Prodáváte bytovou jednotku s garážovým stáním, které má formu spoluvlastnického podílu na samostatné nebytové jednotce? Tak čtěte níže, protože předkupní právo komplikuje život nejen prodávajícím, ale i kupujícím a realitním makléřům. Nicméně naštěstí to vypadá, že „nic se nejí tak horké, jak se to uvaří“ :-).
Problém předkupního práva nastává zejména tam, kde máme velké množství spoluvlastníků – při desítkách spoluvlastníků je stěží realizovatelné jak časově, tak i finančně. Chtějí-li prodávající spolu s bytem nebo i samostatně prodat garážové stání, zákon ukládá prodávajícím jednotky povinnost nabídnout spoluvlastnický podíl ve formě garážového stání ostatním podílovým spoluvlastníkům, neboť ti mají předkupní právo. Teoreticky tak může dojít k nepříjemné situaci pro prodávajícího i kupujícího, kdy sousedé uplatní své předkupní právo a garážové stání koupí, v důsledku čehož by mohl kupující koupit bytovou jednotku bez možnosti parkování. Navíc situaci často komplikuje velké množství spoluvlastníků, které je třeba oslovit a nabídnout jim dané garážové stání v rámci předkupního práva.
Stejný problém se týká nejen úplatného převodu nemovitosti, ale také například darování bytu, kde ostatní spoluvlastníci mají možnost spoluvlastnický podíl na jednotce (např. tedy garážovém stání) při darování vykoupit za cenu obvyklou. V praxi se pak tento problém vyskytuje nejen u garáží, ale také sklepních kójí, které jsou vymezeny jako nebytová jednotka ve spoluvlastnictví ostatních sousedů. Velký problém s předkupním právem nastává i u spoluvlastnických podílů na přístupových/příjezdových komunikacích k domům či pozemkům.
Dobrou zprávou je, že již máme k dispozici jedno z prvních rozhodnutí Nejvyššího soudu k předkupnímu právu, kdy Nejvyšší soud rozhodl tak, že požadavku spoluvlastníka (předkupníka) na uplatnění předkupního práva nevyhověl, a to zjednodušeně řečeno hlavně z důvodu, že se jednalo o zneužití práva.
Žalobce (předkupník) se domáhal uzavření kupní smlouvy na zpětnou koupi spoluvlastnického podílu o velikosti 1/1326 na nebytové jednotce-garáži v budově s příslušným podílem na společných částech této budovy a pozemcích. Žalovaná (prodávající) při prodeji nemovitosti nerespektovala žalobcovo předkupní právo a nenabídla příslušný podíl spoluvlastníkům. Žalobce („opomenutý“ z předkupního práva) chtěl získat parkování odkoupením spoluvlastnického podílu žalované (prodávající).
Dovolací soud věc uzavřel tak, že při uplatňování zákonného předkupního práva opomenutého spoluvlastníka šlo o šikanózní výkon práva, kterému nelze přiznat ochranu, protože se nejedná o výkon práva, ale o protiprávní jednání. Zneužití práva nepožívá ochrany založené na principu poctivosti. Žalobce by v dané věci získal úspěšným uplatněním předkupního práva 1/26 výměry parkovacího stání žalované, v důsledku čehož by mohl užívat parkovací stání přibližně 14 dní v roce. Zároveň ale žalobce již ve stejném domě 2 parkovací stání měl.
Soud došel k tomuto svému závěru posouzením těchto konkrétních skutečností:
- Žalobcův podíl činil pouze 1/1326. To znamená, že by příslušné parkovací místo nezískal celé.
- Podle úvahy soudu to odpovídá pouze 1/26 výměry parkovacího/garážového stání, takže by žalobce mohl užívat parkovací stání jen přibližně 14 dní v roce.
- Žalobce již měl právo užívat dvě odlišná garážová stání ve stejném domě.
- Žalobce nebyl vlastníkem bytové jednotky v domě.
Z uvedeného rozhodnutí můžeme dovodit, že v určitých specifických případech může být porušení předkupního práva tolerováno a naopak uplatnění předkupního práva chápáno jako zjevné zneužití práva.
Nejvyšší soud zastává názor, že žalobce mohl mít na tomto omezeném garážovém stání pouze minimální hospodářský zájem nebo žádný, a proto se jedná o šikanózní výkon práva.
Uvedené naznačuje, že se nám snad blýská na lepší časy v případech, kdy je nabízení věci předkupníkům – troufám sí říci – v rozporu se zdravým rozumem. Typicky tedy v případech, kdy se jedná o spoluvlastnictví a tím pádem připadá v úvahu předkupní právo k podílům na příjezdových cestách či společných pozemcích okolo domu. V takových případech totiž již předkupníci určitý podíl na daném pozemku vlastní a úspěšným uplatněním předkupního práva nezískají žádnou praktickou výhodu.
Výše uvedené rozhodnutí je tedy třeba uvítat, neboť striktní dodržení zákonného postupu ohledně předkupního práva činí v praxi často velké potíže a zároveň vnáší do obchodu nejistotu, která je pro prodávajícího i pro kupujícího nemovitosti nepříjemná. Toto soudní rozhodnutí tedy dává naději těm prodávajícím, kteří řeší obdobnou situaci. „Opomenutí“ spoluvlastníci, resp. oprávnění z předkupního práva, by nemuseli se svoji žalobou uspět.
