Pandemie onemocnění Covid-19 ochromila většinu oborů lidské činnosti. I v „době koronavirové“ se na nás však valí řada legislativních novinek, ty z oblasti realitního práva nevyjímaje. Některé přímo reagují na nouzový stav, přijatá bezpečnostní opatření a nepříjemné dopady na obyvatelstvo, jiné brzy nabydou účinnosti bez ohledu na výjimečnou situaci těchto dní. V následujících řádcích se dozvíte, jakých změn dozná od druhého pololetí soukromoprávní úprava, s jakými úlevami stát pamatuje na realitní makléře či na jaké časové období se vztahuje odklad povinností v souvislosti s daní z nabytí nemovitých věcí.

Novela občanského zákoníku: Zrušení předkupního práva, návrat smluvní pokuty i změny v bytovém spoluvlastnictví

15. dubna 2020 byl ve Sbírce zákonů vyhlášen zákon č. 163/2020, který v řadě oblastí novelizuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (OZ). Vzhledem k rozsáhlému dopadu na právo nemovitostí jsem se pro vás ty nejpodstatnější z nich rozhodla níže shrnout.

Zrušení předkupního práva

Z pohledu práva nemovitostí představuje významnou změnu zrušení předkupního práva upraveného v §§ 1124 a 1125 OZ, jak ho známe v dnešní podobě od 1. 1. 2018. Znění, které nabude účinnosti 1. července, tak vrátí právní úpravu do stavu z let 2014-2017. Předkupní právo nebude v pravém slova smyslu zrušeno, ale podstatně omezeno. Znovu se tak bude vztahovat pouze na spoluvlastnictví, která byla založena pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od začátku ovlivnit. Pokud se některý ze spoluvlastníků v těchto případech rozhodne svůj podíl převést, mají k němu ostatní spoluvlastníci předkupní právo po dobu 6 měsíců. Ne však v situacích, kdy spoluvlastník převádí podíl jinému spoluvlastníkovi nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé.

Staronová úprava tak ulehčí, zrychlí i zlevní zejména doposud tolik komplikované převody garážových stání, sklepů či podílů na pozemcích náležejících k bytovému domu, jejichž spoluvlastnictví je navázané na vlastnictví převáděné bytové jednotky.

Podrobně jsme o změnách v předkupním právu psali již dříve. Vzhledem k tomu, že Senát znění přijaté Poslaneckou sněmovnou schválil bez pozměňovacích návrhů a následně jej podepsal i prezident, zůstaly informace aktuální. Seznámit se s nimi můžete ve zvláštním článku.

Pro úplnost je třeba doplnit, že dle přechodného ustavení zmíněné novely stávající úprava předkupního práva dopadne na převody realizované do 30. 6. 2020. Je-li to možné a vztahuje-li se na dotyčnou nemovitost (ať už jste v roli prodávajícího nebo kupujícího) předkupní právo dle současného zákona, s uzavřením kupní smlouvy se vyplatí vyčkat do doby po 1. červenci  2020 nebo dát do kupní smlouvy v tomto smyslu odkládací podmínku.

Smluvní pokuta nově i pro nájemce

Od 1. července o něco posílí postavení pronajímatelů bytů a domů. Ti dle dosavadního znění § 2239 OZ nemohli po nájemci požadovat smluvní pokutu, respektive se k takovým smluvním ujednáním nepřihlíželo. Nově si však pronajímatel bude moci s nájemcem smluvní pokutu pro zajištění jakýchkoliv povinností nájemce v souvislosti s nájmem sjednat. Její výše v celkovém úhrnu nemůže přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Zákonodárce tak určil maximální výši smluvní pokuty ve stejné výši, která limituje i jistotu.

Zjednodušení přijímání nebo změny prohlášení vlastníka

Popisovaná novela OZ také redukuje povinnosti kladené na prohlášení vlastníka při rozdělování domu na jednotky. Součástí prohlášení od července nebudou muset být stanovy SVJ, jak tomu je dosud při vzniku alespoň 5 jednotek vlastněných minimálně 3 různými vlastníky.

Jednodušší bude od července změna prohlášení vlastníka. Dle současného zákona je totiž ke změně prohlášení vedle požadavku souhlasu většiny hlasů vlastníků jednotek vyžadováno i projednání na shromáždění. Dle novely postačí ke změně prohlášení souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a písemný souhlas každého vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne.

Pro některé případy, jakým je třeba změna společných částí, jíž nedojde ke změně velikostí podílů na společných částech (pokud nejde o společné části spadající do výlučného užívání některého vlastníka jednotky – typicky o lodžii nebo sklep), postačí ke změně prohlášení souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.

