Naši zákonodárci na nás chrlí nové a nové právní předpisy. Co jednou zruší, zase vrátí zpátky, mění spoustu pravidel pro profesionály i běžné občany. Opomenutí těchto změn může mít pro vás v duchu zásady „neznalost zákona neomlouvá“ nepříjemné následky. Proto je nezbytné udržet se zákonodárci krok.
Několik takových změn nás zasáhlo v podobě novely občanského zákoníku, z níž vám v následujících řádcích představím výběr z oblasti realit. Převážná část je účinná již od konce února, některé změny na nás teprve čekají.
První významná změna se týká úpravy předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí, jenž vstoupí v účinnost 1.ledna 2018. Ve skutečnosti se vracíme k úpravě starého zákona, který už před rokem 2014 stanovil, že spoluvlastník je povinen při plánovaném převodu nejprve nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům věci.
Nyní, resp. do konce letošního roku, má spoluvlastník předkupní právo ze zákona jen v určitých případech po dobu 6 měsíců. Konkrétně jde o situace, kdy spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit práva a povinnosti spojené se vznikem spoluvlastnictví, např. vznik děděním.
Příklad:
Pro ilustraci, pokud pan Josef zdědí společně s dalšími dvěma dědici pozemek, stane se jedním ze tří spoluvlastníků této nemovitosti a svědčí mu po dobu 6 měsíců předkupní právo k podílům ostatních. Bude-li některý spoluvlastník chtít svůj podíl převést jinému než osobě blízké (tj. zejména členům rodiny), musí ho nejprve nabídnout panu Josefovi a obráceně. Pokud by si pan Josef podíl pozemku koupil, předkupní právo k ostatním podílům mu zákon do konce roku 2017 nepřiznává.
Od 1. ledna 2018 dojde k rozšíření zákonného předkupního práva a budou jej mít všichni spoluvlastníci nemovitostí bez ohledu na důvod vzniku jejich spoluvlastnictví. Převod osobám blízkým zůstává beze změn, tzn. že předkupní právo nemohu uplatnit, bude-li jiný spoluvlastník převádět svůj podíl na osobu blízkou. Oprávněná osoba se může předkupního práva vzdát, a to i pro své nástupce.
Od ledna tedy strmě naroste počet spoluvlastníků nemovitostí s předkupním právem a s nimi zároveň riziko jeho porušení. Co se stane, když převodce podíl osobě s předkupním právem nenabídne a převede svůj podíl třetí osobě? Osoba oprávněná z předkupního práva může namítat neplatnost převodního jednání, typicky kupní smlouvy. Další možností, jak se může domoci svého práva, je domáhat se pomocí žaloby na nabyvateli, aby mu nabídl nemovitost ke koupi, a to za podmínek, za kterých podíl nabyl od bývalého spoluvlastníka.
Jistě si umíte představit, jak vážné důsledky by mohlo porušení tohoto práva způsobit… Proto nezbývá než se na staronovou úpravu vyzbrojit notnou dávkou obezřetnosti a institut zákonného předkupního práva nepodcenit.
Maximální výše jistoty (kauce)
Další pro nás podstatnou změnou je snížení nejvyšší přípustné výše jistoty neboli kauce, platící pro všechny kauce sjednané od 28. února 2017. Maximální výše je z původního šestinásobku snížena na trojnásobek měsíčního nájemného, přičemž do této částky se nezapočítávají zálohy na služby.
Kauce představuje významný nástroj zajištění nároků pronajímatele vůči nájemci a v praxi se s ní setkáváme téměř při každém uzavírání nájemní smlouvy. Umožnuje rychlé a jednoduché uhrazení pohledávek pronajímatele vůči nájemci, zejména dlužného nájemného, uhrazení případných škod způsobených na předmětu nájmu a v neposlední řadě může být jakýmsi nástrojem k odrazení rizikových zájemců. Poslední možnost nyní zákon omezil a bydlení učinil dostupnějším.
