AKTUALIZOVÁNO 14.9.2022

Cesta ke spokojenosti všech stran při prodeji nemovitosti vede vždy přes vyjasněnou finanční stránku celého obchodu. Následující řádky vám pomohou orientovat se v oblasti daní, poplatků a dalších výdajů spojených s převodem nemovitosti.

Vše začíná u inzerce

Jako první se nabízí otázka, co všechno obsahuje kupní cena uváděná realitní kanceláří. Pouze cenu nemovitosti, nebo i cenu za služby realitní kanceláře, tedy provizi? A má být provize zahrnuta do kupní ceny?

V inzerované nabídce nemusí být vždy vyčíslena konečná částka, která z pohledu kupujícího představuje veškeré výdaje spojené s nákupem nemovitosti. Je tedy důležité se u realitní kanceláře ujistit, co zveřejněná cena zahrnuje, především zda zahrnuje provizi realitní kanceláře. Pokud by realitní kancelář nevyjasnila, co vše je v ceně zahrnuto, mohla by se dostat na tenký led posuzování nekalých obchodních praktik, které mohou být ze strany kontrolních orgánů velmi přísně postihovány. Pro kontrolu rezervační smlouvy a ujasnění všech výše uvedených otázek můžete využít našeho balíčku služeb.

Daň z příjmu

Strana prodávající by měla mít na paměti přiznání a zdanění obdržené kupní ceny, jakožto svého příjmu (samozřejmě pokud takový příjem vznikl). V této souvislosti nejčastěji prodávající zajímá, zda se právě na jejich případ nevztahuje některé z četných zákonných osvobození od daně.

Osvobození se vztahuje na případy, kdy prodávající (fyzická osoba) rodinného domu (a souvisejícího pozemku) nebo jednotky má v dané nemovitosti bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před jejím prodejem, kdy bydliště znamená, že tam osoba skutečně bydlí (nemusí mít v nemovitosti nahlášen trvalý pobyt).

Další možností je splnění časového testu – doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem nemovité věci je delší než 10 let (pro nemovitosti pořízené do 31. prosince 2020 platila kratší lhůta 5 let).

Pokud nesplňujete ani jednu z výše uvedených podmínek, existuje ještě třetí možnost, a to osvobození od daně z příjmu z důvodu použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby. Může se stát, že na nové bydlení vám bude stačit pouze část získaných peněz, potom se osvobození týká jen této části a zbytek utržené kupní ceny dani z příjmu podléhá. V každém případě je potřeba dodržet oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.

Obecně platí, že příjem z prodeje nemovitosti se přiznává a zdaňuje společně s ostatními zdanitelnými příjmy a nepodává se tedy pro něj zvláštní daňové přiznání.

Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí odvádí každý rok vlastník dané nemovitosti. Daňové přiznání podává ten, kdo je k 1. lednu daného roku vlastníkem nemovité věci, a doručí jej nejpozději do konce ledna příslušnému správci daně. Jestliže dojde v průběhu daného roku k převodu vlastnického práva, poplatník daně se pro tento rok nemění.

Jinými slovy, pokud pan A je vlastníkem bytu k 1. lednu roku 2022, je také povinen podat nejpozději do konce ledna 2022 přiznání k dani z nemovitých věcí a vyměřenou daň následně uhradit, třebaže hned v únoru prodá svůj byt panu B. Ten pak bude povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce ledna 2023.

Ať už jde o jakýkoliv druh daně, důrazně doporučuji plnit veškeré povinnosti řádně a včas. V opačném případě totiž vznikne poplatníkovi povinnost uhradit pokutu za opožděné tvrzení daně nebo úrok z prodlení při neuhrazení splatné daně. Výše sankce je v obou případech stanovena jako poměrná část příslušné daně a v případě nemovitostí se může klidně vyšplhat až na desetitisíce korun.

A jak je to s poplatky?

Po podpisu kupních smluv je třeba počítat i s poplatkem za návrh na vklad do katastru nemovitostí. Ten činí vždy 2.000 Kč, ať už je předmětem řízení pozemek nebo jednotka. Nezáleží ani na počtu příloh.

V souvislosti s převodem nemovitosti je třeba mít k dispozici aktuální výpis z katastru nemovitostí. Na katastru lze získat ověřený výpis z listu vlastnictví příslušné nemovitosti, který stojí cca 100 Kč (dle počtu stran). Tento výpis si můžete zajistit i na obecním úřadu (pobočka Czech POINT), na poště, u notáře nebo zaplacením dálkového přístupu. Cena těchto služeb se u jednotlivých institucí liší. Katastrální úřad poskytuje také starší nabývací tituly (např. kupní smlouvy) k jednotlivým nemovitostem.

Právní úprava daní je poměrně složitá a často se mění. Z tohoto důvodu doporučuji obrátit se ve složitějších věcech na daňového poradce nebo advokáta. V případě jakýchkoliv dotazů spojených s právem nemovitostí nabízíme i online či osobní konzultace.

JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.

ilonacernochova.cz/