Jak to udělat, když potřebujete prodat nebo koupit nemovitost a nemůžete kupní smlouvu podepsat osobně? Je to vůbec možné? V poslední době se ve své praxi stále častěji setkávám s případy, kdy klienti nemohou, nebo z různých důvodů je pro ně komplikované podepsat kupní smlouvu, jejímž předmětem je koupě či prodej bytu nebo jiné nemovitosti, osobně.
Platná legislativa na tuto situaci samozřejmě pamatuje a umožňuje, aby se kterákoli ze stran (ať už prodávající či kupující) dala v těchto případech zastoupit jinou osobou na základě plné moci.
Níže Vám blíže vysvětlím, jak postupovat při řešení této situace a upozorním vás také na úskalí, se kterými se můžete setkat a měli byste si na ně dát pozor.
Rozsah a forma plné moci
Jak by měla taková plná moc vypadat? Plná moc se uděluje zásadně v písemné formě. Podpis toho, kdo plnou moc uděluje, tj. zastoupeného na plné moci musí být úředně ověřen, a to s vyznačením data podpisu (k tomu viz níže).
Z hlediska rozsahu plné moci při zastupování se může jednat o tzv. plnou moc generální, anebo plnou moc speciální. Obecně platí, že generální plná moc se týká všech právních jednání zastoupeného, zatímco speciální plná moc se týká konkrétního právního jednání, ke kterému je zástupce oprávněn. S ohledem na to, že se jedná kupní smlouvu, na základě, které dojde ke změně vlastnického práva k nemovitosti, můžeme jedině doporučit, aby v plné moci bylo výslovně uvedeno, jaké úkony je zástupce oprávněn na jejím základě činit.
Co by tedy měla taková plná moc obsahovat? Vždy doporučujeme, aby byla v plné moci řádně specifikovaná nemovitost, která se bude příslušnou smlouvou, podepisovanou na základě plné moci, převádět. Klientům dále radíme, aby vymezení nemovitosti bylo v plné moci uvedeno stejně jako v kupní smlouvě, tj. ve formě, kterou vyžaduje pro smlouvy katastrální úřad. Přestože zákon toto nevyžaduje, lze tímto způsobem předejít budoucím problémům s katastrálním úřadem (jak je popsáno níže).
Pokud mezi zastoupeným a zástupcem není absolutní důvěra o tom, že plná moc nebude zneužita, doporučujeme v plné moci také podrobněji vymezit rozsah oprávnění zástupce, tj. to, jaké parametry musí být příslušná smlouva, kterou bude zástupce za zastoupeného podepisovat. V plné moci tak lze například specifikovat:
- jaká nemovitost má být na základě plné moci převedena (viz výše – vymezení podle katastrálních předpisů)
- zda zástupce je oprávněn/povinen i k převzetí kupní ceny,
- zda plná moc pokrývá i jednání s katastrálním úřadem, a to v plném rozsahu (ve všech věcech zapisovaných skutečností),
- zda může zástupce uzavřít (podepsat) i smlouvu o advokátní či jiné úschově kupní ceny a případně, za jakých podmínek (pokud se taková smlouva uzavírá, je takové zmocnění velmi praktické)
- zda je zástupce oprávněn i k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva a souvisejících záležitostí (pokud se financuje hypotékou),
- že oprávnění zástupce zahrnuje i oprávnění pro veškeré další potřebné úkony související s převodem nemovitosti.
Dále je velmi důležité zmínit, že podpis zastoupeného na plné moci musí být úředně ověřen. Jedná se o potvrzení toho, že ten, kdo plnou moc udělil, ji skutečně podepsal. Úřední ověření podpisů vám oproti úhradě příslušného správního poplatku provede například obecní úřad, CzechPoint, advokát nebo notář. Úřední ověření podpisu pro podpis kupní smlouvy v České republice je možné obstarat i v zahraničí, v těchto případech je však třeba dodržet zvláštní postup, který se pro jednotlivé cizí státy liší. Více podrobností o ověřování podpisů naleznete v našem samostatném článku.
Pozor na katastr
Závěrem poukazujeme, že zdánlivě jednoduchý úkon jako je plná moc má svá úskalí související s vkladem do katastru nemovitostí. Mnohdy jsou totiž vkladová řízení zamítnuta ze strany katastrálního úřadu pro chyby v plné moci. Doporučujeme proto všem, aby si nechali připravit plnou moc na prodej nemovitosti profesionálem – zkušeným advokátem, který se takovým zbytečným chybám vyhne, a vyloučí tak i průtahy při převodu nemovitosti, které se pak mohou zbytečně prodražit.
V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, zavolejte mi na tel. +420 606 301 369 nebo napište na poptavka@realitniadvokati.cz. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.
Dobrý den,
chtěl bych se zeptat, zda může moje sestra podepsat kupní smlouvu na základě generální plné moci od majitelů bytu (její bratr a švagrová), který chce sama od nich koupit. Tedy jako kupující, tak i za prodávající a zda to bude akceptovatelné ze strany katastrálního úřadu.
Děkuji za váš názor
Dobrý den,
katastrální úřad to nejspíše zkoumat nebude a pokud bude plná moc i smluvní dokumentace v pořádku, vklad vlastnického práva ve prospěch kupující (Vaší sestry) zapíše. Z důvodu možného střetu zájmů a možných komplikací do budoucna však toto řešení nedoporučuji. Nemůžete-li podepsat smlouvu osobně, vhodnější bude, pokud zmocníte k prodeji jinou důvěryhodnou osobu, která na převodu nemá vlastní zájem.
S přátelským pozdravem,
Ilona Černochová