Prodej bytu svépomocí: Dobrý nápad?

S prodejem bydlení se běžný člověk setká zpravidla jen párkrát za život a je potřeba se na něj náležitě připravit. Já vám s tím níže trochu pomůžu.

Pro přehlednost bych celý proces prodeje pomyslně rozdělila na 2 fáze. První je spíše obchodní, v níž hledáte vhodného zájemce na realitním trhu a druhá právní, ve které již s kupujícím sjednáváte převod nemovitosti. Jestli celý proces absolvujete sami či s pomocí profesionálů, je jen vaše rozhodnutí, nicméně je důležité rozhodovat se informovaně. Co všechno vzít v úvahu, si povíme v následujících řádcích. Ačkoli níže mluvím o bytu, daný postup platí i pro dům či pozemek.

Umístění na realitní trh

Vše začíná prvním dojmem a tudíž je nezbytné byt důkladně připravit na focení. Fotografie na inzerátu rozhodnou, zda si zájemce nabídku vůbec přečte a případně bude mít zájem si byt osobně prohlédnout, proto si na focení musíte dát záležet. Inzerát s nekvalitními fotografiemi je mezi ostatními realitami ztracený stejně jako ten bez nich.

Máte uklizeno, připraveno, nafoceno a stojíte před dalším nelehkým úkolem – stanovit cenu. Prodávající nejčastěji odhadne prodejní cenu podle jiných inzerovaných bytů v okolí, nicméně tyto ceny v drtivé většině případů neodpovídají reálné tržní hodnotě – lidé své byty nadhodnocují, čímž je mohou učinit neprodejné. V tomto ohledu mají realitní kanceláře přesnější informace a více zkušeností, díky nimž stanoví prodejní cenu reálně. Realitní kanceláře mají navíc k dispozici databázi poptávajících a větší možnosti propagace nemovitosti, často se jim proto podaří prodat nemovitost za vyšší cenu než při prodeji svépomocí. Vám může pro základní orientaci o prodejních cenách posloužit například cenová mapa jako jeden z volně dostupných nástrojů.

Kam inzerát vložit? Dnes existuje několik portálů, kde je možné inzerovat. Umístit svou nabídku na více z nich je běžnou praxí, jenž zajistí, že se vaše nabídka dostane k co nejvíce lidem. Pamatujte, že to rovněž znamená vyšší počet reagujících, na které vždy nemáte čas nebo náladu. Zde vám realitní makléř opět může usnadnit život, protože obstará prvotní komunikaci s dotazujícími a poté i případné prohlídky se zájemci.

Co se týče popisu inzerátu, nebojte se vyzdvihnout přednosti (lokalita, velikost, nová okna apod.), zatímco se vyvarujte lhaní! Při prohlídce bytu vše vyjde najevo a pro vás i zájemce to bude ztracený čas.

Prohlídka

Prohlídka bytu je důležitým bodem celé obchodní fáze, která zájemce utvrdí nebo odradí od rozhodnutí koupit nemovitost. Platí zde stejná pravidla jako před focením – důležitý je pořádek. Zaměřte se na nedostatky, které vy přehlížíte a zájemce nikoliv, a pokuste se je odstranit (vrzající podlaha, flek na zdi apod.). Vyvarujte se ovšem maskování vad, které vám v budoucnu mohou nepříjemně zkomplikovat život, jak je blíže popsáno níže.

Smlouvy

První část máte za sebou, našli jste zájemce o koupi. Co teď? Jak si pojistit, aby z koupě nesešlo?

V této chvíli je vhodné uzavřít rezervační smlouvu (popř. smlouvu o smlouvě budoucí kupní) a nespoléhat se jen „na dobré slovo“ zájemce. Smlouva zajistí, že zájemce bezdůvodně „necouvne“ a je zároveň zárukou i pro něj, že vy svůj byt nebudete po sjednanou dobu dále nabízet. Je vhodné sjednat si se zájemcem zaplacení rezervačního poplatku jako důkaz o tom, že to s koupí bytu myslí vážně. Co když někdo smlouvu poruší? Zpravidla bývají tyto smlouvy utvrzené smluvními pokutami (propadnutí rezervačního poplatku), případně může vzniknout i povinnost uhradit škodu způsobenou porušením smluvní povinnosti.

