Institut předkupního práva a nedávné změny jeho úpravy v občanském zákoníku téměř nikomu neunikly, ale známe opravdu veškeré důsledky?
Na co se připravit, když chcete prodat podíl na věci, kterou máte v podílovém spoluvlastnictví? Nejdříve si vyjasněme tři osoby, které zde budou hrát roli:
1. Prodávající = vy jako spoluvlastník nemovitosti, který chce prodat třetí osobě svůj podíl na věci.
2. Předkupník = oprávněná osoba (jiný spoluvlastník věci), které předkupní právo svědčí a může jej uplatnit (a tím zhatit vámi plánovaný obchod).
3. Koupěchtivý = osoba, které chcete nemovitost (resp. podíl na ní) prodat (tj. zájemce o nemovitost).
Předkupní právo spočívá v právu předkupníka (spoluvlastníka) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek (půjde především o cenu), za kterých prodávající zamýšlí věc prodat zájemci o nemovitost (koupěchtivému). A na druhé straně, předkupní právo odpovídá povinnosti prodávajícího nabídnout věc ke koupi předkupníkovi za týchž podmínek, za kterých ji chce koupěchtivému prodat.
Od počátku roku 2018 došlo k znovuzavedení (resp. rozšíření) předkupního práva při převodu podílu na nemovitosti a zákonný režim je nyní takový, že spoluvlastník nemovité věci, který zamýšlí prodat svůj podíl, musí podíl nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům (předkupníkům) a až poté je oprávněn svůj podíl prodat třetí osobě (koupěchtivému). Zákonné předkupní právo se aplikuje také na jiné způsoby převodu, typicky darování, kdy předkupníci jsou oprávněni věc přednostně koupit za cenu obvyklou. Výjimku z tohoto režimu představují převody vlastnického práva k nemovité věci na osoby blízké (tj. zejména příbuzné a některé další osoby).
Na první pohled je úprava jasná a pochopitelný je rovněž účel, a to zájem na scelování spoluvlastnických podílů na věci do rukou ostatních spoluvlastníků namísto převodů třetím osobám, čímž se usnadňuje správa i nakládání s věcí. Nicméně praxe ukazuje, že nová úprava přináší řadu problémů a někdy může přerůst v noční můru prodávajících i kupujících.
Zatímco při běžném prodeji bytu či domu ve spoluvlastnictví několika málo spoluvlastníků může být zákonné předkupní právo ku prospěchu a bez větších problémů, v řadě případů v realitní praxi nastávají situace, kdy tato úprava může být a je značnou komplikací. Typicky jde o převod bytové jednotky s garážovým stáním, kdy garáž jako taková je samostatnou jednotkou a garážové stání představuje podíl na této jednotce, či převod nemovitosti spolu se spoluvlastnickým podílem na příjezdové cestě.
V takových případech je zákonem stanovena povinnost nabídnout garážové stání (podíl na garáži) ostatním spoluvlastníkům věci předtím, než se podíl převede na třetí osobu, tedy kupujícího bytu. Jistě si umíte představit reakci kupujícího bytové jednotky, když mu sdělíte, že garážové stání mu k bytové jednotce neprodáte, neboť spoluvlastníci garáže (ostatní vlastníci bytových jednotek v domě) využili svého předkupního práva a garážové stání si koupili.
Máme však za to, že v těchto případech může pomoci uplatnění § 2149 odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví, že prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození. Jinými slovy, pokud prodáváte garáž, na niž se vztahuje předkupní právo, můžete nabídnout předkupníkům garážové stání ke koupi spolu s bytovou jednotkou jako celek a ti mohou brát „všechno nebo nic.“ Nicméně zatím nemůžeme s jistotou říci, v jakém případě lze považovat případné snížení tržní hodnoty nemovitosti bez garážového stání jako poškození, resp. újmu ve smyslu tohoto ustanovení a výklad soudu se může lišit podle okolností případu.
Jak si ověřit, zda se předkupní právo vztahuje na vaše garážové stání? Z údajů a listin v katastru nemovitostí lze zjistit, zda garáž představuje samostatnou jednotku, jejíž podíly tvoří jednotlivá garážová stání, či nikoliv. Obdobný scénář může nastat také například u sklepa! Je-li garáž, případně sklep součástí podílu na společných částech domu/pozemku nebo součástí/příslušenství bytu, zákonné předkupní právo se neaplikuje.
Dále se podíváme na prodej domu spolu s podílem na příjezdové cestě. Příjezdová cesta je nemovitostí a je-li ve spoluvlastnictví více osob, typicky sousedů, svědčí jim vzájemné předkupní právo. Vzhledem k tomu, že příjezdová cesta je nejen nezbytným přístupem k nemovitosti ale nezřídka také podmínkou poskytnutí hypotéky, lze zde podle mého názoru více spoléhat na uplatnění zmíněného § 2149 odst. 2 občanského zákoníku. Navíc, čím dál více právníků se shoduje na názoru, že porušení předkupního práva při převodu podílu na příjezdové cestě nebude mít zásadní negativní důsledky. Spoluvlastníci se totiž mohou domáhat buď neplatnosti smlouvy, nicméně pouze v části týkající se podílu na příjezdové cestě, anebo žádat náhradu škody. Avšak, jaká škoda jim vlastně vznikla, když k příjezdové cestě vlastnili svůj podíl už před převodem a cestu mohou využívat stejně jako dosud? Porušení předkupního práva ovšem i zde představuje určité riziko a doporučuji zvážit některé z preventivních řešení uvedených dále.
Jaký je tedy správný postup při převodu, když chcete respektovat předkupní právo? Zákon stanoví, že:
– předkupníkovi musí být oznámen obsah kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým, z čehož vyplývá, že prodávající s koupěchtivým nejprve uzavřou kupní (případně darovací) smlouvu na nemovitost,
– ta se předloží předkupníkovi (resp. sdělí se mu její podmínky) a
– nevyužije-li předkupní předkupní ve lhůtě 3 měsíců svého předkupního práva,
– je možné uskutečnit převod na koupěchtivého.
