Daň z nabytí nemovitých věcí při koupi nemovité věci v současné době již není aktuální, nicméně tento článek zachycuje stav do 26.9.2020, kdy byla tato daň na základě účinnosti zákona č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, zrušena.

Podrobné podmínky týkající se zrušení daně z nabytá nemovitých věcí jsou přehledně popsány na webových stránkách Finanční správy: Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena ve všech případech, kdy právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vznikly dne 26.9.2020 a později. Dále se podle přechodných ustanovení zrušení daně z nabytí nemovitých věcí vztahovalo na ty případy, u nichž lhůta pro podání daňového přiznání uplynula od 31.3.2020, tedy na ty případy vkladu práva do katastru nemovitostí, které proběhly v prosinci roku 2019 a později, nebo v tomto měsíci nebo v následujících měsících došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která nebyla evidována v katastru nemovitostí, a lhůta pro podání daňového přiznání tak uplynula dnem 31.3.2020 a později. K prodloužení lhůty pro podání daňového přiznání podle zákona č. 280/2009 Sb., daňového řádu, ve znění pozdějších předpisů, se nepřihlíží.“

A jak to tedy bylo dříve, než došlo ke zrušení této daně?

Historický exkurz:

Právním základem pro daň z nemovitých věcí bylo výše zmíněné zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcíDaň z nabytí nemovitých věcí (ještě dříve daň z převodu nemovitostí) se vztahovala k úplatným převodům pozemků, staveb a jednotek a jak se lze dovtípit již ze samotného názvu této daně, byl poplatníkem výhradně nabyvatel (od 1. listopadu 2016), typicky tedy kupující (před 1. listopadem 2016 byl poplatníkem prodávající s tím, že bylo možné se dohodnout i jinak).

Sazba daně činila 4 % ze základu pro výpočet daně, který vycházel buď z kupní ceny anebo z tzv. srovnávací daňové hodnoty (zjištěné podle znaleckého posudku či směrné hodnoty). Dvě zmíněné varianty si ilustrujme na jednoduchých příkladech.

Představme si scénář, že kupující kupoval byt za dohodnutou kupní cenu ve výši 1.000.000 Kč a nechal byt ocenit znalcem. Kromě smluvní povinnosti zaplatit kupní cenu kupujícímu vznikla zákonná povinnost odvést daň ve výši 4 % z 1.000.000 Kč, tedy 40.000 Kč. Přesněji řečeno, oněch 40.000 Kč kupující odvedl jako zálohu finančnímu úřadu, načež finanční úřad ověřil, že dohodnutá kupní cena opravdu byla reálná, a to porovnáním kupní ceny bytu s ostatními nemovitostmi, aby tak odhalil případné fingování nižší kupní ceny za účelem snížení daňové povinnosti. Obecně platilo, že pokud se kupní cena nijak nevymykala té tržní, nebyl s vypočtenou daní problém. Na vyměření daně měl finanční úřad až 3 roky, nicméně v praxi to bylo zpravidla výrazně rychlejší.

V případě, že si kupující byt nechal ocenit znalcem, byl průběh následující. Tentýž byt jako výše znalec ocenil kupříkladu na 950.000 Kč (tzv. zjištěná cena). Z této částky se určila tzv. srovnávací daňová hodnota, která činila 75 % ze zjištěné ceny, takže 712.500 Kč. Dohodnutá kupní cena (1.000.000 Kč) zde byla vyšší než srovnávací daňová hodnota, přičemž platilo pravidlo, že daň se odvádí z vyšší z obou částek. V takovém případě se tedy odvedla daň z částky ve výši 1.000.000 Kč. Jiná situace nastala, pokud znalec ocenil byt na 1.350.000 Kč, kdy srovnávací daňová hodnota (75 % ze znaleckého odhadu) představovala 1.012.500 Kč. Podle pravidla, že daň se odvádí z vyšší z částek, se daň odváděla z částky 1.012.500 Kč.

Jak se podávalo daňové přiznání?

Daňové přiznání byl nabyvatel povinen podat nejpozději do 3 měsíců po začátku měsíce následujícího, ve kterém byl proveden vklad do katastru nemovitostí. Pokud tedy došlo k uzavření kupní smlouvy a vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí k 10. dubnu 2018 a vyrozumění o vkladu vlastnického práva bylo doručeno o měsíc později (v půlce května), bylo potřeba podat daňové přiznání do konce srpna téhož roku (tři měsíce od počátku června). V případě nedodržení lhůty vyzval finanční úřad k doplnění daňového přiznání do 15 dní.

Daňové přiznání se podávalo místně příslušnému finančnímu úřadu podle toho, kde se nacházela předmětná nemovitost (seznam Finančních úřadů zde). Formulář k přiznání daně z nabytí nemovitých věcí byl dostupný stažené na stránkách Finanční správy.

K daňovému přiznání se přikládaly tyto listiny:

  • Převodní (např. kupní) smlouvu,
  • Vyrozumění z katastru nemovitostí o povolení vkladu,
  • Případně také znalecký posudek, bude-li použit pro výpočet daně.

Kolik peněz tedy musel kupující za nemovitost zaplatit?

Našel-li kupující inzerát na nemovitost, u níž byla uvedena kupní cena 2.000.000 Kč, znamenalo to, že kupující musel počítat s tím, že z jeho bankovního účtu zmizí vedle částky odpovídající kupní ceně také zmíněná 4 %, tj. daň z nabytí nemovité věci. Nová nemovitost tedy kupujícího vyšla minimálně na 2.080.000 Kč. Zde je třeba zmínit, že existovaly některé výjimky, kdy nebylo potřeba daň odvádět (viz dále).

Kdy nebylo třeba daň z nabytí nemovitostí platit?

Jako z každého pravidla i zde existovaly výjimky z daňové povinnosti. Jednalo se o situace, kdy byl nabyvatel od daně z nabytí nemovitosti osvobozen, a to zejména v následujících případech:

  • První úplatný převod rodinného domu nebo jednotky v bytovém domě, pokud k němu došlo do 5 let od dokončení nebo započetí užívání nemovitosti,
  • Převod majetku družstva do vlastnictví jeho členů (klasická byla situace, když se družstvo transformovalo na společenství vlastníků jednotek, čímž byty převedlo do formy tzv. „osobního“ vlastnictví svých členů),
  • Při koupi družstevního bytu (jelikož zde kupující nenabýval nemovitou věc, ale členský podíl v bytovém družstvu).

Toto jsou příklady nejčastějších osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí. Úplný výčet lze najít v § 6 – § 9 Zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí.

V souvislosti s osvobozením od daně z nabytí nemovitých věcí je nutné poukázat na skutečnost, že osvobození u prvního úplatného převodu jednotky se vztahovalo pouze na jednotku v bytovém domě a nikoliv na jednotku v domě rodinném! Jaký je rozdíl? Pokud se postaví rodinný dům a následně se například prohlášením vlastníka rozdělí na více jednotek, převod, byť první, té samotné jednotky nebyl od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozen.

Závěrem v této souvislosti dodávám, že daň z nabytí nemovitých věcí se nevztahovala na dědictví či darování nemovitosti, protože zde se nejedná o úplatný převod.

Daň z nabytí nemovité věci byla sice zrušena, ale existují další daně a poplatky, na které je potřeba při převodu nemovitosti myslet. Jejich přehled naleznete na mém blogu zde https://ilonacernochova.cz/jake-platby-klienty-rk-pripravit/

Užitečné odkazy: