Předkupní právo – je možné se mu vyhnout?

Problém předkupního práva nastává zejména tam, kde máme velké množství spoluvlastníků – při desítkách spoluvlastníků je stěží realizovatelné jak časově, tak i finančně.  Chtějí-li prodávající spolu s bytem nebo i samostatně prodat garážové stání, zákon ukládá prodávajícím jednotky povinnost nabídnout spoluvlastnický podíl ve formě garážového stání ostatním podílovým spoluvlastníkům, neboť ti mají předkupní právo. Teoreticky tak může dojít k nepříjemné situaci pro prodávajícího i kupujícího, kdy sousedé uplatní své předkupní právo a garážové stání koupí, v důsledku čehož by mohl kupující koupit bytovou jednotku bez možnosti parkování. Navíc situaci často komplikuje velké množství spoluvlastníků, které je třeba oslovit a nabídnout jim dané garážové stání v rámci předkupního práva.

Stejný problém se týká nejen úplatného převodu nemovitosti, ale také například darování bytu, kde ostatní spoluvlastníci mají možnost spoluvlastnický podíl na jednotce (např. tedy garážovém stání) při darování vykoupit za cenu obvyklou. V praxi se pak tento problém vyskytuje nejen u garáží, ale také sklepních kójí, které jsou vymezeny jako nebytová jednotka ve spoluvlastnictví ostatních sousedů. Velký problém s předkupním právem nastává i u spoluvlastnických podílů na přístupových/příjezdových komunikacích k domům či pozemkům.

Dobrou zprávou je, že již máme k dispozici jedno z prvních rozhodnutí Nejvyššího soudu k předkupnímu právu, kdy Nejvyšší soud rozhodl tak, že požadavku spoluvlastníka (předkupníka) na uplatnění předkupního práva nevyhověl, a to zjednodušeně řečeno hlavně z důvodu, že se jednalo o zneužití práva.

Žalobce (předkupník) se domáhal uzavření kupní smlouvy na zpětnou koupi spoluvlastnického podílu o velikosti 1/1326 na nebytové jednotce-garáži v budově s příslušným podílem na společných částech této budovy a pozemcích. Žalovaná (prodávající) při prodeji nemovitosti nerespektovala žalobcovo předkupní právo a nenabídla příslušný podíl spoluvlastníkům. Žalobce („opomenutý“ z předkupního práva) chtěl získat parkování odkoupením spoluvlastnického podílu žalované (prodávající).

Dovolací soud věc uzavřel tak, že při uplatňování zákonného předkupního práva opomenutého spoluvlastníka šlo o šikanózní výkon práva, kterému nelze přiznat ochranu, protože se nejedná o výkon práva, ale o protiprávní jednání. Zneužití práva nepožívá ochrany založené na principu poctivosti. Žalobce by v dané věci získal úspěšným uplatněním předkupního práva 1/26 výměry parkovacího stání žalované, v důsledku čehož by mohl užívat parkovací stání přibližně 14 dní v roce. Zároveň ale žalobce již ve stejném domě 2 parkovací stání měl.

Soud došel k tomuto svému závěru posouzením těchto konkrétních skutečností:

  • Žalobcův podíl činil pouze 1/1326. To znamená, že by příslušné parkovací místo nezískal celé.
  • Podle úvahy soudu to odpovídá pouze 1/26 výměry parkovacího/garážového stání, takže by žalobce mohl užívat parkovací stání jen přibližně 14 dní v roce.
  • Žalobce již měl právo užívat dvě odlišná garážová stání ve stejném domě.
  • Žalobce nebyl vlastníkem bytové jednotky v domě.

Z uvedeného rozhodnutí můžeme dovodit, že v určitých specifických případech může být porušení předkupního práva tolerováno a naopak uplatnění předkupního práva chápáno jako zjevné zneužití práva.

Nejvyšší soud zastává názor, že žalobce mohl mít na tomto omezeném garážovém stání pouze minimální hospodářský zájem nebo žádný, a proto se jedná o šikanózní výkon práva.

Uvedené naznačuje, že se nám snad blýská na lepší časy v případech, kdy je nabízení věci předkupníkům – troufám sí říci – v rozporu se zdravým rozumem. Typicky tedy v případech, kdy se jedná o spoluvlastnictví a tím pádem připadá v úvahu předkupní právo k podílům na příjezdových cestách či společných pozemcích okolo domu. V takových případech totiž již předkupníci určitý podíl na daném pozemku vlastní a úspěšným uplatněním předkupního práva nezískají žádnou praktickou výhodu.

Výše uvedené rozhodnutí je tedy třeba uvítat, neboť striktní dodržení zákonného postupu ohledně předkupního práva činí v praxi často velké potíže a zároveň vnáší do obchodu nejistotu, která je pro prodávajícího i pro kupujícího nemovitosti nepříjemná.  Toto soudní rozhodnutí tedy dává naději těm prodávajícím, kteří řeší obdobnou situaci. „Opomenutí“ spoluvlastníci, resp. oprávnění z předkupního práva, by nemuseli se svoji žalobou uspět.

To však samozřejmě nedává dostatečnou jistotu ve všech ostatních případech.

Lze tedy uzavřít, že v ostatních obdobných případech by soud při posuzování případné žaloby opomenutého spoluvlastníka (předkupníka) měl brát do úvahy:

  • Konkrétní okolnosti porušení předkupního práva – např. to, zda může opomenutý předkupník uplatněním předkupního práva získat nějakou výhodu a v této souvislosti
  • Zodpovězení otázky, zda uplatnění předkupního práva není zjevným zneužitím práva.

O předkupním právu při prodeji nemovitosti si můžete přečíst i v mém článku zde. Citované rozhodnutí Nejvyššího soudu je v plné verzi k dispozici zde.

V některém z dalších článků se dočtete i o připravované novele předkupního práva, která by měla také pomoci aktuální praktické problémy spjaté s předkupním právem vyřešit.

Pokud máte jakékoli otázky, nebojte se mi ozvat.