Připomínám, že předkupník má právo koupit nemovitost za stejných podmínek, tudíž například při sjednání úhrady ve splátkách nebo odložení platby, může i předkupník téže výhody využít, pokud složí dostatečnou jistotu. Velmi problematický až na hranicích možností může být proces ve větších bytových domech s velkým počtem spoluvlastníků, kdy například při prodeji bytu s garážovým stáním je potřeba nejdříve podepsat smlouvu, popsat podmínky, obeslat ostatní spoluvlastníky a vyčkávat, nebo je případně obejít předem a vyřešit tento proces preventivně – viz dále.
Pokud se chcete obesílání a případnému 3-měsíčnímu vyčkávání v nejistotě vyhnout, je možné se s předkupním právem vypořádat předem, a to buď ve vztahu ke konkrétnímu převodu, anebo natrvalo s věcněprávními účinky. V prvém případě se předkupník předem vzdá svého předkupního práva ve vztahu ke konkrétnímu převodu, přičemž na vzdání se předkupního práva není potřeba ověřovat podpis a tato skutečnost se nezapisuje do katastru nemovitostí. Ve druhém případě se předkupník vzdá svého předkupního práva k věci natrvalo s tzv. věcněprávními účinky, přičemž tato skutečnost se zapisuje do katastru nemovitostí a je účinná také pro další budoucí převody.
Alternativním preventivním řešením může být zřízení přídatného spoluvlastnictví podle § 1223 a násl. občanského zákoníku. To u garáží nebo příjezdových cest situaci vyřeší tím, že podíl na garáží/příjezdové cestě bude automaticky „právně následovat“ převáděnou bytovou jednotku/dům a převést vlastnické právo k nemovitostem bude možné jen společně. Nadále již nepůjde o „klasické“ podílové spoluvlastnictví, a proto se zde již předkupní právo neuplatní.
A co se stane, pokud předkupní právo porušíte? Podívejte se závěrem na následky nedodržení předkupního práva. Předkupník, kterému věc nebyla nabídnuta, se může domáhat neplatnosti smlouvy nebo náhrady škody a to v obecné promlčecí lhůtě 3 let.
Před prodejem či koupí bytu nebo domu tedy rozhodně doporučuji ověřit existenci předkupního práva a poradit se předem s advokátem. V rámci komplexního právního servisu Vám mohu zajistit prověření a zjištění existence předkupního práva včetně případného preventivního vypořádání se s ním, ať už ve formě vzdání se ve vztahu ke konkrétnímu případu nebo natrvalo. Ráda vám pomohu i se zřízením přídatného spoluvlastnictví, kterým můžete problém předkupního práva vyřešit jednou pro vždy. Toto preventivní řešení není časově náročné a je zpravidla výhodnější než následné řešení komplikací při samotném prodeji.
V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.
Dobry den,
precetl jsem Vas clanek o predkupnim pravu a zaujala mne moznost jeho reseni. Chystame se s manzelkou prodat byt + garazove stani kde tedy garazove stani je 1/70 podil a tudiz je nutne pri prodeji mit souhlas vsech 69 podilniku. Je to znacna komplikace a kupec by rad garaz nabyl do sveho vlastnictvi.
Rad bych se Vas proto zeptal, zda-li je nejaka ucina metoda jak zajistit prodej garazoveho stani, vyhnout se obesilani vsech podilniku a nasledneho cekani 3 mesice na zpetnou vazbu ?
Predem dekuji za odpoved
Pitrocha David
Dobrý den, dotaz byl vyřešen po e-mailu.
Dobrý den,
děkuji za přínosný článek. Četl jsem i jiné na toto téma, ale Váš je názorný, přesnější, o poznání lepší.
Děkuji.
Dobrý den, moc děkuji za zpětnou vazbu, jsem ráda, že Vám článek poskytl užitečné informace.
Dobrý den,
chystáme se s manželkou prodat byt + garážové stání, přitom garážové stání je 1/50 podíl a je tedy nutné při prodeji mít souhlas všech 49 podílníku. Lze se nějak vyhnout obesíláni všech podílníku a následného čekáni tři měsíce na zpětnou vazbu? Ono obejít všechny podílníky a získat vzdání se předkupního práva je také složité. Otázka pod čarou: Když by třeba tři podílníci měli zájem a chtěli využít předkupního práva o garáž, tak pak se postupuje jak? To ti tři podílníci se pak musí nějak domluvit, kdo to tedy z nich koupí nebo navyšují cenu a vyhraje ten, kdo dá nejvíc?
Děkuji za odpověď.
Petr Kupčík
Dobrý den, zákonný postup u předkupního práva je třeba dodržet, pokud se chcete vyhnout rizikům spojeným s jeho nedodržením. Celý převod lze ale urychlit tím, že se uzavřou 2 samostatné kupní smlouvy – na byt a na garáž s tím, že kupní smlouva na byt jde rovnou na katastr a nečeká se 3 měsíce. V praxi tento postup často volím, klienti jej preferují. Pokud bude mít o garážové stání zájem více podílníků, mají právo jej nabýt společně v poměru podle jejich spoluvlastnických podílů. Nicméně si myslím, že taková situace by byla pro Vás spíše výhodou, neboť dohoda např. 3 osob o společném užívání garážového stání by byla nejspíše dost komplikovaná. Pokud byste chtěl věc ještě dále prodiskutovat, není problém si zavolat. S pozdravem Ilona Černochová
Děkuji za odpověď, zjistil jsem, že k bytu náleží i podíl na společných prostorech v bytovém domě + podíl na společných pozemcích (příjezdová komunikace, chodníky hřiště atd.). Samozřejmě tyto společné prostory a pozemky mají více podílníků (cca 100), takže i oni mají v duchu zákona předkupní právo na pozemky náležící k bytu. Jelikož se jedná o majetek, který nelze od bytu oddělit, tak zde už nepůjde udělat “dvě” smlouvy. Takže defacto i na byt se společnými pozemky se vztahuje předkupní právo. Myslím, že tato situace se týká mnoha bytových domů a zákonodárce zřejmě nedomyslel všechna dotčená ustanovení do důsledků.
