AKTUALIZOVÁNO 18.11.2022

Zkratka AML znamená v angličtině „Anti money laundering“ (proti praní špinavých peněz) a tato problematika by neměla žádné realitní kanceláři uniknout. V ČR upravuje tuto oblast tzv. „AML zákon“.

Tím je zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2008-253). Tento předpis není pro odborníky z realitního byznysu ničím novým, nicméně ne všichni mu věnují dostatek pozornosti. To může mít nemilé následky spočívající v sankcích za jeho nedodržování.

 

Vzhledem k tomu, že realitní trh je již od dob minulého století lákadlem pro praní špinavých peněz, neunikla ani tato oblast drobnohledu evropské legislativy, jenž je zapracována v našich vnitrostátních předpisech. Co z toho pro realitní kanceláře a makléře (dále společně rovněž „RK“) plyne? Na to se podíváme v následujících řádcích.

 

Ve světle zmíněného AML zákona je RK povinnou osobou, což znamená, že pro ni ze zákona plynou následující povinnosti:

 

  • Základní povinností je identifikace a kontrola klienta, přičemž tyto musí být prováděny v případě, jsou-li naplněny zákonem stanovené podmínky (např. dosažení určitého finančního limitu, při vzniku obchodního vztahu, podezřelý obchod, politicky exponovaná osoba apod.). Blíže k povinnosti identifikace a kontroly se dozvíte v samostatném článku.

 

  • Na to navazuje povinnost uchovávat stanovené informace a dokumenty, zejména údaje a dokumenty související s identifikací, kontrolou a údaje a doklady o obchodech spojených s identifikací, a to po dobu 10 let od uskutečněného obchodu nebo od ukončení obchodního vztahu.

 

  • Dále zde patří povinnost neuskutečnit obchod, pokud klient, u kterého je dána identifikační povinnost, odmítne v oblasti identifikace spolupracovat (např. odmítne se identifikaci podrobit, či poskytnout potřebnou součinnost, což může být zároveň varovným signálem k tomu, že může jít o podezřelý obchod). Obchod nelze uskutečnit ani tehdy, pokud identifikaci anebo kontrolu nelze provést z jiného důvodu, nebo pokud má RK pochybnost o pravdivosti uvedených údajů či pravosti předložených dokladů. RK nesmí uskutečnit obchod ani s politicky exponovanou osobou, pokud jí není znám původ majetku, s nímž se v obchodu disponuje.

 

  • V případě zjištění podezřelého obchodu ze strany RK, je tato povinna obchod bez zbytečného odkladu oznámit Finančnímu analytickému úřadu – http://www.financnianalytickyurad.cz/ (dále rovněž „FAÚ“). Podezřelý obchod je obchod uzavíraný za okolností vyvolávajících podezření ze snahy o legalizaci výnosů z trestné činnosti nebo obchod nějakým způsobem spojený s financováním terorismu. Podezřelý obchod může vykazovat například tyto typické znaky – problémy při identifikaci, placení kupní ceny třetí stranou, převody majetku bez ekonomického důvodu; pokud prostředky, s nimiž klient nakládá, neodpovídají jeho majetkovým poměrům apod.

 

  • V neposlední řadě je RK povinna zavést a uplatňovat systém vnitřních zásad, které jsou základem ke zdárnému plnění povinností z AML zákona. I tomuto tématu budu podrobněji věnovat v samostatném článku.

 

  • Novelou AML zákona č. 368/2016 Sb. byla zavedena povinnost vypracovat písemně hodnocení rizik a pravidelně jej aktualizovat, kdy tato povinnost se vztahuje na všechny osoby, pro něž je povinné mít písemný systém vnitřních zásad, tedy i na RK. Ty v něm zohlední faktory jako je rizikový typ klienta, účel, pravidelnost a délka trvání obchodního vztahu, hodnota obchodu, rizikovost zemí, původ transakce apod. V podstatě jde o jakousi „příručku“, kde RK identifikuje některé rizikové faktory legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, které v rámci její činnosti mohou nastat, a pro případ, že dojde k naplnění jednoho nebo několika faktorů, zvolí rizikově orientovaný postup (více informací zde – https://www.financnianalytickyurad.cz/hodnoceni-rizik-povinnych-osob).