Příklad:
Představme si mladý pár, který shání menší byt. Nájemné bez záloh na služby bude ve výši 10.000,-kč a pronajímatel, obávající se o nové vybavení bytu, bude požadovat kauci ve výši šestinásobku nájemného, tedy 6 x 10.000 = 60.000 Kč. Takový obnos nemá mladý pár nazbyt a tudíž si bydlení nemůže dovolit, byť by s výší nájemného neměl problém. Podobným situacím již zákon zamezí.
Rozhodně je namístě informovat o tom klienty pronajímatele; nicméně kauce převyšující nově stanovený limit jsou v praxi spíše ojedinělé.
Liniové stavby
Novelizace se projevila také novým zněním § 509 občanského zákoníku, kde zákonodárce nahradil výraz „inženýrské sítě“ termínem „liniové stavby“ a stanovil, že liniové stavby nejsou součástí pozemku.
Zdánlivě nepatrná změna s sebou přináší rozšíření výjimek z pravidla „stavba je součástí pozemku“, neboť liniovou stavbou rozumíme jednak inženýrské sítě (vodovody, kanalizace, el. vedení apod.) a jednak další liniové stavby jako jsou pozemní komunikace nebo dráhy a předměty, které ze své povahy zasahují do více pozemků a nejsou součástí pozemků (odtokové kanály apod.)
Dochází tak k rozšíření počtu staveb a předmětů, které nejsou součástí pozemku a na nás je, abychom si osvojili nový pojmově širší výraz. Úskalím je, že úprava dalece přesahuje občanský zákoník a pro správnou orientaci v problematice doporučuji odbornou konzultaci.
Plnou mocí zmocňujeme jiného, aby něco učinil (prodal, pronajal, apod.) našim jménem. Pokud se pro právní jednání vyžadovala zvláštní forma (například notářský zápis), musela být v téže formě i plná moc pod hrozbou neplatnosti jednání. Nejvyšší soud tento formalismus prolomil v případě zakládání s.r.o. a zároveň tak spustil vlnu nejasností.
To vedlo zákonodárce k doplnění zmíněného paragrafu, jehož poslední věta od konce února říká, že pro jednání, které musí mít formu veřejné listiny, postačuje plná moc udělena v písemné formě s úředně ověřeným podpisem, což znamená, že postačí ověřit podpisy třeba na pobočce České pošty nebo na jiném místě Czechpointu.
V praxi se s jednáním, které vyžaduje takto „přísnou“ formu jako je notářský zápis, můžeme setkat třeba v situaci, kdy máme pohledávku vůči dlužníkovi, který uznává svůj dluh před notářem. Takové svolení nahrazuje soudní rozhodnutí a dává nám možnost rovnou přistoupit k exekuci, nesplní-li dobrovolně, nicméně musí být učiněno ve formě notářského zápisu. Zmíněné jednání nyní může dlužník konečně učinit i v zastoupení na základě plné moci s úředně ověřenými podpisy.
Dosavadní úprava SJM vedla k nejasnostem v situaci, kdy se jeden z manželů stal společníkem obchodní společnosti nebo členem družstva za trvání manželství. Pochybnost spočívala v tom, zda se druhý manžel stává rovněž společníkem – například v s.r.o.
Nastíněné pochyby mohly vyvstat v případě, kdy manžel za trvání manželství koupil kupříkladu polovinu akcií obchodní společnosti v hodnotě 1 milion Kč a stal se jejím společníkem. Pokud bychom se přiklonili k názoru, že jeho manželka se rovněž stává společníkem, mohla by se podílet na rozhodování společnosti a vykonávat další práva společníků.
Tuto pochybnost už zákon vyjasňuje a stanoví, že nabytí podílu nezakládá účast druhého manžela na této společnosti nebo družstvu, s výjimkou bytových družstev.
Novela přináší i některé další změny, nicméně výše uvedené se profesionálů v oblasti realit dotkne nejvíce.
Další informace o změnách právních předpisů pro vás budu připravovat na svém blogu.
A jako vždycky – pokud máte jakýkoli dotaz, jsem tu pro vás!
V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.