Doufejme, že bude tato nepraktická právní úprava novelizována, jak je navrženo.
Dobrý den,
vztahuje se toto ustanovení NOZ i na případ, kdy nejsme spoluvlastníky bytových jednotek, ale máme v rámci osobního vlastnictví bytů každý jednotlivě zapsán v KN jako konkrétní byt v konkrétním patře a podílu na celkovém vlastnictví domu o 4 BJ?
Děkuji za odpověď!
Dobrý den, pokud se jedná o spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku, které přísluší k bytové jednotce, tak se na to předkupní právo nevztahuje.
Dobrý den,
děkuji za Váš článek, jak už někdo výše konstatoval, je konkrétnější, pochopitelnější, než jiné.
Chtěl bych se ujistit, zda tato Vaše odpověď platí i u bytových jednotek vymezených podle zákona o vlastnictví bytů. A jakým právním ustanovením to zdůvodnit, pokud by se vlastník jiné jednotky v domě domáhal využití předkupního práva k prodávané jednotce z titulu spoluvlastnictví pozemku pod domem?
Děkuji!
Dobrý den,
v případě, že jde o tzv. funkčně související pozemky, tj. pozemky a části domu, které souvisí s užíváním bytové jednotky a jsou takto vymezené v příslušném prohlášení vlastníka (typicky např. pozemky pod budovou, ale nemusí to tak být vždy), tak se na ně zákonné předkupní právo nevztahuje, jelikož tyto pozemky náleží k převáděné bytové jednotce.
Dobrý den,
právě jsme zaplatili za stavební pozemek + 1/5 podílu na pozemku, který slouží jako příjezdová cesta (s věcným břemenem chůze a jízdy a zřizováním vedení). Vše v jedné smlouvě. V nejbližších dnech bude podán návrh na vklad na katastru. Můžete nám poradit, jak postupovat v tomto konkrétním případě? Jsem si jistý, že prodávající neobeslal předkupníky a z Vašeho článku jsem vyrozuměl, že budeme muset 3 roky čekat, na ukončení promlčecí lhůty. Jde to nějak urychlit? Předejít případným problémům? Např. vyžádat si souhlas dodatečně? Nebo to raději nechat být, když nevznikla, jak píšete nikomu škoda? To by opravdu někdo mohl zneplatnit smlouvu a tím přepsat údaje v katastru?
Předem děkuji za odpověď.
Martin
Ve Vašem případě bych Vám doporučila následující postup. Nejlepším řešením je ještě nyní, před podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí, obejít všechny spoluvlastníky s žádostí, aby se všichni svého předkupního práva ke konkrétnímu spoluvlastnickému podílu předem vzdali. Je to určitě přijatelnější řešení, sloužící k předejití tříleté nejistoty, kdy by bylo možné tak, jak předestíráte ve Vašem dotazu, ze strany ostatních spoluvlastníků v této tříleté lhůtě navrhnout zrušení kupní smlouvy a dožadovat se vrácení věci do původního stavu, tj. mimo jiné i žádat změnu v katastru nemovitostí (výmaz kupujícího jako vlastníka).
Dobrý den paní doktorko,
jak se prosím z Vašeho pohledu díváte na předkupní právo v situaci, kdy jeden ze spoluvlastníků (např. 1 z 30) prodává v rámci jedné smlouvy několik samostatných pozemků pod parcelními číslami, přičemž u některých pozemků jsou spoluvlastníci rozdílní (s ohledem na neexistenci předkupního práva v minulosti). Nabídka předkupního práva tak jde k různým osobám, přičemž já jako předkupník jsem spoluvlastník u všech prodávaných pozemků a bylo mi tedy nabídnuto předkupní právo na všechny pozemky.
Mohu si jako předkupník u všech pozemků vybrat pouze některé a u zbylých pozemků předkupní právo odmítnout? Jeví se mi, že ano, neboť by se předkupní právo mělo logicky vztahovat k jednotlivým pozemkům (tj. v mém případě nemám zájem o některé pozemky, kde je již třeba majoritní vlastník nebo nejsou pro mě zajímavé, ale uplatněním předkupního práva pouze u některých automaticky dojde ke zrušení kupní smlouvy a prodávající spoluvlastník argumentuje tím, že musím koupit všechny pozemky nebo nic…).
Děkuji za Váš názor. S pozdravem Milan
Dobrý den, pokud je mi v rámci předkupního práva z jedné kupní smlouvy nabízeno více jednotlivých pozemků (u všech jsem spoluvlastník, ale ostatní spoluvlastníci mohou být rozdílní), mohu si v rámci předkupního práva vybrat pouze některé nebo musím odkoupit všechny pozemky, kde jsem spoluvlastník? Děkuji za Váš názor. S pozdravem Milan
Dobrý den, Milane, podle mého názoru nejste povinen využít předkupní právo ke všem pozemkům.
Dobrý den,
jak je to se zrušením předkupního práva při darování nemovitosti oprávněnému z věcného břemene předkupní právo (tj. při darování nemovitosti tomu, kdo má k ní sjednané předkupní právo)?
Zaniká věcné břemeno automaticky z podstaty věci, nebo je v darovací smlouvě nutné ujednání (dohoda) o zrušení předkupního práva jako práva věcného?
Děkuji předem za odpověď.
Dobrý den, zde bych potřebovala vidět více podkladů, abych mohla konkrétně odpovědět. V případě zájmu mě prosím kontaktujte přímo na e-mail. S pozdravem Ilona Černochová
Dobrý den,
prodávám byt v bytovém domě a zjistil jsem výše uvedené zkutečnosti ohledně předkupního práva. Pokud k bytu patří pozemky: 1. pod domem (zastavěná plocha domem), 2. okolo domu (trávník okolo domu + vydlážděná plocha parkoviště) a 3. příjezdová cesta:
1) musím toto nabídnout zvlášť = kupec se legálně k bytu potom nedostane – nebude vlastník/spoluvlastník přístupových pozemků?