Oznamovací povinnost jako reakce na milované i nenáviděné Airbnb

Někteří jej milují – ať už pro možnost dostupného ubytování napříč zeměkoulí nebo pro lukrativní výdělek, jiní kvůli každodennímu zvýšenému hluku, všudypřítomným odpadkům v domě a dalším problémům nenávidí. Krátkodobá ubytování typu Airbnb patří v posledních letech k největším tématům, která oblastí soukromého práva rezonují. A právě mj. pronajímatelů bytů za účelem krátkodobých pobytů se dotkne další změna OZ, která do § 1182 vtěluje oznamovací povinnost. Vlastník bytové jednotky nově musí osobě odpovědné za správu domu předem oznámit podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou. A tou rozhodně pronajímání „Airbnb bytů“ je.

Úlevy pro realitní makléře v souvislosti s koronavirem

Vládní opatření přijatá v reakci na zabránění šíření koronaviru ve veřejném prostoru budí rozporuplné reakce. Stejně tak i v návaznosti na ně slibovaná podpora či úlevy pro nejrůznější skupiny obyvatel, kterým aktuální situace neblaze komplikuje život. Jak stát mimo všeobecné podpory pro OSVČ pamatuje konkrétně na realitní zprostředkovatele, jejichž příjmy se během celostátní karantény dostaly na nulu, anebo se markantně (virtuálním prohlídkám navzdory) propadly?

Odklad 3. vlny EET minimálně o 3 měsíce

27. března nabyl účinnosti zákon č. 137/2020 Sb., o některých úpravách v oblasti evidence tržeb v souvislosti s vyhlášením nouzového stavu. Dle tohoto zákona nejsou subjekty evidence tržeb povinny plnit povinnosti podle zákona upravujícího evidenci tržeb do dne ukončení nouzového stavu, který byl vyhlášen 12. března a potrvá minimálně do 30. dubna. O jeho případném dalším prodloužení se rozhodne v následujících dnech. Výjimkou, na které se uvolnění nevztahuje, představují povinnosti zacházet s autentizačními údaji, certifikátem pro evidenci tržeb a blokem účtenek tak, aby daný subjekt předešel jejich zneužití.

Povinnost evidovat tržby nebude vymahatelná ani 3 měsíce následující po konci nouzového stavu. Vzhledem k tomu, že se realitních zprostředkovatelů týká poslední vlna EET, měla makléřům původně k 1. květnu vzniknout povinnost evidovat tržby. Výše zmiňovaným zákonem se však tato povinnost fakticky minimálně o 3 měsíce odsune. Za předpokladu, že nouzový stav skončí 30. dubna, budou mít realitní zprostředkovatelé povinnost evidovat tržby až od 1. 8. 2020.

Jak je to s povinným pojištěním?

Ministerstvo pro místní rozvoj oznámilo možnost úlevy pro realitní zprostředkovatele co do pojištění. Konkrétní sdělení zní:

„V případě, že realitní zprostředkovatel prokáže objektivní nemožnost splnit povinnost pojistit se podle zákona, nebude ukládat sankce, pokud k tomuto porušení dojde se zpožděním odpovídajícím trvání nouzového stavu.

Vyzýváme realitní zprostředkovatele, aby při zasílání již uzavřených pojistných smluv a případně dalších písemností ministerstvu využívali výhradně digitální cesty prostřednictvím datové schránky (ID MMR: 26iaava) nebo e-mailu (posta@mmr.cz či podatelna@mmr.cz) s přílohou s prostou kopií písemností. K ověřování písemností lze přistoupit na výzvu MMR dodatečně po skončení nouzového stavu. Zároveň v tomto směru žádá o komprimaci objemu dat u příloh k jednomu e-mailu či zprávě prostřednictvím datové schránky do maximálního objemu 10 MB.“

Informace pocházející z webu MMR ze sekce Podpora realitního zprostředkování však bohužel blíže nespecifikuje, co se onou „objektivní nemožností splnit povinnost pojistit se“ myslí. Pokud je to alespoň trochu možné, doporučuji proto mít pojištění sjednané i po čas nouzových opatření, abyste se vyhnuli případným nepříjemnostem a složitému prokazování.

Úleva pro daň z nabytí nemovitých věcí

Zmínit je třeba i úlevy v souvislosti s daní z nabytí nemovitých věcí (DNV). Pro přiznání k dani z DNV, kde lhůta pro podání daňového přiznání uplyne v období od 31. března do 31. července 2020, není třeba do 31. srpna tohoto roku individuálně žádat o prodloužení lhůty. Vyplývá to z Finančního zpravodaje Ministerstva financí č. 5/2020.

Zároveň platí, bude-li ve vztahu k období od 31. března do 31. července 2020 podáno daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a daň nebo záloha na tuto daň budou uhrazeny nejpozději do 31. srpna 2020, budou poplatníkovi prominuty všechny sankce, které s tímto prodlením souvisejí – tj. pokuta za pozdní podání daňového přiznání, úrok z prodlení či z posečkané částky.

Pro úplnost musím dodat, že ačkoliv politické špičky v těchto dnech daň z nabytí nemovitých věcí často skloňují ve spojení s jejím úplným zrušením, doposud k tomu nedošlo.