Daň z nabytí nemovitých věcí při koupi nemovitosti

Právním základem pro daň z nemovitých věcí je zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí č. 340/2013 Sb. Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitostí) se vztahuje k úplatným převodům pozemků, staveb a jednotek a jak se lze dovtípit již ze samotného názvu této daně, od 1. listopadu 2016 je poplatníkem výhradně nabyvatel, typicky tedy kupující (dříve byl poplatníkem prodávající s tím, že bylo možné se dohodnout i jinak).

Sazba daně činí 4 % ze základu pro výpočet daně, který vychází buď z kupní ceny anebo z tzv. srovnávací daňové hodnoty (zjištěné podle znaleckého posudku či směrné hodnoty). Dvě zmíněné varianty si ilustrujme na jednoduchých příkladech.

Představme si scénář, že jako kupující kupujete byt za dohodnutou kupní cenu ve výši 1.000.000 Kč a nenecháte byt ocenit znalcem. Kromě smluvní povinnosti zaplatit kupní cenu vám tak vzniká zákonná povinnost odvést daň ve výši 4 % z 1.000.000 Kč, tedy 40.000 Kč. Přesněji řečeno, oněch 40.000 Kč odvedete jako zálohu finančnímu úřadu, načež finanční úřad ověří, že dohodnutá kupní cena je opravdu reálná, a to porovnáním kupní ceny bytu s ostatními nemovitostmi, aby tak odhalil případné fingování nižší kupní ceny za účelem snížení daňové povinnosti. Obecně platí, že pokud se kupní cena nijak nevymyká té tržní, neměl by být s vypočtenou daní problém. Na vyměření daně má finanční úřad až 3 roky, nicméně v praxi je to zpravidla výrazně rychlejší.

V případě, že si byt necháte ocenit znalcem, je průběh následující. Tentýž byt jako výše znalec ocení kupříkladu na 950.000 Kč (tzv. zjištěná cena). Z této částky se určí tzv. srovnávací daňová hodnota, která činí 75% ze zjištěné ceny, takže 712.500 Kč. Dohodnutá kupní cena (1.000.000 Kč) je zde vyšší než srovnávací daňová hodnota, přičemž platí pravidlo, že daň se odvádí z vyšší z obou částek. V takovém případě se tedy odvede daň z částky ve výši 1.000.000 Kč. Jiná situace nastane, pokud znalec ocení byt na 1.350.000 Kč, kdy by srovnávací daňová hodnota (75% ze znaleckého odhadu) představovala 1.012.500 Kč. Podle pravidla, že daň se odvádí z vyšší z částek, by se daň odváděla z částky 1.012.500 Kč.

Jak daňové přiznání podat?

Daňové přiznání je nabyvatel povinen podat nejpozději do 3 měsíců po začátku měsíce následujícího, ve kterém byl proveden vklad do katastru nemovitostí. Pokud tedy došlo k uzavření kupní smlouvy a vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí k 10. Dubnu 2018 a vyrozumění o vkladu vlastnického práva bylo doručeno o měsíc později (v půlce května), je potřeba podat daňové přiznání do konce srpna téhož roku (počítáme tři měsíce od počátku června). V případě nedodržení lhůty vyzve finanční úřad k doplnění daňového přiznání do 15 dní.

Co je třeba k daňovému přiznání přiložit?

  • Převodní (např. kupní) smlouvu
  • Vyrozumění z katastru nemovitostí o povolení vkladu
  • Případně také znalecký posudek, bude-li použit pro výpočet daně.

Kam a co podat?

Daňové přiznání se podává místně příslušnému finančnímu úřadu podle toho, kde se nachází předmětná nemovitost (seznam zde). Formulář k přiznání daně z nabytí nemovitých věcí lze nalézt na odkazu zde.

Jak číst kupní ceny u inzerátů?

Přesuňme se trochu více do realitního života. Najdete-li inzerát nemovitosti, u níž je uvedena kupní cena 2.000.000 Kč, nabízí se možná zbytečná otázka, jestli je v ní obsažena daň z nabytí nemovitosti. Samozřejmě není, v praxi to tedy znamená, že jako kupující musíte počítat s tím, že z vašeho bankovního účtu zmizí vedle částky odpovídající kupní ceně také zmíněná 4 %, která zaplatíte na dani. V tomto příkladu Vás tedy nová nemovitost vyjde minimálně na 2.080.000 Kč. Zde je třeba zmínit, že existují některé výjimky, kdy není potřeba daň odvádět (viz dále). Závěrem dodávám, že provize realitního makléře je zpravidla obsažena v ceně, ale nemusí tomu tak být vždy, což je běžnou praxí především u brněnských realitních kanceláří (u inzerátů to bývá většinou uvedeno).

Kdy není třeba daň z nabytí nemovitostí platit?

Jako z každého pravidla i zde existují výjimky z daňové povinnosti. Jedná se o situace, kdy je nabyvatel od daně z nabytí nemovitosti osvobozen, a to zejména v následujících případech:

  • První úplatný převod rodinného domu nebo jednotky v bytovém domě, pokud k němu dojde do 5 let od dokončení nebo započetí užívání nemovitosti,
  • Převod majetku družstva do vlastnictví svých členů (klasická je situace, když se družstvo transformuje na společenství vlastníků jednotek, čímž byty převede do formy tzv. „osobního“ vlastnictví svých členů),
  • Při koupi družstevního bytu (jelikož si nekupujete bytovou jednotku, ale členský podíl v bytovém družstvu).

Toto jsou příklady nejčastějších osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí. Úplný výčet lze najít v § 6 – § 9 Zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí.

V souvislosti s osvobozením od daně z nabytí nemovitých věcí je nutné poukázat na skutečnost, že osvobození u prvního úplatného převodu jednotky se vztahuje pouze na jednotku v bytovém domě a nikoliv na jednotku v domě rodinném! Jaký je rozdíl? Pokud se postaví rodinný dům a následně se například prohlášením vlastníka rozdělí na více jednotek, převod, byť první, té samotné jednotky není od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozen. Proč tomu tak je? To bohužel nejsem schopna vysvětlit a je dost dobře možné, že se jedná o opomenutí zákonodárce a budeme tak doufat, že v budoucnu dojde ke změně.

Závěrem v této souvislosti dodávám, že daň z nabytí nemovitých věcí se nevztahuje na dědictví či darování nemovitosti, protože nejde o úplatný převod.

Problematika daně z nabytí nemovitých věcí není závratně složitá, nicméně je potřeba dodat, že v případě nemovitostí se daň vypočítává z nemalých finančních částek, s čímž úměrně souvisí i výše daňové povinnosti. Samotný systém výpočtu daně není zcela jednoduchý a proto je potřeba celému procesu věnovat patřičnou pozornost a obrátit se v případě potřeby na odborníka.

Na úplný konec připomínám, že daň z nabytí nemovitých věcí je pouze jedna z několika daní, na které je potřeba při převodu nemovitosti myslet. Jejich přehled naleznete na mém blogu zde https://ilonacernochova.cz/jake-platby-klienty-rk-pripravit/

Užitečné odkazy:

 

 

 

 

V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.