2) A nebo to musím spoluvlastníkům nabídnout společně s bytem?
3) A nemusím nabízet vůbec – byt je bez spoluvlastnických podílů na pozemku bezcenný, protože k němu nebude přístup.
Děkuji za názor
Dobrý den, záleží na tom, zda mají příslušné pozemky status tzv. funkčně souvisejících pozemků (najdete to v prohlášení vlastníka). Pokud ano, předkupní právo není třeba řešit. S pozdravem Ilona Černochová
Vážená paní doktorko,
článek je velmi srozumitelný.
Ale máme situaci, že maminka chce prodat spoluvlastnický podíl (1/2) v bytové jednotce třetí osobě (kupec je), mamince je 89let a byt je v dalekém městě a jen za něj platí (za celý byt) poplatky. Druhá polovina je „v dědickém řízení“. Vyřizování dědictví se „táhne“ přes rok a podle notářky se možná bude vyřizovat ještě další rok, protože dědička je omezena soudem v rozhodování a nyní se teprve řeší zrušení jejího omezení, aby mohla vůbec dědit. Dědička není příbuzná maminky, ale ústně se vyjádřila, že až nabude vlastnictví poloviny bytu, také svoji část prodá, tomu samému kupci „první“ poloviny.
Jak postupovat, protože vlastně není od koho získat souhlas či nesouhlas s předkupním právem.
Druhá věc, i když dědička tvrdí, že nemá exekuce, domníváme se, že asi nějaké má, i když jsme nahlídli do centrální evidence exekucí na cech pointu, ale záznam tam dědička nemá, sama pracovnice nám řekla, že tam nemusí být vše.
Děkuji Vám za odpověď
Dobrý den,
ve Vašem případě bych Vám doporučila následující postup. Předkupní právo na nemovitosti pro spoluvlastníka vázne vždy. Pokud spoluvlastník zemřel, tak obecně se na jeho místo dostávají dědicové, tj. ve Vašem případě dědička, která je omezena v rozhodování.
Aby mohlo dojít k převodu vlastnického práva bez jakýchkoli rizik do budoucna, bylo by dobré tuto situaci vyřešit vzdáním se předkupního práva. Toto vzdání se předkupního práva lze adresovat dědičce, pokud Vám je známa. Jestliže je soudem omezena v rozhodování, měla by mít soudem určeného opatrovníka, který je oprávněn (pokud je to v jejím zájmu), toto vzdání se předkupního práva podepsat. Tím docílíte toho, že Váš převod může být realizován bez dalších rizik v budoucnu a projednávání dědictví na tento převod nebude mít vliv.
Co se týče Vašeho dotazu ohledně exekucí. Pokud by nějaká exekuce existovala, v centrální evidenci exekucí může být, ale nemusí být vždy evidována. V těchto případech je třeba udělat další šetření. S pozdravem Ilona Černochová
Vážená paní doktorko
Máme rodinný dům rozdělen na dvě bytové jednotky ke každé jednotce je garáž. Zahrada za domem je společná a zapsaná na katastru nemovitostí jako.
1 jednotku vlastní sestra mojí manželky
2 jednotku vlastní moje manželka
Zahradu vlastní obě cca ideální poloviny.
Klasický případ : sestry spolu delší dobu nekomunikují,tak že se sestra mé ženy odstěhovala a svou jednotku č.1 dala k prodeji přes realitní kancelář.
Zhruba po roce se nám realitní kancelář ozvala že mají kupce na jednotku č 1,ale že ze zákona máme předkupní právo mi tedy moje manželka.prosím o malou radu.
Z našeho pohledu máme předkupní právo pouze na společnou zahradu za domem a né na jejich bytovou jednotku.
Dobrý den, věc jsme vyřešili po e-mailu. S přátelským pozdravem Ilona Černochová
Dobrý den,
plánujeme koupi zahrady s chatkou v zahrádkářské kolonii a součásti koupě je i spolupodíl na příjezdové komunikaci v rámci kolonie a pozemku pod vodárnou, vše ve spoluvlastnictví 48 podílů. Je tedy nutno obeslat všech 48 podílníků s návrhem vzdání se předkupního práva? Nejde nějak v kupní smlouvě ošetřit, že zahrada tvoří funkční celek s komunikací (bez níž se k ní nelze dostat) a pozemkem s vodárnou a tímto předkupní právo obejít? Pokud ne, jaké mají být náležitosti vzdání se předkupního práva (je to nějaký formulář?, co má obsahovat?) a co když se některý ze spoluvlastníků do konce 3 měsíční lhůty nijak nevyjádří?
Děkuji Vám za odpovědˇ
Jiří Jež
Dobrý den, pane Ježi, ačkoli to nedává úplně logiku, právně správný postup je opravdu obeslání všech spoluvlastníků s tím, že se jim spoluvlastnický podíl nabídne ke koupi. V těchto případech zpravidla klientům doporučuji nabídnout vše jako funkční celek, jak správně píšete, tj. že mohou koupit buď podíl na cestě i s chatou nebo nic. Předkupní nabídka je cca 2-stránkový dokument, který obsahuje potřebné náležitosti. Pokud se spoluvlastníci do 3 měsíců nevyjádří, tak může předmětný spoluvlastnický podíl nabýt vybraný kupec – tedy Vy. S přátelským pozdravem Ilona Černochová
Dobrý den,
prosím, chci prodat nebytovou jednotku (garáž) která je v mém vlastnictví se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, které neoddělitelně náleží k nebytové jednotce (o velikosti 227/10.000) a spoluvlastnického podílu na pozemcích na nichž dům s nebytovou jednotkou stojí a který k ní neoddělitelně náleží (227/10.000).
Vztahuje se na mě povinnost uplatnění předkupního práva?
Na mém LV je uvedeno vlastnictví garáže a výše podílu na společných částech domu a pozemku, na dalším LV je seznam spoluvlastníků s výší jejich podílů na st. parcelách.
