V 1. díle průvodce pro převod družstevního podílu jsme se věnovali základním náležitostem a popisu, jak koupě družstevního podílu funguje. Rozebrali jsme význam advokátní úschovy a upozornili vás na nejčastější rizika. Nyní se podíváme, jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví a zaměříme se na finanční záležitosti, ve kterých mají smlouva o převodu družstevního podílu a koupě družstevního bytu mnoho specifik. Zajímá vás, co je to anuita a jak je to s její s jejím vypořádáním, zda je možná koupě družstevního bytu na hypotéku nebo jestli existuje daň z převodu družstevního podílu?

Koupě družstevního bytu na hypotéku

Byť je koupě družstevního podílu na 100 % z vlastních zdrojů nejjednodušší, málokdo si takový způsob financování může dovolit. Koupě družstevního bytu na hypotéku je teoreticky možná, ale funguje zcela odlišně oproti situaci, kdy kupujete prostřednictvím hypotéčního úvěru novostavbu nebo starší nemovitost v osobním vlastnictví.

Odlišnost vyplývá ze skutečnosti, že v případě družstevního bytu nekupujete konkrétní nemovitost, ale družstevní podíl (s nájemním právem k bytu). Podrobně jsme se tomuto vysvětlení věnovali v 1. díle. Podstatné je, že k družstevnímu podílu banky zřizovat zástavní právo (resp. na něj poskytovat hypotéční úvěr) nechtějí.

1. Ručení jinou nemovitostí

Hypotéční úvěr na družstevní podíl od banky můžete dostat, pokud budete ručit jinou dostatečně hodnotnou nemovitostí. Typicky půjde o vaši nemovitost, ale není to povinnost. Může jít o byt, dům či pozemek příbuzného, dobrého přítele nebo obchodního partnera. Podstatné je, že vlastník nemovitosti musí se zástavou souhlasit.

Existují případy, kdy rodiče chtějí pomoci dětem s pořízením bydlení tak, že zastaví svoji nemovitost a děti obdrží peníze z úvěru, za který koupí právě družstevní podíl, resp. družstevní byt. Navzdory tomu, že zákon takové řešení umožňuje, doporučujeme jej všem zúčastněným pečlivě zvážit. Je třeba vzít v potaz, že nemovitost, na které vázne zástavní právo, figuruje v obchodu jako pojistka banky pro případ, že by dlužník přestal splácet. Rizika lze vysvětlit na jednoduchém příkladu:

Pan David zadal do vyhledávače „družstevní byt prodej“ a narazil na atraktivní inzerát nabízející koupi družstevního podílu, se kterým bylo spojeno právo nájmu družstevního bytu 3kk s balkonem. David neměl dostatek peněz ani další nemovitost, kterou by mohl ručit. Požádal proto o pomoc rodiče, kteří vlastnili dům v Českém ráji. Rodiče po krátkém přemýšlení podepsali zástavní smlouvu, kterou ke svému domu zřídili zástavní právo a zajistili tak Davidův dluh. Za peníze z hypotéčního úvěru David koupil družstevní podíl (s nájmem bytu). Rodiče měli zastavený dům, David splácel úvěr a vše dobře fungovalo až do okamžiku, kdy Davidova manželka požádala o rozvod, David propadl alkoholu a přišel o práci, díky čemuž neměl z čeho splácet hypotéku.

V tomto případě měl příběh šťastný konec, protože rodiče měli nadprůměrné úspory, Davidovi dočasně pomohli se splácením a současně jej vytáhli ze životní krize. Pokud by však David ani jeho rodiče nespláceli, mohla by se banka v krajním případě uspokojit ze zpeněžení zastavené nemovitosti (typicky po prodeji v dražbě), čímž by doplatili na chování svého syna tím, že by přišli o vlastní střechu nad hlavou.

2. Stavební spoření a spotřebitelský úvěr

Během koupě družstevního bytu můžete využít také překlenovací úvěr ze stavebního spoření, zpravidla následně spojený se standardním úvěrem ze stavebního spoření. V úvahu připadá také spotřebitelský úvěr.

Vyjmenované možnosti mají však řadu minusů. Banka vám půjčí podstatně nižší částku než na hypotéku (nejčastěji statisíce korun). Naopak významně vyšší budou úroky, čímž se koupě bydlení pořádně prodraží. Zvlášť spotřebitelský úvěr charakterizuje kratší splatnost.

3. Předhypoteční úvěr

V případě, že je na spadnutí převod družstevního bytu do osobního vlastnictví, může vám s financováním pomoci také tzv. předhypoteční úvěr. Tento produkt některé banky nabízejí členům bytového družstva, kteří mají od družstva písemné potvrzení budoucího převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Předhypoteční úvěr se po transformaci do osobního vlastnictví změní v klasický hypotéční úvěr se všemi náležitostmi. Na vašem bytu bude následně v katastru váznout zástavní právo smluvní (vč. případných souvisejících zákazů zcizení a zatížení).

Nenašli jste tu odpověď na svůj dotaz ohledně financování družstevního podílu? Obraťte se na nás formou konzultace. Online nebo osobně probereme všechny otázky a připravíme návrh dalšího postupu. Vždy je lepší postupovat s preventivní opatrností než následně řešit vleklý spor o vlastnictví družstevního podílu.

