Kupní smlouva na byt – „starý“ nebo „nový“ občanský zákoník?

Tato věta uvozuje rozhodnutí katastrálního úřadu v případech, kdy kupní smlouva na byt nesplňuje všechny náležitosti k tomu, aby na jejím základě mohlo být zapsáno vlastnické právo ve prospěch kupujícího. Budete se mnou určitě souhlasit, že nepotěší ani jednoho ze zúčastněných.

Nepovolení vkladu do katastru nemovitostí způsobuje spoustu dalších problémů. Na zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí je totiž obvykle navázána celá řada úkonů, jako je výplata kupní ceny z úschovy na účet prodávajících nebo předání bytu včetně přepisu všech energií. Prodávající už mohou mít na svém bytě zapsáno zástavní právo ve prospěch banky, u níž si kupující sjednal hypoteční úvěr, ale peníze přitom budou váznout na účtu advokáta (schovatele) a prodávající se k nim nedostane. Kupující již musí naopak začít splácet hypotéku, ovšem stále nemá kde bydlet. I taková situace má samozřejmě řešení, jímž je odstranění nedostatků kupní smlouvy a následné zahájení nového vkladového řízení. To však stojí další čas, peníze a ve výsledku i spokojenost klientů se službami realitní kanceláře….

Je proto velice důležité předcházet veškerým, byť i formálním chybám v kupní smlouvě, z nichž je od přijetí nového občanského zákoníku velice časté zaměňování jednotek vymezených podle starého zákona o vlastnictví bytů a podle (nového) občanského zákoníku. Pro někoho může jít na první pohled o zdánlivou drobnost, ale katastrálním úřadem je to pečlivě kontrolováno. Špatné vymezení jednotky pak může vést až k zamítnutí návrhu na vklad.

Pokud byla bytová jednotka vymezena podle starého zákona o vlastnictví bytů, je nezbytné v souladu s pokynem katastrálního úřadu tuto skutečnost zohlednit v kupní smlouvě, zejména pokud jde o označení předmětu převodu (tj. výslovně zmínit, že se jedná o bytovou jednotku vymezenou podle příslušného zákona) a další náležitosti stanovené v § 6 zákona o vlastnictví bytů. Neznamená to však, že by se celá kupní smlouva řídila zákonem o vlastnictví bytů, přestože se takové mylné názory v minulosti hojně objevovaly. Jde o právní jednání uskutečněné za účinnosti nového občanského zákoníku (od 1.1.2014), a proto spadá právě do jeho režimu. Zákon o vlastnictví bytů se na něj bude vztahovat pouze ve výše popsaném rozsahu. Jestliže byla převáděná jednotka vymezena podle (nového) občanského zákoníku, opět je nutné uvést tento údaj v kupní smlouvě. V takovém případě kupní smlouva nemusí brát žádný ohled na starší právní úpravu, protože předmět převodu byl vymezen až po jejím zrušení.

Informaci, podle jakého zákona byla jednotka vymezena, naleznete vždy v listinném výpisu z katastru nemovitostí (tzv. listu vlastnictví), a to v jeho záhlaví (formulace: „Vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb.“, nebo „Vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 89/2012 Sb.“) a dále v části B, kde je uvedena jako „typ jednotky“ (formulace: „byt. z.“, nebo „obč. z.“). Stejně tak lze tuto informaci získat i v bezplatném dálkovém nahlížení do katastru nemovitostí (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/), a to v kolonce „typ jednotky“ na kartě příslušné nemovitosti.

Z praxe po účinnosti (nového) občanského zákoníku je zřejmé, že výše uvedené rozlišování typů jednotek je pro mnohé klienty realitních kanceláří velice matoucí. Často se podivují nad tím, proč připravená kupní smlouva zmiňuje zákon o vlastnictví bytů, který byl již dávno zrušen. Je žádoucí jim vysvětlit, že podle tohoto zákona byl byt vymezen a platná právní úprava vyžaduje tuto skutečnost v kupní smlouvě zohlednit. Tento stav se bohužel nezmění ani v blízké budoucnosti. Starších jednotek vymezených podle zákona o vlastnictví bytů je odhadem několik milionů a jejich vlastníci, potažmo členové shromáždění vlastníků jednotek, nejsou nijak motivováni k tomu, aby provedli změnu prohlášení vlastníka, jejímž prostřednictvím by došlo k přechodu těchto starších jednotek pod režim (nového) občanského zákoníku.

 

V advokacii jsem 13 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete poradit s koupí či prodejem nemovitosti, ušetřím vám starosti, čas a peníze.