Děkuji za vaši odpověď.
S pozdravem
Jarmila
Dobrý den, v tomto případě se na to na 99 % předkupní právo vztahovat nebude (100 % neuvádím z důvodu, že nevidím konkrétní LV). S přátelským pozdravem Ilona Černochová
Dobry den,
Vas clanek se mi velmi libi.
Mam jen doplnujici otazku. Prodala jsem byt se sklepem a s garazovym stanim (jako celek na jednu smlouvu s jednou cenou, kupec tam bydli) pres realitniho maklere, ktery mel/ma plnou moc k uzavreni veskerych veci ohledne prodeje. Dnes jsem se dozvedela, za na garazove stani existuje predkupni pravo. Jelikoz byl cely prodej vyrizen pres maklere a jeho pravnika vcetne podepsani kupni smlouvy, predpokladala jsem, ze cely prodej probehne podle pravnich predpisu a dnes tohle nemile prekvapeni. Existuje nejaka moznost, jak se v takovem pripade branit moznym problemum v pripade, ze by nekdo ze 17 majitelu (rada jich v dome nebydli ci maji i vice parkovacich mist, ktere dale pronajimaji) ten prodej tahl pred soud? V dome jsou i jeste prazdna parkovaci mista, ktera jsou k prodeji. Predem dekuji za Vasi odpoved.
Dobrý den, soudní spor vyloučit nelze nikdy, avšak s ohledem na skutečnost, že se ve Vámi uváděném domě nacházejí ještě další parkovací místa k prodeji, je riziko sporu nižší. Pokud chcete mít větší jistotu, můžete dodatečně navštívit Vaše bývalé sousedy a požádat je o podepsání vzdání se předkupního práva. Otázkou však zůstává, zda je vhodné na prodej bytu sousedy upozorňovat, jelikož podle Vašich informací již došlo k podpisu kupní smlouvy a zřejmě i převodu vlastnického práva. S přátelským pozdravem Ilona Černochová
Dobrý den,
děkuji Vám za článek. V souvislosti s připravovanou novelou ohledně předkupního práva se chci zeptat, zda se uvažuje o řešení problému s předkupním právem i pro samostatné prodeje podílu na hromadné garáži (tj. garážového stání), tj. bez prodeje bytu?
Děkuji
Dobrý den, diskutuje se o různých řešeních, nicméně v Poslanecké sněmovně to nevypadá, že by se měla novela v dohledné době schválit. Takže bych spíše vyčkávala, jaké znění z toho nakonec vyjde. S přátelským pozdravem Ilona Černochová
Dobrý den,
chtěla bych prodat garáž, která je jako stavba v mém vlastnictví, ale příjezdové cesty a pozemky pod garážemi jsou ve spoluvlastnictví. Vztahuje se na tuto situaci také předkupní právo? Pokud by více předkupníků využilo svého práva je jen na mně kterého si vyberu např. vzhledem k nabídce vyšší ceny, popřípadě pořadí ve kterém se ke svému právu přihlásili?
Dobrý den, zde to vypadá spíše na variantu, že se na pozemky předkupní právo uplatní (jiná situace by byla, pokud by byla garáž nebytovou jednotkou v domě, k němuž by byly pozemky přiřazeny jako tzv. funkčně související). Při aplikaci předkupního práva si však nemůžete vybrat, kterému spoluvlastníkovi svůj podíl převedete. Každý spoluvlastník může vykoupit poměrně dle svého spoluvlastnického podílu. S přátelským pozdravem Ilona Černochová
Dobrý den,
chtěl bych využít svého předkupního práva na nákup parkovacího stání, které je 1/62 celku. Developer doprodává zbytek parkovacích stání – 9 ks, které ještě v našem bytovém domě vlastní, najednou jednomu subjektu. Developer = 4 propojené společnosti. Parkovací stání, o které mám zájem patří společnosti, která vlastní celkem 5 stání z těch 9. Poté co jsem uplatnil předkupní právo, mi bylo zděleno, že na něj nemám nárok, protože je prodáváno 9 míst jako celek a tedy nemůžu koupit 1 místo samostatně. Bránil jsem se a dostal jsem následující odpověď z jejich právního oddělení:
Jednotlivým spoluvlastníkům vzniká předkupní právo jen v rozsahu jejich spoluvlastnických podílů na věci, tj. pokud se jedná o spoluvlastníka s podílem na nebytovém prostoru ve výši 1/62 a předmětem prodeje je podíl o velikosti 1/62, spoluvlastnické právo vzniká v rozsahu 1/62 z 1/62, tj. ve výši 1/3844. Ten s ohledem na charakter prodávaných podílů a spojení s oprávněním užívat parkovací místo takový podíl odpovídá užívání takového parkovacího místa cca 2,5 hodin ročně.
Nadto předkupní právo se neuplatňuje vůči vybrané části předmětu prodeje, nýbrž předkupník má akceptovat podmínky kupní smlouvy jako takové (s výhradou předkupního práva v rozsahu spoluvlastnického podílu. Tedy pokud se hovoří o uplatnění předkupního práva k parkovacím stáním č. 36 a 41 (resp. souvisejícím podílům), které jsou součástí balíčku pěti podílů, po právu by měli předkupníci v rámci realizace předkupního práva nabýt příslušný podíl 1/62 z 5/62, tj. 5/3844 a s tím související nárok užívat každé ze souvisejících parkovacích míst v rozsahu cca 2,5 hod. ročně.
Přijde mi to jako naprostý nesmysl. Pokud budu jediný zájemce s předkupním právem o parkovací stání, měl bych snad získat celou 1/62. Nevím však jestli nejsou nějaké výjimky při hromadném prodeji? Prosím o váš názor k tomuto problému.
S pozdravem,
M
Dobrý den, ze zákona máte opravdu předkupní právo odpovídající poměrně vašemu spoluvlastnickému podílu. Pokud však ostatní předkupníci (spoluvlastníci) své předkupní právo nevyužijí, přirůstá k Vašemu předkupnímu právu i jejich podíl. S přátelským pozdravem Ilona Černochová
Vážená paní doktorko,
ráda bych se Vás zeptala na Váš názor či zkušenost se vzdáním se předkupního práva ke garážovému stání přímo ve stanovách SVJ? Respektive, zda je to takto po právu?
