Předkupní právo nám v poslední době zkomplikovalo nejeden obchodní případ. Povinné obesílání spoluvlastníků s předkupními nabídkami zvyšovalo náklady i časovou náročnou prodejů. Naštěstí vše nasvědčuje tomu, že brzy bude uzavírání kupních smluv na nemovitosti zase snazší.
V polovině letošního února poslanci odhlasovali výrazné omezení předkupního práva spoluvlastníků, které by se tak mělo vrátit do stavu, který platil od nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (1. 1. 2014) do 31. 12. 2017. Pokud bude novela schválena i Senátem, a následně i podepsána prezidentem, bude to prakticky znamenat zrušení předkupního práva spoluvlastníků, které jim v současné době náleží.
Existence předkupního práva bude nově omezena pouze na případy, kdy spoluvlastnictví vzniklo na základě právní skutečnosti, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (např. pořízením pro případ smrti). I v takových případech však bude předkupní právo spoluvlastníků platit pouze půl roku od vzniku spoluvlastnictví. Tyto případy jsou v praxi v naprosté menšině, takže většina převodů na základě kupních smluv na nemovitosti by měla být rychlejší a levnější.
Jsem si jista v tom, že nejvíce si oddychnou ti spoluvlastníci, kteří měli problémy s prodejem garážových stání či sklepů, vymezených jako nebytová jednotka ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek v domě, ke kterému mělo dojít současně s prodejem „hlavní“ bytové jednotky. Obdobně tomu bude i v případě převodů podílů na pozemcích náležejících typicky k bytovému domu, kde nebylo možné jednoznačně dovodit, že se jedná o tzv. funkčně související pozemky.
Na druhou stranu je třeba počítat s tím, že spoluvlastníci již dále nebudou moci ovlivnit prodej podílu jiného spoluvlastníka věci. Pokud se některý ze spoluvlastníků rozhodne svůj podíl prodat, nebudou již chráněni předkupním právem a mít tak přednostní právo na uzavření příslušné kupní smlouvy. Čekat je tedy může nemilé překvapení v podobě nechtěného nového spoluvlastníka. Tedy nabytí nemovité věci do spoluvlastnictví si bude třeba rozmyslet ještě důkladněji, než tomu bylo doposud.
Vlastnictví bytů
Další Sněmovnou schválené změny se pak týkají vlastnictví bytů. Vládní předloha totiž dále stanoví, že při prodeji bytu přecházejí na nabyvatele případné dluhy původního vlastníka bytu, které souvisejí se správou domu nebo užíváním bytu.
Změny se dotknou i tzv. airbnb ubytování. Vlastník bytu totiž bude muset podle schváleného pozměňovacího návrhu předem správci domu oznámit takové podnikání nebo činnosti v bytě, které by mohly dlouhodoběji vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě. Pro účely vyúčtování služeb bude také muset hlásit počet lidí, kteří například při krátkodobých pronájmech byt užívají.
Vlastník bytu bude navíc povinen oznámit všechny zamýšlené stavební úpravy uvnitř obydlí. Povinnost zahrne i takové úpravy, u kterých stavební zákon nevyžaduje ani ohlášení.
Předloha rovněž sjednocuje formu přijetí změn stanov společenství vlastníků jednotek. Nebudou se muset uskutečňovat notářským zápisem, jak je tomu v některých případech nyní. Na změny navrhované touto novelou se však zaměříme podrobněji v některém z příštích článků.
Pokud budete potřebovat pomoci s kupní smlouvou na dům, byt či pozemek nebo poradit s jinou otázkou v oblasti práva nemovitostí, určitě nás kontaktujte, rádi vám s tím pomůžeme.
V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.