Převody družstevních bytů do osobního vlastnictví

Jako vlastník družstevního podílu, který má právo nájmu družstevního bytu, můžete požádat bytové družstvo o souhlas s převodem do osobního vlastnictví. Tím se byt zpravidla výrazně zhodnotí, a současně vám do budoucna značně usnadní situaci, pokud byste se rozhodli pro prodej bytu.

Jestliže kupujete družstevní byt vyloženě s vidinou převodu do osobního vlastnictví, doporučujeme, abyste se na možnost převodu vč. případných podmínek informovali přímo u družstva ještě před tím, než družstevní podíl koupíte. V rámci balíčku služeb při přípravě smluvní dokumentace k převodu družstevního podílu vždy pečlivě kontrolujeme stanovy družstva a upozorňujeme klienty na možná úskalí.

Převody družstevních bytů do osobního vlastnictví nejsou vynutitelné. O vaší žádosti bude rozhodovat členská schůze družstva. V případě, že družstvo vaši žádost zamítne, k převodu nedojde. Když družstvo žádosti vyhoví, dojednáte si podmínky a podepíšete spolu smlouvu o převodu, je nutné ještě podat návrh na vklad do katastru nemovitostí a zaplatit správní poplatek ve výši 2.000,- Kč.

TIP: Přihlaste se k odběru našeho newsletteru, ať vám neunikne žádná novinka z práva nemovitostí.

Prodej družstevního bytu s anuitou

V souvislosti s družstevním bydlením se často skloňuje anuita, která vyjadřuje nesplacenou část dalšího členského vkladu. Jde o dluh, který má původ v minulosti a nejčastěji vznikl při rekonstrukci budovy s byty nebo její výstavbě. Družstvo splácí anuitu prostřednictvím členů, tj. každý člen hradí ve stanovených intervalech konkrétní sumu.

Smlouva o převodu družstevního podílu, případně z ní oddělená dohoda o finančním vypořádání musí zahrnovat způsob vypořádání anuity. Z pohledu nabyvatele představuje anuita další faktor, o který se musí při prověření nemovitosti zajímat, protože se od ní přímo odvíjí tržní hodnota. Zatímco bez anuity může nabyvatel minulost „hodit za hlavu“, u nesplacené anuity přecházejí na nabyvatele i tyto závazky. Nabyvatel se musí převodce a družstva ptát:

• Existuje anuita?
• Jaký dluh zbývá splatit?
• Kolik činí splátky a v jakých intervalech je budu platit?
• Kdy bude anuita na 100 % splacena?

Nabyvatel žádnou daň z převodu družstevního podílu neřeší

Nemovitostní transakce mají daňové souvislosti. Klienti naší advokátní kanceláře v tomto ohledu oceňují, že spolupracujeme se zkušeným daňovým poradcem a jsme připraveni vám zajistit profesionální servis i v této oblasti. Je naším posláním a radostí pomoci vám s nákupem bydlení od začátku do konce.

Bezprostředně po koupi družstevního podílu na finanční úřad nemusíte. Jediná relevantní je daň z nemovitých věcí. Pokud jste četli pozorně, víte, že prodejem družstevního podílu nedochází ke změně vlastníka bytu, kterým nadále zůstává bytové družstvo. A družstvo nadále platí také plní povinnosti plynoucí ze zákona o dani z nemovitých věcí. Podání daňového přiznání a zaplacení daně finančnímu úřadu je na družstvu coby vlastníkovi nemovitosti. Družstvo vám daň promítne do pravidelných poplatků.

Koupě družstevního podílu není složitá, pokud máte za zády spolehlivého parťáka

Našli jste na internetu lákavý inzerát družstevního podílu s nájmem bytu, ale bojíte se rizik? Objednejte se k nám na konzultaci, která může proběhnout dle vaší volby online nebo osobně. Zkušený realitní advokát vám zodpoví vaše otázky a poradí, jak postupovat při převodu družstevního podílu. Na nic nečekejte, o družstevní byty na prodej je vysoký zájem, tak ať vás o něj nepřipraví rychlejší zájemce!

A pokud je u vás úplatný nebo bezúplatný převod družstevního podílu na spadnutí a chcete mít jistotu, že nepřijdete o peníze, koupě proběhne rychle a v souladu se zákonem, využijte náš výhodný balíček právních služeb. Zajistíme právní prověření nemovitosti a protistrany, postaráme se o advokátní úschovu a připravíme nebo zkontrolujeme návrh smlouvy na prodej družstevního bytu. Můžete se na nás spolehnout od A do Z.

Naše advokátní kancelář se specializuje pouze na právo nemovitostí. Díky tomu máme bohaté zkušenosti a umíme eliminovat všechna rizika, které může laik nebo nezkušený kolega přehlédnout. Pro všechny případy jsme navíc nadstandardně pojištěni až do 100.000.000,- Kč, čímž svým klientům poskytujeme luxus v podobě maximální bezpečnosti. Spokojené reference navíc dokládá fakt, že se zakládající partnerka advokátní kanceláře JUDr. Ilona Černochová LL.M. umístila v prestižním žebříčku 100 žen česko-slovenského právního byznysu.

Autory článku jsou Tomáš Rezler a Ilona Černochová