Jaké jsou možnosti při úředním ověřování podpisů, když uzavíráte kupní smlouvu na nemovitost?

Kdy nejčastěji využijete ověřování podpisů? Nejčastěji se ověřují podpisy na kupních či darovacích smlouvách na nemovitosti, na plné moci (rovněž při převodu nemovitosti), kde se jedná o potvrzení toho, že ten, kdo plnou moc udělil, ji skutečně podepsal.  V případě uzavírání kupních smluv o převodu nemovitosti podpisy na smlouvě nemusí být ze zákona nutně úředně ověřené, ale katastrální úřad zkoumá pravost podpisů, které úředně ověřeny nejsou, proto je úřední ověření podpisů pravidlem. To samé platí pro darovací smlouvu k nemovitosti. Pro více informaci odkazuji na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 3066/2017, ze dne 28. 3. 2018.[1] Naopak podpis na návrhu na zápis do katastru nemovitostí již úředně ověřen být nemusí.

Příběh ze života

Paní Marie, chtěla darovat byt své dceři Aleně. Jelikož měla ale nastoupit do nemocnice na plánovaný operační zákrok s delší dobou hospitalizace a následně pak odjet do zahraničí na dlouhodobou rekreaci za zaslouženým odpočinkem, udělila svému příteli v ČR plnou moc k tomu, aby vše ohledně darování bytu její dceři zařídil, včetně podepsání příslušných smluv a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Nezbytností danou zákonem bylo, aby na plné moci byly podpisy úředně ověřeny. To ovšem paní Marie nevěděla. Navíc plná moc byla špatně vyhotovena, kromě chyby v adrese, obsahovala také zmocnění pouze pro podpis darovací smlouvy, nikoli však již pro navazující řízení s katastrálním úřadem a pro podpis návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Samozřejmě, že katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva zamítl pro hrubou vadu podání. V té době však již byla paní Marie v zahraničí a celá situace se zbytečně zkomplikovala. Navíc již byl zaplacen správní poplatek ve výši tisíc korun, které přišly nazmar.

 

Kde si můžete nechat úředně ověřit podpis?

Úřední ověření podpisů Vám oproti úhradě příslušného správního poplatku provede například obecní úřad (matrika), CzechPoint, advokát nebo notář. Úřední ověření podpisu je možné obstarat i v zahraničí, v těchto případech je však třeba dodržet zvláštní postup, který se pro jednotlivé cizí státy liší.

Listinu lze podepsat buď na místě před notářem nebo advokátem (nebo příslušným úředníkem), nebo ji případně přinést již podepsanou a před tímto orgánem uznat podpis na listině za svůj vlastní (pozor, tato možnost však nejde realizovat před advokátem).  Advokát, notář nebo jiný úředník pak ještě ověří Vaši totožnost. Pokud budete provádět ověřování v zahraničí, musí se provést u zastupitelského úřadu České republiky (k tomu podrobněji níže).

Co je potřeba k ověření? K ověření potřebujete předmětnou listinu, kterou budete ověřeovat (např. kupní smlouvu na byt dům či pozemek, darovací smlouvu, plnou moc apod.) a občanský průkaz, případně cestovní pas.

Kdo je oprávněn v této věci požádat o ověření pravosti podpisu? Osoba, jejíž podpis má být ověřen a jejíž osobní účast je nutná!

Správní poplatky za ověření pravosti podpisu se vybírají ve výši stanovené zákonem o správních poplatcích, a činí 30 Kč.

Úřední ověření podpisu nelze provést, jde-li o ověření podpisu ověřující osoby, která ověření provádí (tedy například advokát nemůže sám sobě provést ověření podpisu), dále je-li podpis vyhotoven jinými písmeny než písmeny latinské abecedy, jde-li o ověření podpisu na listině, která neobsahuje žádný text (například předložit čistý papír pouze s podpisem), nebo je-li ověřován podpis na listině, která je psána v jiném než českém nebo slovenském jazyce a není-li současně předložena v úředně ověřeném překladu do jazyka českého. Zde ale například pro advokáty platí výjimka, že mohou ověřit podpis na listině sepsané v cizím jazyce, jemuž rozumí.

 

Ověřování v zahraničí

Často se také stává, že důvodem, proč klient nemůže osobně podepsat např. kupní smlouvu na nemovitost, jejímž předmětem je prodej bytu nebo rodinného domu, je jeho dlouhodobý pobyt v zahraničí (např. občan České republiky žijící v zahraničí).  Jedná se o řešení životní situace, kdy musí být plná moc vyhotovena a podepsána v zahraničí.

Příběh ze života

Tak dopadl případ paní Marie uvedený výše. Její přítel, i s dcerou Alenou, se nakonec na mne obrátil s tím, že katastrální úřad vklad neprovedl a jak mají dále postupovat, je-li paní Marie ve Švédsku na dlouhodobé rekreaci a k ověření jejího podpisu se do Prahy vrátit nemůže?

Paní Marie tedy musela podepsat a úředně ověřit plnou moc ve Švédsku, kterou jsem jí po úpravě a specifikaci zmocnění zaslala. Úředně ověření podpisu musí být takové, aby bylo akceptovatelné i českým katastrálním úřadem. Paní Marie musela ve Švédsku navštívit zastupitelský úřad ČR, aby byl její podpis úředně ověřen a následně dokumenty zaslat zpět do Prahy. Tím se samozřejmě celá operace značně prodloužila.

Jakým způsobem musí být plná moc ověřena, aby měla v České republice účinek, který osoba, která ho podepsala v zahraničí, zamýšlela?

Pro úplnost rozlišujeme tyto případy:

  1. obyčejné ověření podpisu v cizině, které je na základě dvoustranné smlouvy o právní pomoci uznatelné v České republice,
  2. ověření podpisu v zahraničí, opatřené doložkou apostily, přičemž tento stát musí být smluvním státem Haagské úmluvy,
  3. ověření podpisu v cizím státě na základě tzv. superlegalizace, (tzv. vyšší ověření).

Státy, se kterými uzavřela Česká republika dvoustrannou smlouvu o právní pomoci v oblasti civilně-právní, jsou ve výjimečné pozici a úřední ověření orgánem příslušným v tomto cizím státě je považováno za odpovídající ověření provedeném u nás (např. Slovensko).

V případě, že mezi Českou republikou a cizím státem neexistuje dvoustranná smlouva o právní pomoci podle předchozího odstavce, je potřeba hledat cizí stát v seznamu smluvních státu Haagské úmluvy. V tomto případě příslušný úřad státu, v němž listina byla vydána, připojí doložku apostily.

Ověřování listin vyhotovených ve státech, s nimiž nemá Česká republika nemá uzavřenou dvoustrannou smlouvu o právní pomoci a tyto státy nejsou ani smluvní stranou Haagské úmluvy, spočívá v provedení superlegalizace (např. Kanada).

Ačkoli se úřední ověření podpisu v zahraničí pro účely použití např. před českým katastrálním úřadem může zdát komplikované, ve skutečnosti ta tak většinou nění.

Pokud budete mít v této souvislosti jakoukoli otázku či budete chtít pomoci, neváhejte mě kontaktovat.