To však samozřejmě nedává dostatečnou jistotu ve všech ostatních případech.
Lze tedy uzavřít, že v ostatních obdobných případech by soud při posuzování případné žaloby opomenutého spoluvlastníka (předkupníka) měl brát do úvahy:
- Konkrétní okolnosti porušení předkupního práva – např. to, zda může opomenutý předkupník uplatněním předkupního práva získat nějakou výhodu a v této souvislosti
- Zodpovězení otázky, zda uplatnění předkupního práva není zjevným zneužitím práva.
O předkupním právu při prodeji nemovitosti si můžete přečíst i v mém článku zde. Citované rozhodnutí Nejvyššího soudu je v plné verzi k dispozici zde.
V některém z dalších článků se dočtete i o připravované novele předkupního práva, která by měla také pomoci aktuální praktické problémy spjaté s předkupním právem vyřešit.
Pokud máte jakékoli otázky, nebojte se mi ozvat.
V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.
Dobrý den, vlastním ideální polovinu RD domu o dvou stejně velkých bytových jednotkách nad sebou. Druhou polovinu vlastní dvě osoby. Já ve svém bytě bydlím, spoluvlastníci nemovitosti svůj byt pronajímají aspoň už 20 let jako kancelář a nebydlí tam. Podle toho co jsem četl na internetu, tak se obohacují v můj neprospěch. Dá se stím prosím něco dělat? Děkuji za odpověď. S pozdravem Pavel Veselý.
Dobrý den,
pro posouzení situace bude důležité, zda rodinný dům je nebo není prohlášením vlastníka budovy rozdělen na dvě bytové jednotky (a společné prostory budovy) či nikoliv.
Pokud by dům byl rozdělen prohlášením vlastníka na dvě bytové jednotky, domnívám se, že se po spoluvlastnících, kterým patří druhá ideální polovina RD, kompenzace za pronájem jejich bytové jednotky s úspěchem nejspíše nedomůžete.
V druhém případě, kdy by RD byl rozdělen na dvě bytové jednotky pouze fakticky a práva a povinnosti spoluvlastníků RD nebyla nějak blíže smluvně upravena, je situace odlišná a za určitých okolností byste mohl mít právo na podíl na zisku z nájmu odpovídající velikosti Vašeho spoluvlastnického podílu na RD. Ideální spoluvlastnictví nemovitosti totiž automaticky nezadává spoluvlastníkům práva a povinnosti ke konkrétnímu prostoru nebo ke konkrétnímu vybavení nemovitosti (pokud toto není upraveno dohodou o nakládání se společnou věcí).
Abych Vám mohla poskytnout přesné stanovisko, musela bych se seznámit se všemi okolnostmi případu a prostudovat si všechny dokumenty, které se k domu vážou. Spoluvlastnictví může být totiž často velmi problematické, a to zvlášť tehdy, pokud mezi spoluvlastníky není uzavřena výše zmíněná dohoda o nakládání se společnou věcí.
Budete-li mít zájem o detailní analýzu a posouzení Vašich práv na kompenzaci od spoluvlastnílů druhé ideální poloviny domu, neváhejte se na nás obrátit, rádi Vám pomůžeme.
S přátelským pozdravem,
Ilona Černochová
Dobrý den.
Prosím o radu.
Chceme koupit zahrádku.
Pozemek není problém, ale současný vlastník je také zapsán jako spolumajitel cesty, kde vlastní podíl 1/104.
Na Listu vlastnictví je uvedeno Předkupní právo, Zástavní právo smluvní.
Je nutné psát všem 103 spoluvlastníkům, že dojde ke změně majitele a mají oni nějaké právo nám 1/104 cesty neprodat?
My v podstatě tuto 1/104 cesty ani nepotřebujeme, protože je možno na zahradu vstoupit z veřejné komunikace..
Děkuji za váš čas a radu.
Dobrý den,
dle Vámi uvedených informací se jedná o předkupní právo s povahou věcného práva, které je zapsáno na příslušném LV v katastru nemovitostí. V případě, kdy chce spoluvlastník cesty prodat svůj podíl, musí jej nabídnout tzv. předkupníkům (tzn. osobám, kterým předkupní právo k cestě náleží) ke koupi. Pokud by tak prodávající neučinil a nenabídl předkupníkům podíl k odkoupení, může se takto opomenutý předkupník domáhat splnění této povinnosti na prodávajícím. Dále může po kupujícím (tj. novém nabyvateli) požadovat úplatné převedení podílu, při jehož prodeji byl coby předkupník opomenut.
Abych Vám mohla poskytnout kompletní odpověď, připravit pro Vás detailní postup a navrhnout nejlepší možné řešení koupi pozemku s podílem na cestě, musela bych se seznámit s podrobnostmi případu (tj. zejména LV, na kterém jsou pozemek a podíl na cestě zapsané a nabývacími tituly).
S přátelským pozdravem,
Ilona Černochová