Snad všichni milují krátké smlouvy. Co když je ale rezervační smlouva na byt polovičatá a negarantuje vám jako kupujícímu téměř nic? Podívejme se na pět nejčastějších nedostatků rezervační smlouvy na nemovitost, které vás mohou dostat do velkých problémů.

Rezervační smlouva je pro koupi nemovitosti naprosto zásadní. Bohužel se často setkáváme s tím, že je podceňovaná a není jí věnována taková pozornost, kterou si zaslouží. Což může vést k maléru.

Jaké problémy jsme odhalili?

Naštěstí se nám rezervačních smluv v poslední době do rukou dostala spousta. Můžeme vám proto říct, jaké problémy jsme odhalili.

  1. Rezervační smlouvy o spoustě věcí mlčí

Asi nejhorší je, že rezervační smlouvy o spoustě věcí mlčí. Realitním kancelářím jde zcela pochopitelně o rychlé uskutečnění obchodu a složení rezervačního poplatku, který je určitou zárukou toho, že to s vaším zájmem o nemovitost myslíte vážně. Do karet hraje dnes prodávajícím i to, že kvalitní nemovitosti za slušnou cenu se v nabídce dlouho neohřejí.

Nezapomínejte však na to, že rezervační smlouvou se natvrdo zavazujete ke koupi nemovitosti v řádech statisíců či spíše milionů korun. A tento váš zájem potvrdíte složením rezervačního poplatku. Ten bývá zpravidla v řádech desítek, a ještě častěji stovek tisíc korun. Uvědomte si, co se chystáte podepsat, než tyto peníze odešlete z vašeho účtu, určitě je vhodné nechat si vše prověřit odborníkem.

  1. Ze smlouvy se dozvíte jen některé informace

Typická rezervační smlouva na nemovitost, která se nám dostává téměř denně do ruky, je tajuplná a o spoustě věcí mlčí. Zpravidla se z ní dozvíte tyto informace:

  • specifikaci nemovitosti, kterou hodláte koupit
  • výši rezervačního poplatku
  • rezervační lhůtu, to znamená dobu, v níž se má uzavřít kupní smlouva

… a zbytek si můžete domýšlet a doufat, že prodávající či realitní kancelář bude při psaní kupní smlouvy rozumná … A to je riziko.

  1. V rezervační smlouvě chybí prodávající

Mnohem delší bývá často seznam informací, které byste v rezervační smlouvě měli mít, ale budete je tam hledat marně. Možná vás překvapí, že v rezervační smlouvě často vůbec nefiguruje prodávající, není zřejmé, jak je kupní cena vlastně vysoká, zcela chybí i prohlášení prodávajícího o tom, že jeho osoba i nemovitost jsou v pořádku.

Pojďme si tedy shrnout, co by v rezervační smlouvě nemělo nikdy chybět:

a) Podpis prodávajícího nebo alespoň realitní kanceláře, která za něj smlouvu podepisuje na základě řádné (a správně napsané) plné moci. Výše kupní ceny, konkrétně to, že musí být jasně uvedeno, zda je rezervační poplatek součástí kupní ceny nebo nikoliv.

b) Prohlášení prodávajícího o tom, že nemovitost je fakticky i právně v pořádku.

c) Prohlášení prodávajícího o tom, že nemá dluhy, problémy s exekucí a insolvenci.

d) Pokud financujete koupi nemovitosti hypotečním úvěrem, je velmi důležité mít v rezervační smlouvě zavázaného prodávajícího k tomu, že bude spolupracovat při zřízení zástavního práva pro vaši financující banku.

4. Smlouva jen ve prospěch prodávajícího

Velmi častým nešvarem rezervačních smluv je i to, že bývají nevyrovnané a jednostranné ve prospěch prodávajícího. Dejte si pozor na to, aby závazek uzavřít kupní smlouvu na nemovitost byl sjednaný pro obě smluvní strany, a nikoliv jen vůči vám. Není žádnou výjimkou, že zavazuje jen zájemce o nemovitost a prodávající z ní může beztrestně vycouvat.

  1. Smluvní pokuty jen proti zájemci

Zcela typické jsou jednostranně sjednávané smluvní pokuty za neuzavření kupní smlouvy na daný byt, dům či pozemek. Dejte si na to opravdu pozor a nespokojte se s tím, že vám prodávající při neochotě uzavřít kupní smlouvu pouze vrátí rezervační poplatek! Chtějte po něm také smluvní pokutu, neboť jsem si téměř jistá, že on bude chtít mít váš závazek uzavření kupní smlouvy zajištěný smluvní pokutou! Nenechte se zmást tím, že vám prodávající v takovém případě pouze vrátí rezervační poplatek. To se rozumí samo sebou, není to žádnou sankcí (smluvní pokutou) proti prodávajícímu, ačkoli se to tak nezkušenému oku laika může zdát.

Podpis rezervační smlouvy? Nejdříve si vše pečlivě prověřte

Tento příspěvek končím možná tím, čím byste měli začít. Než podepíšete jakoukoliv rezervační smlouvu a pošlete své peníze na cizí účet, udělejte si právní prověření nemovitosti i prodávajícího. I když budete mít perfektní rezervační smlouvu s veškerými prohlášeními, měli byste postupovat s řádnou pečlivostí a zjistit si o nemovitosti a prodávajícím vše, co je zjistitelné.

Pokud si to budete přát, rádi vám pomůžeme koupit nemovitost bezpečně. Využijete-li našich služeb při rezervaci nemovitosti, neseme plnou odpovědnost za rizika spojená s neodhalením chyby ve smlouvě či nezjištěného právního problému na nemovitosti či u prodávajícího, a máme za tímto účelem samozřejmě uzavřené odpovídající pojištění.

Kontaktovat nás můžete na e-mailu ilona@realitniadvokati.cz nebo telefonu + 420 604 171 941.