Zákon na podobné situace pamatuje i úpravou tzv. předsmluvní odpovědnosti, kdy lze za určitých okolností požadovat náhradu škody po protistraně, která navzdory svému předchozímu jednání a veškerému očekávání druhé strany nakonec z uzavření smlouvy vycouvá. Prokazování je ale v těchto případech o dost složitější, protože jedné straně se musí jevit uzavření smlouvy „vysoce pravděpodobné“, zatímco druhá strana ukončí jednání „bez spravedlivého důvodu“. Takže na to určitě nespoléhejte.

Ať už zmíněných smluv využijete, či nikoliv, budete potřebovat kupní smlouvu resp. smlouvu o převodu družstevního podílu. Pokud jste až do této chvíle necítili potřebu žádat o pomoc profesionála, teď je správný čas si všechno znovu promyslet.

V zásadě máte tři možnosti. V případě, že jste prodejem pověřili makléře resp. realitní kancelář, je vypracování smluv standardně součástí jejich služeb. Druhou možností je využít služeb advokáta, který vám zajistí kompletní právní servis včetně úschovy peněz. Nespornou výhodou je zde odpovědnost advokáta za vypracované smlouvy i transakci a zároveň jistota kvalifikovaných služeb. V praxi může jít i o kombinaci obou zmíněných, jelikož realitní makléři zpravidla spolupracují s advokáty a vzájemně se doplňují svou specializací tak, aby klientům mohli poskytnout kompletní servis na vysoké úrovni. Poslední možností je vypracovat si smlouvy svépomocí podle vzorů. Tato možnost je nejlevnější pouze za předpokladu, že nenastanou komplikace, které bohužel nejsou nijak ojedinělé. Pokud nebudete mít smlouvu připravenou kvalitně, mohou nastat nejen problémy se zápisem nového vlastníka na katastru nemovitostí, ale rizika jsou spojena i s nedostatečnou úpravou práv a povinností smluvních stran, například co se týče odpovědnosti za vady a dalších. Je na vašem zvážení, zda se v takovém případě opravdu vyplatí ušetřit několik tisíc korun za přípravu smluv odborníkem.

Příklad z letošního roku:

Slečna Monika se rozhodla se svým přítelem pořídit si společné bydlení. Jakožto mladý pár ve snaze realizovat vše co nejlevněji si svépomocí upravili vzorovou smlouvu. Smlouva se podepsala a vše probíhalo podle představ do doby, než byl na katastru návrh na vklad vlastnického práva zamítnut, protože ve smlouvě byla chyba v označení nemovitosti. Následovalo tedy přepracování smluv, nové podpisy, opakovaný návrh na vklad, další poplatek a zbytečné týdny nejistoty a starostí.

Prodávající je za zákona povinen upozornit kupujícího na případné vady bytu. Opomenutí této povinnosti může mít vážné následky, například právo kupujícího žádat nápravu, slevu, či dokonce odstoupit od smlouvy ve zvlášť závažných případech. Tato práva kupujícímu nesvědčí, jestliže se jedná o vadu, kterou musel vynaložením obvyklé pozornosti zjistit, ledaže prodávající výslovně uvedl, že je věc bez vad anebo vadu zastřel lstivě.

Úhrada kupní ceny

Zajištění bezpečného způsobu úhrady kupní ceny je u převodu nemovitosti naprosto klíčové. My doporučujeme advokátní úschovu kupní ceny a listin. Nevyjde draho, její náklady navíc často hradí v rámci svých služeb realitní kancelář.

Pokud využijete advokátní úschovy, stává se celá transakce pro obě strany příjemnější. Po podpisu smluv kupující zašle peníze na účet úschovy, kde bezpečně zůstávají, dokud není převedeno vlastnické právo k bytu na kupujícího a až poté dojde k vyplacení peněz prodávajícímu. Odpadá nervozita jak kupujícího, který zaplatí, ale ještě nevlastní byt, ale i prodávajícího, který byt převede a ještě nemá peníze. Vzhledem k tomu, že převod vlastnického práva se na katastru ze zákona zdrží vždy nejméně 21 dní, bude vždy jedna ze stran v přirozených obavách čekat.