Dobrý den, nemyslím si, že vzdání se ve stanovách SVJ je nejvhodnější řešení, v praxi jsem se s tím nesetkala. Standardně se to dělá smlouvou nebo prohlášeními jednotlivých spoluvlastníků, pokud se to následně zapíše do katastru, je problém vyřešen. To však neznamená, že podpis daného prohlášení by vlastníci nemohli udělat např. na schůzi SVJ, pokud se sejdou, naopak, to může usnadnit postup. Pokud budete chtít, ráda Vás s realizací pomohu. Hezký den Ilona Černochová
Vážená paní doktorko,
máte prosím zkušenost i s předkupním právem vůči ČR dle zákona 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu? Řešíme v současnosti koupi dvou sousedících parcel za účelem výstavby domu, z nichž jedna je zatížena právě předkupním právem k ČR. Stávající majitel nabyl tuto parcelu do svého vlastnictví v 11/2016, zákonné předkupní právo ČR tedy zanikne až v 11/2021, pokud se nemýlím.
Můj dotaz zní – lze v případě zamýšleného prodeje parcely stávajím majitelem koupěchtivému (tedy nám) od SPÚ získat vyjádření dříve než po uplynutí zákonné pětileté lhůty, že své právo v budoucnu neuplatní? Stávající majitel již podal k SPÚ nabídku k využití předkupního práva (uzavřeli jsme s ním smlouvu o smlouvě budoucí kupní s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva dle § 2145 OZ) a nyní společně čekáme již několik měsíců na vyjádření úřadu (zde asi tříměsíční lhůta na odpověď, kterou uvádíte v článku výše, neplatí…?). Ze znění § 15 odst. 2 zákona č. 503/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, který uvádí, že předkupní právo zaniká zaplacením kupní ceny pozemku (pozemek majitel již v plné výši uhradil), nejdříve však uplynutím 5 let ode dne vkladu vlastnického práva k pozemku do KN, logicky usuzuji, že nabídka by měla být podána právě během pětileté lhůty, poté je již právo promlčené a nabídka by dle mého postrádala smysl. Lze tedy očekávat vyjádření SPÚ dříve než v 11/2021?
Abyste rozuměla, rádi bychom započali projekční činnosti na dům, který by sice celý stál na sousední parcele (tady by problém nebyl), nicméně zmiňovaná parcela zatížená předkupním právem by tvořila podstatnou část pozemku kolem domu, bez kterého by pro nás zamýšlená výstavba neměla smysl. Nechceme nečinně čekat další dva roky až předkupní právo k dané parcele zanikne – rádi bychom s výstavbou začali co nejdříve. Zároveň chceme mít ale jistotu, že zmiňovanou parcelu v budoucnu opravdu nabydeme.
Velice Vám děkuji za odpověď a Váš pohled na věc.
Dobrý den,
abych Vám mohla konkrétně odpovědět, museli bychom se na věc podívat podrobněji. Pokud byste měla o mé služby zájem, neváhejte se na mě obrátit, jsem Vám plně k dispozici.
S pozdravem a přáním příjemného dne
Ilona Černochová
Dobrý den,chci se zeptat chci PRODAT RD ALE MÁME HO SE SESTROU NAPŮL…. MUSÍM TO TEDY NEJDŘÍV NABYDNOUT JÍ….POSLAT POŠTOU ATD..ALE CO KDYŽ BUDU MÍT DŮKAZ PODACÍ LISTEK,FOTKY atd…? Vše si mně vrátí naspatek STIM že sestra si nevybrala POŠTU? ALE SESTRA MŮŽE BYT NA DOVOLENÍ, NEMOCNÁ,U ZNÁMÝCH atd….?? CO PAK SE MŮŽE DÍT A JAK MŮŽE DLOUHO TRVAT SOUD MEZI NÁMI DVĚMA A KDO VYHRAJE???!! DĚKUJÍ NOVÁK
Dobrý den,
pokud chcete prodat vám náležející spoluvlastnický podíl nemovité věci, musíte nabídku učinit předkupníkovi (tedy Vaší sestře coby druhému spoluvlastníkovi). Zde pozor, nabídka musí být učiněna až po uzavření kupní smlouvy s koupěchtivým (novým nabyvatelem, kterému prodáváte), nikoli předtím! Z toho vyplývá, že kupní smlouva by měla být uzavřena s rozvazovací podmínkou pro případ, že by sestra nabídku předkupního práva využila. Samozřejmě nic nebrání tomu, abyste předmětný podíl nabídnul sestře i před uzavřením kupní smlouvy s koupěchtivým, ale zde nejde o nabídku k uplatnění předkupního práva. Řádná nabídka k uplatnění předkupního práva se vždy činí až po uzavření kupní smlouvy. Konkrétně by to mělo vypadat tak, že po uzavření kupní smlouvy s kupujícím zašlete sestře kopii této smlouvy s průvodním dopisem. Ta, pokud bude chtít, má 3 měsíce od doručení nabídky na to, aby uhradila kupní cenu uvedenou ve smlouvě. Pokud tak sestra učiní, prodej se odehraje mezi Vámi a jí, a to za stejných podmínek, jako bylo ujednáno v kupní smlouvě s koupěchtivým. Pokud tak sestra neučiní a neuhradí ve lhůtě kupní cenu, její předkupní právo zanikne.
