Povinnosti RK podle AML zákona (praní špinavých peněz)

Tím je zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2008-253/zneni-20170101). Tento předpis není pro odborníky z realitního byznysu ničím novým, nicméně ne všichni mu věnují dostatek pozornosti. To může mít nemilé následky spočívající  v sankcích za jeho nedodržování.

 

Vzhledem k tomu, že realitní trh je již od dob minulého století lákadlem pro praní špinavých peněz, neunikla ani tato oblast drobnohledu evropské legislativy, jenž je zapracována v našich vnitrostátních předpisech. Co z toho pro realitní kanceláře a makléře (dále společně rovněž „RK“) plyne? Na to se podíváme v následujících řádcích.

 

Ve světle zmíněného AML zákona je RK povinnou osobou, což znamená, že pro ni ze zákona plynou následující povinnosti:

 

  • Základní povinností je identifikace a kontrola klienta, přičemž tyto musí být prováděny v případě, jsou-li naplněny zákonem stanovené podmínky (např. dosažení určitého finančního limitu, při vzniku obchodního vztahu, podezřelý obchod, politicky exponovaná osoba apod.). Blíže k povinnosti identifikace a kontroly se dozvíte v samostatném článku.

 

  • Na to navazuje povinnost uchovávat stanovené informace a dokumenty, zejména údaje a dokumenty související s identifikací, kontrolou a údaje a doklady o obchodech spojených s identifikací, a to po dobu 10 let od uskutečněného obchodu nebo od ukončení obchodního vztahu.

 

  • Dále se patří povinnost neuskutečnit obchod, pokud klient, u kterého je dána identifikační povinnost, odmítne v oblasti identifikace spolupracovat (např. odmítne se identifikaci podrobit, či poskytnout potřebnou součinnost, což může být zároveň varovným signálem k tomu, že může jít o podezřelý obchod). Obchod nelze uskutečnit ani tehdy, pokud identifikaci anebo kontrolu nelze provést z jiného důvodu a nebo pokud má RK pochybnost o pravdivosti uvedených údajů či pravosti předložených dokladů. RK nesmí uskutečnit obchod ani s politicky exponovanou osobou, pokud jí není znám původ majetku, s nímž se v obchodu disponuje.

 

  • V případě zjištění podezřelého obchodu ze strany RK, je tato povinna obchod bez zbytečného odkladu oznámit Finančnímu analytickému úřadu – http://www.financnianalytickyurad.cz/ (dále rovněž „FAÚ“). Podezřelý obchod je obchod uzavíraný za okolností vyvolávajících podezření ze snahy o legalizaci výnosů z trestné činnosti nebo obchod nějakým způsobem spojený s financováním terorismu. Podezřelý obchod může vykazovat například tyto typické znaky – problémy při identifikaci, placení kupní ceny třetí stranou, převody majetku bez ekonomického důvodu; pokud prostředky, s nimiž klient nakládá, neodpovídají jeho majetkovým poměrům apod.

 

  • V neposlední řadě je RK povinna zavést a uplatňovat systém vnitřních zásad, které jsou základem ke zdárnému plnění povinností z AML zákona. I tomuto tématu budu podrobněji věnovat v samostatném článku.

 

  • Novelou AML zákona č. 368/2016 Sb. byla zavedena povinnost vypracovat písemně hodnocení rizik a pravidelně jej aktualizovat, která se vztahuje na všechny osoby, pro něž je povinné mít písemný systém vnitřních zásad, tedy i na RK. Ty v něm zohlední faktory jako je rizikový typ klienta, účel, pravidelnost a délka trvání obchodního vztahu, hodnota obchodu, rizikovost zemí, původ transakce apod. V podstatě jde o jakousi „příručku“, kde RK identifikuje některé rizikové faktory legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, které v rámci její činnosti mohou nastat, a pro případ, že dojde k naplnění jednoho nebo několika faktorů, zvolí rizikově orientovaný postup (bližší info rovněž zde – http://www.financnianalytickyurad.cz/download/FileUploadComponent-108238699/1491463765_cs_zakladni-pozadavky-na-obsah-hodnoceni-rizik-u-povinnych-osob.pdf).

 

  • Zákon požaduje také určení kontaktní osoby, která bude plnit výše uvedenou oznamovací povinnost a zajišťovat průběžný styk s FAÚ, ledaže to bude zajišťovat statutární orgán povinné osoby. Na to navazuje informační povinnost vůči tomuto úřadu, a to v situaci, kdy bude úřad v rámci své činnosti žádat poskytnutí informací o určitých obchodech – zjednodušeně jde tedy o povinnost součinnosti s FAÚ.

 

  • Další důležitou povinností je zajistit školení zaměstnanců, kteří mohou přijít do styku s podezřelými obchody, a to nejméně jednou za 12 měsíců. V tomto ohledu je nezbytné dodat, že školit je potřeba také další osoby, které se na činnosti podílejí na základě jiné než pracovní smlouvy (typicky tedy makléře v RK). Obsahem školení by mělo být zejména seznámení s typy a znaky podezřelých obchodů, s postupem provádění identifikace a kontroly klientů a s postupem při zjištění podezřelých obchodů.

 

  • Na závěr je do výčtu povinností nezbytné začlenit také neméně významnou povinnost mlčenlivosti a to ze strany povinných osob, jejich zaměstnanců, ale i zaměstnanců FAÚ.

 

Dozor nad plněním povinností stanovených AML zákonem vykonává především FAÚ, který současně kontroluje, zda k legalizaci výnosů z trestné činnosti nebo financování terorismu nedochází ze strany povinných osob. Nesplněním některé z výše uvedených povinností se povinná osoba dopouští správního deliktu resp. přestupku, za nějž lze uložit pokutu až v řádech několika milionů korun.

 

Identifikaci a kontrolu klientů už má vesměs většina realitních kanceláří a makléřů v podvědomí, nicméně doporučuji zaměřit se na zákonné povinnosti jako celek a nezanedbat některý z článků tohoto uceleného řetězu. Lze si představit docela reálnou situaci, kdy nesplnění povinnosti zajistit školení, za kterou hrozí pokuta až 5.000.000,- Kč, může vést k tomu, že zaměstnanci nebo jiné spolupracující osoby nebudou schopné identifikovat podezřelý obchod a v návaznosti na to, dojde k porušení povinnosti oznámit podezřelý obchod FAÚ, za což hrozí taktéž pokuta až 5.000.000,- Kč. Neméně pravděpodobným scénářem může být také situace, ve které RK správně provede identifikaci a případnou kontrolu klientů, nicméně opomene související dokumenty uchovávat po zákonem stanovenou dobu.

 

Sžít se s AML zákonem a náležitě plnit stanovené povinnosti ovšem není jen otázkou hrozby pokut a jiných sankcí, ale vypovídá to také o úrovni a profesionálním přístupu RK. Klíčem k úspěchu je nepodcenit žádnou z povinností, připravit propracovaný systém vnitřních zásad (jehož absence je taktéž sankcionována), nezanedbat školení zaměstnanců a makléřů RK a mít uchovány náležité dokumenty. Dodržet všechny tyto postupy není úplně triviální záležitostí, nicméně prevence je zde namístě. Pokud byste potřebovali s čímkoli z této oblasti pomoci, neváhejte se na mě obrátit.

 

Více informací o některých dalších povinnostech vyplývajících z AML zákona najdete v dalších článcích na mém blogu, které budu postupně publikovat.

 

 

 

 

V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.