronajímateli, kteří s nájemcem podepsali krátkou a nevhodnou nájemní smlouvu. Řada lidí ji totiž považuje pouze za nutný „cár papíru“ a neuvědomuje si, že na znění všech těch „nudných právnických formulek“ závisí, zda se vám podaří po nájemci úspěšně vymáhat dlužné nájemné, náhradu škody za poškozený nábytek nebo platně nájemní smlouvu vypovědět.

Za naši práci odpovídáme profesně i osobně. Kromě již stovek spokojených zákazníků kvalitu naší práce v březnu 2021 potvrdil prestižní žebříček TOP 100 žen česko-slovenského právního byznysu, kam byla zařazena i zakládající partnerka kanceláře a advokátka JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

Pronajímáte byt? Nejste si jistí, zda je vaše nájemní smlouva „OK“? Chcete mít jistotu, že v budoucnu nevyházíte z okna statisíce za soudní spory s nájemcem?

Neváhejte využít naše právní služby, jsme tu pro vás.