Co se týká doručování, tak není nutné, aby sestra nabídku skutečně převzala. Důležité je, že se zásilka dostane “dostane do sféry její dispozice“. To zahrnuje nejen případy samotného převzetí zásilky adresátem, ale i ty případy, kdy zásilka obsahující projev vůle byla doručena do bytu adresáta či do jeho poštovní schránky, popřípadě i vhozením oznámení do poštovní schránky o uložení takové zásilky na poště. Pokud tak zašlete na správnou adresu, musela by pak Vaše sestra dokazovat, proč se jí zásilka do sféry vlivu nedostala, protože platí, že “zmaří-li druhá strana vědomě dojití, platí, že bylo řádně doručeno”. V případě soudního sporu zpravidla postačuje, když ten, kdo tvrdí, že něco doručil, předloží k důkazu podací lístek prokazující, že v určitý konkrétní den předal poštovní zásilku k přepravě na adresu předkupníka. Pro tyto případy je vhodné si zajistit od pošty potvrzení o doručení doporučené zásilky. Ideální je dopis zaslat s dodejkou a podací lístek (příp. dodejku) si uschovat.
Pokud očekáváte problémy a chcete být obzvláště pečlivý, je dále dobré pro tyto případy uschovat si kompletní stejnopis zaslané nabídky. Pro maximální pečlivost lze proces zasílání pojistit např. i přítomností nezávislého svědka, který bude toto u soudu moci potvrdit v případech, kdy by předkupník např. tvrdil, že mu sice zásilka došla, ale neobsahovala nabídku apod.
Rádi Vám s prodejem nemovitosti pomůžeme a zajistíme jeho bezpečnou realizaci. V případě zájmu se na nás neváhejte obrátit.
S přátelským pozdravem
Ilona Černochová
Dobrý den,
kde a jak zjistim existenci predkupního práva na parcelu?
Predem dekuji za odpoved.
Dobrý den,
existují dva druhy předkupních práv – zákonné a smluvní. Zákonné předkupní právo (např. předkupní právo spoluvlastníka) nikde zapsané nenajdete, protože vyplývá přímo ze zákona. Smluvní předkupní právo může být sjednáno buď mezi stranami (tzn. povinnost nabídnout takto zatíženou věc předkupníkovi má pouze osoba, která se k tomu smlouvou zavázala) – takové předkupní právo opět nikde, krom smlouvy, kterou bylo sjednáno, zapsané nenaleznete. Poslední možností je předkupní právo, které bylo sjednáno smlouvou jako věcné právo (to znamená, že zavazuje nejen prvního povinného, který se k tomu zavázal, ale i všechny jeho právní nástupce, tedy každého následujícího vlastníka věci zatížené předkupním právem) – takto sjednané předkupní právo naleznete zapsané v katastru nemovitostí u příslušného pozemku.
S přátelským pozdravem,
Ilona Černochová
Dobrý den,
Rada bych se zeptala na případ, kdy třicet let vlastníme chatu a obstaravame přilehlý pozemek- který nám bohužel nepatří. K naši chatě se musí přijít prez chatu před nama. Majitel ( nás příbuzný) jejich chatu včetně veškerých pozemku převedl na jeho dceru. Je možno se hájit předkupním právem, když nás nechal pouze po slovní dohodě pozemek obstaravat+ prez jejich pozemek do chaty chodit? Jinudy přijít nejde.
Dekuji
Dobrý den,
pokud předkupní právo nevzniklo na základě smlouvy mezi vámi a předchozím vlastníkem zmíněných pozemků, pak Vám předkupní právo nesvědčí. Ze zákona předkupní právo vzniká pouze mezi podílovými spoluvlastníky nebo vlastníky stavby na cizím pozemku. Jak vyplývá z Vašeho dotazu, ani jedna z těchto variant není zřejmě splněna.
V úvahu však přichází vydržení věcného břemene odpovídajícímu právu přechodu přes sousedův pozemek. Pokud by podmínky pro vydržení splněny nebyly, je možnost takovou služebnost (věcné břemeno) se sousedem nově (písemně) sjednat, a to jak za náhradu, tak i bezplatně. Záleží, na čem se domluvíte. Pokud by soused nesouhlasil, je možné se v takovém případě také obrátit na soud. Ten, pokud je splněna podmínka, že vaši chatu nelze řádně užívat, protože k ní není přístup, by Vám měl za přiměřenou náhradu vůči sousedovi nezbytnou cestu zřídit.
V případě Vašeho zájmu pro Vás rádi smlouvu o zřízení služebnosti (věcného břemene) odpovídající přechodu před sousedův pozemek vyhotovíme.
S přátelským pozdravem,
Ilona Černochová
Dobrý den,
jsem majitelkou ideální poloviny rodinného domu a přilehlého pozemku. Spoluvlastník domu se aktuálně snaží prodat svůj podíl bez ohledu na mé předkupní právo. Na katastru tvrdí, že může svůj podíl přepsat i bez mého souhlasu. Na podání stížnosti proti zápisu k místně příslušnému soudu mám podle paní na právním oddělení 20 dní od pokusu o přepis spoluvlastnického podílu. Je tedy stále možné, odvolat se proti nedodržení předkupního práva ve výše zmíněné tříleté lhůtě? A z trochu jiného soudku. Musím uznat jeho cenu? Cena obvyklá se pro tento prodej nevztahuje? Pokud případně nedosáhnu na úvěr, umožňující případný odkup, může mě spoluvlastník nutit do dalšího spoluvlastnictví, pokud s tím již nesouhlasím? Můžu případně žádat jako dodatek ke smlouvě, respektive podmínku prodeje vypořádání spoluvlastnického podílu? Děkuji za Váš čas a přeji klidný zbytek dne. S pozdravem J.S.
Dobrý den,
katastr žádný váš souhlas nepotřebuje, neboť tím by každý ze spoluvlastníků mohl zamezit jakémukoli převodu, např. i v případě své nečinnosti.
Při uplatnění předkupního práva platí kupní cena, která je sjednána v kupní smlouvě s koupěchtivým. Záleží na prodávajícím, za kolik onen svůj spoluvlastnický podíl prodává, žádná cena obvyklá nehraje roli. Pokud nemáte prostředky na odkup, podíl získá koupěchtivý. Vy pak můžete použít klasické cesty k vypořádání spoluvlastnictví, stejné, jako jste mohla použít doposud. Tedy pokud se nedohodnete, tak podání žaloby na vypořádání spoluvlastnictví.