 

  • Zákon požaduje také určení kontaktní osoby, která bude plnit výše uvedenou oznamovací povinnost a zajišťovat průběžný styk s FAÚ, ledaže to bude zajišťovat statutární orgán povinné osoby. Na to navazuje informační povinnost vůči tomuto úřadu, a to v situaci, kdy bude úřad v rámci své činnosti žádat poskytnutí informací o určitých obchodech – zjednodušeně jde tedy o povinnost součinnosti s FAÚ.

 

  • Další důležitou povinností je zajistit školení zaměstnanců, kteří mohou přijít do styku s podezřelými obchody, a to nejméně jednou za 12 měsíců. V tomto ohledu je nezbytné dodat, že školit je potřeba také další osoby, které se na činnosti podílejí na základě jiné než pracovní smlouvy (typicky tedy makléře v RK). Obsahem školení by mělo být zejména seznámení s typy a znaky podezřelých obchodů, s postupem provádění identifikace a kontroly klientů a s postupem při zjištění podezřelých obchodů.

 

  • Na závěr je do výčtu povinností nezbytné začlenit také neméně významnou povinnost mlčenlivosti, a to ze strany povinných osob, jejich zaměstnanců, ale i zaměstnanců FAÚ.

 

Dozor nad plněním povinností stanovených AML zákonem vykonává především FAÚ, který současně kontroluje, zda k legalizaci výnosů z trestné činnosti nebo financování terorismu nedochází ze strany povinných osob. Nesplněním některé z výše uvedených povinností se povinná osoba dopouští správního deliktu, resp. přestupku, za nějž lze uložit pokutu až v řádech několika milionů korun.

 

Identifikaci a kontrolu klientů už má vesměs většina realitních kanceláří a makléřů v povědomí, nicméně doporučuji zaměřit se na zákonné povinnosti jako celek a nezanedbat některý z článků tohoto uceleného řetězu. Lze si představit docela reálnou situaci, kdy nesplnění povinnosti zajistit školení, za kterou hrozí pokuta až 5.000.000,- Kč, může vést k tomu, že zaměstnanci nebo jiné spolupracující osoby nebudou schopné identifikovat podezřelý obchod a v návaznosti na to, dojde k porušení povinnosti oznámit podezřelý obchod FAÚ, za což hrozí taktéž pokuta až 5.000.000,- Kč. Neméně pravděpodobným scénářem může být také situace, ve které RK správně provede identifikaci a případnou kontrolu klientů, nicméně opomene související dokumenty uchovávat po zákonem stanovenou dobu.

 

Sžít se s AML zákonem a náležitě plnit stanovené povinnosti ovšem není jen otázkou hrozby pokut a jiných sankcí, ale vypovídá to také o úrovni a profesionálním přístupu RK. Klíčem k úspěchu je nepodcenit žádnou z povinností, připravit propracovaný systém vnitřních zásad (jehož absence je taktéž sankcionována), nezanedbat školení zaměstnanců a makléřů RK a mít uchovány náležité dokumenty. Dodržet všechny tyto postupy není úplně triviální záležitostí, nicméně prevence je zde namístě. Pokud byste potřebovali s čímkoli z této oblasti pomoci, neváhejte se na nás obrátit. Na osobní či online schůzku se můžete objednat zde. Popřípadě poptávky na naše právní služby můžete zasílat prostřednictvím našeho webového formuláře nebo na e-mail.

Více informací o některých dalších povinnostech vyplývajících z AML zákona najdete v dalších článcích na mém blogu, které budu postupně publikovat.

Přihlaste se k odběru našeho newsletteru a neuteče vám tak žádná zásadní novinka z oblasti realitního trhu.