Daň z nabytí nemovitosti je konečně zrušena. Novela ale přináší i negativní změny.

25. 9. 2020

Trvalo to dlouho, ale konečně jsme se dočkali. Poslanecká sněmovna přijala 15. září 2020 zákon, který ruší daň z nabytí nemovitých věcí. 18. září pak návrh podepsal prezident a v současné chvíli se tak již čeká pouze na jeho publikaci ve Sbírce zákonů. Ačkoliv novela nabyde účinnosti až 1. ledna 2021, zásadní dopady na život kupujících se projeví již nyní.

Zpětné zrušení daně z nabytí nemovitosti od 1. prosince 2019

Klíčovým parametrem novely, která mj. ruší zákonné opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, je zpětná účinnost. Osvobození kupujících od povinnosti platit 4% daň z nabytí nemovitostí se totiž vztahuje na všechny úplatné převody nemovitostí, u kterých byl vklad práva do katastru nemovitostí povolen od 1. prosince 2019 včetně.

S účinností od 1. prosince 2019 jsou totiž kupující zproštěni povinnosti podat daňové přiznání a platit daň, která doposud nabyvatele bytů a domů při pořízení nového bydlení po finanční stránce tolik zatěžovala. Poplatníci, kteří v návaznosti na nabytí nemovitosti od 1. prosince 2019 již přiznání k dani podali a daň zaplatili, mohou podat tzv. opravné daňové přiznání a s jistotou na úspěch zažádat o vrácení peněz.

Příklad ze života:

Pro lepší pochopení problematiky si účinnost novely ukážeme na dvou jednoduchých příkladech:

  1. Paní Jana podepsala 29. října 2019 kupní smlouvu na nový byt a tentýž den doručila návrh na vklad příslušnému katastrálnímu pracovišti. Vklad jejího vlastnického práva do katastru nemovitostí byl proveden 28. listopadu s účinky právě k 29. říjnu.
  2. Pan Jindřich uzavřel kupní smlouvu na dům 5. listopadu 2019, přičemž vklad jeho vlastnického práva byl do katastru vložen 2. prosince (s účinky k 5. listopadu).

Ačkoliv se zdánlivě jedná o totožné případy, není tomu tak.

Zatímco vklad vlastnického práva paní Jany do katastru nemovitostí byl proveden v listopadu, tedy před 1. prosincem 2019, vklad vlastnického práva pana Jindřicha byl proveden 2. prosince 2019, tj. v pořadí druhý den, od kdy je osvobození možné aplikovat. Paní Jana zproštěna od podání daňového přiznání a placení daně z nabytí nemovitosti není, ale pan Jindřich již ano. Pokud navíc Jindřich již podal daňové přiznání a daň uhradil, peníze mu budou na základě podání opravného daňového přiznání vráceny.

Jak jsem zmínila v úvodu článku, příslušná novela nabude účinnosti až 1. ledna 2021. Pro vklady do katastru nemovitostí uskutečněné v mezidobí od 1. prosince 2019 do 31. prosince 2020 nicméně platí výjimka, kdy již není nutné podávat daňové přiznání ani daň platit.

U hypotéky lze nově odečíst od základu daně pouze 150.000,- Kč

Novela však nepřináší pouze pozitivní změny. Kromě všeobecně vytouženého zrušení daně z nabytí nemovitosti totiž podstatně mění také znění zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Dle současného stavu bylo možné v případě čerpání hypotéčního úvěru provést odpočet úroků z daňového základu až do limitu 300.000,- Kč. To bude nadále platit pouze pro zaplacené úroky plynoucí z úvěrů uzavřených před 1. lednem 2021, a to po celou dobu placení úvěru (ačkoliv k němu fakticky bude docházet i po 1. lednu 2021). Rozhodné je zde tedy datum uzavření smlouvy o úvěru. Totožný limit zůstane zachován i pro úroky plynoucí z úvěrů, kterými jsou nebo budou refinancovány úvěry poskytnuté před 1. lednem 2021.

Zásadní změny se však v tomto ohledu promítnou do úvěrů poskytnutých po 1. lednu 2021. Na úroky ze smluv o úvěrech, které budou uzavřené po tomto datu, budou moci poplatníci uplatnit odpočet úroků z daňového základu již pouze do poloviny současného limitu, tedy pouze do maximální výše 150.000,- Kč.

Prodloužení časového testu z 5 na 10 let

Třetí zásadní změnu nově přijaté právní úpravy v oblasti financí a daní představuje prodloužení tzv. časového testu z 5 na 10 let. Co to znamená?

Dle současného znění zákona o daních z příjmů byli prodávající nemovitostí osvobozeni od placení daně příjmu (tzn. při inkasování kupní ceny od kupujícího) osvobozeni v případech, kdy časový úsek mezi nabytím nemovitosti a jejím dalším prodejem činil alespoň 5 let. Tato úprava se však již neuplatní pro nemovitosti, které jejich vlastník nabyde 1. ledna 2021 a později. Pokud se vlastník nemovitosti nabyté od tohoto data rozhodne nemovitost prodat, bude od placení daně z příjmu (získané kupní ceny) osvobozen pouze v případě, že mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem uplyne lhůta dvojnásobná, tzn. 10 let.

Stejně jako v současnosti však zůstane v platnosti osvobození bez ohledu na lhůtu v případech, kdy prodávající použije získané finanční prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.