Z první části dotazu přesně nevyplývá to, co myslíte tím, že se spoluvlastník snaží prodat svůj spoluvlastnický podíl, tedy nemůžeme posoudit konkrétně. Obecně platí, že vaše předkupní právo dospívá až uzavřením kupní smlouvy mezi prodávajícím (druhým ze spoluvlastníků) a koupěchtivým. Tj. poté, co si druhý ze spoluvlastníků najde kupce a uzavře s ním kupní smlouvu. Až pak mu vzniká povinnost učinit Vám nabídku k uplatnění předkupního práva jako druhému ze spoluvlastníků, a to za stejných podmínek, jako si sjedná s koupěchtivým ve smlouvě (včetně kupní ceny). Taková kupní smlouva by pak měla být uzavřena s rozvazovací podmínkou, pro případ, že vy nabídku akceptujete. K akceptaci nabídky dochází zaplacením kupní ceny do tří měsíců od učinění nabídky. Tedy z vašeho dotazu vyplývá, že pokud ještě druhý spoluvlastník kupní smlouvu neuzavřel, vaše předkupní právo zatím nedospělo, tedy ho ani nemohl zatím porušit. To samozřejmě nebrání tomu již teď se s ním dohodnout na prodeji podílu přímo Vám.
S přátelským pozdravem
Ilona Černochová
Dobrý den,
Obracím se na vás s dotazem ohledně předkupního práva. Po koupi pozemku, jsme zjistli, že příjezdová cesta patří několika vlastníkům. Jeden z vlastníků je známá, která by nám svůj podíl darovala. Lze i toto napadnout? Můžeme jí považovat za osobu blízkou?Kdo bude v případně napadnutí darovací smlouvy, prověřovat,jak moc jsme si blízcí? Další z vlastníků by podíl prodal, ovšem je si vědom, že musí splnit povinnost předkupního práva. Jak se to řeší, pokud by se mu ozvalo více zájemců z řad ostatních podílníků? Může se rozhodnout komu z nich ho prodá? předem děkuji za odpověď.
Dobrý den,
dle současné právní úpravy účinné do 30. 06. 2020 platí, rozhodne-li se jeden ze spoluvlastníků svůj podíl na příjezdové cestě převést na třetí osobu, ostatní spoluvlastníci mají k tomuto podílu předkupní právo. Výjimkou jsou případy, kdy dotyčný spoluvlastník převádí svůj podíl na nemovitosti osobě blízké.
Osobou blízkou se rozumí příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner dle zákona o registrovaném partnerství. Má se za to, že blízké jsou si i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí. Jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby navzájem blízké tehdy, kdy by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Skutečnost, zda Vaše známá naplňuje definici osoby blízké, by v případě sporu musel nejspíše rozhodnout až soud.
Pokud by zájem o koupi podílu projevilo více spolupodílníků, dotyčný podíl by se rozdělil mezi všechny tyto zájemce dle velikosti jejich stávajících podílů.
Změna v řešení situace nastane od 1. 7. 2020. K tomuto dni totiž nabyde účinnosti novela občanského zákoníku, která předkupní právo velmi razantně omezí a konkrétně na Váš případ se předkupní právo ostatních spoluvlastníků již vztahovat nebude – ani při úplatném ani při bezúplatném převodu.
S přátelským pozdravem,
Ilona Černochová
Dobrý den,
v milém roce jsem koupila byt. Původně jsem měla kupovat byt a příslušné garážové stání. Bohužel jsem si při procesu koupi bytu dozvěděla o předkupním právu a protože se uvažovalo o změně zákona či jeho zrušení, tak jsem pouze uzavřela smlouvu o budoucí kupní smlouvě na garážové stání a uzavřela kupní smlouvu na byt. Tudíž aktuálně mám byt a měla byt dle smlouvy do konce roku podepsat kupní smlouvu na garážové stání. Ta je ale pouze jako podíl a další podíly vlastní asi 98 lidí. Pokud chápu předkupní právo správně, každý z těch 98 má přednostní právo na garážové stání, protože už nějaké vlastní. A já protože jsem nový majitel, tak žádné nevlastním, tak mám menší nárok. Původní myšlenka byla je všechny dopředu obejít, a podepsat si od nich papír, že se vzdávají předkupní práva. Ale bohužel v takovém počtu a také z toho důvodu, že se jedná o více bytových domů a velká část z nich byty pronajímá a na adrese nebydlí a já nemám kontakty (telefon, mail) na ně, je nemožné získat o všech toto potvrzení.
Jak mám postupovat, abych garážové stání získala?
Děkuji. Petra Ž.
Dobrý den,
předkupní právo chápete správně. Po uzavření kupní smlouvy s prodávajícím musí prodávající nabídnout prodej podílu na garáži všem ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek, na kterých se dohodl s Vámi coby koupěchtivou. Pokud nikdo ze spoluvlastníků předkupní právo neuplatní a kupní smlouvu s prodávajícím neuzavře ve lhůtě 3 měsíců, bude možné vložit Vaše vlastnické právo k podílu na garáži do katastru nemovitostí a tím bude převod definitivní.
Adresy pobytu ostatních spoluvlastníků jsou veřejně přístupné a zjistíte je z listu vlastnictví konkrétní nemovitosti.
Vzhledem k Vaší poznámce, že jste se ve smlouvě o smlouvě budoucí zavázala kupní smlouvu na podíl na garáži uzavřít do konce roku 2020, doporučuji Vám počkat s realizací do 1. 7., kdy nabyde účinnosti novela občanského zákoníku, která předkupní právo výrazně redukuje a na Váš případ tak nedopadne. Jinak řečeno: po 1. červenci 2020 bude k získání podílu na garáži z Vašeho pohledu pouze uzavřít kupní smlouvu s prodávajícím a z ní vzniklé vlastnické právo vložit do katastru nemovitostí (bez předešlého obepisování dalších spoluvlastníků).
S přáním krásných Velikonoc,
Ilona Černochová