Co poslední měsíce daly a vzaly… aneb legislativní změny v realitní praxi

Jaké legislativní změny z poslední doby se týkají každodenní realitní praxe? A od kdy jsou platné? To nejdůležitější jsem pro vás shrnula níže :-).

 

EET pro realitní kanceláře  

O povinných účtenkách v restauracích a hotelích už víme. Jak se ale zákon o evidenci tržeb dotkne nás ostatních – realitních kanceláří, makléřů, správcovských společností či advokátů? Povinnost evidovat platby v hotovosti budeme mít až ve třetí fázi, tedy od 1. března 2018. Nebude se nás týkat pouze tehdy, pokud nebudeme přijímat platby v hotovosti, tedy řešení existuje.

 

EET a pronájmy

Často slýchám dotazy na to, zda a od kdy musí evidovat platby pronajímatelé nemovitostí. Zde se situace liší podle druhu pronájmu a soustavnosti, tj. zda je pronájem poskytován v rámci podnikání či nikoli.

Pokud pronajímatel dlouhodobě či střednědobě pronajímá svůj byt či chalupu a příjmy zdaňuje jako příjmy z nájmu (nikoli jako příjmy z podnikatelské činnosti), potom EET nepodléhá. To samé platí i u krátkodobých pronájmů, ovšem za podmínky, že se jedná o občasný přivýdělek. Pokud vlastník nemovitosti pronajímá nemovitost komerčně jako ubytovací zařízení, platby evidovat musí, a to již od 1. prosince 2016.

Obdobná pravidla platí i pro pronajímání nemovitostí přes Airbnb. Pokud se jedná o poskytování ubytování, s nímž jsou spojené další služby (například úklid, výměna povlečení, snídaně), je třeba na to nahlížet jako na ubytovací zařízení. Příjmy z těchto pronájmů podléhají EET v případě, že se jedná o příjem z podnikání, které fyzické osoby zdaňují jako příjmy ze samostatné činnosti. I zde se musí jednat o činnost soustavnou, tj. nespadají sem příležitostné pronájmy (resp. z něj plynoucí ojedinělé příjmy). Pronajímatelé splňující tyto podmínky podléhají EET již od 1. prosince 2016. EET se naopak ani zde netýká fyzických osob – nepodnikatelů, kteří svůj příjem zdaňují jako příjmy z nájmu. Od 1. března 2018 budou EET podléhat i subjekty pronajímající v rámci svého podnikání dlouhodobě kanceláře, byty či pozemky.

Pronajímatelé podléhající EET by měli vědět, že kauce přijatá v hotovosti se evidovat nemusí, je-li v celé výši nájemci zase vrácena. Pokud je však část kauce započtena (například za poškození bytu, nezaplacení nájemného), musí se již v rámci EET evidovat.

Situaci i v případě pronájmů zjednodušuje skutečnost, že EET podléhají pouze platby v hotovosti (včetně plateb kartou, poukázkami apod.). Pokud tedy nájemce platí nájemné bezhotovostním převodem na účet, nemusí si pronajímatel zpravidla s EET lámat hlavu.

Více informací o EET naleznete na webu Generálního finančního ředitelství.

 

Zpřísňování hypoték

Dne 1. prosince 2016 nabyla účinnosti novela zákona o spotřebitelském úvěru. Jejím účelem bylo posílit ochranu spotřebitelů, jimž zákon výrazně usnadňuje předčasné splacení hypotéky. Bez jakýchkoli sankcí tak může dlužník splatit ročně 25 % svého úvěru, podstatně zmírněné byly i sankce za předčasné splacení jako takové, třeba i celého úvěru. Oproti předchozím výrazným pokutám může nyní banka požadovat při předčasném splacení sankci odpovídající nejvýše 1 % z úvěru, maximálně však 50 tisíc Kč. V odůvodněných případech (úmrtí, vážná nemoc klienta) lze hypotéku dokonce splatit bez jakýchkoli sankcí. Výhodu získal dlužník i tím, že banka je povinna oznámit mu ukončení fixačního období alespoň 3 měsíce předem, v důsledku čehož má dlužník více času na to, aby se poohlédl po výhodnějším refinancování v jiné bance.

Nebylo překvapením, že banky na tyto změny reagovaly navýšením úrokových sazeb, aby si tak kompenzovaly ztráty z předčasného splácení hypoték, kdy přijdou o úroky. Období super levných hypotéky je tak s největší pravděpodobností nenávratně pryč.

