Příbuzný, partner či kdokoli jiný vám chce darovat nemovitost a vy nevíte jakou daň a zdali vůbec, budete muset v souvislosti s převodem uhradit? Existuje ještě darovací daň? A týká se vás daň z nabytí nemovité věci? Jste jednou z osvobozených osob, nebo vás bude přijetí daru něco stát? Musíte darování někde oznamovat? Odpovědi na tyto otázky naleznete v našem článku.

Daň z nabytí nemovitých věcí

První z daní, o které je možno v souvislosti s uzavřením darovací smlouvy ohledně nemovitosti uvažovat, je daň z nabytí nemovité věci. Tu stanoví zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb, o dani z nabytí nemovitých věcí. V současnosti činí tato daň 4% z nabývací hodnoty nemovité věci. V případě bezúplatného nabytí nemovité věci (čili nabytí nemovitosti darovací smlouvou) si s ní však nemusíte lámat hlavu, neboť tato daň se týká pouze úplatných převodů. To znamená, že ať vám darovací smlouvou převede nemovitost kdokoli, tato daň se vás netýká. Jinými slovy, platí se pouze, pokud nemovitost kupujete (případně směňujete za jinou nemovitou věc).

Darovací smlouva a daň z příjmu – darovací daň

Další daní, která přichází v úvahu v souvislosti s darováním nemovité věci, je daň z příjmu. Tato daň nahradila dříve používanou „darovací daň“. Příjmy z darů jsou tak dnes součástí této běžné daně z příjmu, která je upravena zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Pod tuto daň rovněž spadá příjem, který získáte prodejem nemovité věci, tedy obecně lze uvést, že tato daň se týká těch, kteří nemovitou věc prodávají, případně jim byla nemovitost darována. Jelikož je však předmětem tohoto článku darování nemovitosti, budeme se věnovat pouze obdarovaným. Aktuálně činí tato daň 15%, nicméně dobrou zprávou pro řadu obdarovaných je, že ohledně této daně existuje několik výjimek – osvobození. Pojďme se na ně blíže podívat.

Jak už bylo uvedeno, poplatníky daně z příjmu jsou obecně obdarovaní. Pro darování nemovitosti však platí řada osvobození, kdy osvobozen od této daně je především:

1. Bezúplatný příjem získaný od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů.

Tedy pokud vám bude darována nemovitost od těchto vyjmenovaných osob, nemusíte daň z příjmu hradit. V tomto případě jde o taxativní výčet, což znamená, že uvedené skupiny osob jsou konečné a nelze je rozšiřovat. Konkrétně se linií přímou se rozumí potomci a předkové – tedy osvobozen je příjem získaný od: dětí, vnuků, pravnuků, rodičů, prarodičů a praprarodičů. Linií nepřímou se pak rozumí, že osvobozen od daně z příjmu je bezúplatný příjem získaný od:  sourozence (bratr, sestra), strýce či tety, synovce či neteře, manžela, manžela dítěte (snachy či zetě), dítěte manžela (nevlastního dítě), rodiče manžela (tchána či tchyně) a od manžela rodičů (tedy nevlastního rodiče). Jak už bylo uvedeno, rozšiřovat tyto skupiny nelze, tedy na darovanou nemovitost např. od: bratrance, sestřenice, pratety, prasynovce, manžela prarodiče, a dalších, vzdálenějších příbuzných, se výše popsané osvobození nevztahuje.

1. Bezúplatný příjem získaný od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.

Druhým nejčastějším případem osvobození je pak darování nemovitosti od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu jednoho roku (bezprostředně pře darováním) ve společně hospodařící domácnosti. Zde lze uvést, že obdarovaný nemusí finančnímu úřadu skutečnost, že příjem obdržel od takové osoby nijak dokládat, nicméně finanční úřad ho může k prokázání takové skutečnosti vyzvat. Pak je vhodné, spolu s  čestným prohlášením, prokázat takovou skutečnost např. vyúčtováním energií, výpisy z účtů (např. platby za byt, za služby, za nákup vybavení do společné domácnosti), svědectvím sousedů a dalších osob, které mohou dosvědčit, že obdarovaný s dárcem společně bydlí, případně, že se společně podílí se na hospodaření domácnosti, atd.. Zkrátka vším, čím může obdarovaný prokázat skutečnost, že s dárcem (dárkyní) žije ve společně hospodařící domácnosti.

Ohlašovací povinnost – příjem nad 5.000.000,- Kč

Poslední věcí, na kterou nesmíte zapomenout, a která se týká daní v souvislosti s darováním nemovité věci, je ohlašovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Totiž, i když jde o darování nemovitosti, které je osvobozeno od placení daně z příjmu (viz výše), platí, že takový příjem je obdarovaný povinen finančnímu úřadu oznámit, pokud jde o příjem vyšší než 5.000.000,- Kč (což je typicky případ nemovitostí). Takový příjem musí poplatník (obdarovaný) oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání, za zdaňovací období, ve kterém příjem obdržel. Místní příslušnost finančního úřadu se v tomto případě řídí adresou místa trvalého pobytu fyzické osoby – poplatníka (tedy obdarovaného).

Jak ale poznat, že nemovitost, kterou jste darem obdrželi, má hodnotu vyšší než 5.000.000,- Kč, když máte v ruce jen darovací smlouvu, ve které cena chybí? Je nutné vždy vyhotovit znalecký posudek? Dobrou zprávou je, že nikoli. Ač by samozřejmě bylo ideální, aby takový dar byl oceněn v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování, postačí takový příjem tzv. odborně odhadnout (např. za pomoci srovnání cen nemovitostí dle dostupných nabídek nebo vyjádření realitní kanceláře). Samozřejmě v takovém případě hrozí, že výše daru bude oznámena ve špatné výši (neodpovídající z. č. 151/1997 Sb.), to by však nemělo nikterak vadit a poplatníkovi by za to neměla hrozit žádná sankce či pokuta, pokud k oznámení o přijetí takového daru dojde v řádné lhůtě. Mnohem horší by bylo, kdyby darovaná nemovitost měla hodnotu 5.000.000 a více a vy jste to neoznámili. Pokud si tedy nejste jistí, zda-li nemovitost, která vám byla darována, má hodnotu nad oněch 5.000.000,- Kč, raději to finančnímu úřadu oznamte, abyste se vyhnuli zbytečné pokutě.

Oznámení je možné provést ústně do protokolu, datovou zprávou nebo písemně. Na rozdíl od daňového přiznání, pro oznámení příjmu přesahujícího 5.000.000,- Kč není předepsán povinný formulář a oznámení tak při uvedení všech zákonem vyžadovaných údajů lze učinit i poměrně neformálně – třeba formou dopisu. Využít lze také nepovinný tiskopis Ministerstva financí č. 5252, který si můžete stáhnout zde.

Budete-li chtít s darováním nemovitosti pomoci, obraťte se na nás a vyberte si některý z našich balíčků služeb. Poradíme Vám i s daněmi a budete mít jistotu, že vše proběhne na první pokus správně, rychle a bez právních a finančních rizik. Jsme tu pro vás. Napište nám na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář.

JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

V advokacii jsem 15 let a vždy pro mě bylo nejdůležitější dělat věci pořádně. Proto se specializuji výhradně na jednu oblast, a to jsou nemovitosti. Hledáte-li právníka pro váš realitní byznys nebo potřebujete-li poradit s koupí či prodejem nemovitosti, napište mi na e-mail poptavka@realitniadvokati.cz, případně přes kontaktní formulář. Zaručím se vám, že vše klapne na první dobrou.

ilonacernochova.cz/