A pokud jdete do převodu přeci jen bez úschovy, na co alespoň nezapomenout? Vždy si sjednejte alespoň lhůty, do kdy od podpisu smlouvy musí k úhradě dojít. Myslete také na situaci, když k úhradě ve lhůtě nedojde. Dále je potřeba si sjednat, na jaký bankovní účet peníze uhradit, ponecháme-li stranou úhradu v hotovosti, jejíž výše je zákonem omezena na částku 270.000 Kč denně.

Návrh na vklad

Teprve na základě návrhu na vklad vlastnického práva a jeho provedení do katastru nemovitostí se kupující stane vlastníkem bytu. Zpravidla se návrh na vklad podává po podpisu smluv a uhrazení kupní ceny na účet  úschovy. Potřebný formulář návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí naleznete zde.

V případě družstevních bytů se předkládá smlouva o převodu družstevního podílu nebo potvrzení o jejím uzavření bytovému družstvu, návrh na vklad do katastru se nepodává.

Předání bytu

Posledním krokem celého prodeje je předání bytu. Je vhodné sepsat si s kupujícím předávací protokol, kde se zaznamená vybavení bytu, jeho příslušenství, případné vady a v neposlední řadě stav přístrojů měřících spotřebu vody, elektřiny, plynu apod. Protokol obě smluvní strany podepíší.

Platby související s prodejem bytu

Prodávající je povinen uhradit v některých případech daň z příjmu, jestliže – zjednodušeně řečeno – prodává dráž, než nakoupil, ledaže se ho týkají případy osvobození od daně (vlastnil byt déle než pět let a další). Blíže k platbám souvisejícím s prodejem nemovitostí naleznete v mém samostatném článku.

Přechod dluhů na kupujícího

Prodávajícímu lze doporučit, aby předal kupujícímu v případě prodeje bytu potvrzení o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku, které má vůči SVJ či správci, popřípadě, že takové dluhy nemá. Tuto povinnost mu ukládá zákon a navíc, pokud tak neučiní, nepřecházejí tyto dluhy na nového vlastníka. Zjednodušeně lze říci, že na nového vlastníka přecházejí jen ty dluhy, o kterých věděl nebo vědět mohl.

Příklad z praxe:

SVJ si vzalo úvěr na rekonstrukci domu. Jeden z vlastníků bytu v domě se po čase rozhodl svůj byt prodat. Nový vlastník bytové jednotky odmítal dluh splácet s poukazem na to, že jednak úvěr nesjednával a nevěděl o něm, a jednak se podle jeho tvrzení již promítnul do kupní ceny bytu – rekonstrukce zvýšila prodejní cenu všech jednotek a tudíž ji už zaplatil bývalému vlastníku. Okresní soud dal novému vlastníku za pravdu a rozhodl, že není povinen úvěr splácet.

V průběhu celého prodeje na vás mohou čekat různé nástrahy, a proto je dobré o těch nejčastějších minimálně vědět a dát si na ně pozor. Zvýšenou pozornost věnujte určitě smlouvám a úhradě kupní ceny, kde zvažte využití úschovy!

Jak jsem uváděla na začátku, zda využijete služeb odborníka či nikoliv je čistě na vašem rozhodnutí a snad vám k němu pomohou informace z předchozích řádků. Závěrem bych ráda doporučila nebát se kontaktovat odborníky a třeba se jen zeptat na rady a postřehy z praxe. Třeba dostanete jen další radu anebo vás některý zaujme natolik, že vám bude oporou v průběhu celého procesu. Budete-li hledat renomovaného makléře se zkušenostmi, neváhejte se zeptat ve svém okolí nebo se obrátit přímo na mě.

Ať už vaše dotazy budou faktické nebo právní, nebojte se na mě obrátit, ráda je zodpovím.

V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.