Lze předpokládat, že na základě doporučení ČNB budou banky nadále zpřísňovat podmínky pro poskytování hypoték, co se týče LTV (tj. poměru výše úvěru a hodnoty zajištění – loan-to-value). Již od 1. října 2016 snížila ČNB ve svém doporučení maximální limit LTV ze 100 % na 95 %, přičemž od 1. dubna 2017 se tento limit dále sníží na 90 % LTV. ČNB rovněž zpřísnila svá doporučení ohledně toho, jaký objem z celkově poskytnutých úvěrů by měly představovat úvěry s vysokou LTV (tj. s LTV 85-95 %, resp. LTV 80-90%), přičemž to má být 10 %, resp. 15 % úvěrů. ČNB dále doporučuje zpřísnit LTV v některých případech, kdy jsou nemovitosti kupovány na investici (více informací lze nalézt zde).  Výše uvedené však neznamená, že dlužník nemůže dofinancovat potřebnou částku z jiného úvěru.

 

Novela AML zákona  

S účinností od 1. ledna 2017 byl podstatně novelizován tzv. AML zákon na ochranu proti praní špinavých peněz. Nově je vymezena osoba skutečného majitele, jímž se rozumí fyzická osoba, která má fakticky nebo právně možnost vykonávat přímo nebo nepřímo rozhodující vliv a naplňuje další definiční znaky. Typicky se bude jednat o osobu nacházející se na vrcholu vlastnické struktury, ať již podnikatelského subjektu (obchodní společnosti) nebo třeba nově i spolku, svěřenského fondu či společenství vlastníků jednotek.

Realitní kanceláře zůstávají i nadále osobami povinnými podle AML zákona, po novele jsou ale navíc povinny zjišťovat majetkovou a řídící strukturu klienta (nikoli pouze jeho skutečného majitele). Tato povinnost se nyní týká nejen právnických osob (jak tomu bylo dosud), ale i svěřenských fondů.

Významnou novinkou je i povinnost všech právnických osob a správců svěřenských fondů zaznamenávat aktuální údaje týkající se skutečného majitele a uchovávat je po dobu, kdy je daná fyzická osoba skutečným majitelem a ještě 10 let poté, co jím být přestane. Údaj o svém skutečném majiteli jsou navíc subjekty evidované ve veřejném rejstříku (například obchodní společnosti) povinny nechat zapsat do veřejného rejstříku (například do obchodního rejstříku). Útěchou může být alespoň to, že tyto údaje nebudou veřejně přístupný komukoli (nebude součástí výpisu z veřejného rejstříku), ale pouze vybraným subjektům. Tato nová evidence má být spuštěna od 1. ledna 2018.

 

GDPR

V dubnu 2016 bylo přijato obecné nařízení o ochraně osobních údajů, které zajišťuje vyšší ochranu osobních dat pro občany EU. Toto nařízení stanoví velmi přísné podmínky pro každého, kdo zpracovává data uživatelů. Účinnosti nabude 25. května 2018. Vzhledem k tomu, že je tato problematika velmi rozsáhlá, budu se GDPR samostatně věnovat v některém z příštích příspěvků.

 

Předkupní právo spoluvlastníků

Novelou občanského zákoníku se s účinností od 01.01.2018 opět zavádí předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti, které existovalo již podle právní úpravy platné do 31.12.2013. Pokud bude chtít spoluvlastník převést svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci (na osobu jinou než osobu blízkou), je povinen jej přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Je-li jich více, budou se moci o výkupu podílu buď dohodnout, anebo budou mít ze zákona právo jej vykoupit poměrně podle velikosti svých podílů. Tato staronová úprava bezpochyby v některých případech prodlouží a zkomplikuje převody spoluvlastnických podílů. Spoluvlastníci si budou moci předem ujednat, že se tohoto předkupního práva zříkají, a to i s účinky pro své právní nástupce (tj. další vlastníky spoluvlastnického podílu). Výše uvedená novela přináší i další významné změny v oblasti realit, kterým se věnuji v samostatném článku.

 

Daň z nabytí nemovitých věcí 

To, že daň z nabytí nemovitých věcí platí 1. listopadu 2016 namísto prodávajícího kupující, je obecně známo. Proto jsem si ji nechala až nakonec. Podle mých informací došlo v důsledku této změny dalšímu faktickému navýšení cen nemovitostí o 4 %.

Máte s tím stejnou zkušenost nebo jste prodejní ceny snižovali? A jak se vám líbí ostatní legislativní změny? Napište mi svůj názor.

Zůstaňte v obraze, zadejte e-mail a už vám neunikne žádná právní novinka. Pravidelně vám budu zasílat shrnutí legislativních změn důležitých pro realitní makléře.

V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.