Na co si dát pozor při koupi družstevního bytu?

Z realitní praxe lze dlouhodobě vypozorovat jistou skepsi ohledně družstevních bytů ze strany kupujících, což se projevuje nižším zájmem o tyto byty a tím pádem také jejich nižší cenou. Tím hlavním důvodem je skutečnost, že družstevní byt je ve vlastnictví družstva a v případě převodu se kupující stává vlastníkem družstevního podílu (členem družstva), nikoliv však vlastníkem bytu. To je problémem například v případě, že kupující chce koupi financovat prostřednictvím hypotéky. Na druhou stranu nižší cena může být tím rozhodujícím argumentem, proč upřednostnit byt družstevní.

V prvé řadě je namístě si připomenout, že nekupujete byt jako takový, ale „pouze“ podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu. Obvykle se jedná o byt ve vlastnictví družstva, nicméně tomu tak nemusí být bez výlučně a družstvo může být například oprávněným z věcného břemene a byt, resp. dům může být ve vlastnictví třetích osob.

Koupí, resp. převodem podílu v bytovém družstvu se z vás stává člen družstva, z čehož vám vyplývají určitá práva a určité povinnosti. Tím nejdůležitější je právo nájmu družstevního bytu. Nájem nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu se na nabyvatele převádí převodem družstevního podílu a toto právo je v podstatě neoddělitelně spjato s družstevním podílem.

Převod podílu v bytovém družstvu nesmí být ze zákona vyloučen ani omezen, avšak aby se mohl nabyvatel stát členem družstva, musí splnit podmínky členství dle stanov toho konkrétního družstva. To znamená, že vždy je v prvé řadě potřeba zkontrolovat, zda nabyvatel tyto podmínky splňuje. Typickým omezením ve stanovách může být zákaz členství právnických osob.

K převodu družstevního podílu typicky dojde na základě smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, přičemž převod je vůči družstvu účinný až v okamžiku, kdy je smlouva předložena družstvu. V této souvislosti dodávám, že v praxi zpravidla uzavíráme smlouvy dvě, resp. tři v případě platby přes úschovu peněz, přičemž první smlouvou sjednáme převod družstevního podílu a práva a povinnosti z toho plynoucí a ve druhé samostatné smlouvě sjednáme finanční vyrovnání. Kupní cena a způsob její úhrady tak je sjednána v samostatné smlouvě, která se družstvu předkládat nemusí.

Jak jsem již uváděla výše, k převodu nájmu nebo práva na uzavření nájemní smlouvy dochází automaticky při převodu družstevního podílu a v této souvislosti rozhodně doporučuji smlouvu o nájmu spolu se stanovami prostudovat dříve, než k celé transakci dojde. Na co se při studiu nájemní smlouvy a stanov zaměřit? Například na podnájem družstevního bytu, tedy jak to bude v případě, když budete chtít družstevní byt vy, jako nájemník, přenechat k užívání další osobě, podnájemníkovi. Jednak je potřeba mít na paměti, že družstvo musí podnájem schválit a jednak je třeba prostudovat stanovy a nájemní smlouvu, protože zde může být podnájem výrazně omezen nebo zatížen poplatky. V případě, že tedy plánujete družstevní byt do budoucna dále podnajímat třetím osobám, doporučuji tomuto věnovat pozornost již od počátku.

Spolu s družstevním podílem se převádí také další práva a povinnosti. Zákon stanoví, že převodem družstevního podílu dochází také k převodu všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami. Z výše uvedeného vyplývá, že je vždy třeba předem se informovat o takových dluzích, protože nabyvatel družstevního podílu převodem vstoupí do pozice převodce a stane se dlužníkem jeho dluhů a věřitelem jeho pohledávek.

S dluhy dále souvisí anuita. Co to vlastně je? Je to označení pro nesplacenou část dalšího členského vkladu, přičemž tento další členský vklad zpravidla souvisí s tím, že družstvo splácí nějaký dlouhodobý úvěr, který družstvo užilo na výstavbu nebo rekonstrukci domu, a členové družstva se podílejí na splácení takového úvěru. V některých družstvech může být anuita splacena, v jiných nikoliv. Tato však není zahrnuta v kupní ceně a hradit ji po převodu nadále bude nabyvatel. Proto je důležité, aby se o anuitě nabyvatel předem informoval. Je třeba znát její výši, jaké jsou jednotlivé splátky, jak často se platí a kdy bude splacena, tedy kdy bude dluh splacen. V praxi existenci anuity a případně její výši výslovně uvádíme do převodních smluv, aby nabyvatel jasně věděl, do čeho jde a kolik v souvislosti s družstevním bytem ještě v budoucnu zaplatí.

Závěrem je vhodné se předem na družstvu informovat, zda bude v budoucnu možné byt odkoupit do tzv. osobního vlastnictví, tedy běžného vlastnictví, kdy se stanete skutečným vlastníkem bytu. V případě, kdy nabyvatel koupí družstevní podíl a po čase družstevní byt odkoupí do svého vlastnictví, tak nepochybně navýší jeho tržní cenu.

Toto jsou ta nejčastější specifika převodu družstevního podílu oproti převodu samotného vlastnického práva k bytu. Družstevní byt může být velmi zajímavou koupí zejména díky příznivější ceně, nicméně je vždy potřeba předem se dobře informovat. Zejména dopředu prostudovat stanovy družstva, dále nájemní smlouvu, zjistit existenci případných dluhů a informovat se o anuitě. V neposlední řadě je velmi důležité prověřit i stav hospodaření družstva.

S celým procesem od počátečního prověřování stavu v konkrétním družstvu, přes sestavení smluv na míru až po úspěšné završení transakce vám v případě potřeby ráda pomohu.

V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.